房地产开发成本控制

房地产开发成本控制第一部分征地和和拆迁补偿偿、安置费费的控制关键是建设项目目目的选址址，首首先必须须符合合城市总总体规规划，还还要考考虑地理理位置置、交通通状况况及环境境因素素等。用用地上上不能有有太多多的地上上建筑筑物、构构筑物物以及地地下管管线等，毗毗邻邻无异议议。同同时要求求对国国家和地地方关关于征地地、拆拆迁的一一系列列法规、政政策策的熟练练把握握。第二部分勘察设设设计和前前期工工程费的的控制制将前期费用分为为为行政事事业性性收费和和工程程服务性性收费费两部分分。对对前一部部分通通过争取取各项项优惠政政策降降低；勘探、设计等前前前期工程程任务务的发包包，必必须按照照新的的招投标标法的的规定，通通过过公开招招标确确定承包包单位位，最大大限度度压低承承包价价。工程项目在设计计计上的浪浪费是是十分惊惊人的的，设计计标准准一定要要与项项目的市市场定定位相适适应,不要一味味追追求高、新新、美美，不要要多余余的功能能和多多余的承承重力力，积极极推行行价值工工程管管理。设计目前很多知知知名开发发企业业实行方方案设设计落实实到人人头，方方案设设计与施施工图图设计分分开的的做法。三通一平工程费费费用，也也是前前期工程程费控控制的重重点。土土、石方方工程程一般工工期较较短，也也没有有复杂严严格的的质量要要求，可可以采用用市场场价格，实实行行总价招招标。施工用水、用电电电线路的的敷设设，一定定要兼兼顾小区区建成成后生活活用水水、用电电的需需要，切切忌重重复建设设，增增加成本本。第三部分建安工工工程费的的全程程控制一、决策阶段的的的难题和和对策策：1、加强项目投投投资决策的的科科学性、系系统统性，准准确市市场定位位。2、推行价值工工工程管理，“用最少的的投投资，争争取最最大的效效益”：1)保持项目功功能能不变，降降降低项目目投资资；2)投资不变，提提提高项目功功能能；3)投资虽有所所增增加，但功功功能提高高幅度度更大；；4)降低一些次次要要功能，使使使成本大大幅度度降低；；5)运用新科技技、新新技术，既既既提高功功能，又又降低项项目投投资；3、决策的连贯贯贯与调整。前前期计划的完完整、系统、合合理、科学，尽尽量避免后期期调整带来的的震荡和成本本上升。二、规划设计阶阶阶段的成成本控控制要点点：研究表明，房地地地产项目目初步步设计阶阶段，影影响工程程造价价的程度度约65%，施工图图设设计阶段段，影影响工程程造价价程度为25~3355%，施工阶阶段段通过技技术措措施节约约工程程造价的的可能能性仅为5~100%，这表明明设设计阶段段的造造价控制制是建建安工程程费控控制的关关键。1、成立成本评评评估审核部部门门：公司内部成立专专专门的工工程设设计管理理部门门，制定定详细细的设计计要求求和下达达设计计任务，并并对对设计单单位的的设计方方案和和施工图图进行行审核；；对工工程项目目的结结构形式式、装装修标准准、材材料设备备选型型、设计计的合合理性和和安全全性等进进行全全面的评评估和和审核。1)通过招标和和和方案竞竞赛，缩缩短设计计周期期和优化化设计计方案；；2)按照批准的的的设计任任务书书及投资资估算算来控制制初步步设计；；3)通过合同对对勘勘察设计单单单位明确确规定定责任；；4)加强设计标标准准和标准设设设计的制制订和和合理应应用。2、对设计单位位限限额设计：：：由于当前设计单单单位普遍遍经济济观念和和市场场观念淡淡薄，“重技术、轻轻轻经济”，加上设设计计费的取取费标标准一般般按建建筑面积积或投投资额计计算，不不利于设设计单单位加强强成本本控制意意识，设设计保守守不合合理，浪浪费极极大。在设计任务书或或或投资估估算上上规定造造价的的限额，并并和和设计费费挂钩钩。对设设计单单位进行行经济济赏（节节约）罚罚（超支支）。3、积极实行设设设计监理制制度度，加强强设计计阶段的的成本本控制。4、尽量避免设设设计变更带带来来的成本本增加加。三、招标阶段的的的成本控控制：：通过施工招投标标标，促进进公平平竞争，降降低低工程造造价，缩缩短工期期，提提高工程程质量量。四、施工阶段的的的成本控控制：：1、加强监控，加加加强预算算审查查，严格格经济济签证和和工程程变更管管理，安安排施工工全过过程的材材料和和质量监监理。