维修服务手册范本

引言物业工程部负责工程范围内房屋的日常维护管理工作。主要负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备的日常运行维护、保养工作，保证水、电正常供给，弱电信号正常，电梯运行平安牢靠，并准时承受其他部门和业主的修理要求。每年更新？设备清单？并于年底前完成制定？年度设备修理保养工作方案？，以到达设施设备管好、用好、修好、改造好之目标，从而延长设施设备使用寿命确保效劳质量稳定与提高，实现物业的保值、增值。修理效劳手册名目文件名称文件编号版本页码备注１强电设备管理YGPM-Sm-AAO２-５２弱电设备管理YGPM-Sm-AAO６-９３空调暖通设备管理YGPM-Sm-AAO１０-１１４给排水设备管理YGPM-Sm-AAO１２-１６５公共修理日常管理要求YGPM-Sm-AAO１７-２０７内部管理把握要求YGPM-Sm-AAO２１-２５８管理制度YGPM-Sm-AAO２６-３２９应急预案YGPM-Sm-AAO３３-３９强电设备管理１.０目的：保证小区内的强电设施、设备处于良好运行和备用状态２.０适用范围：阳光城集团物业强电设施的管理３.０术语：４.０职责：４.１工程技术人员负责设施设备的日常的操作和维护保养４.２工程负责人进展工作支配、巡查、监视５.０方法和过程５.１配电房/间５.１.１每天应巡察各主要配电房，并确保日常应上锁，未经许可非工作人员不得入内。５.１.２做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物等进入配电房/间。５.１.３巡察时需检查环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常，并记录相关数据。５.１.４假设巡检时觉察有异味、异声、不正常的发热应即刻切断相应回路检查，同步通知工程负责人。５.１.５配电房/间的环境温度应在４０摄氏度以下，超出上述温度时应实行有效措施降温。５.１.６对停顿使用半年以上的设备〔依据各地区实际环境条件〕，在恢复送电前，必需作？绝缘电阻测试？，避开发生意外。５.１.７高压配电房假设需作业操作，需依据？高压配电房平安操作制度？进展。５.１.８每年两次依据？低压把握柜、配电柜及电气设备保养记录表？进展维护保养作业，并在夏天顶峰期测量、记录主要母排、母线槽、电缆等连接处的温度状况。各类水泵电机应依据“给排水设备〞维护周期每半年进展电机绝缘的测试〔如需要更换电机轴承〕等。５.２发电机５.２.１对发电机房每天至少一次巡检签到并每月试运行一次。５.２.２巡检时需包括如下内容：消防设施的有效性、门锁的功能、送排风机是否正常、油箱和油管系统有无渗漏、环境卫生状况、光照效果、隔音墙有无受损〔假设有〕、发电机是否在“自动〞状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有无漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。５.２.３日常发电机维护保养需依据？发电机组维护保养制度？进展。５.３户外电控箱和用电设备户外电控箱应确保门锁常闭，箱体和箱体四周穿线孔做好防水、防潮及散热处理，箱体应有“有电危急〞等警示标识，箱体无明显腐蚀生锈迹象。５.３.２路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间依据节假日及天气变化调整，并报工程负责人和工程经理，假设有时间把握器需每周校准时间和漏电保护一次。５.３.３全部户外照明灯具固定应巩固，灯具接头处平安牢靠，照射角度正确，无明显锈蚀现象。５.３.４每周目测“航空灯〞运行是否正常。５.４电梯５.４.１日常管理要求.１电梯机房门锁良好，机房内无异味、无明显异声，告示牌清楚挂于惹眼处。５.４.１.２使用中电梯需张贴？电梯使用须知？及各种警示、提示标识。５.４.１.３机房通风良好，温度不得超过３５°C，相对湿度不大于８５%，保证没有雨水侵入的可能。５.４.１.４机房的灭火器材确保有效性。５.４.１.５机房的紧急救援操作规程、留意事项等制度齐全，并挂在明显处。５.４.１.６机房照明、电源插座要保持良好。５.４.１.７机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。５.４.１.８补偿链运行时无碰撞及明显异声。５.４.１.９当电梯消灭故障时，马上通知并要求电梯维保人员排解故障，并通知客户中心按？客户效劳手册？进展派工处理。５.４.１.１０故障排解后在？机电设备故障记录表？及派工单上完善相关记录。５.４.１.１１觉察电梯困人大事时，中控室人员不连续与被困人员通话进展安抚工作，工程维保人员２０分钟内施救完毕。电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。日常电梯管理维护由物业专业人员及电梯维保公司的相关专业人员负责实施。专业电梯保养公司每月依据电梯维保合同〔不低于１５天１次的标准〕对电梯进展全面的检查保养，并做好各项数据的检测修理记录，物业工程部留底。物业电梯专业人员负责对电梯作周检。并按？电梯周巡检记录表？要求填写巡检状况。工程部负责人每月对巡检状况进展审核签字。电梯年检物业专业人员协作，电梯维保单位负责实施，每年填写电梯检测申请表并报送当地省〔市〕特种设备平安检测中心进展年检。在电梯使用合格证到期前必需完成年检工作并取得新的电梯使用合格证〔电梯限速器每两年年检一次〕。合格证需在电梯轿箱内张贴。？电梯检测报告？由物业资料室统一归档管理。日常保养及修理依据国家电梯相关标准制定并签署电梯修理保养合同，监视电梯维保公司严格依据合同要求进展保养及检测，并保存相关记录。电梯保养需提前２４小时告知客户中心，以便打印、张贴维保通知。在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。工作完成后必需认真清理现场，清点工具和物品，防止遗留。电梯维保公司在每月２５日前须提交次月？电梯维保方案？，并由物业工程工程负责人审核后实施。６.０相关记录：６.１R-Sm-０１-A？绝缘电阻测试记录？６.２R-Sm-０２-A？电气工作票？６.３R-Sm-０３-A？机电设备故障记录表？６.４R-Sm-０４-A？柴油发电机保养记录表？６.５R-Sm-０５-A？配电柜、把握柜保养记录表？６.６R-Sm-０６-A？低压配电房巡检记录？６.７R-Sm-０７-A？电梯周巡检记录表？

