房地产法课件第章

第四章房地产开发法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念1.定义：房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2.含义（1）取得建设用地使用权，是房地产开发的前提条件；（2）包括两种行为：土地开发----三通一平；七通一平房屋建设二、房地产开发的分类1.按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发、成片开发。单项开发规模较小、占地少、项目功能单～、配套设施简单。小区开发：一是指新城区开发中的一个小区综合开发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善；二是指在旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对独立的街坊的更新改造。成片开发，一般指范围广阔、项目众多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。2．按房地产开发的范围不同，房地产开发可分为新城区开发和旧城区拆迁改造。3.从房地产开发机构方面划分，分为政府开发和非政府开发。4．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为经营性开发和自用性开发。

三、房地产开发的特点1.综合性强，涉及面广；2.工程量大，综合成本高；3.建设项目种类繁多；4.与银行关系密切。

四、房地产开发的流程1立项批复(发改委)；2选址意见书(管委会)；3土地证(国土局)；4地名申报(民政局)；5建设用地规划许可证(规划局)；6环评报告（环保局,委托环评公司办理）；7水保方案设计所需资料(税务局)；8建设工程规划许可证(规划局)；9消防审核申报表(消防支队)；10人民防空地下室建设审批表(人防办公室)；11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)；12规划设计方案申报(规划局)；13施工图审查要件(审图机构)；

14建筑设计方案申报（规划局）；15监理招投标及合同备案所需材料(建设局)；16施工招投标及合同备案所需材料(建设局)；17设计合同审查备案所需材料(建设局)；18工程安全文明施工备案手续材料(建设局)；19委托质量监督所需材料(质量技术监督局)；20建设工程施工许可证(建设局)；21施工用水申请(自来水公司)；22施工用电申请(电力公司)；23办理临时占道、开口(城管局)；24物价审批所需材料(建设局)；25物业管理备案(建设局)；26初始登记(建设局)；27商品房预售许可证(建设局)。

第二节房地产开发的规划管理法律制度

一、城市土地利用规划的概念和作用（一）概念：城市规划是指确定城市的性质、规模和布局，既指导城市的长远发展，又具体部署城市近期的各项建设的有关城市发展综合部署。城市规划是城市开发、建设和管理的主要依据，是城市发展的基础。（二）作用1.是政府调节土地资源配置的重要手段；2.为房地产发展及其区位选择提供了有利条件；3.是有效实施城市土地利用管理的科学依据。二、城市土地利用规划的基本内容（一）城市土地利用总体规划（一）城市土地利用总体规划（1）对市县辖行政区范围的城镇体系、交通体系、基础设施、生态环境、风景旅游资源开发进行合理布置的综合安排；（2）确定规划区内城市人口及用地规模，划定城市规划区范围；（3）确定城市规划用地发展方向和布局结构，确定市区中心位置；（4）确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划，确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式；（5）确定城市供排水、防洪、供电、通讯、环保、环卫等基础设施的发展目标和总体布局，并协调发展；（6）根据城市防灾要求，做出人防建设、防震防灾规划；（7）各级历史文化名城的专门保护规划；（8）确定旧城改造、用地调整的原则、方法和步骤，提出控制旧城人口密度的要求和措施；（9）对规划区的自然保护地带、风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施；（10）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署；（11）其他各项专业规划。

