工程策划案例探讨

周成斌2015年11月25日工程策划案例探讨目录21集团标准策划回顾456策划的目的工程策划的前置要件项目总在工程策划中的角色237工程策划的内容

策划的实施（沈阳皇姑项目实例）结语1集团标准策划回顾34前置策划策划目标策划背景二三质量策划工程策划五四一需要集团、区域协调解决的问题六策划模板集团标准策划回顾5策划目标运营目标成本目标资金目标销售目标前置策划组织策划设计策划招标策划采购策划报建策划工程策划四抢四保重点123工艺优化质量策划集团标准策划回顾货量策划前期策划2策划的目的67策划是为了在特定的时间内完成特定任务目标的有组织的行为；是组织者整合各种资源，因时、因地而进行的一种安排周密的活动。策划的目的8策划的目的何为工程策划？工程策划是为了在3-4个月内完成从拿地到样板示范区开放直至开售前的全部工作而进行的组织活动。项目完美开放销售大卖为公司获取利润（1元变2元）快速回笼资金投入下一循环3工程策划的前置要件9思考：新项目的工程策划从何时开始？为什么从这一天开始？土地协议签订日（挂牌日）B.土地摘牌日

C.投资立项会D.投资决策会E.建筑工程规划许可证下发日10工程策划的前置要件工程策划不是孤立的事件，是与项目落地全过程密切相关的。在关键时间点（投资立项日）项目总主导牵头开始策划工作，将对工程策划产生深远影响，甚至决定了能否通过投资决策会。11工程策划的前置要件地下车库、土方、样板区设置等工程相关问题是要在定位策划时就要有意识的进行处理，并以最佳方案比对作为选择项，比对内容包括：经济性、可售情况、施工周期、施工与参观的便利性等等。12工程策划的前置要件工程策划前置要件13知己（主观）知彼（客观）工程策划的前置要件知己（主观）14项目定位策划规划及图纸项目的自然情况做什么产品工程策划的前置要件盈利模式占地四至地型容积率规划户型绿化装修知彼（客观）15当地的人文、地理条件当地的开发报建条件当地的竞品情况当地供方体系和造价标准工程策划的前置要件思考：做到知己知彼有什么作用？

16工程策划的前置要件知己知彼17工程策划的前置要件百战不殆如何达到时间要求如何满足特定标准如何达到策划目标达成利润目标知己发掘盈利模式找出解决方案知彼迎接挑战4项目总在工程策划中的角色18项目总自身角色认知19项目总在工程策划中的角色主心骨逻辑思路明确（总设计师）善于调剂内部工作（调度员）润滑剂知人善任（团队领袖）知识全面，能打硬仗（攻坚者）善于利用外部资源（外交官）5工程策划的内容20目标分解21工程策划的内容——目标分解资金目标成本目标销售目标运营目标客户目标成就双享资金目标22工程策划的内容——目标分解融资自有资金投入自有资金周转率支出控制回款控制24工程策划的内容——目标分解成本目标土地成本净利润行政与前期工程费主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程工程建设其他费开发间接费营销、财务、管理费税金销售目标24工程策划的内容——目标分解开盘当日销售目标开盘首月销售目标开盘首年销售目标全周期销售目标（时间、金额）运营目标25工程策划的内容——目标分解展示区开放开售交楼入伙26质量样板区展示效果服务货量区交楼效果客户目标售后服务客户感受工程策划的内容——目标分解思考：