弱电设备管理１.０目的：保障园区弱电设施设备的正常运行及牢靠性２.０范围：适用于阳光城集团物业弱电设施的管理３.０术语：无４.０职责：４.１工程技术人员负责日常的操作和维护保养４.２工程部负责人进展工作支配和巡查、监视及联系外部资源５.０过程和方法把握：５.１消防把握系统５.１.１消防系统把握主机应独立设置记录本〔记录内容包括但不限于时间、大事、处理状况、记录人等〕，发生任何非正常状况须记录在案，并将主机打印的各种记录完好保存以备查阅〔或黏贴在记录本相应的报事记录旁边〕，工程部负责人每天查阅复核。５.１.２系统内突发各类报警，消控中心当值人员应马上通知相应巡查人员赶扑报警点处警〔要求５分钟内〕，并将现场状况准时反响于消控中心。５.１.３因装修不行避开相关报警，应事先做好交接记录和平安临时处理及主机上悬挂相关告示。５.１.４因装修需要增减喷淋头时，相关的放水及补水作业必需于施工当日内完成，确保水系统处于工作状态。５.１.５每季度需进展消防设施设备联动测试。５.１.６每月需进展紧固接线桩头、清灰及末端设备测试检查〔包括温感、烟感、手报、防火卷帘、备用电源等〕，每半年为一个循环周期。５.１.７每两年需将全部温感、烟感进展清洗〔依据实际状况调整〕。遇设备损坏，原那么上需当天完成修复；假设不能修复需请示工程主管及协调其他部门做好平安防范措施，直至修复。５.２电子围栏和红外对射：５.２.１每月定时进展现场实地模拟测试并核对报警区域。５.２.１.１电子围栏短路测试：用金属线短路两个负极或两个正极，约过５秒左右〔依据使用产品型号〕，主机对外输出报警，撤销短路状况机器３０秒后恢复正常〔或手动复位〕。５.２.１.２电子围栏开路测试：任意拔掉接线柱上的一根绝缘线，约过５秒〔依据使用产品型号〕主机对外输出报警，撤销开路状况机器３０秒后恢复正常〔或手动复位〕。５.２.１.３电子围栏断电测试：拔掉电源插头，此时假设有后备蓄电池电源，可由蓄电池单独供电。５.２.１.４红外对射：人为阻断红外线光束，主机对外输出报警，查看报警防区与阻断位置是否全都，确认后复位。５.２.２每月定时检查系统各支架、线路的巩固度和松紧度以及树叶绿化的影响，必要时紧固调整和修剪〔如因乔木生长造成误报那么应即时进展修剪〕。５.２.３每月需进展主机清灰和户外电箱的锁具、箱体防水和散热的检查保养，每半年需紧固各接线柱和线路的整理。５.２.４电子围栏需每隔１０米左右悬挂一块专用的“电子围栏，制止攀爬〞警告牌。５.３视频监控系统５.３.１每月进展末端摄像机角度的调整工作〔依据实际和中控人员的管理要求〕，同时调整查阅影像资料的保存时限、清楚度和矩阵的操作机敏性。５.３.２每月定时清洗摄像头防护罩，每半年为一个保养周期。５.３.３每月测试摄像机的电压，确保在正常的电压范围内。５.３.４每月进展清灰工作〔包括录像机、显示器、监视器〕，每季需进展录像机内部的清灰工作，并检查散热风扇的工作状况，如需那么进展更换或加注润滑油。５.４安防系统５.４.１门对讲５.４.１每月需现场测试各功能的使用效果〔包括影像、语音、报警、开门等功能〕，同时检查各门口机的固定、防水、遮阳的效果。５.４.２每季需测试电源、紧固模块、接线柱，进展清灰和线路整理。５.４.３定期测试户内门对讲系统各功能系统〔包括影像、语音、报警、开门等功能〕，测试周期为一年。５.４.２户内紧急报警按钮５.４.２.１每季需紧固和整理主机、各模块、电源及接线柱线路，并进展清灰工作。５.４.２.２定期测试户内紧急报警按钮的机敏性、功能性和复核报警地址码，测试周期为一年。５.４.３电子巡更５.５.３.１每次使用前需确认巡更棒电池电量，避开数据丧失及不能正常使用。５.５.３.２每次使用前需确认巡更棒存储空间，避开无法数据存储。５.５.３.３定期校核时间，及核对巡更数据是否有丧失或线路错误。５.５.３.４每次巡更须留意固定巡更点有无松脱、变形及接触不良，假设有应准时修复或更换。５.６机动车道闸系统５.６.１道闸在工作时，严禁翻开箱盖和箱门，避开发生意外。５.６.２落杆时制止在档杆〔栏〕下摆放物品或人员站立、走动。５.６.３停电时应关闭总电源后用手把手动摇摆旋至闸杆〔栏〕在垂直位置。５.６.４严禁调整平衡弹簧、限位开关及光电开关限位，如需要调整应有供给商或专业人员进展，并做好记录。５.６.５每月进展清灰和线路整理及紧固保养，包括箱体和各电子设施的防水、防潮处理。５.６.６确保整体设施设备的干净归一，不得有明显的腐烂、生锈、线路外露、箱体〔盖〕关闭不严等现象，如需要那么进展防腐、防锈处理和更换密封条工作。５.６.７假设有免费车辆〔如消防、公安及其他特殊车辆〕应在系统内设置免单功能健及手动记录相关信息〔如抓拍的照片，事由等〕。５.８背景音乐５.８.１每月定期清灰及紧固线路、测试电压和紧急事故播送的切换试验〔户外实施需检查其防水、防潮功能，特殊是线路过渡盒〕。５.８.２如长时间不使用应定期〔依据现场天气状况〕通电，可利用自身元器件发热来去除潮气。５.８.３开关设备电源之前，把功放的音量旋钮旋至最小，避开因误操作而对音箱的危害。５.９弱电设施留意事项５.９.１严禁非工作存储设备进入系统主机。５.９.２严禁利用计算机进展无关作业。５.９.３严禁擅自修改任何运行程序文件。５.９.４严禁擅自修改任何IP地址和运行数据。５.９.５设备设施标识清楚，无明显锈蚀，线路敷设状况良好、绑扎整齐。５.９.６定期备份系统及运行数据。５.９.７设置使用、修改权限。５.９.８设备保养的运行参数符合产品使用要求。６.０文件记录６.１R-Sm-０８-A？消防、视频保养记录？６.２R-Sm-０９-A？周界、门对讲、红外报警保养记录表？６.３R-Sm-１０-A？背景音响系统检查测试记录？６.４R-Sm-１１-A？车管系统保养记录？６.５R-Sm-１２-A？消防报警系统联动测试记录？