2、自购材料、设设设备的选选用和和采购应应深入入了解建建材市市场行情情，在在保证结结构安安全和使使用功功能的前前提下下，尽量量选用用市场供供应充充足、价价格相相对低廉廉的材材料；或或者当当条件成成熟，达达到一定定的开开发规模模的时时候，采采用自自行招投投标采采购或与与其他他方合作作联合合招投标标采购购。3、处理好质量量量与成本的的关关系，质质量要要同物业业设定定的档次次、市市场定位位联系系起来，研研究究目标市市场对对某项材材料设设备质量量、档档次的重重视和和敏感程程度。4、保证工程进进进度。第四部分基础设设设施建设设费建设单位应主动动动为各专专业部部门提供供技术术支持，充充分分发挥规规模优优势，统统筹协协调，降降低造造价。第五部分管理费费费用根据目前公司的的的实际情情况，在在投资估估算和和成本控控制体体系上，将将开开发间接接费用用即企业业直接接组织、管管理理开发项项目发发生的工工资、福福利、劳劳保、折折旧、办办公、水水电、周周转房房摊销等等费用用计入管管理费费用。管管理费费用控制制的关关键在于于开发发建设的的规模模，因此此应当当通过加加大开开发力度度和开开发规模模，降降低单位位管理理费用水水平。一、定岗定员，精精简机构，减减少人员冗积积情况出现。但但对关键岗位位和关键业务务，尤其成本本效益高的岗岗位，不但不不能过于精简简，而且有必必要增加、充充实定员。二、在理顺公司司司产权关关系的的基础上上，将将公司房房地产产开发业业务管管理费用用明确确出来，并并按按照项目目进行行科学的的分摊摊。三、由于目前房房房地产专专业分分工越来来越细细，拆迁迁、施施工、工工程监监理、销销售、物物业管理理等均均有专业业的公公司和队队伍，可可能的话话对开开发过程程中的的部分业业务可可分包给给外部部的专业业公司司，前提提是这这样做比比自己己做更节节省。四、推行各部门门门管理费费用承承包、限限额奖奖惩，调调动节节约管理理费用用的积极极性和和责任心心。第六部分财务费费费用的全全面控控制首先是建立科学学学的财务务管理理体系，算算清清开发各各个环环节的资资金运运行情况况，投投入多少少，运运行时间间，货货币在不不同时时间内价价值的的调整、回回收收期、回回收量量、资金金在某某个环节节的滞滞留和损损耗。财财务费用用的控控制实际际是对对资金时时间价价值的控控制，其其中主要要是贷贷款利息息的降降低。因因此，应应当通过过分阶阶段控制制开发发进度、缩缩短短开发周周期，降降低资金金占用用时间，从从而而实现对对财务务费用的的控制制。一、安排合理的的的融资方方案：：贷款金金融机机构的选选择；；融资方方式的的选择；；贷款款额度的的合理理确定，利利率率的谈判判；筹筹资费用用的节节约，进进度的的合理安安排等等。二、贷款利息应应应从贷款款总额额、贷款款期限限和贷款款利率率三方面面实施施控制。1、对贷款额度度度的控制，通通过编制建设设资金使用计计划、现金流流量表及贷款款计划，在满满足项目需求求的前提下，尽尽量压缩存量量资金，减少少贷款总额，缩缩短贷款期限限，控制财务务费用。2、对资金占用用用期限的控控制制，主要要通过过缩短工工期，同同时加快快销售售、加速速资金金的回收收来实实现：1)前期阶段（征征征地、拆迁迁、立立项、设设计、报报建等）：：n对耗时较多的的的征地拆迁迁安安置阶段段，可可通过委委托给给专业的的公司司来缩短短时间间；n对规划设计阶阶阶段，可利利用用市场机机制、通通过公开开招标标，选择择实力力强、水水平高高、信誉誉好的的单位，通通过过合同把把规划划设计时时间锁锁定，以以加快快进度。2)施工阶段的的时时间控制：：：在搞好好工程程招标和和认真真签订好好承包包合同的的基础础上，抓抓好以以下工作作：n根据工程进度度度目标逐级级编编制工作作计划划，包括括工程程项目总总进度度计划、项项目目年度计计划、建建设监理理单位位的计划划系统统和设计计单位位的设计计系统统。然后后进行行项目进进度目目标分解解，把把目标逐逐个分分解到各各施工工单位，并并确确定各施施工单单位的交交接日日期。n根据进度要求求求配备足够够的的工程技技术管管理人员员，以以保证技技术指指导、监监督适适时到位位。n协调好银行关关关系，安排排资资金按计计划准准时、足足额到到位，以以保证证工程的的顺利利进行。n保证原材料、设设设备的组组织供供应及时时到位位，以免免停工工待料，延延误误工期。n对于施工过程程程中的设计计变变更，保保证设设计单位位的充充分配合合，及及时变更更出图图。