销售目标与资金目标有什么关系？

成本目标与销售目标有什么关系？

27工程策划的内容——目标分解统筹兼顾28工程策划的内容——策划内容设计策划开发报建策划施工策划采购策划成本策划组织策划设计策划29规划户型施工图装修园建工程策划的内容——策划内容开发报建策划30建设工程规划许可证国有土地使用权证商品房预售许可证建设工程施工许可证工程策划的内容——策划内容建设用地规划许可证施工策划31工程策划的内容——策划内容进度计划场地布置人、材、机工序安排三通一平施工方案图纸图纸32专人跟进完成时间工程策划的内容——策划内容出图顺序三通一平方案布置完成时间给水通电形成环路临路与正式路结合应急措施场地布置33材料堆放区域划分照明设施吊车位置工程策划的内容——策划内容进度计划分项计划节点倒排风险预估关键节点人、材、机34需求进场机动调配备用工程策划的内容——策划内容工序安排梳理清晰有序穿插合理安排施工方案工艺优化材料优化设计优化地下地上采购策划35景观材料装修材料软装饰品绿化苗木工程策划的内容——策划内容营销包装成本策划36目标成本设定招标控制金额工程策划的内容——策划内容品牌比选方案比选（二次利用）工程优化组织策划37项目组织架构会议策划工程策划的内容——策划内容沟通机制38工程策划的内容——主线计划3.26投资立项5.26投资定案6.25成本策划会6.30项目摘牌9.9示范区开放规划方案成本资金测算出图招标进场采购报建计划按计划实施施工策划开发报建策划采购策划同步设计策划成本策划前置6策划的实施39案例1：开发报建策划在2个月时间内如何完成二线城市开发报建计划？如：沈阳市皇姑项目40策划的实施——案例141周边管网道路开口企业核名人防沟通五图一书规划预审营业执照企业注资土地摘牌成交确认缴费证明土地合同宗地图用地规划国土证环评批复抗震登记立项批文人防许可净空批复工程规划建筑名称审查委托审图合格证中标通知合同备案农民工保证金施工许可证门牌号房产测绘销售面积审核通知预售许可证现场踏勘32份证件179份文件策划的实施——案例142资料获取周边管网道路开口企业核名人防沟通五图一书规划预审营业执照土地公示信息收集企业注资土地摘牌成交确认缴费证明土地合同宗地图用地规划国土证扩初审定环评批复抗震登记立项批文人防审定人防缴费人防许可净空批复行政处罚工程规划建筑名称审查委托审图合格证缴纳社保中标通知合同备案农民工保证金现场踏勘监督委托施工许可证门牌号房产测绘销售面积审核通知预售许可证策划的实施——案例143报建专员北平项目副总王伟佳未来领袖齐岳合作方王坤生国土证土地出让合同、交款用地规划许可证规划方案审定确认土地权属工程规划许可证立项、环保审批消防建审、净空批复沟通执法处罚人防方案审批施工许可证预售许可证中标通知书、质监、合同备案缴费踏勘、安全监督施工图审查、五方责任银行证明建筑平面图、预售方案缴备案费、信息费预测绘策划的实施——案例1完成规划设计条件建设用地规划许可证签订土地出让合同国有土地使用权证完成初步设计审批建设工程规划许可证建设工程施工许可证2015年6月24日按计划完成2015年6月30日按计划完成2015年7月20日2015年7月17日完成2015年7月22日2015年8月11日完成商品房预售许可证产权办理2015年7月23日按计划完成2015年7月25日2015年8月13日完成2015年7月30日2015年8月26日完成2015年8月30日按计划完成2017年10月30日主要事项完成节点时间备注44策划的实施——案例145报建政策了解透工作前置准备足资源利用最大化时间底线不突破成功关键规划提起预审摘牌前通过评审会、并形成会议纪要内部分工明确用好合作方领导也是资源策划的实施——案例1思考：如果规划、图纸发生变更，报建时间节点是否可控？46策划的实施——案例147配套先行图纸方案确定优秀供方人员材料资源利用摘牌后23天完成配套管网施工综合管网管网优化提前预审提前定价良好合作基础的单位施工人员施工材料区域资源项目、区域领导协助``协助提前供电提前预留施工人员、施工材料资源利用，热力引入竞争，项目及区域协助谈价、降低成本。案例2：配套策划策划的实施——案例248例：热力工程华顺热力120元/㎡（不含热力表）兴合热力108元/㎡（含热力表）皇姑北部唯一热力公司沟通政府协助引入新单位竞争华顺热力96元/㎡（含热力表）降价策划的实施——案例249①排水②给水③燃气④热力⑤强电⑥弱电⑦消防策划的实施——案例250临电07.01│07.15临水07.01│07.03排水07.05│07.14给水07.06│07.07燃气07.15│07.16热力07.16│07.19强弱电07.20│07.22消防07.22│07.23时间轴对比07.01│07.0707.01│07.0507.09│07.1507.10│07.1207.17│07.1807.13│07.1607.19│07.2207.22│07.23计划实际策划的实施——案例2思考：如何做到工程计划、经济指标双达标？51策划的实施——案例252净利润率定案阶段6.19%后评估阶段7.21%案例3：成本策划策划的实施——案例353设计建筑理念做地产招标融资规划方案产品户型限额设计产品适配品牌对比成本锁定限额招标年度招标增加贷款财务成本风险成本覆盖贷款利息IRR提升市场竞争风险转移总包材料替换二次利用策划的实施——案例354策划比选方案成本成本项总量单位成本指标金额（万元）总成本（万元）方案1:不建人防人防异地建设费2941㎡2000588588方案2:部份建人防部份不建人防地下室建造成本3800㎡380214451616人防异地建设费857㎡2000171方案3:全部自建人防人防地下室建造成本4900㎡380218631863人防方案策划说明：

人防指标均在政府规定范围内，经与政府协商，在保证车位个数及面积的前提下，尽量将人防地下室面积降到最低。现根据政府标准及经济效益情况，选择方案2进行建设。人防方案对比分析策划的实施——案例355方案说明成本项目单价单位数量(m2)总计（万元）金额(万元)方案1:综合楼两层综合楼建安成本2200元/m22770610.282274.68综合楼硬装成本4400元/m227701220.56综合楼软装成本1600元/m22770443.84方案2综合楼两层,原二楼设计为办公室,现将样板房直接设置在综合楼一层

综合楼建安成本1903元/m22770527.891073.44综合楼硬装（豪装）成本3500元/m2600210.00综合楼硬装（简装）成本600元/m22100126.00综合楼软装成本1575元/m260094.50样板房硬装成本3500元/m217761.95样板房软装成本3000元/m217753.10售楼处方案对比分析策划的实施——案例356外立面专项策划说明：

经项目对厂家送样进行对比，观感质量满足需求，价格对比具有明显优势。因此，项目建议外墙涂料品牌选用海虹老人，真石漆选用华润集采型号。一方面保证品质，一方面节约成本。外立面方案对比分析策划的实施——案例357电梯招标对比分析单位报价谈价沈阳博林特电梯3312200奥的斯电梯38266003780000广州广日电梯3766900迅达电梯4987360蒂森电梯4250000华升富士达电梯4148600通力电梯4800660东芝电梯3979160电梯招标说明：

