中国建材家居市场的现状及发展趋势河北沧州房地产建材

泰大国际广场

建材家居主力店客户招商策划报告一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01中国建材家居市场发展史我国建材家居市场发展经历了三个阶段：第一步：起步阶段时间：20世纪80年代中期～90年代初期第二步：形成阶段时间：20世纪90年代初期～90年代中期第三步：发展阶段时间：从20世纪90年代中期起至今一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01发展壮大的原因：

一、我国建材家居市场的发展得益于改革开放、国民经济持续稳定增长和人民生活水平的不断提高。在房地产需求强劲支撑和老百姓生活品质日益提升的带动下，中国人花在家居装修上的消费与日俱增，这助长了建材家居市场的兴起。

二、建材家居市场的发展还得益于建筑装饰行业的发展及装饰材料品种花色增多、产品档次质量逐渐提高。建材家居行业现已成为在市场经济中自在畅游、自我完善、不断发展的一个朝阳产业。

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01发展壮大的原因：（接上）

三、室内外装修工程所需的材料配套性和选择性很强，小门店式的销售方式已远远不能满足投资者和消费者的需求；而投资者和消费者也需要在选购材料时掌握可靠的质量和价格信息。这样，建材家居市场的发展就成为历史必然要求。

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01中国建材家居市场的现状及发展趋势1、多元化市场主体竞争格局已经形成，建材流通企业以民营为主同时与中外合资、外商独资及现代股份企业并存。2、多形态建材市场共存，以招商制、统一市场管理的批零兼营的建材超市为主体，与自由、松散型批发零售市场及电子商务市场共存。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01中国建材家居市场的现状及发展趋势3、由数量的扩张转向运行质量的提高

招商制建材家居市场经过近年来的升级改造后，硬件设施得到了升级，软件设施也得到了改善，多种功能得到释放，如交易信息、价格、展示及物流配送等功能。提高市场运行质量的重点在于加强管理与管理创新。市场由物业管理型转向经营管理型。目前，部分市场主办者由出租场地、收取租金、管理物业，转向了经营市场、注重广告宣传、树立市场形象，诚信经营、搞好服务，信奉消费者和商户两个“上帝”。

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01中国建材家居市场的现状及发展趋势4、向商场化市场、购物中心方向发展

商场化建材家居卖场主要特征是商厦式的经营场所，商场化管理，基本上是单一的市场业态如大卖场。集美家居、上海好饰家、沈阳陶林居和嘉兴好一家等都属于此类卖场。

建材家居购物中心主要特征是经营场所的建筑档次高、设施现代化、经营商品品牌化，大卖场、专卖店、超市多业态结合，集休闲、娱乐、购物于一体。如红星·美凯龙、居然之家等。

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01中国建材家居市场的现状及发展趋势5、连锁经营成为发展趋势

在经营方式上，招商制建材家居市场向着连锁经营方向发展。各店统一业态模式、统一管理、统一标识、统一形象等。如红星·美凯龙、居然之家、金盛集团，建材家居市场内的很多经销商跟着连锁市场走，店开在哪里，就跟到哪里经营。

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01中国建材家居市场的现状及发展趋势

6、形成生产与销售的产业链

有的建材家居市场形成了生产与销售的产业链，如佛山陶瓷城、中山五金城。由当地大批生产型企业组成产业联盟，经过多年的发展自然形成某一产业集散地。有产地经济做支撑，这类市场一般能做到产销两旺，并有持久的生命力。7、市场竞争激烈、优胜劣汰

拼规模、拼资源、拼管理、拼服务、拼综合采购成本等今后的竞争只会越来越激烈，小规模、无经营特色、管理无序等市场终将会被淘汰。

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01河北建材家居行业概况市场

河北自古即是京畿要地，区域优势明显。在省内各城市的建材家居市场中，石家庄、保定、唐山、秦皇岛、廊坊、邯郸等地发展较快，国内各大知名建材家居连锁品牌都进入到各城市，如东方家园、居然之家、红星美凯龙等均设有有网点分布。国内知名的建材家居类产品品牌对省内各级市场快速渗透，向纵深发展趋势明显。河北现代建材家居市场处于高速发展期，房地产强劲的需求、城市全面升级改造、消费者对生活品质要求的提高，都为建材家居业提供一个良好的发展空间。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州概况•区位•交通沧州地处河北省东南部，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望。距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里。

。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州概况•区位•交通

沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

京沪（北京－上海）铁路、朔黄（朔州－黄骅港）铁路和京沪（北京－上海）高速公路、石黄（石家庄－黄骅）高速公路在沧州交汇。

京九（北京－九龙）铁路、朔黄（朔州－黄骅港）铁路，使沧州成为西煤东运新通道的出海口和冀中南、鲁西北以及晋陕和内蒙古等西部地区对外开放的桥头堡，区位优势日趋明显。

。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州概况•人口•经济

沧州市设新华区、运河区2个区，辖黄骅市、任丘市、泊头市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县，有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。沧州市区人口56万人，全市总人口713万人。