（二）城市土地利用功能分区规划原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标；（2）确定市、区级公共设施的分布及用地范围；（3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围；（4）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围等。（三）城市土地利用详细规划（1）建筑利用的种类和程度，包括层数、密度、容积率；（2）建筑形式、建筑物和基地与临地境界的关系、建筑可占地和不可占地部分、建筑物的位置；（3）建筑用地的规模，有关住宅占地的正面宽度和进深的最小值；（4）有关的附属设施用地，如娱乐场、文化娱乐用地、停车场和车库用地等；地；（9）废弃场、下水处理用地和贮藏用地。

（5）根据城区规划，确定有关居住用建筑中最大的居住户数；（6）根据城市规划提供符合特殊需要的用地；（7）交通用地、步行空间、停车用地和与交通用地直接有关的用地；（8）公共设施用地（煤气、上下水）及管道用。三、房地产开发用地出让、转让的规划管理要做好房地产开发用地出让、转让的规划管理，必须做到：（1）城市规划部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划。（2）城市国有土地使用权出让前，必须制定控制性详细规划，出让地块，必须具有城市规划部门提出的规划设计条件及附图。（3）出让、转让合同必须附规划设计条件及附图，设计条件及附图不得擅自更改，如确需变更的，必须经城市规划部门批准后，按程序办理。（4）城市规划部门应当加强对城市国有土地使用权出让、转让过程的监督检查工作，发现问题及时处理。四、开发项目选址的规划管理（1）城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，必须有城市规划主管部门批准的意见书；（2）建设项目选址意见书应当提供建设项目的基本情况；（3）建设项目选址意见书的审批和发放实行分级管理、层层报批或备案，不能放任不管；（4）选址意见书没有签发或签发部门不是法定的规划部门，则设计任务书不具备法律效力。五、建设用地规划审批管理（1）在城市规划区内进行建设需要申请土地后，必须要持有国家批准的建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点；（2）城市规划行政主管部门在收到申请之后，应当到选址地点进行现场的调查和踏勘，并征求环境保护、消防安全、文物保护、土地管理、供水、供电等有关部门的意见；

（3）城市规划行政主观部门经过初审后，认为符合要求的，向建设单位提供建设用地地址与范围的规划红线图，提出规划设计条件和要求，核定用地面积，并向建设单位核发建设用地规划许可证；（4）建设单位在获得建设用地规划许可证后，方可向县级以下地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上地方人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地；（5）未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上地方人民政府责令退回。六、建三设工程三规划管三理（1）建三设单位三和个人三进行工三程建设三应持有三关批准三文件；三（2）三城市规三划行政三部门收三到申请三后，要三对工程三进行审三查；（三3）建三设单位三将设计三方案提三交城市三规划行三政主管三部门核三查；（三4）城三市规划三行政主三管部门三核查后三提出修三改意见三；（5三）建设三单位委三托设计三单位进三行施工三图设计三，再报三城市规三划行政三主管部三门审查三；（6三）城市三规划行三政主管三部门核三发建设三工程规三划许可三证；（三7）建三设单位三申报开三工手续三；（8三）对建三设工程三规划检三查和验三收。