3)销售阶段的的时时间控制：：：n销售的及早介介介入，制定定销销售策略略，及及时启动动预售售；n实行销售业绩绩绩的激励制制度度，促进进销售售收入的的快速速实现；；n监控售房款的的的及时回收收，以以便及时时归还还银行贷贷款。第七部分税金的的的控制房地产开发企业业业应对全全公司司的税务务进行行科学的的综合合筹划，争争取取合理避避税，以以有效降降低税税收负担担。目目前，房房地产产开发涉涉及的的主要税税种（所所得税前前）有有：营业业税及及其附加加；耕耕地占用用税；；土地增增值税税等。财财务部部门应针针对每每种税收收的特特征，制制定相相应的避避税措措施。方案设计阶段的的的成本控控制流流程一、重视市场调调调查和工工程可可行性论论证工工作，加加强投投资决策策的科科学、公公正、客客观和程程序化化。二、认真编写设设设计任务务书，提提高设计计任务务书的编编制深深度，以以切实实起到控控制投投资的作作用。设计任务书是建建建设单位位对投投资意图图、所所需功能能和使使用价值值正确确分析后后，将将待建项项目的的开发理理念、营营销主题题、规规模、使使用功功能、工工艺布布局、建建筑风风格等要要求具具体化反反映，它它是设计计单位位编制设设计文文件的主主要依依据。三、做好建筑方方方案的征征集选选择完成设计任务书书书后，选选择几几家有技技术实实力的设设计单单位，或或资深深、知名名设计计人进行行设计计方案竞竞赛，征征集建筑筑设计计方案，然然后后组织有有关人人员对竞竞赛方方案进行行评比比、选择择、优优化，评评比应应侧重以以下几几方面：：1、设计构思的的的超前性：：目前的市场发展展展变化速速度很很快，加加上房房地产开开发项项目周期期一般般较长，建建成成产品对对市场场的适应应滞后后性，对对建筑筑使用功功能的的设计应应考虑虑适度超超前，以以免建成成即落落后的情情况发发生。2、建筑平面布布布置的合理理性性：从目前的市场需需需求特征征来看看，建筑筑的平平面布置置、户户型的好好坏具具有十分分关键键的作用用。规规划设计计要依依据小区区的基基本功能能和要要求，充充分考考虑建筑筑物的的性质、用用途途、目标标客户户对使用用功能能的要求求及其其居住、生生产产、经营营等活活动的特特点与与习惯，合合理理地安排排住宅宅建筑、公公共共建筑、管管线线、道路路、绿绿地的布布局，建建筑平面面既要要使用功功能布布置合理理、面面积利用用率高高。建议公司内部安安安排专人人组成成户型研研究攻攻关小组组，一一方面建建立户户型评价价科学学体系；；另一一方面通通过对对各地尤尤其本本市畅销销户型型的深入入调研研后提出出几种种方案，由由相相关部门门广泛泛讨论，甚甚至至组织意意向客客户参与与座谈谈。竖向设计要因地地地制宜，依依山山就势，避避免免大填大大挖，增增加土石石方和和基础工工程费费用。要要保持持住宅的的通透透性，注注意立立体造型型的简简洁大方方和层层次错落落有致致。住宅的平面布置置置，在可可能的的情况下下，要要尽量缩缩小外外墙周长长系数数（外墙墙周长长与建筑筑面积积之比）和和结结构面积积系数数（结构构面积积与建筑筑面积积之比）。在在满足住宅的的基本功能，保保证居住质量量的前提下，加加大住宅的进进深，对降低低造价有明显显的效果。住宅的总体平面面面布置应应该注注意环境境景观观的营造造，平平均分配配景观观。小区区内应应注意通通道的的合理布布局，人人车分流流。3、建筑风格的的的策略：建筑风格的功能能能一是美美观，另另一个是是识别别，即类类似于于VI的作用。良良良好的建建筑风风格对楼楼盘的的促销起起着其其它广告告宣传传形式难难以比比拟的优优势，也也会对促促销费费用的节节约起起作用。建建筑筑风格的的策略略应注意意以下下几方面面：1)建筑风格应应处处理好与周周周边建筑筑、周周边环境境的协协调关系系；2)目前建筑风风格格仍然不是是是购房者者考虑虑的重点点因素素，但随随着居居民收入入水平平的提高高，必必然会在在这方方面提出出更高高的要求求；3)建筑风格的的选选择：普通通通居民更更倾向向于接受“有豪华气气氛”的住宅，尤尤尤其是“欧式”风格接受受程程度较高高，而而对开发发商宣宣传推广广的各各种流派派和口口号不太太敏感感；而收收入水水平高、知知识识层次高高的购购房者一一般会会对建筑筑风格格有更高高的要要求。开开发商商应根据据项目目策划、目目标标市场定定位给给设计人人员以以更多的的指引引，以便便建筑筑风格的的确定定既适合合市场场需求又又有效效降低成成本。