某著名地产集团估价案例资料

目录HYPERLINK\l"_Toc250581061"一、致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc250581062"二、估价师声明3HYPERLINK\l"_Toc250581063"三、估价的假设和限制条件5HYPERLINK\l"_Toc250581064"四、估价结果报告6HYPERLINK\l"_Toc250581065"（一）委托方6HYPERLINK\l"_Toc250581066"（二）估价方6HYPERLINK\l"_Toc250581067"（三）估价对象6HYPERLINK\l"_Toc250581068"（四）估价目的6HYPERLINK\l"_Toc250581069"（五）估价时点6HYPERLINK\l"_Toc250581070"（六）价值定义6HYPERLINK\l"_Toc250581071"（七）估价依据7HYPERLINK\l"_Toc250581072"（八）估价原则7HYPERLINK\l"_Toc250581073"（九）估价方法7HYPERLINK\l"_Toc250581074"（十）估价结果7HYPERLINK\l"_Toc250581075"（十一）估价人员8HYPERLINK\l"_Toc250581076"（十二）估价作业日期8HYPERLINK\l"_Toc250581077"（十三）估价报告应用的有效期8HYPERLINK\l"_Toc250581078"五、估价技术报告9HYPERLINK\l"_Toc250581079"皮（一）个别因兵素分析铸9HYPERLINK\l"_Toc250581080"骄（二）区域因烫素分析州9HYPERLINK\l"_Toc250581081"粘（三）市场背割景分析季10HYPERLINK\l"_Toc250581082"毙（四）最高最经佳使用分析化10HYPERLINK\l"_Toc250581083"记（五）估价方雕法选用良11HYPERLINK\l"_Toc250581084"坏（六）估价测缎算过程狼11HYPERLINK\l"_Toc250581085"脚（七）估价结责果确定闸15HYPERLINK\l"_Toc250581086"六、附件17HYPERLINK\l"_Toc250581087"摧七、房地产估脊价课程设计心由得体会割18素一、便致委托人函规**首房稠地产开发塔有限公司：罢受贵公司委托颤，本所秉着客伤观公正科学独迎立的原则，对虹由贵公司自建名并拥有产权的摩、位于筒济南玩市陕历下鸣区碰**疲立交西确街闹101辅号粒普通住宅楼观进行市场价格膜评估，估价时才点为趣200钻9鞭年爬1好2沉月组2滴8竖日置，估价目的为蒸买卖。奏本所根据估价踩目的，遵循估宴价原则，采用园科学合理的估凝价方法，在认向真分析现有资喇料的基础上，伞经过测算，结经合估价经验与迁对影响房地产滋市场价格因素棒进行分析，确蛇定估价对象在注市场上有足够湿的买方和卖方烘，并且进入市矿场无障碍的条球件下，于估价长时点可能实现鲁的市场价值为敏人民币（大写哲）彩壹仟玖百玖拾拒壹万元踏。餐**烫房地产估价事班务所臂土法定代表人：躁**抢管筐（签名并盖章私）均200识9记年咏1遣2元月脂2欢8悲日子二、总估价师声明瓦我们郑重声明贼：购（一）头我们在本估价仅报告中陈述的叉事实是真实的过和准确的。洒（二）录本估价报告中扒的分析、意见全和结论是我们则自己公正的专划业分析、意见喜和结论，但受除本估价报告中崇已说明的假设拿和限制条件的粪限制。锄（三）震我们与本次估介价的估价对象悲没有利害关系啦，也与有关当怖事人没有个人透利害关系或偏衔见。稿（四）视我们依照中华始人民共和国国赵家标准《房地蕉产估价规范》输进行分析，形铺成意见和结论愿，撰写本估价同报告。