组织集团指定品牌电梯与市场品牌共同参与招标。因电梯事故相继发生，考虑品牌效应，与一线品牌进行谈价，其他厂家无降价意向，最终奥的斯报价最低中标。策划的实施——案例3关键经营指标定案阶段后评估阶段差异偏差原因分析净利润率（%）6.19%7.21%1.02%单方成本降幅2%，导致净利率升高1.02%。净利润（周期）（亿元）0.610.720.11单方成本降幅2%，导致净利润升高0.11亿元。项目内部收益率IRR（%）12.40%30.19%17.79%后评估引入贷款，故内部收益率提高。累计投入资金静态（亿元）2.962.38-0.58项目工程款支出控制较好，自有资金投入减少。年化自有资金投入（亿元）0.750.73-0.02项目工程款支出控制较好，年化自有资金投入减少。自有资金年化收益率（%）48%55%7%年化自有资金投入变化较小，净利润增加，影响自有资金年化收益率提高。土地获利倍数0.290.340.05净利润增加，导致土地获利倍数上升。成就共享奖金（万元）700.21997.08296.87项目整体成本控制较好，单方成本降低，售价上浮，影响净利润上涨18%，成就共享奖金上浮42%。全成本对比分析总结58策划的实施——案例359策划的实施——案例3序号分类施工单位定标方式定标系数目标成本合约规划金额招标控制金额合同金额1一标段总包（含示范区）东北金城建设股份有限公司议标89.75%10398万

(1505元/m2)10398万

(1505元/m2)10294万

（1489元/m2）8490.06万

(1183.15元/m2)2二标段总包沈阳腾越建筑工程有限公司招标91.48%2513万

(1339元/m2)2513万

(1339元/m2)2491万

（1325元/m2）2154.65万

(1148.00元/m2)3示范区园建沈阳正发园林绿化工程有限公司招标89.94%277万

(440元/m2)214万

(390元/m2)203万

(370元/m2)102.46万

（379.46元/m2）4示范区消防沈阳吉方消防工程有限公司议标88%20万

(92元/m2)20万

(92元/m2)20万

(92元/m2)19.07万

(88元/m2)5桩基础辽宁建筑标准勘察设计院招标97.99%1203万

(85元/m2)1203万

(85元/m2)1143万

（80.78元/m2）787.83万

(56.27元/m2))6道路工程沈阳市第二市政建设工程有限公司招标83.30%300万

(320元/m2)300万

(320元/m2)285万

(304元/m2)276.39万

(221.54元/m2))7塑钢门窗工程沈阳市东陵区东塔金属门窗厂招标99%1228万

（498元/㎡）1167万

（474元/㎡）1109万

（450元/㎡）841.04万

（350元/m2）8桩基检测辽宁方正检测技术有限公司招标53.82%21万

(1.5元/m2）19万

（1.3元/㎡）10万

(0.67元/m2）4.6万

(0.31元/m2）9广告围挡沈阳市东陵区善美标识制作部招标85%54万

(4元/m2)51万

（3.3元/m2）45万

（2.9元/m2）33万

（2.4元/㎡）10电梯工程奥的斯电梯（中国）有限公司招标——489万

(35元/m2)465万

(30元/m2)420万

(27元/m2)378万

(24.55元/m2)成本管控实施对比思考1：如果资金投入方式发生改变，考虑融资，会使自有资金使用率上升，同时需考虑贷款利息拨备，那么成本策划的预留是否能够填补贷款利息？60策划的实施——案例3思考2：如果产品发生了改变，如：毛坯销售改为精装销售（皇姑项目），会对成本有何影响？成本策划阶段应如何全面考虑以随时应变？61策划的实施——案例3示范区货量区沈阳皇姑项目工程策划实例62沈阳皇姑青城山路项目

工程策划皇姑项目管理部2015年6月24日目录前置策划项目背景目标策划二三质量策划工程策划五四一需要集团、区域协调解决的问题六6465目标地块金廊沈阳市政府黄河北大街三台子商圈道义商圈怒江北街延长线（建设中）重大交通节点距离/用时路径路况沈阳北站11.3公里/20分钟青城山路-黄河大街双向6车道沈阳站15公里/30分钟青城山路-黄河大街-黄河南大街双向6车道沈阳市政府12.5公里/25分钟青城山路-黄河大街-北陵大街-青年大街双向4车道道义商圈3.3公里/5分钟青城山路-道义南大街双向4车道三台子商圈3.6公里/8分钟青城山路-黄河北大街双向4车道市场定位：目标市场为皇姑区及北于洪，项目类型为刚需及教育刚改二、项目背景——地理位置66青城山路、高压线恒大雅苑、京沈西二街、高压线垃圾处理厂地块现状：净地计划于年底前完成迁移目标地块总占地面积共212亩，容积率：2.3，地价：214万/亩；首期地块94亩，计划于2015年6月30日摘牌，后期118亩土地后续获取。北侧规划路已开始施工二、项目背景——地块周边情况

首期地块94亩67首期开工/首期货量二次加推货量样板房示范区缓建货量首期地块2015.06.30摘牌（约94亩，建筑面积约14万㎡容积率2.3，总货值约9.85亿）计划：2015-7-1开工