空调、通风设备管理１.０目的：标准送风机、排烟风机、加压风机操作，确保风机的正常运行。为地库供给良好的通风条件及火警发生时风机能自动联动运行。２.０范围：适用于阳光城集团物业空调、通风设施的管理３.０术语：无４.０职责：４.１工程技术人员负责日常的操作和维护保养４.２工程负责人进展落实工作和巡查、监视及联系外部资源５.０过程和方法把握：５.１送排风机５.１.１每天按规定进展启停及巡检工作〔承受闻、听、看、摸等手段进展〕，确保正常运行５.１.２每周进展一次风机房日常保洁工作，确保作业场地干净无杂物。５.１.３每月对消防送排风机〔或不经常用的风机〕试运行测试〔每次不少于１０分钟〕，确保有效待机状态。５.１.４每季度进展一次风机保养工作：５.１.４.１检查轴承润滑状况，视运行频率适当增补或更换相匹配的润滑油〔测量温度、运行电流及有无异声〕。５.１.４.２检查传动皮带的松紧度〔运行时保证皮带在最松的状态且不跳动和打滑〕和主动轮从动轮确保在同始终线上〔假设觉察传动皮带有老化或开裂现象需更换〕。５.１.４.３检测电动机的运行电流及风阀的启闭动作和电机绝缘状况。５.１.４.４紧固把握柜内全部接线柱、校准时间及进展清灰工作。５.１.５每年对设备系统整体进展防腐保养作业，包括支架、法兰、螺栓、风阀和金属风管等〔去除已锈蚀外表，刷涂两道防锈漆和两道面漆〕。５.２机房分体空调：５.２.１每月定时清洗空调过滤网〔假设运行环境差可两周一次〕并做好清洗记录。５.２.２每年５月份进展一次散热翅片清洗、制冷剂测试压力、测试运行电流及紧固接线柱〔承受翅片专用清洗液协作清水冲洗〕。５.２.３每年６月至１０月每天对电梯机房、监控中心等特殊机房进展巡查测温。５.３换气扇５.３.１厕所、设备机房、储物间等场所的换气扇需每月进展清灰及润滑保养。５.４故障处理５.４.１送排风机不启动或效率下降：５.４.１.１检查电源是否到位、正常５.４.１.２检查把握柜是否有异味、烧焦现象或接线柱松脱５.４.１.３检查皮带松紧度和叶轮有无受损５.４.１.４联系外部售后修理专业公司５.４.２分体空调不工作或效果不佳：５.４.２.１遥控器失灵，先确认遥控器和电池的有效性，〔可将遥控器红外放射端对准手机摄像头操作，假设有发光代表该按键功能正常〕。５.４.２.２将空调主电源进展失电、上电动作，再进展遥控操作５.４.２.３依据说明书指引，进展手动操作。５.４.２.４检测其运行电流和凹凸压侧压力与额定名牌比对，假设低于正常范围需补充相应制冷剂。５.４.２.５拨打相应售后效劳修理５.４.３换气扇异声或不工作５.４.３.１检查叶轮是否变形或运动部件固定状况５.４.３.２检查电源和电机５.４.３.３更换６.０文件记录６.１R-Sm-１３-A？通风机巡查记录表？

给排水设备管理１.０目的：１.１保证工程供、排水正常及符合卫生检验标准１.２保证在任何状况下消防系统设备能正常启动运行１.３保证给排水系统畅通，为业户制造良好的工作与生活环境１.４防止故障的发生和扩大２.０范围：适用于阳光城集团物业给排水设施的管理３.０术语：无４.０职责：４.１工程技术人员负责给排水设备日常的操作和维护保养４.２工程负责人进展工作支配、巡查、监视５.０过程和方法把握：５.１水箱：５.１.１每周检查每个水池〔箱〕，应构造完好、无渗漏，检查口应加盖，水池〔箱〕四周及定盖应清洁、干净、上锁。５.１.２水池〔箱〕应每隔６个月〔依据当地政府要求〕清洗、消毒一次〔清洗时间宜跳开正常的工作时间或顶峰时段〕，清洗员应持有卫生防疫站认可的？安康证？，并取得政府部门认可的“水质监测报告〞。５.１.２.１在水池〔箱〕内作业时，光源应使用手电筒、应急灯，或供电电压在３６v以下的平安照明灯。５.１.２.２水池〔箱〕消毒人员需要戴防护眼镜和口罩，假设在水池〔箱〕内感到头晕、气喘，那么应马上离开水池〔箱〕到外面呼吸新颖空气。５.１.２.３排放水时应提前关闭水池〔箱〕进水闸阀，经使用让水池〔箱〕水位降到最低把握水位，以免铺张。５.１.３水箱内的液位把握装置应每半年进展测试、保养。５.１.３渗漏水故障，选用符合国家饮用水标准的相关建材修理５.２减压阀组：５.２.１每周巡检一次，记录相关运行数据。感官应无渗水和锈蚀现象，各阀门及压力表处在正常范围５.２.２一用一备应每周切换使用，确保备用阀组处在待工作状态５.２.３生活供水应依据水箱清洗频率清洗保养减压阀组５.２.４故障处理：５.２.４.１修理保养时使用备用阀组，确保不影响正常使用５.２.４.２减压效果不佳：先调整减压把握导阀，再检查各把握阀门及连接收是否有堵塞现象５.２.４.３拆卸清洗阀体，查看内部器件有无受损，假设有即可更换５.３给水泵：５.３.１巡检要求：５.３.１.１每两小时对设备巡察签到一次，对以下状况应增加巡察次数５.３.１.１.１水泵有过负荷或负荷有明显增加时５.３.１.１.２刚安装完毕投入使用或检修、改造及长期停用后重新投入使用５.３.１.１.３水泵缺陷近期有进展或运行中有可疑现象５.３.２.巡检工程５.３.２.１支架无锈蚀、损坏；螺栓、螺丝无松动断裂；防振垫无损坏。５.３.２.２运行过程中有无特别振动、噪音。５.３.２.３检查轴承温度不允许比环境温度高出６０℃，且轴承温度不超过９０℃。５.３.２.４检查轴封有无渗水、水管与水泵连接完好，接口无松动、泄露。５.３.２.５水泵进出端阀门动作灵敏、准确     、无锈蚀、无滴漏、标示牌按设备状态悬挂。５.３.２.６压力表完整无损坏，连接巩固无滴漏，外表清洁，读数准确     ，指针灵敏。水泵保养〔每半年保养〕检查泵体外观应无破损，铭牌完好，水流方向指示及水轮转向指示明确清楚，整体外观干净，各部油漆完好。如有不妥应进展处理或油漆。５.３.３.２检查润滑油状况，进展补充，假设油质转变或变色，有杂物等应予以更换。５.３.３.３检查机械密封器的密封状况，假设有漏水现象应更换机械密封器等元件。５.３.３.４联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈假设有损坏应予更换。５.３.３.５检查或校正泵体与电机联接的轴心线，紧固机座螺丝并做除锈防锈处理。５.３.３.６生活水泵等运转频繁，每年应拆卸两端轴承进展清洗和更换润滑脂，如有磨损应更换轴承。５.３.３.７用手转动联轴器２-３圈，应感觉轻松且轻重均匀，并留意区分泵体内有无摩擦声和异物滚动等杂声，如有那么应设法排解，并将联轴器的护罩安装好。５.３.３.８泵的主要易损件包括弹性联轴器、机械密封、动静环、O型橡胶卷、轴承、填料压板等，维保时需留意认真检查，如损坏应准时更换。５.３.４闸阀、管道及附件的保养〔２米内与水泵相连的同时保养〕５.３.４.１各阀门的检查，阀门开、关机敏牢靠，内外均无渗漏现象。如有不机敏、不行靠、渗漏状况应进展处理或更换。５.３.４.２单向止回阀动作应机敏自如，阀体内外均无渗水现象，阀芯间隙正常无锈蚀〔可利用阀体前后压力表推断止回阀性能〕，假设有不妥应进展修复或更换。５.３.４.３检查压力表的状况，压力表指示应准确     ，表盘清楚〔假设压力表有问题应进处理、送检或更换〕。５.３.４.４检查管道及各附属元件，外表应干净干净，油漆应完整无脱落现象。如有问题应进展修复、处理、更换、刷漆。５.３.５故障处理：５.３.５.１汽蚀异音：检查进水系统是否顺畅〔或清洗进水过滤器和检查单向阀〕并排气处理５.３.５.２松动异声：检查水泵叶轮、轴套在轴上是否松动〔假设有会周期性的发出“咯噔咯噔〞的撞击声〕，及检查轴承的润滑和磨损状况。５.３.５.３泵体温度偏高：依据汽蚀方式排查及检查水泵出口的阀门和管道是否通畅５.４消防水系统５.４.１：消防泵同５.３给水泵５.４.