扒（五）叼我们已对本估时价报告中的估滔价对象进行了罢实地勘察，并慕对勘察的客观顺性、真实性、堪公正性承担责职任，但我们对良估价对象的现唯场勘察仅限于鄙其外观和使用拜状况，对被遮绍盖、未暴露及歼难以接触到的疗部分，依据委迫托方提供的资全料进行评估。鼓除非另有协议释，我们不承担博对估价对象建励筑结构质量进谢行调查的责任徒。随（六）艺没有人对本估拼价报告提供了蝴重要的专业帮辰助。围（七）绳本估价报告依溪据了委托方提绿供的相关资料关，委托方对资把料的真实性负语责。因资料失论实造成估价结假果有误的，估事价机构和估价司人员不承担相绵应责任。油（八）酬本估价报告结洒果仅作为委托创方在本次估价隐目的下使用，命不得做其他用以途。未经本估筋价机构和估价饼人员同意，估撒价报告不得向关委托方及报告充审查部门以外狡的单位及个人运提供，凡因委饭托人使用估价抹报告不当而引疮起的后果，估锄价机构和估价贸人员不承担相其应的责任。后（九）域本估价报告的堤全部或部分内斥容不得发表于机任何公开媒体亮上，报告解俯释权为本评估尘机构所有。饺（十）医未来市场变化堆风险等因素对颗买卖退价值均产生一应定的影响，本猛报告未考虑捎市场变化固风险，年买卖监人在办理士买卖律事宜时需全面甘考虑。蛮（参加本次估似价的注册房地耻产估价师签名换、盖章）仰三、西估价的假设和叠限制条件材（一）门估价的假设条鸦件退1陕、委托方合法绢取得土地、房瓣屋权证，并以唱所确认的房屋汁用途和土地用具途评估估价对内象的价值。枯2岩、本报告以估转价对象在估价闭时点处于完好验状态并达到委挡托方所提供的爪使用功能为假较设前提。酒（二）估价的看限制条件：屋1楚、估价时点后希，估价报告有艘效期内估价对慢象的质量及价介格标准发生变脆化，并对估价伞对象估价价值闭产生明显影响造时，不能直接射使用本估价报蚁告。盗2想、本次估价结利果未考虑国家遗宏观经济政策络发生重大变化揪以及遇有自然怎力和其他不可哭抗力对估价结才论的影响。设3禾、本次估价未使考虑特殊交易执方式对评估结恩论的影响。满四、估价结果左报告茧委托方：耐**储房地产开发庙有限公司并（二）估价方携：臭**狗房地产估价事糟务所狠法定代表人：竞**诸（三）估价对畏象膝估价对象位于腰**捧市阶**葵区笑**跃立交西吸街的冬普通住宅称楼，占地适2660缝平方米泥，地势平坦、赌其形状为不等曲腰梯形、土地客产权性质为出吊让土地使用权贺，出让期限从雕2006乎年还11俭月路18榨日翁至妇20耕76厨年治11汤月窜18片日父，出让年限为掘70优年。委托方持梨有《国有土地户使用证》。泻评估撞**搭家园的现时公寿开市场价。估泉价目的买卖，慈估价对象廉**优家园为一栋普滨通住宅，２０边０７年６月１骄日竣工；钢混玻结势构装,丹姥容积率系数济为穗1.辰5艰；简装；共３该个单元，共４鞋层，１单元一旦梯两户。西户皂１２０平米，禾两室两厅一橱花一卫，明厅明屋卫；东户１３成０亩平畅米，两室两厅捞，明厅暗卫；急２单元一梯一亮户，面积１９需０平米，四室巡两厅一橱两卫续，３单元一梯乳一户，面积２酱２５平米，五奶室两厅一橱两毙卫，１单元每之户一车位，一吧地下储藏室１滨５平米；，２屯单元每户２车擦位，一地下储崭藏室２０平米材；３单元每户肉３车位，一地仅下储藏室２０掠平米；捷（四）估价目献的油为估价对象铁买卖顶提供价值参考行。场（五）估价时典点：格200港9霉年震1售2躬月万2唤8辟日尊（六）价值定易义丝根据估价对象标及委托方的要荣求，本报告评霉估估价对象目叶前状况下，于致估价所时点的市场价唯格。海（七）估价依园据恼1在、委托方与本俭估价机构签定键的房地产估价领委托书；术2惜、房屋所有证结；团3貌、国有土地使袜用权证；筋4担、《中华人民壳共和国城市房吓地产管理法》拨5蕉、《中华人民华共和国土地管窝理法》歉6骗、中华人民共货和国国家标准恰《房地产估价纯规范》彻7尤、估价对象现辰场勘察记录；怀8网、委托方提供雹的与本次估价扯相关的其他资晕料；抗9剪、本估价机构这掌握的房地产樱市场的相关资宴料。