2015-9-26开售二、项目背景——分期开工计划二、项目背景—展示区范围68展示区总建筑面积：2770㎡总占地面积：4950㎡临建板房2户J495豪装板房：75㎡YJ85精装板房：89㎡开工时间：2015.07.01开放时间：2015.09.12开售时间：2015.09.26分项工程开工时间完工时间主体土建2015-07-012015-07-18配套工程2015-07-032015-07-20装修工程2015-07-232015-09-10园建工程2015-07-212015-08-27绿化工程2015-07-302015-08-27二、项目背景—货量组织方案69首期货量区：8.8万㎡货值：5.84亿高层洋房（J495）1栋：1.1万㎡高层洋房（Y191）2栋：2.62万㎡多层洋房（YJ70）6栋：2.77万㎡多层洋房（YJ85）1栋：0.3万㎡多层洋房（YJ70-85）3栋：1.09万㎡商铺：0.56万㎡开工时间：2015-08-01开售时间：2015-09-26加推货量：2.56万㎡货值：1.76亿高层洋房（J495）2栋：2.2万㎡商铺：0.36万㎡开工及开售时间：待定（视开盘认筹情况）缓建货量：2.71万㎡货值：2.25亿高层洋房（J495）2栋：2.2万㎡商铺：0.51万㎡其中人防地库面积：3800㎡开工及开售时间：待定首期货量加推货量缓建货量二、项目背景—货量施工计划首期货量将依照以上计划进行施工，确保9月25日取得预售许可证。70二、项目背景—里程碑计划沈阳青城山路碧桂园2015年里程碑计划苑区图

编

号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设计方案确定开工开售竣工验收

及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付

标准展示区示范单位幼儿园22770豪装2015-6-302015-6-302015-7-12015-9-12

（达到开放条件）————幼儿园前期做为售楼处使用，后期移交政府，根据售楼处使用情况确定验收备案及移交时间。1-1区多层

多层

(10栋)5、642843精装2015-6-302015-6-302015-8-12015-9-262017-4-252017-4-30

1-1区高层

高层

（2栋）2926790精装2015-6-302015-6-302015-8-12015-9-262018-7-102018-7-15

高层

（1栋）2911788精装

商铺1、25330毛坯注:（1）2015年春节为2015-2-19；2016年春节为2016-2-8；2017年春节为2017-1-28；(2)预售条件：独立、双拼、联体别墅及七层以下洋房（≤6层）需完成土建主体封顶；七层以上（≥7层）电梯洋房完成土建主体的1/3；(3)冬季停工期：11月15日至次年4月1日。事项工作内容计划开始时间计划完成时间完成状况项目责任人备注摘牌土地摘牌2015-6-92015-6-30等待摘牌钟任国土方展示区场平、回填2015-6-292015-7-10按计划进行孔庆国摘牌前一天完成展示区清表临水临水安装2015-6-52015-7-3按计划进行梁少斌临水由京沈西二街自来水一次管网接入至红线处预留临水接驳点，红线内由总包自行接入。临电临电安装2015-6-52015-7-15按计划进行梁少斌临电方案已报审，需摘牌后施工，前期施工由单位考虑发电机自行发电临路临时道路施工2015-6-302015-7-5按计划进行孔庆国地勘样板区详勘2015-6-92015-6-14按计划进行孔庆国货量区详勘2015-6-92015-6-25按计划进行孔庆国逐步完成，逐步提交数据围墙围挡工程2015-6-202015-6-30按计划进行孔庆国沿市政路地块围闭6月30日完成，展示区围闭9月3日完成。临建临设生活区2015-6-202015-6-29按计划进行孔庆国72二、项目背景—前期工作完成情况73二、项目背景—现场进度情况地块内为净地，待清表目录前置策划项目背景目标策划二三质量策划工程策划五四一需要集团、区域协调解决的问题六74三、前置策划—策划主线75抢临设，保畅通；项目策划主线1324抢主体，保装修；抢地下，保地上；抢板房，保货量；•摘牌前沟通政府协调临时用地，并搭建满足展示区施工的临舍需求。•临水、临电摘牌立即施工，保证施工使用，并有应急措施。•有序地组织材料堆放场地。•优先保证样板区道路通畅。•展示区市政管网与主体基础交叉施工，先行完成南侧管网预埋，移交场地给总包单位。•管网施工完成后，泳池立即进行结构施工，提前完成地下部分，为后续施工提供有效作业面。•主体工程实施周期弹性较大，制定合理措施，抢工同时充分考虑质量控制方案，并保证装修进场时间及合理工期。•装修工程实施阶段工期较难压缩。•保障装修质量，一次验收合格。•板房展示区一定要完美开放才可开盘。•泳池及土建同时施工，能上的设备和人力尽量上，合理安排穿插施工，为后续园建、绿化进场创造条件。•货量区±0即预售，货量区工期较充裕，报建为关键，确保开盘时证件齐全。三、前置策划—项目组织架构项目总计人员配置8人。（未含合作方派驻人员）工程部、综合部部门经理各1名。76●项目管理责任到人、奖惩措施明确。●参建单位责任到人、计划先行、计划必行。●项目部严格控制参建单位管理人员流动。●组建零工施工班组，应对施工空白及模糊地带。●建立QQ群、微信群、确保沟通零延时、指令直达责任人。●片区责任人包干制（负责片区所有工作：土建、配套、园林、装修、绿化等）姓名职务分工考核钟任国项目总经理新地块工作全面统筹区域2015版考核办法王伟佳项目副总经理工程、开发统筹区域2015版考核办法孔庆国工程部经理工程施工总负责区域2015版考核办法梁少斌工程部副经理市政施工总负责区域2015版考核办法关志强土建工程师土建、装修区域2015版考核办法袁超水电工程师市政、水暖、电气区域2015版考核办法北平开发经理办公室、报建区域2015版考核办法伊思静行政人力行政、人力、资料员区域2015版考核办法

