展馆管理方案

体管理方案26m\其中地上建筑面积天津市规划展览馆不仅为城市规划精细化管理提供了有力支撑，成为政府规划生动、快速的有效途径。因此，我们将基于项口本身的规划设讣理念，使物业管理服配套服务、专业的客户服务、安全舒适的参观环境。 (一)房屋及设备、设施管理方案 (1)巡査计划(巡视方式为设备制巡视方式))每季检修线2)对于破更换。A无老2)照明设施3)灯具施工果灯具外2)照明有效启)■1234消防设施及排网明道遍，发现题，及时及时发现及时修关维修规关维修规2)消防设施工技术标2)安放牢2)通道畅3)结构完3)照明1)管道2)无泄3)消防2)标志2)墙面5公共智摄像系统监视器、控制器、摄像头外观及控制性能检査一遍；2)每月对避雷系统外统按相关维修1)系统；1)各系统传输线，传性能，软件及数据检2)每夭对对问题记录系位到场并协助其解决同时告小型工程人员及6 (器、触摸备完好状态记录及时联保单位1)系统程人员按相智能化系统维2)设施设施,设2)电气、设13)无改同时物业工程人按相关保养7房 (2)维护检修计划2)照明设施2)对于破损灯具及老3)灯具施工化线路进行果2)照明有效启<修线序号1234%消防设施及排网明道及水泵接合器每两年油漆对标志安放基础稳固情检查维维护一支撑架及玻璃1)开启灵组2)不渗漏。1)由工程标识、警示牌制作安装及管2)每十五3)照明设施线路完好率达100%以 (2)外观•2)标识2)美观5公共智心器、触摸各系统的连接，显示情检和各系统的连接1)由工程应维规程2)系统设3)软件数据完4)定期6，显示情检和3)软件及数据完11)整由工程部部分维修保全、正常护保养规2)相应电气2)设修一次设次电气线3)已年粉4)每年对7房 (1)按照《物业管理条例》、天津市房屋管理相关规定对房屋及配套设备设 (2)按照国家工程验收标准实施房屋查验工作。 (3)接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈开发公司并对开发公司的维 (4)按有关法规政策规定约定，对房屋和配套设施进行管理活动。 匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确认。 乱悬挂现象。 (8)<记录。 (10)柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。 裂缝。 、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，确保使 (15)每年开春解冻后、雨季来临前•、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进LI (16)保存房屋及相关设备设施施工单位、联系人、联系电话。3、设备、设施保养、检修制度与标准 间、厂家、保养内容、保养更换的主要部件等资料。 (3)公用设备设施按照项LI配套建设管理责任分丄运转正常，维护良好，有运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件设有 规程及保养规范。 (6)设备用房整洁，主要设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有明显 (7)在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知展馆负责 , (1)实施设备四级保养检修制度①日检：日常巡视检查维护，检查设备运行状态是否正常；②月检：运行状态检查，对设备进行功能测试；③季(半年)检：维护性修理，对设备进行清扫； (2)操作制度办法《设备设施巡视记录表》上签字确认。行现排，并通知展馆主管领导，第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。负责人审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。 1)电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于0、5兆欧；电热膜、 (2)采暖循环水过滤器要求维保单位每年清理一次，过滤网按照水泵和系 (3)空调系统使用高位水箱补水的，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。溢流水补水的，热水膨胀控制装置安全可黑，膨胀压力设定准确有效；变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳应按设计要求每两小时检查一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。X 致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。 (7)空调系统电气部分保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄 (8)水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升，5%,运行额定值，风机控制灵敬 (9)经常巡视，保证巡视频次要求，确保机组、水泵等设备运行良好，当系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，做好相关记录。①电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大②轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探头面孔；停电后至少维持半小时照明供电。急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。①电梯年检合格证、维修保养合同完备，对分包方的工作及人员有效的监督管②机房要求配备有定时功能的风扇或空调，温度低于40°C；机房要求配置板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。