怜（八）估价原御则悲本估价报告在盆遵循客观、公宋正、科学、合奶理的基本原则返下，结合估价亩目的对估价对休象进行评估。珠具体依据如下授估价原则：合线法原则、最高威最佳使用原则泛、替代原则、慌估价时点原则犹。发（九）估价方漆法罚本估价报告采鹊用市场比较法欺和成本法遇两鹊种方法进行评吃估，并运用数启理统计分析的狮有关方法，结煎合估价人员的耗经验，最终确切定的估价对象非的估价结果。毛（十）估价结角果蛇本估价机构根裹据估价目的，溉遵循估价原则悉，按照估价程促序，采用科学料合理的估价方耽法，在认真分市析现有资料的杯基础上，经过赢测算，结合估睬价经验与对影陶响房地产市场别价格因素进行诞分析，确定估模价对象于估价吧时点可能实现盼的市场价值为订人民币（大写染）矿壹仟玖百玖拾候壹万元布。福（十一）估价舞人员：悟**奏（十二）估价概作业日期：耐200章9融年鞋12种月讽28来日简至目20就10润年扇01线月黄06凝日毒（十三）估价续报告应用的有忠效期：权估价报告应用抢的有效期自完屠成估价报告之筑日起原则上为努一年，但市场疲状况变化很大志时，估价报告纺应用的有效期称不超过半年。图五、估价技术训报告视（一）躺个别因素分析脑**催家园为一栋普骗通住宅，２０米０７年６月１币日竣工；钢混掉结悦构刺,剃洁容积率系数痛为西1.挪5抽；简装；共３皆个单元，共４送层，１单元一拼梯两户。西户娱１２０平米，遣两室两厅一橱弱一卫，明厅明彻卫；东户１３雀０平米，两室态两厅，明厅暗用卫；２单元一段梯一户，面积醒１９０平米，伸四室两厅一橱绿两卫，３单元娱一梯一户，面脏积２２５平米缺，五室两厅一尖橱两卫，１单惭元每户一车位穗，一地下储藏烈室１５平米；孤，２单元每户款２车位，一地吹下储藏室２０番平米；３单元椒每户３车位，业一地下储藏室狸２０平米；柔（二）区域因消素分析泉地理位置：桌**枯家园位于济南栗市历下区吃**剥立交西街倚环境条件龟：估价对象所积处区域环境状耍况较好舍交通条件数：估价对象位惹于经十路财**篮立交西，交通策四通八达，周聚边盈有疯11戴5街路睛、节11蓝6前路弄、发36称0术路柿、围31纸7馒路挨、汉BRT直2包路归、现K5倾3恼路等多路公交删车临近设站，墨交通便利，可歼轻松到达趵突铺泉等七十二泉吊、泉城植物园障、泉城广场、法大明湖等多处图济南名胜景点做。基础设施具（察1加）供电。该区易域使用市政供膀电系统，供电乘可靠性较强。锹（秒2执）通信。该区卸域使用市政通甘信网络。料（伏3木）供水。该区改域由市自来水染公司供水。播（倍4袭）供暖。该区宋域有供热管网寄铺设。冬（贺5南）供气。由市四天然气管网供兆气。裹（中6喉）通路。该区摄域周围有立交明桥起止点，并泛临近经十路，似交通四通八达绩。撤5秆.柏公共设施情况塌：该区域内有多幼儿园、学校信、医院、超市犁、银行、商业剃配套服务设施高齐备。煎（三）市场背爬景分析礼从国家政策上绒分析：累国家刺激经济抖上行的政策没壶有变。房地产仰产业自身的规隙模，以及对相对关产业的带动别作用都注定了腐房地产仍为政胸府实现扩大内狐需目标最有效侍、最便利的调信控产业。宽松托货币环境没有凉变塔，戏通胀预期没有谨变顿。遍实体经济投资柔尚不积极。近塞几个月工业品裕增加值虽然开赵始上升，但国经内以制造业为饭主的实体经济业，投资热情仍躺不积极。受资块本逐利性的特全性带动，大量祸的投资资金，洪难免会进入股抓市、楼市等市某场寻求利益。寄从济南市市政皱府政策引导和申市场环境来看种：钓泉城济南以其稿悠久的历史文巷化和其天然的奇七十二泉而享百誉中外，而坟**勤家园恰恰位于奴济南市。杠从本年度成交隙土地来看，东融部历城区、西更部西客站片区场、北部小清河迈片区及南部九隙曲片区将成为鞋明年住宅供应握集中区域，中率部核心区的纯充居住功能则在杀慢慢弱化，城姻市扩张仍以东估西向为主，北茎部发展重在改骡善现有环境，稀提升区域形象基。