年知名地产上海某项目入市判研

**项目07年入市研判2006-12推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期**板块市场分析世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城****人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会场4公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴**世博生活能区联洋东城**华城张江功能区****板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：**项目所在地为**板块，**板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）**板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：

将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西**区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案**板块的划分西**东**世博规划区北**区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将**板块分为：北**、东**与西**三个细分板块。**板块供应分布外环线川杨河衡辰**苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总

中房金谊河畔8030元在售116套恒大国际公寓10746元(装修)在售78套中房樱桃苑9414元(装修)在售278套尚东国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套万科新里程公寓9030元在售18套本案**板块——三大区域，三大价格体系北**价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东**处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西**价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米*****价格态势：北“高”，东“中”，西“低”**板块供应充足，大盘供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%尚东国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%万科新里程公寓31230%樱桃苑公寓34518.9627818%衡辰**苑公寓3353125726%恒大国际公寓公寓4391.89788%金谊河畔公寓13830.9411612%合计

117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底**板块在售面积将达到18万平米。**板块价格趋势平稳是主基调整个**板块中，，除了万科新里程，大多数项目价格走势都很平稳。恒大国际公寓和尚东国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房樱桃苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东**区域的新里程与环球中央花园。2006年**板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503樱桃苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰**苑77757558739674087584763376337641恒大国际公寓1054710643111251073710985万科新里程9061尚东国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月**板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。区域内由于万科新里程，以及尚东国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。**板块成交呈现递减趋势与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态**载板块咳成交设趋势与0糕5年膨相比绣，0往6年拨8月丛以前秩板块赵的商沾品住您宅成蔽交量迟都超袍过去可年同泡期，仙甚至厚个别阴月份茎可以偿说是曾远远抚超过蒙。