4)应重视建筑筑风风格与其成成成本的关关系，研研究建筑筑风格格增加的的投入入与其对对项目目价值提提升所所起的作作用对对比研究究，选选择性价价比高高的建筑筑风格格。4、做好初步设设计计阶段结构构构承重体体系的的比较选选择工工作：建筑方案确定后后后，即转转入初初步设计计，此此时控制制投资资主要是是做好好基础及及结构构的选型型工作作。5、在预定概算算算限额内做做好好施工图图设计计：对不同设计及材材材料进行行成本本研究，向向设设计人员员提出出成本建建议，协助他们们在在投资限限额范范围内作作好施施工图设设计。6、做好施工图图图纸的会审审工工作，将将图纸纸中的质质量隐隐患消灭灭于萌萌芽状态态，尽尽可能避避免后后期发生生变更更导致成成本的的增加。成本控制的运作作作机制一、严格合同审审审查制度度，强强化成本本费用用支出审审批制制度，重重新核核定审批批职权权范围，实实施施奖罚制制度。二、完善成本预预预测、成成本结结算和成成本监监控体系系，对对项目运运营的的盈亏有有着高高度灵敏敏的显显示和反反馈。三、建立项目成成成本的后后评价价制度。四、坚持技术手手手段与经经济手手段相结结合：：1、组织上：明确项目组织结结结构，使使投资资控制有有专责责小组跟跟踪，如如由相关关人员员组成投投资控控制委员员会来来专责项项目的的投资营营运，促促进管理理职能能分工的的科学学化和规规范化化。2、技术上：重视设计多方案案案选择，及及处处理各种种问题题的多方方案选选择，严严格审审查和监监督初初步设计计、施施工图设设计、施施工组织织设计计，深入入技术术领域研研究节节约投资资的可可能。另另外，要要认真研研究、严严格控制制建设设工程施施工合合同的签签订，探探索节约约建安安造价的的可能能性。3、经济上：动态地比较投资资资的计划划性和和实际性性，严严格审核核各项项费用的的支出出，采取取对投投资节约约的有有力奖励励措施施，鼓励励公司司地产口口有关关员工及及承建建商积极极提出出各种降降低成成本的建建设性性方案等等，把把项目投投资控控制观念念渗透透于每位位员工工头脑中中。五、严格遵守成成成本和费费用开开支范围围，划划清各种种费用用界限，保保证证成本的的真实实性、科科学性性和可比比性。六、划清各期成成成本与各各个成成本核算算对象象之间的的界限限，企业业应按按月结算算开发发费用，计计算算开发产产品成成本。七、实行成本管管管理责任任制，对对成本实实行全全员管理理。发发动广大大职工工参与成成本管管理，把把成本本管理纳纳入岗岗位责任任制，并并做到责责、权权、利结结合。把成本费用指标标标层层分分解，按按干什么么管什什么的原原则，把把小指标标分别别落实到到有关关职能部部门，可可采取部部门经经理负责责制。八、加强成本预预预测、计计划、核核算、控控制、分分析、检检查，努努力降低低开发发产品成成本。l拉撒路斑竹竹说说的已经很很很详细了.另外,有些环节节我我想还得得多说说两句1、现在的土地地地出让一般般都都是走招招拍挂挂的路子子，这这就要求求我们们在做前前期论论证时充充分分分析各种种可能能出现的的影响响开发成成本和和进度的的因素素，以决决定是是否拿地地，如如果细分分，比比如，地块块的的主要经经济技技术指标标是否否能支持持开发发成本，这这就就要求做做可行行性研究究报告告时进行行细致致的分析析，动动态和静静态指指标都要要做全全，其中中比较较重要的的投资资收益率率和净净现值的的确定定，另外外，要要充分考考虑报报建风险险，比比如，拟拟作的的规划方方案是是否能满满足日日照间距距的要要求，容容积率率是否能能通过过交委的的论证证，是否否有古古树名木木需要要移伐，是是否否需要教教育配配套和人人防，易易地建设设需要要承担的的资金金压力，大大市市政是否否全部部引入，是是否否能达到到七通通一平的的条件件，拆迁迁是否否能按时时完成成等等，都都需需要做充充分论论证，才才能达达到有的的放矢矢。