项目部组织策划77三、前置策划—组织策划每周一次的工程监理例会、每日现场的碰头协调会、临时专题会议，月度协调会，项目部积极为总包及各分包单位提供快速有效的沟通渠道。项目工程监理例会问题搜集统一思想重大问题协调现场碰头会临时、紧急问题紧急专项会议月度协调会议重大专业进度协调财务、采购、成本、工程、营销、物业问题协调周四18:00不定期每日19:0028日78三、前置策划—会议制度三、前置策划—设计策划79皇姑青城山路项目示范区出图计划序号阶段业务事项执行计划日期完成标准联系人电话责任体系开始日期完成日期主责部门1主责部门21设计规划设计方案确定2015年4月25日2015年6月1日联席总裁（主席）签字确认的规划方案（含总图）及示范区范围终稿杜若计部项目部2设计详规（竖向、坐标）2015年6月2日2015年6月15日规划详图杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部3设计总图报规确认2015年6月15日2015年6月25日当地规划部门正式确认后的总平面图，并上报政府最终批复意见。杜若阳万宸建筑规划设计有限公司项目部、开发部4设计单体建筑方案2015年5月5日2015年6月15日（1）单体建筑方案（平、立、剖、效果图）并通过集团审批，达到招标要求；（2）立面优化成果杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部6设计提交详勘报告（示范区）2015年6月7日2015年6月13日详勘中间结果孔庆目部

7设计提交详勘报告（货量区）2015年6月7日2015年6月30日详勘报告孔庆目部

8设计正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）（示范区）2015年6月12日2015年6月17日示范区正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部9设计正负零以上建筑物、构筑物施工图（建筑、结构、毛坯版机电）（示范区）2015年6月13日2015年6月19日示范区正负零以上建筑物施工图（建筑、结构、机电）杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部10设计施工图会审（示范区）2015年6月19日2015年6月25日项目部、设计单位、施工单位、监理单位四方会签的图纸会审纪要。孔庆目部

11设计市政综合管网施工图（示范区）2015年6月17日2015年6月25日完成示范区市政综合管网施工图移交杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部三、前置策划—设计策划8012设计道路施工图2015年6月20日2015年6月30日完成示范区市政道路施工图移交杜若阳万宸建筑规划设计有限公司

13设计售楼处硬装施工图2015年5月10日2015年6月25日完成示范区售楼处装修施工图移交池惠修设计院项目部14设计售楼处软装方案图2015年5月10日2015年6月30日完成示范区售楼处软装图移交池惠修设计院项目部15设计售楼处装修水电深化施工图2015年6月21日2015年6月28日完成示范区售楼处装修水电深化施工图图移交池惠阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部16设计板房硬装施工图2015年5月8日2015年6月30日完成示范区板房装修施工图移交池惠修设计院、外判项目部17设计板房软装方案图2015年5月8日2015年6月30日完成示范区板房装修施工图移交池惠喜邦盛项目部18设计园林景观方案（示范区）2015年6月2日2015年6月27日最终确认的示范区园林景观方案（(包括主入口、售楼部周边、样板区公园、游泳池、人行道、路侧石、商业街铺装等)通过部门领导审批。郑作判设计院项目部19设计园林景观方案细化及园建施工图（示范区）2015年6月10日2015年7月2日示范区园建施工图移交并确认孔庆判设计院项目部20设计首期货量正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）2015年6月23日2015年7月5日首期货量正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部21设计首期货量正负零以上施工图（含建筑、结构及机电）2014年6月26日2015年7月10日首期货量正负零以上施工图（含建筑、结构及机电）杜若阳万宸建筑规划设计有限公司设计部、项目部22设计施工图会审（货量区）2015年6月30日2015年7月15日项目部、设计单位、施工单位、监理单位四方签字会签的图纸会审纪要。孔庆目部

23设计市政综合管网图（货量区）2015年7月1日2015年7月25日完成货量区市政综合管网施工图移交杜若阳万宸建筑规划设计有限公司项目部24设计市政管网规划图（管网图纸审核）2015年7月26日2015年8月12日完成货量区市政管网规划图移交梁少政规划设计院项目部24设计市政管网施工图（货量区）2015年8月13日2015年9月15日完成货量区市政管网施工图移交杜若阳万宸建筑规划设计有限公司项目部81三、前置策划—招标策划建筑理念做地产根据项目进展情况，提前进行招标工作，在没有规划及图纸的情况下提前发起招标立项，对于较为紧急的工程，采用模拟清单招标；对于图纸满足招标的情况下，全清单总价包干招标，控制结算风险。区域内年度统一招标限价招标地勘、园建-模拟清单招标板房装修-提早招标垄断工程-沟通展示区先行东北区域青城山路项目招标计划-20150508版序号工作项对接部门对接人/电话计划开始时间计划完成时间跟进人备注1地勘工程区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/152015/5/5孔庆完成2场地清表区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/302015/5/15孔庆完成3广告围挡区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/202015/5/25孔庆完成4桩基础工程区域合约管理部