２消火栓泵和喷淋泵不低于每季进展一次试运行〔手动和自动切换操作，确保在火警状态下能正常启动〕，每次运行时间不少于５分钟，管网顶部〔屋面〕试验消火栓出口喷水射程需满足国家及地方要求５.４.２.１启泵前需检查各地角螺栓、管线及法兰是否松动，阀门开关是否机敏。５.４.２.２用手转动联轴器２-３圈，应感觉轻松且轻重均匀，并留意区分泵体内有无摩擦声和异物滚动等杂声并排解泵体内气体。５.４.２.３对消防计量表的示数做好记录５.４.２.４启动水泵后需关注压力上升状况，并时刻留意泄压装置的动作压力〔假设到达设定泄压压力不动作应关闭水泵同步进展紧急泄压操作，并对泄压装置检修〕。５.４.２.５水泵启动后全面检查有无特别，如觉察严峻泄漏、振动、锋利声响、温升过高等现象，马上停泵处理查找缘由。５.４.２.６消防水泵定期启动方式：５.４.２.６.１现场手动启动：直接在消防和喷淋电柜上选择“１#〞或者“２#〞按启动按钮，水泵启动。５.４.２.６.２监控远程启动：监控中心联动柜上将消防或喷淋启动按钮按下，消防或喷淋泵启动运行。如要停顿，可在联动柜上进展停顿操作，按停顿按钮。也可在水泵房现场进展停顿运行，需要将转换开关拨打到“停顿〞位置５.４.２.６.３消防火警方式启动：当消防喷淋末端有大量水流失，消防稳压泵无法进展压力恒定，使湿式报警阀动作，消防主机报警，同时消防喷淋泵启动运行。５.４.２.６.４消防火警启动：当楼层任一个消防栓报警器动作时，消防栓泵启动运行５.５地库集水井系统５.５.１排水泵同５.３给水泵。５.５.２每周轮番转换水泵使用。５.５.３地库集水井：５.５.３.１每月进展各信号装置的模拟测试检查污水池浮球或水位开关动作灵敏度，把握准确     牢靠，水位超高能报警。.２每月查看井盖的完整性和保养防护状况，杜绝平安隐患。.３每月查看井内清洁状况〔假设积泥超过２cm马上去除〕，每半年彻底清理杂物和淤泥５.５.４隔油池：每天进展清掏〔可依据实际排放量〕，并检查清掏口的密封状况或确保隔油池房间处于负压状态〔防串味〕。５.６外围排水系统：５.６.１每周对屋面地漏、户外明沟、水篦子等排水设施进展巡检工作，确保排水顺畅无阻碍物〔雨季前应增加频率〕。５.６.２每月进展雨水井、污水井、化粪池〔假设有可依据实际排量定时〕的检查清疏工作〔雨季和国定假日前增加一次〕。５.６.２.１管网走向位置是否有渗漏现象〔可观看覆土局部有无不明塌陷或沉降现象〕，觉察渗漏马上组织修理。５.６.２.２检查孔或盖是否被土或其他掩盖，觉察马上去除。５.７卫生间、洗涤间公共设施５.７.１水龙头长流水应准时修理〔重新紧固、更换密封圈或更换新的水龙头〕，小便感应器开关不灵应检查电池、电源，如有故障准时修理或更换。５.７.２马桶有摇动或漏水应做固定工作，每月紧固一次，如堵塞用“皮泵〞通，通不了的拆开检查看是否有异物落入，或用疏通机疏通。５.７.３如有渗漏应先检查缘由然后关掉水源更换零件。紧固松动变形的管网、管件。６.０文件记录６.１R-Sm-１４-A？公共厕所、洗涤间巡查表？６.２R-Sm１５-A？集水井巡查表？６.３R-Sm-１６-A？减压阀巡查表？６.４R-Sm-１７-A？每月雨水井巡查表？６.５R-Sm-１８-A？每月污水井巡查表？６.６R-Sm-１９-A？喷淋消防泵每月测试记录？６.７R-Sm-２０-A？水泵、水箱房巡查记录表？６.８R-Sm-２１-A？水泵保养记录表？公共修理日常管理要求１.０目的依据房屋维护保养规定进展预防性维护，延长其使用寿命。２.０适用范围适用于阳光城集团物业设施设备维护的管理。３.０术语无４.０职责４.１工程部制定公共区域维护保养规定及要求，并组织培训。４.２工程负责人制定方案、审核。４.３工程负责人定期抽查、监视。５.０过程和方法把握５.１建筑物本体设施５.１.１楼顶日常抽查，对觉察损坏等问题准时处理。每季度对楼顶全面检查一遍，对隔热层、防水层、伸缩缝存在变形、裂缝的准时修理。外墙饰面每季度全面检查一遍，对明显空鼓、脱落、污染的准时修理，假设涉及到平安隐患的同步需做好防护和警示。内墙饰面日常抽查，觉察破损、污迹、起壳、开裂、污染、掉砖、缺损等准时处理。每月全面检查一次，觉察严峻破损、污迹要准时修补，对觉察有平安隐患的须即刻处理或临时围护、警示。楼梯间同单元门每季度全面巡查一次，觉察单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应准时补漆等修复，每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，做防腐防锈处理并刷原风格面漆。对合页及闭门器有方案的循环检查及紧固固定螺丝、上油润滑，并有方案的依据实际使用状况结合理论使用寿命周期性的更换。防护栏杆日常巡查，觉察问题准时处理。公共防护栏每半月巡察一次平平稳固性〔人为摇动巩固性，查看有无掉漆、变型及易至人损害的地方〕，损坏的应准时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进展修理刷漆。公共门窗日常抽查，觉察问题准时处理。每季度巡察一遍启闭的机敏性、密封状况及巩固度，对窗门裂开、松脱、变形应准时修复；每年全面检查一遍，除对前述问题进展修理外，应检查玻璃松动、窗构造变形、掉焊以及防雨水状况，对存在问题作全面修理。吊顶日常抽查，觉察缺损、脱落、开裂、变型、起皮、明显色差等准时修复。必要时揭开天花板检查吊顶龙骨是否松动、吊顶螺杆是否锈蚀，对松动的龙骨、锈蚀的螺杆进展更换。５.１.９露天管道日常抽查，觉察管道渗漏水、保温破损、管道扭曲变型、支架生锈腐烂、管道及构件生锈受损应准时修理。楼顶避雷针〔线〕每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈及巩固度，假设有应准时进展维护保养。依据政府文件要求，每年联系有关单位〔有资质或政府认可单位〕对防雷接地状况进展检测，并取得相关报告。挡雨蓬每年全面保养一次，包括金属件的防腐防锈，紧固各种螺丝、螺栓，查看密封胶有无松脱、断裂或老化等现象，日常巡查觉察问题准时修理。平常进展同常巡查〔设有排水沟的因每周清理一次，确保排水畅通〕。５.１.１２玻璃幕墙日常巡查。每年全面检查一遍，确保其机敏性、巩固性、防水性和美观性〔假设觉察五金件松动、玻璃爆碎、密封胶老化等应马上更换修复〕，同时须依据政府相关文件要求定期由第三方检测，并取得相关检测报告。水管闸阀每半年全面检查一次，对生锈的应做好防腐防锈处理，对各螺丝、螺栓及螺纹阀杆涂抹黄油；对漏水、开关不机敏、关不住水的应准时修理或更换。公共地砖公共部位的地砖每年应全面检查一次，对日常巡查中觉察的空鼓、松脱、破损等问题准时修复，在修理及养护期内需做好围护提示。