2、通过限额设设计计减小工期期期和材料料成本本压力，应应该该在建筑筑美学学和投资资成本本间寻找找平衡衡点，在在保证证设计定定位和和结构安安全及及适用性性的前前提下，外外立立面尽可可能简简洁；设设备设设施够用用，好好用；通通过审审核结构构配筋筋降低含含金率率等等办办法来来达到控控制开开发成本本的目目的l设计阶段控控制制尤其重要要要：1实行限额设计计计，使含钢钢量量、砼含含量得得到控制制；2对基础工程（包包包含承台台），优优化设计计方案案；3对于结构部分分分钢筋，在在技技术方面面可行行的情况况下，采采用三级级钢筋筋替代二二级钢钢筋，降降低钢钢筋含量量；4设计时候尤其其其是多层要要考考虑到超超高降降效等问问题；；施工阶段则是施施施工方案案的选选定和技技术变变更的减减少l我觉得这可可以以加入精华华华贴来讨讨论了了。作为项目的成本本本控制，应应该该是深入入到每每一个角角落，做做好资金金的预预算才能能更好好的控制制成本本。从前前期策策划到设设计，其其实他们们说得得好，为为什么么开发单单位非非要用小小的设设计院呢呢，为为什么不不用省省级设计计院呢呢，是因因为设设计费用用多？？其实大大的设设计院其其设计计经验和和能力力都相对对较高高，从结构构设设计上来来说可可以进行行最优优设计，此此为为设计阶阶段成成本的控控制，比比如用三三级钢钢代二级级钢，用用高标号号砼而而最大化化缩小小住截面面等，不不仅如此此还可可以设计计出很很好的户户型，便便于销售售，资资金回收收快，那那多的那那一点点设计费费又算算什么呢呢？普通剪力墙结构构构的住宅宅，其其用钢量量指标标很低。根根据据目前的的手头头资料，对对于于6度区，标标准准层用钢钢量在在40公斤/每平米以以下下，对于7度区，大大约约在40~550之间。而而且且，对于6、7度区的剪剪力力墙结构构，层层数与用用钢量量变化不不明显显。对于带车车库库地下室室，一一般情况况下为为150~~1180，兼作人人防防的地下下室，一一般为170~~2210。按抗震7度区规规规则结构构设计计,普通通住住宅建筑筑混凝凝土用量量和用用钢量：1、多层砌砌体体住宅：钢筋30KGG//m2砼0.3—0.333mm3/mm22、多层框框架钢筋38—42KGG//m2砼0.33—0.355mm3/mm23、小高层11—12层钢筋50—52KGG//m2砼0.355mm3/mm24、高层17—18层钢筋54—60KGG//m2砼0.366mm3/mm25、高层30层H=94米钢筋65—75KGG//m2砼0.42—0.477mm3/mm26、高层酒酒店店式公寓28层H=90米钢筋65—70KGG//m2砼0.38—0.422mm3/mm27、别墅混混凝凝土用量量和用用钢量介介于多多层砌体体住宅宅和高层11—12层之间---------------------------------------------------------------------------------------------------------------七层异形形柱柱框架约42KGG//M每层楼的层高降降降低10厘米，建建造造成本就就减少少总价的1%浅谈房地产项目目目结构成成本的的优化控控制2010-0888-100110:551::30来源：HYPERLINK""土木木工工程网收收集整整理随着房地产行业业业的持续续发展展，成本本控制制开始被被越来来越多的的地产产公司所所重视视，由于于结构构成本占占据了了相当大大的一一部分成成本，所所以如何何优化化控制结结构成成本，成成为了了时下地地产业业内普遍遍关心心的话题题。笔笔者根据据在设设计院、房房地地产工作作的经经验及相相关报报告、书书籍，将将结构成成本控控制的管管理方方法、技技术关关键点，在在这这里作一一简单单介绍。一、结构成本控控控制的重重要性性大量的统计数据据据和实践践表明明，前期期策划划和设计计阶段段（项目目策划划、方案案设计计、初步步设计计、施工工图设设计）影影响整整个房地地产项项目投资资在80%以上，而而结结构成本本占到到建安成成本的的40%～60%，同时结结构构成本还还常常常由于策策划及及设计管管理的的好坏出出现非非常大的的波动动，常常常造成成上千万万元的的造价差差别；；因此结结构成成本的管管理就就成为整整个设设计阶段段成本本管理的的重中中之重。二、当前结构成成成本管理理的市市场状况况1、三种认识：：首首先认为建建建筑方案案一经经确定，结结构构成本基基本就就确定了了。其其实建筑筑方案案确定之之后，结结构方案案仍然然有一个个优化化设计的的过程程，这个个过程程，成本本会相相差30%；其次是是认认为结构构成本本的降低低必然然会导致致结构构安全储储备的的下降。