七、成三片开发三规划管三理（1）开三发前进三行可行三性论证三；（2三）开发三企业编三制可行三性研究三报告；三（3）三开发企三业必须三在实施三成片开三发、满三足了土三地可以三转让的三条件后三，方可三转让国三有土地三使用权三；（4三）建设三单位履三行有关三报批手三续，领三取有关三许可证三件；（三5）接三受政府三规划部三门的监三督和检三查。案例分三析甲房地三产开发三公司与三房地产三开发公三司签订三了《合三作开发三合同书三》，约三定：双三方共同三开发某三小区，三甲公司三提供土三地使用三权（甲三公司提三供的土三地系划三拨土地三），乙三公司提三供资金三，甲公三司负责三将该土三地使用三权办理三到乙公三司名下三，乙公三司负责三小区的三勘探、三规划、三设计、三报建、三建筑等三工作，三小区建三成后，三乙公司三向甲公三司支付三利润的三20%三。试分三析：（三1）《三合作开三发合同三书》的三性质，三说明理三由；（三2）《三合作开三发合同三书》的三效力，三说明理三由。我来分三析《合作三开发协三议书》三的性质三属于土三地转让三合同。三理由：合作开三发房地三产合同三是指当三事人订三立的以三土地使三用权、三资金等三作为共三同投资三、共享三利润、三共担风三险合作三开发房三地产为三基本内三容的协三议。本案例三中甲乙三双方没三有共同三投资、三共享利三润、共三担风险三，表面三上是合三作开发三，实际三上甲向三乙支付三土地，三乙向甲三支付价三款，没三有与甲三共同投三资、共三享利润三、共担三风险，三所以实三际上是三甲向乙三转让土三地使用三权。（三2）甲三公司提三供的土三地使用三权系划三拨土地三使用权三，划拨三土地使三用权转三让必须三经过有三批准权三的行政三部门批三准，还三需与土三地管理三部门签三订土地三使用权三出让合三同并交三纳土地三出让金三，因甲三公司没三有按照三法定程三序转让三土地，三即没有三经过有三批准权三的行政三部门批三准，所三以该合三同无效三。案例分三析合作建三房合同三约定，三一方提三供土地三使用权三，另一三方提供三资金，三由提供三土地使三用权一三方以自三己名义三单方单三独经营三，提供三资金一三方收取三固定利三润而不三承担经三营风险三，这是三名为合三作建房三实为借三贷合同三，分析三该合同三效力。我来分三析该合同三无效理由：三非金融三企业之三间的借三贷行为三违反了三法律、三行政法三规的强三制性规三定，因三此无效三。第三节三房地三产开发三企业法三律制度一、房三地产开三发企业三的概念房地产三开发企三业，是三指以营三利为目三的，从三事房地三产开发三和经营三的企业三。正确三理解房三地产开三发企业三的含义三，应注三意以下三三点：三1．以三营利为三目的。三房地产三开发企三业应是三自主经三营、自三负盈亏三、自我三发展、三自我约三束的经三济实体三，以获三取盈利三为直接三目的，三其开发三经营活三动必须三讲求经三济效益三；2．三营业内三容包括三房地产三开发和三经营；三3．依三法律规三定的条三件、程三序设立三。二、房三地产开三发企业三的种类目前，三我国房三地产开三发企业三主要有三：1．三专营企三业。是三指以房三地产开三发经营三为主的三企业：三2．兼三营企业三，是指三经批准三从事房三地产开三发经营三业务的三其他企三业；3三．项目三公司，三是指以三开发项三目为对三象从事三单项房三地产开三发经营三的企业三。三、房三地产开三发企业三的设立三条件1．有三自己的三名称和三组织机三构；2三．有固三定的经三营场所三。固定三的经营三场所是三指企业三的住所三，即为三企业主三要办事三机构所三在地。三企业登三记的住三所只能三有一个三。在申三请设立三房地产三开发企三业时，三应提供三固定经三营场所三所有权三或使用三权的合三法证明三文件；三3．有三符合国三务院规三定的注三册资本三。进为三保证投三资开发三房地产三的能力三，房地三产开发三的注册三资本必三须适应三房地产三开发的三规模，三不得低三于最低三限额。4．有三足够的三专业技三术人员三。房地三产开发三企业除三具有资三金密集三的特点三外，还三具有技三术密集三的特点三。因此三，这就三决定了三房地产三开发企三业必须三有足够三的、具三有相当三水平的三会计、三统计、三财务、三营销等三方面的三经济管三理人员三和规划三、设计三、施工三等方面三的工程三技术人三员：5三．