设另外，根据济贷南市政府的市绪中心东移政策鸽和济南市的向遥东发展战略，百位于济南市东寺的波**芦家园极具升值锦空间。粒（四）最高最盲佳使用分析种房地产估价应币当以估价对象价的最高最佳使舅用为前提进行弟估价。最高最付佳使用是指法冈律上允许、技伐术上可能、经惑济上可行、经薯过充分合理论什证，能使估价泻对象产生最高铅价值的使用，栗本估价对象地椒处商业、餐饮纱业和娱乐业较托为聚集的区域蜜，本报告中的收使用功能为最照高最佳使用。唐（五）估价方烤法选用州根据估价对象熊为融普通住宅进的特点，以及佩本市房地产市蹈场中与估价对既象类似的房地叹产交易实例较劝多的情况，本酱估价报告选用侦市场比较法和种成本法殃为主要的估价怒方法嘴。朗（六）估价测奴算过程很1旅、市场比较法示：诱具体估价思路梯为：在近期房泻地产市场中选傅择与估价对象浸处于同一供求肺范围内，具有把较强相关性、求替代性的房地瓜产交易实例，辟根据估价对象唯和可比实例的尝状况，对区域导因素、个别因形素、时间因素冻和交易情况等稳影响房地产价宋格的因素进行绒分析比较和修伙正，评估出估次价对象的市场挪价格。沸（鞠1适）选取可比实拥例暑农劣经筛选确缘定辨A促、搅B务、同C玉三个可比实例飘。摆笋甚可比实观例缠A备：略怜组位于营历下叶区箱**称立交惜中攀路组100币0槽号计，为一栋凑普通住宅餐楼，钢筋混凝届土框架结构，训外墙瓷砖罩面过，室内初装修想，配套设施齐或全，成新率为吸十成。成交建交筑面基积扬2蝴300撤平方米，成交流价格为每平方登米人民币查69喝00悠元，成交日期旋为孕200竖9冻年旧4触月。可比实例B：是位于迎历下梅区皂**碗立交梦南求109患0锅号沃，为多层住宅检，向底部一层公建怪部分，钢筋祖混凝土框架结穴构，外墙瓷砖点罩面，室内初淡装修，配套设骨施齐全，成新索率为十成。成楼交建筑面颈积找2400穴平方米，成交扑价格为每平方汗米人民币誉7抱0涝00现元，成交日期尿为参2009拌年愤1蜜月。可比实例C焰位于例；历下蜻区水**胶立交房北钱10秋8尘号狸，为剧商品住宅前楼，钢筋混凝华土框架结构，纱外墙刷彩色涂躺料，室内初装撤修，配套设施较齐全，成新率侧为十成。成交惊建筑面积糠2250棋平方米拌，成交价格为篮每平方米人民替币年7油1拆00礼元，成交日期智为辆2009洲年盾6形月。丹确定可比实例呼修正系数的依孩据兽：阀因素巨A激栋意B恩栋洗C螺栋采区域足位置派**融立交中土**净立交巷南蹈**奶立交北饱交易价格还690错0既元茧/碍平方米绵700舍0夫元相/袄平方米习710垄0蒜元缎/蜡平方米帖交易情况宴正常涨正常太正常峰交易时点本2009.4段2009.1左2009.6马建筑结构女钢混凉钢混伟钢混旋用途熄居住耗居住壤居住勺建成年份铲2007.5北2006.6师2008.2饿建筑面积判12逢0锅平方米获12哲5珍平方米秤11声0蚀平方米放装修类中等途中等弯中等失成新旋全新妻全新叼全新夹据以上因素数棵据，岸相对估价对象滴，各因素修正惠如下：纳A颜区域因素毫：拢-20犹；拐炭个别因素偏：木+5箭；您交易情况券：佣0复B啊区域因素裙：矛-10葛障；个别因素泉：青-10绒辟；交易情况渣：捷0战C决区域因素誓：肝-1彻0专；送晕个别因素个：剩+5拘狐；交易情况挂：仁0腐交易时间修正舅：移济南市历下区喇**圈东街普通住宅吉楼请200烦9断年胀1桐月亦至楼1匪2铃月的价格指数胳为德100励，贤101鸦，嘴102.笑3絮，欣100攀.9绞，定1弟01.2挠，西1鸡06.7厚，嚼10乎7间.瞧6鸦，对109.绒8吐，呢110.蜂5献，息110花，吓1逆10.9鉴，织112碍（均以资一峰月为替定基价格指数驳）。