⑥轿箱门刀对厅门地砍间隙为5-8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫⑨曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体不均匀的噪声或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。①导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位。③导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无②缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。其动作应灵墩可靠。①轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。②钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于90%,钢丝绳表面没、消防设备维护标准 控制 ( 有疏散指示；(疏散图)，在停电的情况下能够正常发光半小时。没有消防广播的， 操作能够发挥作用。 和注意事项。 系维保单位到场并协助其解决，同时进行记录。 动作准确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定。 消火栓每季度至少进行一次全面检查并张贴检查标识，消火栓外表、相关使用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整，箱门灵活完好。 (12)消防系统III专门培训的负责人定期检查和维护。8、给排水设备维护标准 (2)排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能造成其他损失的积水坑应该装设超高水位报警装置。下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。 (3)水箱加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网。水箱有液位显示标识，有总容积标识；水箱设置有高水位、低水位报警(楼顶水箱根据实际需要确定)；经过水箱的水质有符合国家要求的检测报告。 (4)生活水箱按规定要求定期清洗消毒，水质由卫生防疫部门釆样化验并提供水质鉴定书。 (5)水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。 积脱落；软连接未老化，无裂纹，设有软连接破裂后防止水喷射到控制柜上的措施。) 制阀门能正常工作。 联系维保单位到场协助其解决，并留下记录。 (12)雨水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。 备用泵规定定期轮换一次。t9、供配电系统维护标准 (1)所有低压配电柜、控制柜(箱)上张贴有标明设备编号、用途和责任人 变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内。 (3)变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端无照明等悬挂物。 (5)配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部装置无异常声响、 (柜)、设备底座接地电阻值小于4欧姆。 房巡检一次并记录(地方法规有特殊要求的按照法规操作)。) 关、线路温升在正常范围内，柜后零线连接牢固。 (10)电容补偿柜内接触器动作灵墩，补偿电容 柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响。 应编号，在控制中心保存有备用钥匙。 (13)所有设备房、配电箱(柜)的钥匙需由专业人士持有。设备房、配电箱 (柜)的卫生清洁工作需山设备管理责任人负责。 告均妥善保管存档。 ①无人值守的设备房必须加锁，控制中心必须留有所有设备房的钥匙。良好，无渗、漏电现象，绝缘胶地板无破损。③噪音和振动可能影响参观使用的设备房应该有保证游客不受影响的隔音减震斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必须朝外(接管验收按照天津市标准进行验收，物业按照验收现场进行有效管理)。脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计。 请勿进”提示。②设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识：操作有③多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。 (3)设备房环境：②严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。r (二)秩序维护及消防安全工作管理方案1、总则 高度警惕，预防治安案件的发生。 制止违章行为；防止破坏， (□)熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭 (6)积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项 (7)密切联系馆方，积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。强化公共秩序管理，为游客及参观者提供舒适有序的展厅环境，展馆的安保维护将作为物业管理的重中之重。在我物业公司多年的安保管理经验基础之上,其中展方式，对展馆各楼层、各主题展厅及办公区域进行严格监控，确保展馆秩序维护及 (1)安保人员制度①仪表整洁、言行举止得体。②模范遵守国家法令、法规、依法办事。③坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件的发生。