法律三、行政三法规规三定的其三他条件三。目前三，这一三规定主三要是指三设立房三地产开三发有限三责任公三司或股三份有限三公司以三及设立三外商投三资的房三地产开三发企业三的，必三须具备三《公司三法》和三《外商三投资企三业法》三有关的三规定。四、房三地产开三发企业三的设立三程序1．申三请登记三。设立三房地产三开发企三业，应三当向工三商行政三管理部三门申请三设立登三记。申三请企业三法人登三记，经三企业法三人主管三机关审三核，准三予登记三注册的三，领取三《企业三法人营三业执照三》，取三得法人三资格。三依法需三要办理三企业法三人登记三的，未三经企业三法人的三主管机三关核准三登记注三册，不三得从事三经营活三动；2三．发给三营业执三照。工三商行政三管理部三门对符三合法律三规定条三件的登三记申请三，应当三自收到三申请之三日起3三0日内三予以登三记，发三给营业三执照；三对不符三合条件三的不登三记，并三应当说三明理由三；3．三备案。三房地产三开发企三业在领三取营业三执照后三的30三日内，三应当到三登记机三关所在三地的县三级以上三地方人三民政府三确定的三部门备三案。四、房三地产开三发企业三的资质三管理为了加三强房地三产开发三企业的三资质管三理，促三进房地三产开发三经营的三发展，三《房地三产开发三企业资三质管理三规定》三将房地三产专营三企业按三资质条三件划分三为五个三等级，三即资质三一级企三业、资三质二级三企业、三资质三三级企业三、资质三四级企三业和资三质五级三企业。（一）三资质标三准资质一三级企业三的条件三：1．三自有流动资三金50三00万三元以上，注册资三金不低三于50三00万三元；2．三有职称三的建筑三、土木三工程、三财务管三理、建三筑或房三地产经三济类的三专业管三理人员不得少三于40三人，其中三具有中级以三上职称的管理三人员不得少三于20三人；3．三设有高三级工程三师职称三的总工三程师、三高级会三计师职三称的总三会计师三、经济三师以上三(含经三济师)三职称的三总经济三师。工三程技术三、经济三、统计三、财务三等业务三负责人三具有相三应专业三中级以三上职称三；具有5年以三上从事三房地产三开发的三经历；4．近3年三累计竣三工30三万平方三米以上三的房屋三建筑面三积，或三与此相三当的房三地产开三发投资三。连续三4年建三筑工程三质量合三格率达三100三％，优三良率达三20％三。资质二三级企业三的条件三：1．三自有流动资三金20三00万三元以上三，注册三资金不三低于2三000三万元；2．三有职称三的建筑三、土木三工程、三财务管三理、建三筑或房三地产经三济类的三专业管三理人员不得少三于20三人，其中三具有中三级以上三职称的三管理人三员不得少三于lO三人；3．工三程技术三、财务三负责人三具有相三应专业三中级以三上职称三；具有3三年以上三从事房三地产开三发的经三历；4．近3年三累计竣三工15三万平方三米以上三的房屋三建筑面三积，或三与此相三当的房三地产开三发投资三。连续三3年建三筑工程三质量合三格率达三100三％，优三良率达三10％三。资质三三级企业三的条件三：1．三自有流动资三金80三0万元三以上，三注册资三金不低三于80三0万元；2．三有职称三的建筑三、土木三工程、三财务管三理、建三筑或房三地产经三济类的三专业管三理人员不得少三于10三人，其中三具有中三级职称三的管理三人员不得少三于5人；3．三工程技三术、财三务负责三人具有三相应专三业中级三以上职三称，其三他业务三负责人三具有相三应专业三助理以三上职称三，配有三初级以三上职称三的专业三统计人三员；具有2三年,从三事房地三产开发三的经历三；4．累计竣三工5万三平方米三以上的三房屋建三筑面积三，或累三计完成三与之相三当的房三地产开三发投资三。建筑三工程质三量合格三率达1三00％三。资质四三级企业三的条件三：1．三自有流动资三金10三0万元三以上，三注册资三金不低三于10三0万元；2．三有职称三的建筑三、土木三工程、三财务管三理、建三筑或房三地产经三济类的三专业管三理人员不得少三于5人；3．三工程技三术负责三人具有三相应专三业中级三职称，三财务人三员具有三相应专三业初级三以上职三称，配三有专业三统计人三员。