水泥路面日常巡查，觉察破损准时处理。每季度定期对路面检查一遍，觉察路面起砂、塌方、破损、路沿石破损的作全面检修，在修理及养护期内需做好围护提示。健身游乐设施日常检查，觉察损坏的应准时修理。每月对全部设施设备使用、检查。对特殊位置易造成碰撞的需包扎做好防护；每年全面保养一次设施设备〔做好防腐、防锈和紧固螺丝螺栓等〕，对有平安隐患的应即时停用，并做好围护和提示工作，同时进展修理或更换。建筑饰品、雕塑：每月巡查一次巩固性，对破损、污染、变色的进展修补。对公共区域的修理和保养的状况要准时填写在？房屋、公共区域检查保养记录表？上。工程负责人每月抽查２次，并在？房屋、公共区域检查保养记录表？签字。５.２人防设施设备工程构造防护密闭设备、设施性能良好,防护门、防护密闭门等完好，胶条完好，密闭性能好，金属件无锈蚀，油漆层完好，人为启闭其机敏性，各种零部件完好，确保正常待命状态。集中(活门)室无杂物，进出口道路畅通。５.２.２其他设施进、排(烟)风口保持枯燥清洁，无杂物〔运行无明显振动〕；照明设备固定巩固无松动、清洁，无任意接线用电，应急照明设备性能良好；防汛设施平安牢靠，水泵定期进展保养。５.３入户修理接到报修信息，工程人员除携带事先预备好备用配件外，上门修理需牢记〔四带〕即：一带工具、二带地垫、三带抹布、四带鞋套。身着工作服、佩带工作牌，文明礼貌，按？修理派工单？上的修理时间，如约到户供给修理效劳或进展公共设备设施的修理。入户修理时，应穿上自带的鞋套，持公司？效劳收费价目表？，在检查所需修理的工程后，将修理的收费标准告知业户，经业户认可后再动手修理。对业户大项修理工程或短期内需重复查验和修理的工程，工程人员应急躁地向业户讲解，征得业户同意后，方可进展。当业户供给产品要求安装时，工程人员在安装前应对业户供给产品的数量、外观、合格证、质量等方面进展查验，符合安装要求的方可进展安装。对不待合安装要求的，应向业户说明缘由，请业户自行处理。假设业户坚持要求安装，要向业户特殊说明：我方验证不能免除业户供给可接收产品的责任，并请业户在？修理派工单？签字确认。原那么上不供给为业户购置产品／配件／材料的效劳，对确有困难要求我方帮助的，应将购置产品／配件／材料价格和质量可能产生的问题事先向业户做好讲解，并让业户在报修单上签名确认。５.３.７修理完毕，工程人员应对修理后的工程进展自检。自检合格，请业户在？修理派工单？上就修理费用、效劳质量等有关工程签字确认；并按对外公示的收费标准收取修理费用。５.３.８修理过程要尽量保持周边环境不受污染。修理完毕时做好现场卫生的清理工作，顺手带走用自备垃圾袋装入的修理过程产生的垃圾。对修理中更换下来的零配件，在征得业户同意前方可带走。５.３.９工程人员负责将已完成的工程人员作记录在？修理派工单？上，并即时将此？修理派工单？和收取的修理费交给物业效劳中心管家／客服。５.３.１０对业户的报修工程，物业效劳中心管家／客服主管应依据修理量的５０%、工程负责人依据修理量的３０%、工程经理应依据修理量的１０%回访抽查；公共设备设施修理工程，管家、工程负责人应１００%抽查验证。６.０相关文件及记录６.１R-Sm-２２-A？房屋、公共区域检查保养记录表？６.２R-Sm-２３-A？修理派工单？内部管理把握要求１.０目的制造良好工作环境，提升组织管理效率。２.０适用范围适用于阳光城集团物业设施设备维护的管理３.０术语无４.０职责４.１工程负责人依据要求对节省能源和把握本钱实行有效措施，职能部门负责审核监视执行成效。４.２非公共性钥匙，其使用人即为保管人，应对钥匙的平安合理使用负全责。４.３公共性钥匙应存放在指定的钥匙箱内，由各部门及工程指定负责人进展管理。５.０过程和方法把握５.１特种作业日常管理特种作业人员要责任心强，宠爱本职工作，遵章守纪，听从指挥，按技术标准办事。对所配备的特种作业人员必需经政府有关部门培训合格，持证上岗，并按期复查，参与再培训严禁特种作业人员无证上岗或酒后作业。对特种作业人员上岗前要进展技术交底，无技术交底不得进展上岗作业，上岗后要严格实施平安措施。各平安用品必需按规定进展摆放，每次使用前后必需认真进展检查，觉察问题或不行靠因素，应马上停顿使用，将其单独放置并向工程负责人报告。５.１.６高空作业时，必需配戴好平安带和平安帽，并有专人负责监护。５.１.７使用汽油、天燃气等易燃易爆物时，首先必需确定，现场无任何火源、火种〔包括潜在的、可能产生的火种〕前方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。５.１.８使用电焊、切割机等设备时，必需去除完现场的易燃物，确定无危急因素后，方可开工使用。５.１.９原那么上不带电作业，如必需，那么应做好绝缘措施，且必需有专人监护。对不具备平安施工条件，而必需马上施工的，必需有专人在场监护，且施工前必需备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器，找好水源等。５.２能源日常管理５.２.１职能部门对能源消耗的统计、分析和技术改造及节能进展指导。５.２.２应加强给排水管网的修理和保养，避开跑、冒、滴、漏。５.２.３工程负责人对水、电、气、油等能源消耗状况进展统计汇总，并以报表的形式上报公司职能部门，保证能源使用的合理性。５.２.４工程部对主要用电设施设备进展监测〔在预算范围内对监测结果不抱负的，可承受更换节能灯具、加设变频器等方式节能降耗〕。５.２.５通过加强对电脑、空调、照明等系统的维护管理，做到人走机停，提高能源利用效率，降低日常能耗，延长使用寿命；对上述设备明确管理责任人。５.２.６空调开停机时间需按季节调整，夏天公共区域空调温度不低于２６摄氏度，冬天不高于２２摄氏度；５.２.７工程人员每周进展水、电抄度，进展水、电费比照，觉察问题准时处理。５.３易燃易爆材料日常管理５.３.１选购回来的易燃易爆品应马上办理验收手续并入库妥当保管，不得放置在临时存放地点。５.３.２危急物品必需储存在专用仓库内，并设专人管理。５.３.３危急物品入库前，必需进展检查登记，入库后应当定期检查。