集团招标管理部宋玉涛134781454482015/4/202015/5/25孔庆完成5桩检测工程区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/202015/5/25孔庆完成6高层沉降观测区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/202015/6/15孔庆完成7总包单位区域合约管理部

集团招标管理部宋玉涛134781454482015/5/202015/6/30孔庆开标8道路排水区域合约管理部宋玉/p>

孙良玺138892875152015/5/302015/7/5梁少发招标文件9园建工程区域合约管理部宋玉涛134781454482015/5/152015/6/30孔庆完成10样板房精装修设计区域合约管理部

设计管理部宋玉/p>

池慧娇186402518932015/4/282015/5/15关志完成三、前置策划—招标策划82三、前置策划—招标策划83东北区域青城山路项目招标计划-20150508版序号工作项对接部门对接人/电话计划开始时间计划完成时间跟进人备注11硬装区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/282015/7/6关志完成12软装区域设计管理部2015/4/282015/6/20关志完成13监理单位区域合约管理部宋玉涛134781454482015/4/252015/5/5孔庆完成，沈阳建设监理挂靠14给水

市政配套部孙良玺138892875152015/5/52015/6/30梁少委自来水公司施工15燃气市政配套部孙良玺138892875152015/5/52015/6/30梁少委燃气公司施工16热力市政配套部孙良玺138892875152015/5/52015/6/30梁少委热力公司施工三、前置策划—招标策划84东北区域青城山路项目招标计划-20150508版序号工作项对接部门对接人/电话计划开始时间计划完成时间跟进人备注17消防工程区域合约管理部

市政配套部宋玉涛134781454482015/5/252015/7/5梁少发招标文件、清单编制中18弱电及入户管网区域合约管理部

市政配套部宋玉涛134781454482015/5/252015/7/5梁少发招标文件、清单编制中19亮化区域合约管理部

市政配套部宋玉涛134781454482015/5/252015/7/5梁少发招标文件、清单编制中20绿化区域合约管理部

绿化小组宋玉/p>

郑作为139401411652015/5/202015/6/30孔庆域绿化小组施工21门窗工程区域合约管理部宋玉涛134781454482015/6/242015/7/10关志回标22土方回填区域合约管理部集团前期工程部洪伟腾139282914932015/4/252015/5/10孔庆完成85三、前置策划—采购策划建筑理念做地产落实“建筑理念做地产”，以包工头模式做项目，对于甲供材、甲指材进行梳理，结合市场价格进行对比分析，在品质不变的前提下，采用低价格产品。品牌替换—昇辉”改为“正泰”谈价—调整付款方式淘宝网购—饰品项目担保，提早发货—反应粘多方配合，确保材料按计划到场三、前置策划—样板区采购策划86东北区域青城山路项目样板区采购计划-20150508版序号物料名称品牌申购日期要求进场时间联系人联系电话项目联系人联系电话备注1泳池设备——

2015/7/20————关志建单位采购2监控、门禁系统——

2015/8/20————关志目招标3样板房电器美的

2015/8/30黄小志供4绿化苗木——

2015/7/25黄中志化小组下单5泳池马赛克集团指定2015/6/302015/7/15冯贵志建单位采购6路灯——2015/6/302015/8/15

关志建单位采购7草坪灯——2015/6/302015/8/15

关志建单位采购8阴生植物及摆件

2015/6/302015/8/25————关志目自行采购9园艺景观饰品集团采购部2015/6/302015/8/25彭志供10户外座椅集团采购部2015/6/302015/8/25钱昆：莫晴：潘建辉/p>

2015/8/25

梁美志强1862409599212室内吊灯朗艺2015/6/302015/8/20麦小志强1862409599213室内家具创喜邦盛/外判2015/6/302015/9/3李志强1862409599214软装配饰创喜邦盛/外判2015/6/302015/9/3李志强1862409599215窗帘及床上用品创喜邦盛/外判2015/6/302015/9/3李坤三、前置策划—样板区参建单位进场计划87参建单位计划进场时间参建单位联系人及联系方式项目部联系人及联系方式备注土方单位2015年6月30日于立文联系方式名：孔庆国联系方式确定单位后更新桩基础单位2015年6月30日吴柄林联系方式名：孔庆国联系方式包单位2015年6月29日徐国安联系方式名：孔庆国联系方式窗单位2015年7月10日姓名：孔庆国联系方式修单位2015年7月15日姓名：关志强联系方式建单位2015年7月20日王想联系方式名：孔庆国联系方式化单位2015年7月25日姓名：郑作为联系方式：1394014116588序号主要材料材料下单时间计划进场时间责任人备注1总包塔吊—2015-6-30孔庆国2总包：钢筋、模板、钢管、扣件等—2015-6-30孔庆国4隐蔽水电管线材料—2015-6-30孔庆国5外墙装饰面砖—2015-7-12孔庆国6塑钢窗—2015-7-10孔庆国7栏杆2015-6-302015-7-16孔庆国8板房装修材料2015-6-252015-7-15关志强9游泳池设备2015-6-252015-7-20关志强10板房软装家具、水晶灯等灯具2015-7-102015-9-3关志强三、前置策划—样板区材料进场计划89参建单位开工时间移交工作面时间完成时间总工期高峰期预计人数总包待定2015-7-12015-7-232015-8-1343160硬装待定2015-7-232015-9-52015-9-54560软装待定2015-9-72015-9-102015-9-10410园艺待定2015-7-212015-9-22015-9-24430绿化绿化小组2015-7-302015-9-22015-9-23625安防待定2015-8-262015-9-62015-9-6105共