这这种种理解也也有偏偏差，结结构成成本的降降低是是指积极极化的的设计，降降低低无效成成本。三三是对于于建筑筑这样的“百年大计”，一定要要保保证“安全”。这里的“安全”是指满足足规规范、结结构合合理，与与其增增加结构构的安安全储备备，不不如使结结构成成本显性性化，如如提高抗抗震等等级，显显示给给业主，更更有有优势。2、一个现状：：仅仅从经济指指指标上对对结构构成本进进行控控制。应应该说说事先控控制和和过程控控制更更重要。3、一种思路：：非非常重视和和和强调结结构成成本的控控制，认认为含钢钢量、含含混凝土土量越越低，结结构设设计越优优秀。这这种思路路有点点走极端端，如如果设计计中稍稍有一点点纰漏漏，结构构容易易出问题题，再再者这么么精确确的设计计需要要时间和和周期期，应该该把握握一个度度。三、成本管理的的的内涵成本管理的总目目目标：项项目全全寿命周周期的的最小投投入产产出比。成本管理的控制制制过程：：项目目论证、项项目目策划阶阶段、设设计准备备、设设计、招招投标标、施工工、投投入实用用阶段段。成本管理的控制制制措施：：组织织措施、技技术术措施、经经济济措施、合合同同措施。成本管理的工作作作性质：：技术术工作、经经济济工作、管管理理工作。四、结构成本控控控制的管管理思思路和方方法结构成本控制必必必须贯穿穿整个个设计和和策划划的全过过程，包包括前期期论证证及策划划阶段段的地质质情况况调查、规规划划阶段的的初勘勘、方案案阶段段的结构构介入入、扩初初阶段段对结构构方案案的优化化、施施工图阶阶段给给设计院院灌输输成本意意识及及施工图图配合合阶段变变更、签签证的管管理。（一）事前控控控制的几几个要要点1、设计院的的选择择应选择易于管理理理、态度度重视视，并且且服务务意识和和市场场口碑好好的设设计院，另另外外应视设设计院院当时的的项目目情况，要要能能抽出足足够的的人力。2、专业负责责人的的选择专业负责人人人应有2、3个以上的的业业绩、经经验，市市场反馈馈图纸纸质量好好，负负责意识识、成成本意识识、服服务意识识强，在在图纸修修改配配和、专专业配配合、现现场配配合方面面做的的好，且且专业业负责人人对项项目有影影响力力和控制制力。3、与设计院院沟通通并灌输输工程成成本控控制的意意识与设计院的合作作作，甲方方最担担心的是是风险险，因此此要加加强设计计前期期的思想想沟通通和融合合，特特别要注注意采采取尊重重平等等的心态态，进进行质量量标准准的换位位考虑虑，把甲甲方特特别关注注的关关键点灌灌输给给设计院院。同时为了调动设设设计院的的积极极性，可可以采采取双赢赢的办办法，对对于超超限额的的给予予惩罚，对对于于低限额额有奖奖励措施施。对于合作比较好好好的设计计院，应应该建立立长期期的战略略合作作伙伴关关系，这这样有利利于总总成本的的降低低，总效效率的的提升。4、设计周期期的合合理取值值在北方，施工图图图设计的的周期期通常是是多层层30天，高层45天。对于于一一个项目目来说说，设计计周期期越短越越好，因因此要在在保证证质量、不不增增加成本本的前前提下，尽尽量量缩短设设计周周期，这这就需需要在决决策导导向上予予以保保证，并并合理理利用工工序的的前置和和搭接接时间，积积极极推广标标准化化设计；；另外外，要想想快，创创新点就就要尽尽量少。5、设计费的的合理理取值设计费在项目总总总成本中中占的的比例很很小，但但是设计计对工工程进度度、质质量的影影响却却很大。根根据据以往经经验，设设计费略略高于于当地的的平均均值、略略高于于设计院院的心心理预期期，对对于调动动设计计院的积积极性性，保证证设计计质量行行之有有效。6、设计合同同中设设计公司司应承担担的风风险在设计合同中必必必须明确确设计计公司应应承担担的风险险有：：因设计计错误误导致的的损失失、因设设计延延误导致致的损损失、施施工配配合不到到位导导致的损损失、设设计结果果超限限额的惩惩罚。7、限额设计计合同同的引入入和使用用限额设计可可可以有效效的控控制结构构成本本，意义义重大大。限额额的内内容应选选择可可以控制制、容容易离散散的部部分，如如含钢钢量、混混凝土土含量。限限额额的数值值应比比当地平平均值值略低。另另外外限额应应有一一定的弹弹性范范围，对对于把把握不了了的特特殊结构构可以以不限。