但是搜，进母入8倚月之担后，水板块城内基滤本上扬只有拜在有均新里宋程成革交的加10仙月略扬微超键过去团年同新期。险进入绵11暂月后弦，成亭交量蓝更迅鞠速萎柄靡。**届板块第07勉年供姻应量葛大，睁未来蓄竞争罪激烈预计蔬尚东闸、新旋里程幕和樱匪桃苑阔等项祥目可接能的向推量留，以妈及*厦*镇捐南面百中房弊项目禁－金肃谊河竹畔必馆定在粉明年抹大举叔入市席（一疼期住块宅面扰积1锐4万餐平方絮米）攻，我们借认为盖：0闹7年斑，排坐除配企套房凭项目张后，绘商品膝住宅愁的新增宁供应包量约贷37程.5零万平且方米急，加奥上0臣6年尘存量带，合金计约侨为5巨5.迟5万纤平方夸米。时间项目在售与预计推案规模（万平方米）预计2006年底存量182007年金谊河畔14尚东国际10万科新里程9浦发博园3樱桃苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5市测场鱼预判整体禽市场成交燥量看隐淡价格沃低迷买家纯谨慎狡惜买板块好市场成交酬量不灶会萎亿缩板块战市场供应否量大洽增新盘倒价格毙压力衣大07夫年*唤*板稻块供眨应量扇大，吩竞争傅激烈臭，在袜售项播目价格絮上涨刑阻力费明显争，需氏谨慎人口辟持续倦导入配套殿逐渐荡成熟规划但逐步恒落实消费逃者信罩心下较降开发千商资艳金压绢力大政策滩的持州续性投资卫客离罚场金谊岗河畔某低价蹄入市尚东风国际逼成交所缓慢新里谎程持僚续推煮量**阻板块造客户缺构成区域客户北下客户**与地区追两大炸主力桃客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人与老上海人）**黄地区区域客户以改善型客户为主，子女分家等。**穴板块三大第区域裕特征北*构*最货临近弦市中乐心与晒世博权规划企，但勺区域亲内楼栋盘品浆质一凤般，政主要旱以区位财优势吸引题客户源。东*曾*发绪展较卫快，语楼盘元品质倍较高帅，主逐要以项目斥品质吸引尼客户奏，新匙上海惕人比袖例较岗大。西*困*发啦展较加晚，恳与北悉**滴相比粗区位莫有劣腿势，兰与同蛛纬度玩的东金**咳相比吊楼盘张品质付有差监距，棉成为品质叼较低捧的地齐区。西*芝*东*衡*北*辉*北*倘*—以鹅恒大辞国际你公寓零为例客源霸分析1、影从居暗住地古看：客源锐主要碍分布呼在周奶边，萄尤其马是昌剂里地环区的墨客户趟占到壶近五日成，通如加帜上*织*地惕区客羊源，壁则总穗数约争6成备。2、谱从工衡作区拼域看徒：客源烛中有战6成翼在浦逐东工稳作，割其中秩陆家痛嘴地妈区工客作者想近2混成。勤其他轰为张翅江、腾金桥很、杨衫思等估地。3、罩从户性籍来昌看：超过蚀9成微为上偷海人构。4、钞家庭呜年收什入：10孝－2欺0万忘占五泥成左烛右。5、慢年龄：30阵－4建5岁律为绝瓦对主嫩力。高档蓬产品中端每产品低端旨产品大户议型去芬化更蚕快产品人群富人金领白领灰领蓝领本区绘域的衣白领驳人群投为主诞，以讯改善恐居住席为主听要目丈的，挎购买藏房型幸偏大东*戒*—以派万科哗新里榴程为充例客源妄分析1、吗从居衡住地捡看：客源艰分布植较分墙散，肌其中头**驱北部泊的客因源最草多，杂约2包成。2、迫从工拉作区顽域看机：客源顶中有房诚6成北在浦检东工驴作，虑其中历陆家霜嘴地汁区工本作者笛近2涉成。弄其他猴为张息江、付金桥房诚、卢得湾南灭部等矩地。3、牛从户户籍来石看：与恒元大不腥同，经超过篮6成班为新亮上海蜓人，固家庭悄结构转较简蕉单。4、耗家庭映年收姥入：7－桶20撤万占狐七成明左右引。5、股年龄：25乔－4队0岁降为绝夕对主乖力。高档坚产品中端绕产品低端坊产品主力弃户型适90笑－1蜻20产品人群富人金领白领灰领蓝领新上千海人窜占6办成，理中产吨阶层唉为主株，区吹域情劫结淡延薄，超过量6成锣5为诱首次肃置业滴，将料生活茄方式傻排列派第一礼顺位熟考虑西*神*—以冻樱桃搅苑为偿例客源舞分析1、水从居肃住地内看：客源恢中超槐过5紧成来沿自黄荡浦、食卢湾图和徐真汇南气部等较浦西离沿江尽地区汤，另苦外浦醋东新毁区中杀**铸以北快客源乞也较鱼多，平相反塌本地须客源墨相对叹较少虎，仅饺接近阅2成樱。2、竿从工紧作区无域看筒：客源渗中有热6成钞在浦搜东工荐作；3、棉从户先籍来恋看：老上谷海人良占7兔成，者属于分对*炕*地幸区的讽动迁叔配套疮形象烧并不似敏感君的部骨分人狗群。4、终家庭威年收稻入：10火－2朱0万权占七亦成左精右。5、撕年龄：30桂－4貌5岁冷为绝挣对主剖力。高档堆产品中端且产品低端平产品装修始户型眯10匠2－低11龙0产品人群富人金领白领灰领蓝领老上清海人梳占7软成，幕中产消阶层次为主过，改蓬善型妖需求分，首刮先围厚绕总柔价和矿工作炊区域互考虑番，同遥时兼佳顾小朗区功胶能。北*食*东*阁*西*介*主力孤客群主力静客群主力设客群依靠杂区位掩优势加过滤胡客户依靠懒产品最品质伍过滤蛋客户产生盖本区互域主防力客喇户主力膜客群践北下克成为握主流茧，三滋大区唇域层诸层过扑滤，辰西*挠*客骡户层浓次有滋限新上哨海人老上环海人区域翠客户注重讯生活相品质注重异性价止比主力勇客群万科奖新里鸣程尚东想国际樱桃身苑金谊攻河畔产品钥对位客户活与产鲜品对曾位关睡系北下客户第一瞒阵营（毛浪坯房闭均价乐90挖00浩以上垫）第二屠阵营（毛跨坯房忆均价哀84携00豆以下善）恒大夸国际（尾那盘）本项奇目所零处阵相营客堵户核削心特葬征：麦注重严性价菌比客户席价值辽取向形成忌阵营目前网北*颗*板受块供俩应稀晚少，供预计朱明年宰的供规应量笋也有起限。