计280三、前置策划—样板区资源配置计划完成规划设计条件建设用地规划许可证签订土地出让合同国有土地使用权证完成初步设计审批建设工程规划许可证建设工程施工许可证2015年6月24日按计划完成2015年6月30日按计划完成2015年7月20日2015年7月17日完成2015年7月22日2015年8月11日完成商品房预售许可证产权办理2015年7月23日按计划完成2015年7月25日2015年8月13日完成2015年7月30日2015年8月26日完成2015年8月30日按计划完成2017年10月30日主要事项完成节点时间备注90项目推进与政府协商争取的预售条件：多层、高层正负零预售三、前置策划—样板区资源配置计划目录前置策划项目背景目标策划二三质量策划工程策划五四一需要集团、区域协调解决的问题六91开工开放配套07.01∣07.18主体封顶07.03∣07.20装修硬装园建泳池外架拆除园建绿化软装联合验收计划时间轴计划74天07.23∣09.0507.21∣08.0308.11∣08.1108.08∣08.2707.30∣08.2709.01∣09.0209.07∣09.1009.11景观小品四、工程策划—展示区时间轴07.0109.129293首期开工/首期货量二次加推货量样板房示范区缓建货量四、工程策划——标段划分一标段二标段泳池四、工程策划—展示区展示区展示区占地面积：4700m²展示区建筑面积：2770m²临建板房两户（J495、YJ85）主管工程师：孔庆国装修工程师：关志强总包进场时间：2015年6月30日94临建板房·售楼处（幼儿园）总承包施工范围划分:一期地块划分2个标段由两家总包单位施工，考虑展示区工期较紧，人、材、机配量较大，且无流水施工，存在窝工现象，将首次全面开工货量与展示区划为同一标段，来保证总包单位展示区施工人员充足。同时合理布置展示区及货量区的施工道路、场地布置、施工重点主次，保证道路通畅。四、工程策划-展示区参观动线95示范区单位广告围挡示范区围挡看楼动线黄河北大街方向青城山路京沈西二街四、工程策划-展示区参观动线969710KV高压从市政高压电缆引入315KVA变压器·

1、一期地块开发面积14万平米，用电配置四台台315KVA变压器供电，沿北侧红线周边布设。2、前期施工时，在招标时约定，用电如无法满足要求，由施工单位自行租用发电机。3、展示区开放采用临时电供应，临时电地埋接入集中表箱内。临电方案四、工程策划-临时用电98本项目临时水接口接入红线外一米处市政（自来水）临时干线管网1、临时供水由京沈西二街自来水一次管网接入至红线处预留临水接驳点，DN150mm，红线内由总包自行接入。2、摘牌前协调市政自来水单位完成接入。临时用水方案供水点市政主管网四、工程策划-临时用水展示区高峰期人数专业人数土建160人装修70人园建30人绿化25人安防5人总人数280人政府协调临舍区域约4700㎡，可容纳1000人，满足前期施工需要。工期：2015.6.25-2015.6.30首期地块展示区99四、工程策划-临舍设置100

场地内设置多处临时道路入口，便于交叉作业时各专业车辆设备通行，确保畅通。展示区采用碎石铺垫临时路，后期便于拆除。临时道路货量区临时道路开口展示区临时道路开口北侧规划路完成后道路开口货量区施工道路四、工程策划-施工临时道路展示区施工道路货量区施工道路货量区临时道路开口（主）展示区临时道路开口四、工程策划—土方开挖101人防地库首期货量场平外购土方回填范围地块内整体地势低洼，需外购土方回填1~1.5米才可场地平整，经地下室开挖平衡后，仍约需3.9万m³。经项目对平衡方案研判分析，人防地库为二期货量，无法先行开挖出土用于场地平衡。因此首期货量区场地内平整至室外地坪-700mm标高处，满足桩基础施工，且减少基础开挖量，同时预留出房心回填土方量。后期绿化需覆盖300mm种植土，配套管网施工后进行少量补土即可满足要求。展示区回填范围102园建堆场装修堆场土建堆场展示区范围内设立1台预应力装配式塔吊，可快速安装、拆除（含基础）。设置机动汽车吊一辆，配合现场施工，保证现场机动性。材料加工场地及堆放场地原则上移出展示区，仅在展示区内设置临时材料加工场地。现场设置4盏镝灯，保证夜间抢工照明需求。施工道路塔吊材料堆场照明四、工程策划—场地布置四、工程策划—展示区工程量园艺石材铺贴工：约15m²绿化工：草皮铺种175-200m²；大树种植4棵