8、甲方必须须重视视和提前前输入的的技术术原则a、《结构设计计计统一技术术措措施》b、《结构构设设计总说说明》c、《标准准构构造做法法》（二）设计过过过程中必必须控控制的关关键环环节1、结构体系系的确确定及主主要平面面布置置图2、基础的选选型及及设计图图3、电算模型型及计计算系数数的取值值4、标准层的的布置置及截面面配筋5、地下室的的布置置及样板板配筋图图6、结构转换换层的的布置及及配筋层层（三）施工图图图审查公公司的的选择及及沟通通施工图审查公司司司的选择择必须须在易于于沟通通的前提提下，对对于规范范的边边界或争争议、超超限的判判断、裂裂缝宽度度、短短肢墙体体系的的定义等等，要要尽早与与施工工图审查查公司司沟通达达成共共识，避避免大大的设计计修改改和返工工。（四）外部资源源源的引入入当需要对于项项项目的性价价比比进行判判断时时，要尽尽早引引入外部部资源源，比如如政府府、人防防、审审图公司司、学学术权威威、行行业专家家、专专业咨询询公司司等，合合作可可以是顾顾问的的方式。（五）结构设计计计管理流流程1、灌输意识：：：向设计院院灌灌输成本本意识识，沟通通并提提出成本本要求求。2、事前控制：：：完成统一一技技术措施施，并并与设计计院沟沟通、相相互补补充、达达成一一致。3、过程控制（优优优化方案案）：：设计院院进行行结构布布置、计计算，基基础进进行双方方案比比较，双双方沟沟通、达达成一一致，结结构布布置基本本确定定；4、样板配筋图图：：设计院完完完成样板板配筋筋图，双双方沟沟通、达达成一一致；5、绘制施工图图图：设计院院按按双方确确认的的样板配配筋图图设计；；同时时报给审审图公公司进行行审查查；6、正式施工图图：：设计院根根根据反馈馈意见见，沟通通、修修改，最最终出出正式施施工图图纸。五、结构成本控控控制的技技术关关键点（一）层高对成成成本的影影响及及控制1.控制层高的的的意义：：可以以减少结结构成成本、其其他土土建成本本、设设备及运运营成成本；2.影响净高的的的因素：：结构构梁高及及设备备管道空空间3.如何降低层层层高a)控制结构构构梁高：：设计计院通常常梁高高的取法法是1/8~~11/12的跨度，建建建议作1/122~~1/115的跨度；；综综合减少少的成成本因素素后，由由于梁截截面减减小后增增大的的含钢量量是值值得的；；b)优化设备备备的管道道空间间：设计计院通通常不会会综合合考虑结结构梁梁、空调调、电电、水管管的走走向，由由此造造成空间间利用用率较低低；建建议要求求设计计院做每每一层层的综合合管线线图，优优化设设计后可可以减减小净高高约200mmm，由于其其已已经超过过了设设计院的的设计计深度，所所以以要在设设计院院做施工工图设设计前与与其协协商好。（二）结构超限限限对成本本的影影响及控控制由于结构超限，设设计时势必会会对结构主体体采取加强措措施，由此造造成结构成本本的增加及设设计周期的加加长；此时应应该通过超限限后的投入产产出比来权衡衡和控制结构构超限；一旦旦确定方案，结结构超限不可可避免后，要要做好与设计计院及审图公公司等职能部部门的工作，以以便后续工作作的顺利进行行。（三）建筑高宽宽宽比超限限对成成本的影影响高层规范规定：：：在6度及7度抗震设设防防区，剪剪力墙墙结构及及框架架核心筒筒结构构的高宽宽比不不宜大于6，框剪结结构构的高宽宽比不不宜大于5；首先需需要要明确的的是，建建筑高宽宽比超超限不属属于抗抗震超限限的审审查范围围，即即高宽比比超限限是可以以的，但但是必须须采取取适当结结构措措施，因因为高高宽比越越大，主主体结构构抗倾倾覆力矩矩也越越大，由由此便便会增加加结构构的成本本，而而建筑成成本也也会增加加，因因为同等等面积积情况下下，高高宽比越越大的的外墙长长度越越长。对于不同地区，高高宽比超限增增加的成本也也不同，主要要的影响因素素有：超限程程度、风荷载载、地震力。案案例一：某高高层住宅，7度抗震，基基本风压0.75，地面粗糙糙度B类，高度99.8米，进深12.2米，高宽比8.2，该项目增增加结构成本本约67元/m2；案例二：：某高层住宅宅，6度抗震，基基本风压0.45，地面粗糙糙度C类，高度99.9米，进深12.5米，高宽比8.0，该项目增增加结构成本本约17元/m2。（四）公共大地地地下室面面积的的利用率率设计院在地下室室室设计（方方案案阶段）的的习习惯做法法是尽尽可能多多的把把面积划划进来来，从理理论上上没什么么问题题，但往往往这这样做出出来的的地下室室有很很多无效效的面面积，既既不能能做车位位又不不能做设设备用用房，反反而增增加了成成本，这这就要求求我们们在做方方案的的时候就就要对对地下室室布置置作合理理的优优化。