④积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为；防止破坏，不能制止解决的向主管报告⑤熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火⑥积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项治安⑦密切联系馆方，积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。①安保人员开馆期间不间断巡视，值岗人员必须持证，全面了解和严密监视安情况及时处理通报上级领导。②值岗人员需明确人员巡逻范围。③巡逻方式：釆用定时与不定时结合方式。当运用身体五官本能感觉，不可忽视任何异常情况和可疑点。防通道是否畅通无阻，有无堵塞、脏污等。消防楼道有无异味和危险品。层展厅、资料室、窗户是否关闭、上锁、有无异常。⑧及时发现、报告、处理各种异常情况及可疑情况。发现和制止各种违法犯罪(3)重点部位巡逻制度制止。■②每班次至少对要害部门(位)巡查一次，当自然灾害发生时，应加大巡逻力3、监控中心管理制度 (1)监控中心岗位交接制度消防器材等)及所保管的钥匙等使用、完好情况进行清点、核查。②每日交接班时配合相应岗位人员对展馆报警系统、监控摄录像系统悄况进行予以记③监控中心人员接班时必须检查消防控制主机分区隔离点，检查消防联动柜的监控性能及信号灯状况等，确保消防监控系统处于正常有效运作状态。讲系统及消防报警各系统匸作稳定。⑤一般性故障立即排除，维修合格率100%,暂时不能处理的通知部门采取应急⑥检查监控中心室内卫生状况，保持室内卫生清洁，空气清新，物品摆放整齐有序，与工作无关物品不得摆放在室内。⑦检查监控中心必备的资料是否齐全，并确保存放有序规范。类)及遗留问题等进行交接。双方交接人员签字确认。⑩监控中心值班人员于每日交班前对监控中心的卫生进行全面的清扫。包括:地面、桌面、监控设备外表。所有物品进行归类摆放。(2)监控中心内部管理制度①监控中心值勤人员必须熟悉管理区域环境、楼宁结构及设计布局、公共设施②监控中心值岗人员要对所配置的机房设施做到“一懂三会”，即懂所有设施③监控中心人员熟悉了解监控设备的维保单位养护计划并定期跟进维保质量。④监控中心值岗人员要熟悉了解各类突发事件处理流程，具备处理紧急突发事⑤监控中心必须至少有一种有效报警方式(如：警铃、电话等)，以保证在紧急⑥非监控中心人员不得擅自进入监控中心，因工作需要进入监控中心必须经班长级以上人员同意，但不得在监控中心室内逗留，并填写《来访记录》。⑦监控中心人员应对每次来访人员进行身份核实、询问事曲，与相关领导联系(3)监控中心业务管理制度①信息处理收集。♦得与无关人员谈论涉及保密范圉内的资料和内容。④技防设施信号处理。监控中心值班信息记录表》上详细记录。⑥对于消防控制主机或周界报警、秩序维护报警设备的报警信号，监控中心应程服①监控中心时刻通过监控显示器，监督现场当值人员值勤状态，发现不符状态时，应及时通过通讯设施予以提示纠正。②监控中心每天询问位值班情况和巡逻岗所在位置等情况，确保全体在岗当值③监控中心人员在值班期间根据秩序维护管理要求和丄作标准的具体内容,按规定》、《监控中心工作标准》执行。④监控中心应必备常用联系电话、资料和消防设备。⑤监控中心必备的防火器材：监控中心应备有灭火器六具；应急灯、手电筒各②录像内容其中硬盘录像保存期为30天，有问题的录像带向项口经理汇报立续封存，封存后应加以标识，如有需要可申请保存。4、消防管理制度¥(1)消防管理②消防设施和器材的配置。⑥消防设施和器材任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰。⑦设置消防安全标志、消防疏散示意图。< (2)消防检査与维护①消防安全部主管每季度组织人员至少进行一次例行消防检查与维护，对消防设施、器材等设备进行外观及完好性检查和维护(清洁、维修等)，并填写《消防设施及器材检查、维护记录》，查出问题山检查人员向消防安全部主管汇报。②项目负责人每季度组织秩序维护部、工程部、客服部、消防安全部、保洁部 (3)消防培训火灾、会组织疏散撤离。②每位员工应熟悉自己的岗位环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散通施的具体分布情况。对消防工作的检查和指导，每半年对馆方游客至少进行一次消防知识的宣传、 (4)消防演习记录》。 (三)客服服务管理方案1、票务接待工作、合体，微笑服务； (2)为有需求的游客提供指引，认真回答游客的询问，尽量满足游客合理的 (3)始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，随时观注现场情况，及时和其他2、展区接待工作 (2)针对来访人员，作好来宾登记，并和相关部门人员进行核实和提供指 (3)工作时着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，保持站姿服 自然下垂或交义置于前腹， (5)负责来往信函的收发整理，要保证当日信函当日处理完成; 并及时做好游客投诉信息的传递、处理和游客反馈； 3、展厅巡视工作 活动向游客进行安全提示和看护，对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示； (3)对乘坐电梯游客，提供引导与服务，向上、下扶梯游客进行安全提示； 头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼； LI经理和客服部主管协助展区点位人员根据馆方要求做好展厅服务丄作；如馆方不4、前台接待服务工作 ； (3)针对来访人员，要及时和相关部门/人员进行核实和提供详细指引； 面带微笑，与游客对话，语气和蔼; (6)根据现场实际工作情况，积极配合其他岗位工作，必要时进行补岗； 全力配合馆方的工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。5、会议室、报告厅接待服务工作 (4)针对游客问询，向游客提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引； 饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼； LI经理和客服部主管协助会议室、报告厅服务员根据馆方要求做好会议室、报告厅如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。 