摩则相对估价对南象交易日期修同正孟：勉A:111/词100局B:1奉12/100寒唤C:105/咬100编计算比准价格刚祥见下表：斧可比实例拆A季B彼C集成交价格（叹元您/周m党2想）炮越6900境7000夺7100葵区域因素修正级100/80肿100/90贺100/90尤个别因素修正破100/10例5巨100/90懒100/10矩5登交易情况修正倡100/10泡0洁100/10发0缎100/10壳0烟交易日期蛮修正茂111/10稳0裁112/10祸0状105/10针0科比准价格（搬元分/m控2揪）柳7438.8救6位7598.8盛9录7301.4淡5敞对调整后的比意准价格进行综群合平均，估价围对象的市场价惹格为：阴（摄7438.6初6+7598躬.89+73赏01.4忽5颗）锡÷3街杆≈符744欣6愧元年/者平方米凤估价对象于估丢价时点在完好而状态下的市场么价格总值为凯：朗旁744鱼6抬元博/渠平方竿米乘×266康0厅平方漠米加≈威1980.约6南4蜜万元。2、成本法恩歌皱假设在估价时聋点现有建筑物金存在的土地是断一块空地，而粒在同一场所除揪建筑物以外的极状况均维持不治变，重新建造州与现有建筑物瞒完全相同或具皮有同等效优用的全新状态美的建筑物时，留所必要的建筑幼费、其他费用的、利息和正常肃利税，获得建复筑物的重新建缺筑成本。考虑像房屋的实际状宁态，从而评估遣其积算价格。昆200蝴9吹年窝12术月的成本资料窃：山东省济南秤市历下区茫**往立交西附近，馋土地价格为每东平方浆米辽5000监元；偶前期工程费为既每平方建筑面烛积糕185办元；帖建筑安装工程焦费为每平方建永筑面申积园1180必元；朱基础配套费为盲每平方建筑面废积浩215农元；恳管理费用为前桐期工程费护、扑建安工程费和饭基础配套费之常和系的灿2.5兴％呆；撕代收费为每平亿方建筑面栗积区36蹄5低元阴；退土地费用、前布期工程费和管棉理费期初一次暴投入，基础配漆套费和建安工捐程费期间均匀板投入，利息率艳为脑9.5宽％类；地利润为总投资但的厦15架％歪；遵税金为以上各摆费用和勿的塑5.8驳％曲；敞建设期为两年直。西根据估价对象维的特点，成本返法评估的基本臂公式为边：修粥评估价格胆=逗土地重新取得影价格继+擦建筑工程费用脸+准建筑专业费用进+关开发配套费用框+农管理费用蚁+增利息及融资费猎用先+父相关税费回+桑开发商利润抽根据谜200圾9蹲年妥1田2塘月的成本资料厨具体计算过程好如下答：蹄建筑面积：差共三单元，四级层；一单元一榆梯两户，固西户友12作0溪平米，东嗓户轰130骂平米；２单元正一梯一户，面按积币190衬平米；３单元傻一梯一户，面犁积节225吵平米。躺（评120+13腥0+190+豪22聪5肃）咬*4=迷266穿0验平方米鸽土地面积：猾容积率鹿为毁1.5重2660/1边.5=177茅4愚平方米让土地费：愈单位成杆本嫩500纲0悼元；察5000*1慕774=88遵7件万元岁前期工程费：尝每建筑面示积坟18修5随元灾185*26哥60=49.衔2董1占万元火建积安致工程费用：头每平方年米网118骨0慢元乖1180*2园660=31梯3.8肥8冲万元诞基础配套费：浮每平方按米互21扯5标元百215*26覆60=57.日1胡9拥万元租管理费：用前期工程费、烤建安工程费用娱和基础配套费皂费用之和番的淋2.5践％垦(狠49.21+棕313.88帅+57.19裂)*2.5鲁％程=10.50戏7首万元摸代收费：财每建筑面予积院36旋5蔽元圾365*26胶60=97.幼0每9缺万元所费用利息和：斩土地费、前期斯工程费和管理岸费为一次性投昆入；建安工程叉费和基础配套竿费期间投入，群费率割为近9.5陆％船（喜313.88抬+57.1障9帜）住/纱（薄1+9.卫5盈％）巾0.5找+腿（扁313.88左+57.1持9诊）室/期（缠1+9.输5秆％）里1.5兔+887+4拳9.21+1舟0.507=袋1625.1只6灾8炮万元进开发商利润：洗总投资好的望15刷％译（怎1625.1庙68+97.告0佣9暗）碗*15艘％培=258.3洋3膨9伸万元欺税金：顶土地费、前期贸工程费、管理鲁费、刺建安工程费、骆基础配套费