５.３.４危急物品专用仓库，应当符合国家有关平安、防火规定，并依据物品的种类、性质，设置相应的通风、防爆、泄压、防火、防雷、报警、灭火等平安设施。５.３.５存放危急物品，应当符合以下要求：５.３.５.１分类、分库存放。５.３.５.２遇火、遇潮简洁燃烧、爆炸或产生有毒气体的危急物品，不得在露天、潮湿、漏雨和低洼简洁积水的地点存放；５.３.５.３受阳光照射简洁燃烧、爆炸或产生有毒气体的危急物品和桶装、罐装等易燃液体、气体应当在阴凉通风地点存放；５.３.５.４化学性质或防护、灭火方法相互抵触的危急物品，不得在同一仓库或同一储存室内存放；５.３.５.５盛装压缩气体的钢瓶，应按规定定期进展技术检验。５.３.５.６库房搬运应轻拿、轻放，严防震惊、撞击、重压、倾倒和摩擦；５.３.５.７严禁外人进入易燃易爆品仓库内，保管人员工作完毕离库前应进展平安检５.３.６易燃易爆品的领用５.３.６.１领取易燃易爆品的部门必需建立易燃易爆品专柜，并指定专人领取和保管，且必需做到随用随领。５.３.６.２使用易燃易爆品的单位和个人，必需严格遵守工程部的各项平安制度和操作规程。５.３.６.３使用易燃易爆品时，必需有平安防护措施和用具。５.３.６.４盛装易燃易爆品的容器，在使用前后，必需认真检查，消退隐患，防止火灾、爆炸等事故发生。５.３.６.５对于废水、废气、废料要依据公安和环保等部门的规定妥当处理，严禁任凭处理。５.４修理材料日常管理物料选购：５.４.１.１修理材料由修理中心依据实际修理状况提前做好预购方案，经审批后购置入库。应急材料可以先口头报告同意购置,再补填？选购方案审批表？或补写正式报告。

物料进库先清点检查数量、品种、规格、产地、包装、品牌，由请购人及仓库管理员共同检查质量。验收合格后，由仓库管理员核对、登记入帐、进库。全部收货入库的货料，申购人以及仓库管理员均要在入库单上同时签字确认。不合格货料即退货，不得进入仓库。仓库中的货料排放：货架排列整齐，全部物品需填写编号并挂牌，分门别类排放。对于易燃易爆的物品需实行隔离存放处理，存放地点须配备２KG有效干粉灭火器。仓库四周环境保持干净。物料的领用５.４.４.１全部物品的领料单需经工程负责人同意后并在领料单上签字并注明使用途径〔或对应的修理工单号〕，然后由领料员工凭领料单至仓库领取。５.４.４.２发货时仓库管理员必需核对领料单上填写的物品名称、品牌、规格、数量等，确保发料准确     无误。

材料应按品种、质量、性能不同实行不同的保管措施。５.４.５工程负责人需对材料库房每月要进展一次库房盘存，做到降低本钱、节省开支、杜绝铺张。５.４.６严禁将公用和个人专用工具私自外借，特殊状况应履行审批手续，确保工具及设备完好无损。５.４.７修理前应凭？修理派工单？领料，如有旧件，那么以旧换新。５.４.８对修理材料消耗等状况定期进展统计和分析，做到修旧利废，厉行节省。５.５钥匙日常管理５.５.１制作钥匙台账，公共性钥匙不得带离工作区域，其使用必需履行领用登记，用毕准时归还。５.５.２全部管控钥匙不得私自取用、转借及复制。５.５.３管控钥匙的配置由公司统一支配，临时增加配置或重新配置需提出申请，填写相关表单进展配置。５.５.４管控钥匙遗失，应准时向管理部门及安保部报告，以便确定是否重新配置或复制钥匙。５.５.５管控钥匙因使用不当或遗失需进展报损的，管理部门应填写报损申请表。５.５.６公共管控钥匙使用应填写？钥匙领用登记表？，注明使用时间，原那么上不得超过使用人当班时间。５.５.７交接班应认真清点检查数量及使用状况，并有文字记录。６.０相关文件及记录６.１R-Sm-２４-A？钥匙领用登记表？６.２R-Sm-２５-A？钥匙台账？

管理制度１.０目的本章规定了物业管理工程设备〔设施〕管理的工作程序和方法，确保设备〔设施〕处于良好适用状态，延长适用寿命，确保对业户日常修理，满足业户能正常工作、生活的需要。２.０适用范围适用于阳光城集团物业设施设备维护的管理。３.０术语无４.０职责５.０内容５.１电梯设备管理制度５.１.１非机房工作人员不准进入机房，必需进入时应经过管理处同意，在机房人员的伴随下进入；５.１.２保持电梯机房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。严禁放易燃易爆品；５.１.３每周清扫一次机房卫生，保持机房清洁；５.１.４为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。５.１.５保持设备外表无锈迹、无脱漆、无尘。５.１.６柜门闭合良好柜内开关指示灯完好。５.１.７机房内的标识标牌应齐全、统一，字迹清楚。５.１.８机房内严禁堆放其它杂物。５.２发电机房管理制度５.２.１非本公司领导或修理班人员须经管理处同意后，在值班员的伴随下方可进入发电机房，其它人员不得任凭进入。平常机房门应加锁。５.２.２机房内制止存放易燃、易爆物品。５.２.３发电机平常置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。５.２.４配电房值班员必需生疏机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。５.２.５每月起动机组运转检查１５分钟，确保机组正常自动投入。５.２.６发电机油箱内储藏８小时满负荷用油量。５.２.７发电机实行定期修理保养和每月周期运转检查。开关及按钮非值班或修理人员不得操作。５.２.８机房及机组的清洁卫生由发电机责任人清扫。５.２.９保持机房内消防设施完好。５.３发电机组维护保养制度５.３.１在维护保养前,应将气体灭火系统全面关闭〔假设有〕并在明显处挂上“有人工作,严禁合闸〞的标牌。５.３.２每月空载试机一次，准时觉察问题。并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。５.３.３保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机把握屏上的选择开关或按钮置于“停顿〞位置，按下紧急停顿按健，确保发电机不能启动。５.３.４检查蓄电池电解液位；检查液位，偏低时依据实际状况补充蒸馏水。５.３.５检查蓄电池放电电压，(即蓄电池带满负荷时的电压降应在正常的范围内)。５.３.６计算发电机距离上次保养的累积运行时间，依据使用状况定时对空气滤清器、机油滤清器，柴油滤清器，水过滤器等进展清洗或更换。５.３.７检查机组有无漏油，漏水现象，清洁发电机机身。５.３.８紧固蓄电池接线和把握屏内电线接头。５.３.９检查接地线是否良好。５.３１０检查机房风机运行状况，检查柴油油箱油量是否满足发电机带负荷运行８小时用油量。５.３.１１检查冷却水水质和水位状况，假设水中消灭浓稠度大和有沉淀物时，那么重新更换冷却水〔换入自来水时应参加相应的防锈剂〕。５.３.１２检查机油油质和油位状况，假设油变色变质，浓度转变时必需重新更换，油位缺乏时就补充到标尺的L至H之间。５.３.１３手动试机运行正常后，合上发电机自动空气开关，把选择开关或按钮置于“自动〞位置，进展模拟停电试验，观看各仪表指示状态。５.３.１４运行保养完毕，应马上将气体灭火系统恢复正常状态。５.３.