32涂饰工：腻子灰60-80m²铺贴工：室内地砖约25m²厨房卫生间墙身约15-20m²；室内踢脚线约50m；文化石约15m²；室内石材铺贴约10m²工作量合计人数备注模板9000m²65钢筋150t45砼1400m³15砌体540m³20抹灰7500m²25塑钢窗650m³10室外铺装3400㎡20木工：梁板柱10-15m²铁工：梁板柱10-15m²砌筑工：约3-4m³；抹灰工：内墙30-40m²外墙40-50m²砼工：8m³混凝土泵车：30-50m2/h水电工：70m21103第一重点：主体工程第二重点：装修工程第三重点：室外工程展示区分块104四、工程策划—展示区策划1、2、3①②③③②泳池③序号分项责任人起始时间结束时间1主体封顶孔庆国2015-07-12015-07-182外墙施工孔庆国2015-07-222015-08-103室内装修关志强2015-07-232015-09-054外架拆除孔庆国2015-08-112015-08-115市政配套梁少斌2015-07-032015-07-206绿化工程郑作为2015-07-302015-08-277园建工程孔庆国2015-07-212015-08-278联合验收孔庆国2015-09-112015-09-11105四、工程策划—第一重点：主体工程第一重点主体工程展示区以英伦风格幼儿园及小型泳池打造小型展示区，后期按幼儿园格局改造完成并移交政府。英伦风格幼儿园，主体三层（含闷顶），局部四层，外立面造型较多、结构复杂，因此将主体工程做为展示区第一重点106四、工程策划—第一重点：主体工程第一重点主体工程重点1：每层施工面积约1500m²，工程量较大，木工需65-70人，钢筋工需50-55人，确保人员充足，三天完成单层结构施工。减少砌体工程，部分内部隔墙采用轻钢龙骨隔墙，降低工期不足造成砌体沉降开裂，且利用后期拆除改造。工序倒置，砌筑至梁下，预留顶砖部位，先进行一遍底灰施工，搭接钢丝网甩茬，后进行地面施工，地面完成后进行顶砖砌筑及面层抹灰，利用工序间歇，达到砌体沉降，避免后期开裂。售楼处豪装展示区样板房展示单位合理划分施工段，优先施工大堂展示部位，保证装修进场时间。挑空部位脚手架与装修单位共用。挑空620㎡豪装施工部位四、工程策划—第一重点：主体工程第一重点主体工程重点2：塔楼屋顶难度较大，沟通设计，优化成钢结构，场外加工制作，现场吊装。重点2：屋面坡度大，施工难度较大，屋面砼原浆压光后直接做防水层，减少工序。屋面防水需淋水实验合格后方可进行下道工序。重点3：严控外立面观感质量，不合格处立即整改，直至达到质量标准。107四、工程策划—第二重点：装修工程108样板房及销售中心装修针对不同户型特点划分不同的一、二、三重点工序，具体划分如下：户型第一重点第二重点第三重点销售中心挑空大堂接待区域办公区域YJ85、J495厨卫客厅卧室售楼处装修重点：售楼处装修工程须合理安排，确保装修至少的装修工期。10945天装修进场时间材料到场时间装修进度管控图纸审核优化装修质量管控成品保护专人跟进优化材料简化工艺严控总包分区定策资源共享专人下单及时跟踪分料加工重点123提前介入及时纠偏技术交底严格管控严禁返工工序合理专人监督避免破坏跟进人：关志强四、工程策划—第二重点：装修工程110售楼处装修计划四、工程策划—第二重点：装修工程111第一重点挑空区域1、率先完成天花施工2、预制墙面木饰面板避免制约后期工序施工加快施工速度、避免开裂

利用总包单位脚手架，按照从上至下施工顺序，脚手架根据挑空部分装修施工高低顺序逐层降低，机电工程同步配合一次性完成主灯安装等工作，保障施工时间及工序合理性，以免对完工部位造成二次污染。青玉石材仿石抛光砖四、工程策划—第二重点：装修工程112第二重点接待区域复合木线条实木线条1、瓷砖由厂家与工厂分开加工2、实木线条由复合板材代替保证效果、铺贴质量保障品质、降低成本以集团建筑理念做地产的思路为指导方向，对售楼处原有装修材料进行优化，将地面石材变更为仿石砖，将实木线条及墙板替换成复合板材线条，外部进行贴皮及油漆处理。对于地面造型复杂的拼花图案，可批量加工部分异型砖由厂家直接按图生产供应，少数需要按现场尺寸切割的异型砖，由施工单位到附近加工厂加工。四、工程策划—第二重点：装修工程113第三重点办公区域1、确保满足项目各部门办公的使用功能要求2、尽可能的简化装修标准，以确保节约成本3、尽量利用原有空间分割，以减少后期拆改

如售楼处与幼儿园的房间墙体重合时，采用砌筑施工，如无房间重合的墙体，则采用轻质隔墙施工，一方面加快施工速度、缩短工期，另一方面降低施工成本，也便于后期拆改。因此，项目将该区域列为第三重点。对于第三重点的三项基本原则四、工程策划—第二重点：装修工程板房装修114J495豪装板房YJ85精工板房精工板房豪装板房

提前与设计院沟通，要求样板房设计要对后期精装货量有指导意义，所有温馨提示及相关板房数据直接上墙，让客户可以更直观的体验到居家的感觉。该板房是让客户体验到更高端的家居装饰享受，在施工时对所有部位及工艺最求更细腻的标准，项目提前与施工单位做好交底，保证装修的品质，确保达到完美开放。四、工程策划—第二重点：装修工程115样板房装修计划四、