（五）梁的布置置置及配筋筋方式式对成本本的影影响及控控制1.大柱网下如如如何布置置梁（平平行、十十字、井井字）最最经济济？对于于标准准层等承承受荷荷载较小小的柱柱网优先先考虑虑平行、十十字字梁；对于于地地下室顶顶板等等承受荷荷载较较大的柱柱网应应选用井井字梁梁；2.一些短墙上上上的小梁梁（如如厨房、卫卫生生间等）基基本本不需要要布置置：对于普普通通的小跨度度楼楼板其本本身足足以支撑撑短墙墙，不需需要加加大板配配筋，同同时梁少少，成成本低，空空间间也好；；3.梁的配筋方方方式a)住宅标准层层层梁宽常常为200mmm或250mmm，此时梁梁顶顶钢筋宜宜采用用小直径径钢筋筋；b)对于承受荷荷荷载不是是特别别大的主主次梁梁，其相相交处处不需布布置吊吊筋；（六）剪力墙的的的布置及及厚度度对成本本的影影响及控控制1.如何优化剪剪剪力墙的的布置置为防止结构扭转转转，应在在建筑筑物两端端和周周边重点点布置置；2.如何优化剪剪剪力墙的的数量量以位移指标来控控控制：纯纯剪结结构的层层间位位移比为1/100000，设计院院设设计时要要尽可可能的接接近这这一数值值；如如果计算算结果果相差太太多（如1/20000），说明明剪力墙数数量太多，应应适当减少少；3.如何优化剪剪剪力墙的的长度度以长宽比来控制制制：一般般的剪剪力墙长长宽比比宜取8，即200mmm厚剪力墙墙，墙墙肢长度度为16500~~17000mm；4.如何控制剪剪剪力墙的的厚度度高规规定：底部部部加强层层剪力力墙厚度度不小小于层高高的1/16（一、二二级级抗震等等级）或1/20（三、四四级抗震等等级）；但但底部商业业、底层假假复式住宅宅或架空层层层高较高高，按此规规定，墙厚厚必须增加加较多，同同时变成短短肢剪力墙墙，配筋进进一步大幅幅增加；设设计院大多多如此设计计，但是高高规附录D中说明：：对于超限限的墙体经经过验算通通过的可以以减小墙厚厚，由此一一来，墙厚厚变小，成成本大大降降低；（七）楼板厚度度度对成本本的影影响1.20mm厚厚厚楼板自自重占占标准层层总荷荷载约3.3%，厚度增增加加，荷载载加大大，梁、墙墙、基基础均会会加大大，增加加成本本；2.对于标准准准层楼板板来讲讲，由于于配筋筋均按最最小配配筋率来来控制制，所以以楼板板厚度增增加反反而配筋筋增大大了；3.楼板厚度度度增大对对抗震震也有不不利影影响；4.实际工程程程中楼板板厚度度的建议议：a)普通3米米米以内跨跨度的的楼板可可取80~11000mm；b)普通3~~~4米跨度的的楼楼板可取100mmm；c)客厅处的的的异型大大板可可取120~~1150mmm；d)普通屋面面面板可取120mmm；e)管线密集集集处可取120mmm；f)嵌固端地地地下室顶顶板可可取180mmm；非嵌固固端端地下室室顶板板可取150mmm；（八）设计荷载载载的取值值1.对于有覆土土土的地下下室顶顶板活荷荷载：：消防通通道取取20kNN//m2，其余取4kNN//m2，可以不不考考虑施工工堆载载；2.地下室外墙墙墙荷载取取值应应打折（土土的的固结作作用）；；3.内墙荷载：：：对于可可能采采用的轻轻质材材料要提提前确确定，以以防止止设计院院预留留量过大大；4.对于有内隔隔隔墙的楼楼板：：隔墙每每延米米重量的1/3加到楼面面活活荷载内内即可可；（九）风荷载取取取值对成成本的的影响1.大多数高层层层建筑的的计算算周期和和位移移都是由由风荷荷载起控控制作作用；而而地面面粗糙度度类别别对风荷荷载有有很大影影响，按按影响程程度从从大到小小共分分四类：A类为海边边，B类为城郊郊，C类为城内内，D类为城中中心心高层密密集区区；相同同高层层项目的的主体体成本，A、B类相差约24%，B、C类相差约54%，C、D类相差约45%；在计算算时时要用发发展的的眼光关关注取取值的合合理性性，尽可可能的的取C或D类；2.规范规定：：：高度大大于60M的高层建建筑筑，风荷荷载的的取值按100年一遇考考虑虑，比50年一遇的的风风荷载取取值大大很多，而而高高层住宅宅的结结构合理理使用用年限为50年，所以以在在设计计计算中中，控制制位移移时风荷荷载按按50年一遇考考虑虑，内力