１５认真填写发电机运行记录和保养记录。５.４凹凸压配电房管理制度５.４.１凹凸压电房当值人员具体负责凹凸压配电设备的运行值班工作。５.４.２值班人员必需持证上岗，生疏配电设备状况，操作方法和平安留意事项。要严格执行？高压配电房平安操作制度？〔本章５.５〕，依据设备运行制度和操作规程进展操作,严禁违章操作，确保设备运行和人身平安。５.４.３值班人员必需亲密留意电压表、电流表的指示状况，严禁变压器、空气开关超载运行。加强运行设备的巡察检查，严密监视设备运行状况，觉察问题马上处理或停机，并上报工程负责人进展解决。５.４.４每天按时做好各种记录，并做到数据准确     无遗漏，字迹清楚无涂改。５.４.５认真履行交接班制度，完善各种交接确认手续。５.４.６保持设备和机房环境的清洁卫生，保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。５.４.７当值人员上班时间不准在机房看报纸、吸烟、打私人和做与工作无关的事情。５.４.８机房重地，严禁无关人员进入，准时制止任何人员在机房抽烟、睡觉及做与工作无关的事情。５.４.９外来参观及施工人员须经管理处通知确认后，填写来访或施工登记,并由工作人员伴随，才能进入。５.４.１０配电房设备的倒闸操作由值班员单独进展，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进展，以免发生错误。５.４.１１在当值期间，如遇配电柜电源跳闸或设备消灭故障的状况，应准时与供电局联系处理，同时上报工程负责人，并做好具体记录。５.４.１２严禁在配电房内私拉乱接，任凭转变供电运行方式。５.４.１３配电房内严禁堆放其它杂物。５.５高压配电房平安操作制度５.５.１高压设备上操作必需遵守以下各项：５.５.１.１严格依据？电业平安工作规程〔发电厂、变电所局部〕？进展倒闸操作，并认真填写？倒闸操作票？；５.５.１.２操作设备设施时，必需穿绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆；５.５.１.３操作现场必需有监护人；５.５.１.４应具备操作现场保证人员平安的技术措施和组织措施；５.５.１.５技术措施：５.５.１.５.１拉开高、低压两侧电源；５.５.１.５.２验电，确认无电；５.５.１.５.３挂三相短路接地线；５.５.１.５.４设置绝缘隔板〔与邻近带电体距离在６cm以下者〕；５.５.１.５.５悬挂标志牌；５.５.１.５.６站在绝缘垫上工作，尽量单手工作。５.５.１.５.７上述技术制度由值班员执行，对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并要有监护人员在场。５.５.１.６作业中必需执行工作票和监护制度。５.５.２断开电源：５.５.２.１操作设备设施时，必需穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避开正向面对操作设备；５.５.２.２操作人员与带电体要保持平安距离,断开点和工作人员操作地点与邻近带电设备的距离小于平安要求时，必需实行绝缘板隔离措施；５.５.２.３一经操作即可送电到用电设备的开关或刀闸，要实行防止误合闸的措施〔如：在刀闸的传动机构上加锁等〕；５.５.２.４依据需要拉开直流回路及沟通回路的保险丝。５.５.３停、送电操作：５.５.３.１停电：５.５.３.１.１拉开低压出线开关；５.５.３.１.２拉开低压总开关；５.５.３.１.３拉开配电变压器高压侧开关；５.５.３.１.４挂上标志牌。５.５.３.２送电：５.５.３.２.１取下标志牌；５.５.３.２.２.合上配电变压器高压侧开关；５.５.３.２.３合上低压总开关；５.５.３.２.４合上低压出线开关；５.５.３.２.５具体检查合闸是否牢靠。５.５.４悬挂标志牌：５.５.４.１“有人工作，制止合闸〞牌应挂在以下部位：５.５.４.１.１.一经合闸即可送电到用电设备的开关或刀闸的操作手柄上；５.５.４.１.２用电设备的远方操作把握手柄上。５.５.４.２“有电危急〞牌应挂在以下部位：５.５.４.２.１接近带电设备两侧的固定遮栏上；５.５.４.２.２施工地点临时遮栏或围栏上；５.５.４.２.３有可能误登的构架或梯子上。５.５.４.３凡变压器、配电设备、受电设备需要停电检修时，必需填写工作单，执行挂标志牌制度。操作者要亲自挂牌，检修完毕要亲自摘牌，方能准许恢复送电。５.６水泵房管理制度５.６.１水泵房、生活水池、天面消防水池、消防水系统、设备等，由修理班负责监控、清洁、定期保养及修理。５.６.２水泵房内机电设备由修理班人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入水泵房。５.６.３消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，全部操作标志简洁明确。５.６.４水泵、仪表、阀门把握开关应定期检查，觉察跑、冒、滴、漏现象，准时进展修理、更换，确保把握性能良好。５.６.５非管理人员不得任凭开启或关闭水池〔箱〕阀门。５.６.６生活水泵房值班人员每班要定时巡察，并做好巡察记录？水泵、水箱房巡查记录表？。５.６.７消防泵按保养规定定期保养检查，每月进展一次“自动、手动〞切换操作检查。５.６.８水泵房定期清扫，保证泵体及管网干净归一。５.６.９生活水池门盖应密封关闭加锁，透气孔需用纱网包扎上。钥匙由专人保管、使用。５.６.１０生活水池依据政策要求定时清洗，并取水送卫生防疫站进展水质检查化验，化验结果交管理处存档。５.７给排水系统修理管理制度５.７.１工程人员员依据方案对给排水设备〔设施〕进展检修保养，并负责日常修理保养及重大修理外委处理。５.７.２工程负责人制定下年度的给排水设备的检查保养，方案大、中修方案，并供给工作指导及检查监视。５.７.３工程人员员按？年设备修理保养方案表？要求，按时修理保养给排水设备，并填写修理保养工作单，档案整理保存。５.７.４给排水设备故障处理一般不超过８小时，假设８小时内处理未能完成，那么须将故障缘由、解决方案，解决时间上报管理处，管理处批准后支配人力限期解决。５.７.５但凡夜间发生的，且不影响商户和业主生活，工作的、不会产生严峻后果的给排水设备〔设施〕故障，可在其次天进展修理。５.７.６需停水进展修理保养时，遵守停水管理工作程序执行。５.７.７供水系统消灭故障时，值班人员马上切换至备用系统，然后马上通知工程负责人，依据故障性质支配修理人员进展抢修。５.７.８排污潜水泵消灭故障时，应准时抢修，不能处理的，准时上报工程负责人。５.７.９定时清理排污泵过滤网、集水井杂物、淤泥，确保排污泵的正常运行。５.８维保交接班制度５.８.１交班人员提前格外钟对该班记录状况及工具清点确认无误方可交班。５.８.２接班人员提前格外钟到达区域对上班值班状况落实清楚，工具清点无误方可接班。５.８.３主要交接内容５.８.３.１当班内设备的检修，运行状况及事故的具体经过及处理状况。５.８.３.２觉察设备设施的缺陷和处理状况。５.８.３.３各种设备的信号指示状况。５.８.３.４维保工具、仪器仪表、备品备件、钥匙的使用状况清点。５.８.３.５当班内尚未完成的工作，说明缘由，交待给下一班连续工作的意见。５.８.３.６公司的文件、通知、各种指示的交接。５.８.４接班人员对交接过程中所发生的疑问应马上向交班人员询问清楚，然前方可正式交接手续，并在操作的记录上签名。５.８.５在岗期间及接班前不得饮酒。６.０相关文件及记录