资质五三级企业三条件：自有流三动资金三不低于三30万三元，具体三标准由三省、自三治区、三直辖市三建设行三政主管三部门制三定。（二）三各资质三等级的三房地产三开发公三司的业三务范围1.一三级资质三：承担三房地产三项目的三建设规三模不受限三制，建设三技术复三杂程度三不受限三制，可三以在全国范三围承揽房三地产开三发项目三。2.二三级资质三及二级三资质以三下可以三承担建筑面三积25三万平方三米以下三的开发建三设项目三，承担三业务的三具体范三围由省、自三治区、三直辖市三人民政三府建设三行政管三理部门三确定。第四节三建设三工程项三目招投三标法律三制度五、房三地产开三发企业三的终止1.依三行政规三定、法三院裁决三而被撤三销；2.自三行解散三；3.企三业破产三；4.其三他原因三。建设工三程项目三的招标三投标，三是指房三地产开三发企业三设定“三开发建三设项目三”这一三标的，三邀请若三干个建三设单位三进行秘三密报价三竞争，三由房地三产开发三企业从三中选择三优胜者三，并与三之达成三协议，三签订合三同，按三合同实三施的法三律行为三。一次完三整的招三投标活三动，包三括招标、三投标、三评标、三中标等三主要过三程法律依三据：《三招投标三法》；三《建筑三工程招三标投标三管理办三法》一、招三标房屋建三设的招三标，是三指业主设三定标的并三标明其三拟发包三工程的三内容和三要求等三，从而三招引或三邀请那三些愿意三承包并三符合投三标资格三的承包三者对承三包该工三程所采三用的施三工方案三和要求三的价格三等进行三投标的三活动。性质-三---三要约邀三请（一）三招标人1.招三标人具三备的条三件：三(1)三招标人三为法人三或其他三组织，三能独立三承担责三任。（三2）要三有可以三依法进三行招标三的建筑三工程项三目。2.招三标的建三筑工程三项目的三条件：（1）三工程按三审批程三序经批三准并列三入国家三或当地三年度计三划；(三2)有三设计单三位提供三的施工三图纸、三概算、三预算和三有关资三料；(三3)建三设用地三已经办三理了征三用手续三，建筑三物和住三户已全三部拆迁三，现场三的“三三通一平三”已落三实，(三4)资三金、材三料、机三械设备三来源渠三道已落三实并保三证供应三，(5三)城市三基建部三门已核三发建筑三许可证三。（二）三招标文三件1.工三程质量三说明2.设三计图纸三和技术三资料3.工三程量清三单4.资三金证明三和工程三款支付三方式5.主三要材料三供应方三式6.特三殊工程三施工要三求7.投三标书编三制说明8.日三程安排9.施三工合同三条件10.三投标保三证金（三）三招标工三程标的工程标三底由招三标人在三发布招三标广告三之前提三出，报三建设主三管部门三和建设三银行复三核。标三底编制三时，除三工程直三接按定三额和当三地市场三价格计三算外，三施工管三理费、三法定利三润和技三术装备三费等，三均应按三国家、三地方现三行规定三执行。三施工人三员的调三遣费、三运输费三、“三三通一平三”费、三临时工三程费、三各项施三工措施三费和预三算不可三预计费三等，都三应计入三工程造三价，对三此标底三应严格三保密，三不得泄三漏。标的文三件（1）三招标工三程综合三说明（2）三招标工三程一览三表（3）三标底价（四）三招标方三式1.公三开招标2.邀三请招标（五）三投标单三位资格三审查（1）三企业注三册证明三和技术三等级（2）三主要施三工经历（3）三技术力三量简况（4）三正在施三工的承三建项目（5）三资金及三财务状三况二、投三标房屋建三设的投三标，是三指愿意三承包房三屋建设三的施工三单位，三根据招三标文件三向招标三人报送三投标方三案的法三律行为三。投标三方式属三要约性三质，只三要招标三人选中三了投标三方案，三投标人三与招标三人就可三以依据三此方案三订立承三发包合三同。投标文三件：(1)三综合说三明(2)三工程总三报价和三价格组三合的分三析（3）三施工方三案和机三械设备（4）三主要施三工方法三和保证三质量的三措施（5）三计划开三、竣工三日期（6）三项目负三责人和三主要技三术人员三简历业三绩（7）三对合同三主要条三件的确三认三、开三标在规定三的时间三地点公三开进行三，由主三持人主三持，邀三请所有三投标人三参加。四、评三标评标由三依法组三建的评三标委员三会负责五、定三标确定中三标企业三的主要三依据是三：标价三合理，三能保证三质量和三工期，三经济效三益好，三社会效三益高。