大学城商业街定位、业态、租金建议方案

学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。一、目标消费市场调研出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。2.学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲1求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。二、周边商业项目调研、基本情况3215栋12B栋13C栋、1D栋2层13E222近销，、借鉴和启发：我们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合因素来确定项目的定位和业态组合设计方案。项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所服务的消费者决定的。商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。现代商业已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了，随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。三、大学城商业案例参考——南京仙林大学城大成名店公园购物中心1、总体情况大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积2.9万㎡，为单体垂直框架结构，地下2层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业32、业态组合设计以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。面积从25㎡至200㎡不等，总户数为324户。1-2楼以40㎡为基本分割单元，3-4楼以100、网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店，对于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。楼等约73、借鉴和启发除了占据良好的地段以外，开发商的经营定位也至关重要。大成名店公园购物中心紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适应了消费市场需要，经营档次切合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良好。不足之处是品牌主力店不多，店容店貌有待改进和提高。四、DITPDWS业态组合建议方案1、业态规划4吧;㎡㎡㎡㎡，单店建筑面积控制在2、项目建议40%，服务占30%，娱乐占20%10%。目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。建议餐饮类不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右人次，服饰类不超过200元左右/人次。五、B区商业街定位分析建议商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费习惯等因素，从而合理确定经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情况，扬长避短。根据对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一，大部分学生以基本的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公寓B区的生活配套设施相对缺乏，因此，我们建议B区商业街定位为满足学生餐饮、购物、生活服务的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。六、B区商业街业态组合规划建议1、业态组合设计25%，商业零售占27%34%14%5翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇B由于学生公寓B区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活服务设施需求较大，适当加大了生活服务设施的比重。2、具体的业态业种设置花溪王米粉、四海游龙、永和豆浆、老妈米线、要德火锅等朱鸿兴、陆长兴、绿杨馄饨等；桑保罗巴西烤肉、东北人烧烤、胖胖香烧烤等；长发西饼、艾维尔、好利来等；华润、华联、联华、美佳倍顺等；可的、良友金伴等；200㎡150㎡200㎡美特斯邦威、森马、锐步、真维斯兼营文具用品、音像制品；生活1700㎡（34%）理发店2个6修车、修鞋、缝补衣服等；150㎡550㎡5000㎡果汁饮料、休闲食品、无线上网适合学生需要的文化娱乐场所总计3、各楼层业态分布示意图一层业态分布7二层业态分布8三层业态分布9七、租金价格建议1、需要公司财务部对项目的投资成本进行测算，计算单位面积的投资成本，作为租金制定的参考依据。2、周边项目租金比较周边商业项目租金表（元/㎡·月）湖东大厦联丰广场翰林大厦文星广场平均租金28.7551.2540平均租金为40元/㎡.月。3、租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。商业项目常规楼层差价系数：101层：2层：3层―――10.7－0.80.5－0.64、具体租金建议前245元/㎡.35元/㎡.20元/㎡.月；1—2层整体租赁的餐饮业态租金为40元/㎡.月；第三年在原来基础上递增10%；5、租金优惠政策由于今年9月份B区入驻学生约4000人，人气不足，建议前2年采用下列优惠政策，吸引商家进驻。房租逐年递增、返租奖励相结合建议降低前二年的租金价格，减少商家初次投入成本，降低其经营风险，然后采用递增的租金策略。同时通过