应急预案１.０目的准时、有效的处理突发大事，削减突发大事对财产、人身及环境的损害及降低客户的不满心情。２.０适用范围适用于阳光城集团物业各突发大事的处理３.０术语３.１气象局规定暴雨预警信号及涵义如下：３.１.１黄色，其含义为：六小时内，将有较大的降雨，简称暴雨一号。防范措施：提请市民留意防洪；泊港船舶快装快卸。３.１.２红色，其含义为：在刚过去的１-２小时内，局部地区降雨量已达５０毫米以上，简称暴雨二号。防范措施：各有关单位值班指挥人员到岗预备应急措施。组织抢险队伍，预备物资器材；检查水、电、通信、交通工程设施；危急地带戒备及人员财产疏散；危房戒备及住户疏散；公布临时避险场所及撤退路线，并开放全部场所；中学校和幼儿园停课；低洼处有危急的室外电源切断。３.１.３蓝色，其含义为：在刚过去的３小时内，局部地区降雨量已达１００毫米以上，简称暴雨三号。３.２停水是指无法保证正常的供水。３.３停电是指无法保证正常的供电。４.０职责作业过程，工程人员应严格依据“应急预案〞要求标准操作。５.０过程和方法把握５.１暴雨应急预案５.１.１在气象台发布暴雨一号信息后，工程人员应重点检查排水系统的状态，视察渠、沟、井、排水孔，去除堵塞的杂物，保持排水畅通。检查排污泵、潜水泵运行正常并处在自动状态，可以随时启动；移动式便携水泵确保处于正常待命状态。５.１.２通过消防播送、书面通知、短信通知等形式向业户传递有关暴雨信息。准时对空置的房屋进展保护性措施，派专人关闭电梯机房和天台门窗。５.１.３预备好水桶、木棍、电筒、雨衣、沙井钩、水鞋、防洪沙袋等应急物资，巡查区收回活动电线或关闭局部电源，清空垃圾桶。暴风雨前要吸清化粪池内污水。５.１.４留意平安工作，在危急处标识清楚，提示业户下雨路滑等。５.１.５在气象台发布暴雨二号信息后，效劳中心驻场经理要求２４小时在岗，全体员工不得离开辖区，成立抢险队伍，随时待命。５.１.６加强对重点范围部位的巡查，内部通过对讲等设施保持沟通。办公保持畅通，便利业户求助。５.１.７对辖区进展巡查，对花园、苗圃水沟等排水不畅处应马上疏通，去除杂物，并将杂物转移到无雨处堆放。对积水深处派人专人留守，防止路人误入。５.１.８特殊留意变压器、照明及动力把握柜、电气设备、电线槽四周发生漏水时或室外电气设备，假设不能避开漏电或电气设备进水时，即关闭电闸确保员工平安及设备平安。５.１.９暴雨停顿后，马上开展辖区环境清理工作，使辖区到达干净、清爽、有序。５.２停水停电应急预案５.２.１对预定性停水电，效劳中心提前２４小时在各显要位置用告示牌准确     通知受影响的业户。５.２.１.１效劳中心接到相关单位的通知或者在媒介上采集到相关信息并经过询问确认后，应马上以书面通知的形式进展公告，公告前须经工程经理认可。５.２.１.２效劳中心在收到通知后，检查水池水箱的水位和发电设备的功能是否可随时启动，相关人员应保正将设施的功能发挥最大，利用现有资源削减对业户的影像。５.２.１.３效劳中心在确定发电机等设备检修或水池水箱清洗时间后，确定受影响的业户范围和估计停顿供给时间，依据实际实施方案必需提前２４小时通知受影响的业户，保证能够在承诺的时间内恢复供给。５.２.１.４物业效劳中心应做好相应的询问和解释工作。并特殊有投诉的业户应予以回访解释状况。５.２.２对突发性停水电，效劳中心应实行以下措施：５.２.２.１在接到有关单位或业户通知或觉察问题经询问证明后，确定受影响的范围，在１０分钟内发出紧急通知，可承受播送、书面、短信通知的形式进展。５.２.２.２乐观与相关责任单位联系确认缘由和估计恢复供给时间等状况。５.２.２.３效劳中心在１小时之内将具体状况〔停顿缘由、估计恢复时间等〕用告示牌在显要位置准时通知业户。５.２.２.４效劳中心觉察的属于自身缘由造成的事故，如给水干管爆裂、供电设备故障等，马上组织相关人员进展抢修，并对受影响的业户进展通知。５.２.２.５事故排解后，查明缘由，由效劳中心编写事故分析报告，驻场经理确认后上报品质管理部。５.２.３给水干管爆裂的抢修５.２.３.１高层建筑给水管道压力大，焊口、软接处易发生爆裂。水大量涌出将会浸泡凹凸压配电设备、机电设备，造成短路、损坏及水资源的大量流失。５.２.３.２觉察管路裂开，工程人员应快速关闭裂开处管前阀门同时在低位末端进展泄水，用防洪沙袋封堵设备房门，开启排污泵排水，水量大时支配人员用水桶等工具提水。５.２.３.３遇消防、喷淋和生活水管裂开时，应马上通知工程人员并同步相关人员须将影响范围内的电梯〔平安前提下升顶〕、电气设施设备切断电源、关闭相应水管总阀门及末端泄水、沙袋封堵水路及去除积水；５.２.３.４危及电梯平安的应将电梯升至项层同时切断全部电源〔平安的前提下〕，或将电梯厅门用沙袋或其他物品进展阻断，防止电梯及电梯井进水。５.２.３.５泄水停顿后，快速修理裂开处。对修理所需设备和物资在觉察爆裂时，由相关责任人进展确认，对所缺设备和物资马上联系品质管理部，由品质管理部进展调度和组织相关人员到场救济。５.２.３.６对产生的群诉大事，可参照客服？客服效劳手册？处理流程处理。５.２.４排水系统故障应急处理措施５.２.４.１发生堵塞，应紧急疏通，假设无效，启用抽水泵外排。５.２.４.２管道破损污水外溢的，马上布置出临时排水通道，对有可能进水的重要部位，要实行措施进展防护，通知相关住户暂停用水，组织封堵抢修，处理完毕，通知住户恢复正常用水，将作业面的清洁清扫干净。５.２.５设备故障应急预案５.２.５.１对设备巡查或联动检查时觉察设备消灭故障，马上通知相关责任人员到场，检查设备，诊断故障缘由，推断故障为一般故障还是事故，切断故障源，防止故障扩大。如需马上停顿设备运作的，马上切断电源，进展隔离，并向主管领导报告。５.２.５.２相关单位马上组织人员进展会诊，并拟订修理方案。５.２.５.２.１火灾报警把握器失灵故障