三所有投三标企业三的标价三都高于三标底时三，如属三标底计三算错误三，应按三实际情三况予以三调整；三如果标三底无误三，通过三评标剔三除不合三理部分三，确定三合理标三价和中三标企业三。确定三中标企三业后，三双方应三在一个三月内签三订承发三包合同三，借故三拒绝签三订合同三的招标三或中标三企业，三应赔偿三由此而三给对方三造成的三经济损三失。六、招三标管理三机构中央-三--建三设部省、自三治区、三直辖市三---三建设厅市、县三---三建设局七、招三标程序第五节三建筑三工程的施工管三理与监三理法律制三度一、建三筑工程三的施工三管理制三度房屋建三设项目三在履行三法定程三序，并三通过招三标、投三标、中三标后，三即按设三计图纸三付渚施三工，从三而使房三屋建设三进入实三质阶段三——施三工。施工企三业应具三备的条三:1.国三家规定三的注册三资本2.法三定专业三技术人三员3.技三术装备4.其三他条件（一）三建筑施三工企业三的资质三管理建筑施三工企业三的资质三管理主三要包括三三部分三内容；1、确三定资质三标准：三一级企三业：具三有20三年以上三的施工三经历，三近15三年来承三担过两三个以上三大型工三业建设三项目的三主体工三程施工三；企业三经理具三有十年三以上从三事施工三管理工三作经历三；具有三一定数三量的工三程技术三等专业三人员；三固定资三产在1三500三万元以三上，流三动资金三在40三0万元三以上；三企业年三总产值三在40三00万三元以上三。二级企三业：具三有12三年以上三的施工三经历，三近10三年来承三担过两三个以上三中型工三业建设三项目的三主体工三程施工三；企业三经理具三有8年三以上从三事施工三管理工三作经历三；具有三一定数三量的工三程技术三等专业三人员；三固定资三产在8三00万三元以上三，流动三资金在三200三万元以三上；企三业年总三产值在三200三0万元三以上。三级企三业：具三有8年三以上的三施工经三历，近三5年来三承担过三两个以三上中型三工业建三设项目三的主体三工程施三工；企三业经理三具有5三年以上三从事施三工管理三工作经三历；具三有一定三数量的三工程技三术等专三业人员三；固定三资产在三150三万元以三上，流三动资金三在40三万元以三上；企三业年总三产值在三500三万元以三上。四级企三业：具三有4年三以上的三施工经三历，近三3年来三承担过三6层民三用建筑三工程施三工；企三业经理三具有5三年以上三从事施三工管理三工作经三历；具三有一定三数量的三工程技三术等专三业人员三；固定三资产在三150三万元以三上，流三动资金三在40三万元以三上；企三业年总三产值在三500三万元以三上。2、认三定企业三资质等三级：认三定企业三资质等三级，由三建设行三政主管三部门根三据确定三的资质三标准和三企业达三到标准三的实际三情况，三给建筑三企业核三定资质三等级，三经审核三合格的三，由审三批部门三向企业三颁发《三资质等三级证书三》。3、划三定企业三的经营三范围：三一级企三业可承三包各种三通用工三业与民三用建设三项目的三施工；三二级企三业可承三包30三层以下三，30三米跨度三以下的三房屋建三筑，高三度10三0米以三下的构三筑物的三建筑施三工；三三级企业三可承包三12层三以下，三21米三跨度以三下的房三屋建筑三；四级三企业可三承包6三层和1三5米跨三度以下三的民用三房屋建三筑施工三。（二）三建筑工三程的施三工许可三管理建筑工三程开工三前，建三设单位三应当按三照国家三有关规三定向工三程所在三地县级三以上人三民政府三建设行三政主管三部门申三请领取三许可证三。未取三得施工三许可证三的建设三单位不三得擅自三开工，三但工程三投资额三在30三万元以三下或者三建设面三积在3三00平三方米以三下的建三筑工程三，可以三不申办三许可证三。（三）三建设工三程的施三工现场三管理目前加三强施工三现场管三理，着三重抓好三工程质三量、材三料消耗三、场容三场貌、三机械设三备、经三济核算三和安全三施工等三六个方三面。（四）三建筑工三程的施三工质量三管理与三竣工验三收管理1、建三筑工程三的施工三质量管三理：建三筑工程三的施工三质量必三须符合三国家有三关建筑三工程安三全标准三的要求三，建设三单位不三得以任三何理由三，要求三建筑施三工企业三在施工三过程中三，违反三法律、三行政法三规和建三筑工程三质量标三准，降三低工程三