母而万科决新里燃程与尚东脖国际作为妙区域节内的愈两个努大盘节，后允续供赤应量威巨大际，对貌于西嚼**洁地区糖而言达，明桨年将性成为企最大穿的一吃张客户宰过滤宵网。万科丽新里龟程尚东顶国际万科掌新里剃程与尚东斤国际，非仿本项拿目的课竞品蛛，而狐是第萍二阵菜营的遭客户厅过滤梳网。第二藏阵营被主力弯客户经过帖过滤蛾后，郊此类翁客户震对总毕价的罩承受其能力义有限枝，注积重性楼价比币是该丑类客辣户的品核心叨特征轻，这类画客户侵对总购价的娘敏感趁度相献当高涉。07永年，拐在本喉项目净入市锅之际撤，市熟场上写直接尽竞争敌项目辣，为樱桃矿苑与金谊视河畔。竞争瓦个案霜——旗樱桃袜苑樱桃莫苑—液—区梢域内舰在售扫的主缴要全贿装修独产品总规位模：婚10旦.7蒸万平什方米容积滚率：粥1.高5建筑蒙形态报：1总6栋烘1钢1-红13识层宿的小点高层拦;建筑教风格仓：日葬式现喘代风胜格绿化和率：守56分％丽集剥中绿巧地率局：3烘1％主力展房型蹄：二微房、躁三房岭；主力应面积严：二赏房二厅吴一卫：1浙01腐—1屋03平方伐米；三房咏二厅倾二卫钓：1水27记-1兼36平方肤米;价格艇：1粥1月犹底全拿装修籍产品咐成交异价格友94谈14详元/侨平方狱米装修挽标准樱12痰00瓜元/串平方券米。樱桃叹苑与芝本案莲最短往距离拉只有亲20币0米般。自老20另05貌年1服月以纽奉全装贺修产蹄品推答出以披来，使就受驶到市致场瞩忘目。规划殖约1间70遵00陆平米默的商酱业之崇外，复车位擦比很佛高：致1:列11盆9。宴产品舌户型膝虽然桶比较扑简单岁，除泉了三秤房二某卫的陡项目能有个拉暗卫驰，属填于缺废憾外你，户探型从套舒适垦度来芽讲优烧于*饿*项重目，南其装纽奉修标弯准也疑高于恩恒大坊国际漂公寓借，加拉上层艇高3放米，第暗藏拣式空涨调完霉成吊眠顶之渗后也绵不显果得层矿高压馆抑。竞争鹿个案塑——虎金谊勾河畔总规骡模：岔21致.7林万平柱方米僻（一坊期）容积每率：怠1.摩88建筑疗形态膏：1厌9栋导1匹4-或17贺层凶的高雁层;建筑月风格特：现悼代都娘市风猾格绿化谜率：友60蔑％；饶集中荣绿地惑率：董36期％主力彻房型青：二去房（恒占7拒7％被）；主力浪面积打：二漠房二厅悠一卫：1间00旱—1志13平方对米；占兆6成二房司二厅宗二卫板：1烧09丘-1辩11平方址米;妙占1莲.7倡成价格协：1哀2月枯16殃日开匠盘，别预计拥开盘白均价执80爬30蔬元/援平方岁米如果桶其追正求快磁速去叶化的斗原则体，相炮信项柱目整谣体均烈价将在8走50挥0元忘左右送。金谊肉河畔育的产祖品实拖际上馅定位相档次碗应当车与樱障桃苑侦看齐卷，如根果不燥是开究发商漂有资伙金困慨难的狼处境吊，相砌信不秆会以菜这样仙的价澡格入努市，坚所以玻其性仓价比姿相当炸不错衡。金谊宪河畔岂将1传9幢丹高层睛分为醉东西播两个忙组团之，保水证了矛集中泥绿地铁的面译积，皂同时怖，一云楼底迁层架朱空，牺增加但了居弟民的糠休闲慰活动套空间瞧（樱呼桃苑液部分鹊楼栋酒也是肉如此效），倒二房捎二厅著二卫珠的设煎计实愚际上璃是来逃自对罗三口迫之家干的使查用状誉态以泽及客滔位和由主卫百分离美的考债虑。煌除了炸一期泻沿街只商铺体外，伤项目污二期柳还规愁划有轿6万羽平米其的商帖业中辞心，胃实际雅上是手是将钻整个副社区将所在岁位置呆充分粉利用听，用锡配套弟提高洗项目扑区位妄成熟叹度。况此外秘1：柜1.见1的帐车位奶比，抚也延卸续了驻樱桃法苑对圈小区衬业主厅成长墙性的份关注勿。金谊料河畔申——合低价肥入市娇抢占溜市场的典攀型自身勇项目厕理解项习目魂位磁置本案项目古位置遗：项目撕位于找**如镇核攻心地养带，返北靠色**御路，仔东沿飘环林陕西路更，南会靠翠辨竹苑毕，西之临金挪谊河遮畔。项目剂占地塘54解83锋1平桶米，总建绩筑面如积8庭77姨20骗平米豪，其中粱住宅苏86绣86稠3平冰米。西侧策—*厅*塘尾港支止流东北向—中房**公园西北向—拆迁地及**路延伸本案地块衡辰三林苑中房三林公园翠竹苑待施工用地林苑小学项愉目调配通套饰概刻况西侧唉—*阶*塘亲港支爬流目前牧**峡镇地宜区的易交通就线路勉非常杜丰富随，几麻乎可尚达上根海任挠何一钉个闹落市区查域：57周2—半—可旧达徐从家汇98怜6/呀95窃2—潜—可璃达上峰海火樱车站98航0/沿78观0—纠—可瞎达人举民广杨场58兔3/勒97陪3、攀79旧5—踏—可巡寿达陆臭家嘴75杰5—怠—可逆达锦演江乐需园和扒南站07萍年底趋有望亿通车过的轨墨道交斯通8功号线泡也可永直达羊人民浓广场所。项目膊配套——躲发展溜迅速送，但衬仍有槐差距项目江北面营的中夕房*务*生们态公册园已敌经建延成一雹期。饮生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