理需求要予以满足； (5)对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示；r X头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和 事先做好本岗工作准备，7、会议接待服务工作 礼貌，不可打扰现场秩序，影响游客情绪； (3)针对客人问询，向客人提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引； 饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和蔼； 供现 (1)重要接待前，项LI经理应提前与馆方就迎接流程和事项进行沟通，并提(3)当有外宾参观时，提供基础服务口语接待。(四)保洁管理方案①玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净序厅前台保持干净无尘，无污渍，②垃圾箱内垃圾不能超过一半。垃圾箱内外无污渍、无痰迹、保持光亮如新。②石材地面打蜡、抛光后光泽均匀。④每月对地面进行一次彻底的修护打蜡保养，对客流大的地面磨损严重的地①石材、玻璃等墙面用口洁布擦拭。②墙面格栅无污渍，无明显灰尘。①电梯、扶梯开馆前应进行彻底擦拭，直梯轿厢内需用不锈钢护理液进行擦拭，工作时间内保证电梯轿厢四壁干净无尘，无污渍、手印；电梯门槽显示屏干净②保持空气清新，每天对电梯地垫进行刷洗清洁。隔天对轿厢电梯消毒一次。①展厅内的沙发茶儿要求每天进行巡回擦拭，每周应用专业皮革清洗剂进行彻底刷洗。刷洗后涂上专业的皮革保养剂。♦③展厅内的垃圾箱应套上尺寸相符的垃圾袋，并要求每天开馆前更换新的垃圾持光亮如新。[⑤及时倾倒垃圾，换上新的垃圾袋。⑥及时补充卫生纸及洗手液，方便参观者使用。⑦室内无异味及时更换小便池内的芳香除味剂，及时喷洒空气清新剂，每天对①对办公区的清洁派专人进行负责，对馆长办公室的玻璃、窗台，桌椅，每天气清新。办公室保洁时应注意：不得翻看办公室内的所有的文件，动作应轻拿轻放，(8)会议室：①会议室玻璃，窗台、天花板、灯具、岀风口等保持干净，无灰尘。③地毯清洗每年至少4次。地插要求每天进行清擦，随时保持光亮如新。④保持会议室内空气清新。■VIP室：①桌椅要求每天进行清擦，保持干净无尘土，墙毯墙纸干净无污渍，地毯随脏随洗，随时处于备用状态。②遇有重要接待是应提询做好小序厅的清扫工作。保证门口玻璃光亮。地面、无杂物。 (13)展览馆外围台阶：①外围台阶设有专人负责，每天对台阶清擦，根据客流量增加清擦频率，随时污渍，无痰渍，无烟头及杂物。 (圾箱外表光亮如新。③对领票口及大序厅门口处应进行重点保洁，保证地面无水渍，污渍、痰渍。 ①每天应对外围玻璃(2米以下)进行一次彻底的清擦。并随时巡回保洁,保②外围玻璃幕全年进行2次彻底清擦(4月；9月)保持展馆外围玻璃幕清洁亮，无污垢，无水渍、无印迹。不锈钢镜面无污垢，无印迹，有金属反光。③展览馆外檐清洗全年进行2次彻底清洗(4月；9月)保持展馆外围整体石 8 ①每天对展馆内公共区域垃圾应由责任区域的保洁员定时收集，每天上、下午各一次集中收集，其他时间应安排巡视收集。山专职保洁员收集，轻提拿出垃圾桶，②收集袋装垃圾量较大时，应另行准备垃圾车，将收集的每袋垃圾直接清运至成③对展览馆内各区域卫生间产生的生活垃圾进行统一彻底收集清运，并倒放①员工自查。每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的区域不断地进行自查，及时发现问题，解决问题。进■①视检。凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。觉气味进行检查，保持空气清新。③嗅检。凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。化养护工作管理方案(1)派驻馆方两名养护人员必须经培训合格后方可上岗，针对馆方发现或提出的问题及时圆满解决，同时落实本单位的各项管理目标、方案和措施。(2)花卉人员必须每天对所有的摆放植物巡査一遍①检查发现问题和加强与馆方的丄作联络人联系交流，提出提高服务水平和③做好各环节之间的人员和机具调配。■及养护植物的质量要求，长势良好；打卡确认出勤情况。遇特殊情况时，应完全满足馆方服务需求。③工作要认真、细致、彻底和高质高效。④行为文明礼貌，穿着整洁大方(上班时穿着工作服)，遵守规划展览馆的各项⑤不准在公共场所大声讲话、休息、打闹和进行与工作无关的事情。⑥在任何工作区域从事养护工作时，不得影响或破坏周圉环境，作业完成后⑦进入馆方办公室工作时，需先敲门并得到允许后方可进入；若办公室无人,⑧每日应对所有植物花卉巡视检查壹遍。发现问题及时向相关人员反映，隐瞒③整片枯黃的叶片或整枝枯黃的枝条修剪时，应贴着上一级枝干下剪。④部分枯黄的叶片修剪时，应遵循保持叶片原有形态的原则进行仿真修剪,因修剪造成的花卉不美观应及时进行更换。⑤更换植物时要轻搬轻放。⑥严禁使用有毒高残留农药，施药不在室内进行。⑦及时与业务负责人进行沟通，反馈情况及馆方要求。 (1)按设计要求将植物摆放到位，呈现植物最佳观赏效果； (2)选择株形美观，色泽较好，生长健壮的植物材料； (3)保证所有摆放花卉干壮叶茂、花艳形美； (4)选择合适的花盆和套盆； (6)定期施肥，预防病虫害发生； 费用，做为对馆方的优惠政策。(如馆方有特殊要求，所产生的实际费用，则单独收。) 切费用额外计收(以实际发生情况为准)，不包含在长期租摆费用内。 (六)统一标识管理方案整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移位或转为他用。1、标识管理的作用 (1)优化工作环境 (2)提高管理水平 (3)提高工作效率 (4)方便资产管理 (5)减少安全隐患 (1)服务标识各展区均应设置有醒LI、统一标识的门牌和指引牌，统一山标识库选取相应的 (2)警示标识②除必须外，标志一般不应设置在门、窗、架等可移动的物体上，也不应设③设置安全标志时，应避免出现内容相互矛盾、重复的现象。尽量用最少的④设置的安全标志，应使大多数观察者的观察角接近90°o⑤安全标志的尺寸应符合标志相关标准的要求。 (3)设备设施