全市地区生产总值完成2600亿元，增长12.3%。一、二、三次产业分别完成增加值295.8亿元、1358.7亿元和945.5亿元，增长5.3%、13.4%和12.8%。完成全社会固定资产投资1598亿元，增长26.2%。全部财政收入和一般预算收入分别突破300亿元和100亿元大关，全部财政收入完成328.5亿元，其中一般预算收入完成116.5亿元，分别比上年增长21.1%和27.6%。城市居民人均可支配收入18375元，农民人均纯收入6514元，分别增长14%和17.8%。全社会消费品零售总额674亿元，增长17.7%。

。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州概况•沧州历史性的机遇

沧州：环渤海地区重要的交通枢纽，京津冀地区的区域性中心城市，是承接京津的产业转移的重要枢纽。河北省政府斥资1970亿元，打造沧州黑龙港经济新区，为沧州带来多个国家级重点项目，几十万产业工人转入沧州，为沧州城市人口实现成倍增长，为沧州经济的发展注入强劲动力。沧州将被打造成冀中南和环渤海新增长极和隆起带。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州概况•房地产

2011年房地产受“限购”“限贷”“加息”的因素，全国房地产都受到不同程度的影响，但沧州由于在环渤海、环京津经济圈内，并承接京津两地产业转移的枢纽，沧州成为区域性中心城市，大量外来工作及经商人员的入驻，沧州将迎来一个房地产开发新高峰期，2011年沧州房地产投资稳中有升。价格也保持平稳！均价在3900至5000元之间一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州概况•房地产稳定发展为建材家居业带来的机遇！

房地产特别是住宅业的发展，为沧州建材家居业提供一个美好的前景，按家装业与家居业综合平均值计算：家装：450元至500元/每平方米计算，家居：200元至300元/每平方米计算，还有更新换代的需求，市场年需求总额超100亿元。沧州建材家居业进入一个黄金发展期！一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州建材家居市场现状及分析

沧州当前建材家居市场分布散、普遍存在规模小、硬件设施差、业态品种不全，但出租率都很高等特点。当前综合条件相对较好的有中豪建材及家居市场、福泰隆二个市场。但潜在竞争对手有居然之家等知名品牌参与沧州市场的竞争。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州建材家居行业概况市场

一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01沧州建材家居市场的市场机遇

根据当前沧州建材家居市场的规模小、硬件差、发展空间受限、个体品牌优势不明显、综合竞争能力弱但市场需求强劲等特点，同时建材家居行业向品牌化、一站式采购服务的趋势向前发展，为沧州市场建设一个规模化、现代化、一站式建材家居采购平台的大市场提供了历史性机遇。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目介绍

泰大国际广场—泰大国际建材家居博览中心由冀春集团联手泰兴地产投资开发的一站式建材家居采购体验中心。总建筑面积达40万平方米，集陶瓷城、家居城、灯饰城与红星美凯龙等国际国内著名建材家居类品牌与流通品牌的京津冀地区特大型国际建材家居采购平台。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目介绍

项目位置：位于沧州市西部，两区之一的运河区内，城西新区为未来沧州副中心，是重点开发的城市新兴功能区，以发展商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等为一体的新中央商务区，项目城西新区核心位置。与沧州西客站为邻、城市主要主干道交汇处、直通环城市多条高速公路与京沪高铁车站，是物流、商流、人流理想聚集地。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目介绍

泰大国际家居广场立面图泰大国际家居广场鸟瞰图一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目WTOS分析

项目优势：1、规模、配套优势：经营面积达40万平方米，是沧州当前最大现代建材家居购物中心，集仓储、物流、展示、交易为一体，配套餐饮、娱乐、商住、办公等服务设施。2、区位交通优势：沧州开发热点城西版块的核心位置，是多条城市主干道交汇处、多路公交线路直达，使项目具备成为沧州城际市场的先决条件；直达环城各高速公路与铁路，与西客站为邻，是沧州各县市人进出沧州的主要通道，使泰大家居市场一跃而成为地区性市场；环京津的大区位优势，进而影响两大直辖市行业走势，对整个华北市场都有一定辐射力。3、业态业种齐全优势：规模决定了泰大市场的业态业种组合，市场集合建材家居业各大商家及商品资源，为终端用户提供多重选择和一站式采购的条件，是目前沧州同业市场无法达到的。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目WTOS分析

项目优势：4、品牌的优势：泰大市场由河北冀春集团投资开发，冀春集团的综合实力已获得沧州社会的广泛认可，奠定了项目成功营运的基础。全国家居流通业第一品牌红星美凯龙的加盟，奠定项目在行业内的地位，同时提升商家及终端用户的信心。这些是当前沧州同行业市场无法达到。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目WTOS分析

项目劣势：1、商圈环境不成熟：城西版块还处在发展初期，周边居住人口不集中，周边其它商业项目还在建设过程中，还没有形成综合性的消费商圈，本项目运营初期人气难以聚集。2、离目标消费人群较远：项目较其它同行业市场更远离市区居住人群，制约大部分无私家车的消费人群，最主要是心理距离与消费习惯。对项目整体推广运营提出更高要求。3、前期会提高商家经营成本与用户小额采购的综合成本：项目配套设施、品牌导入、营运推广、管理服务等，必然要增加大量投资，商家在形式上的支出要远高于其它同业市场，当前沧州同业市场租金水平普遍偏低，如何让商家接受高租金、良好购物环境、高质量的管理服务等，是招商团队面临的问题。对小额采购用户无凝会增加交通费用与时间成本等，如何激发用户潜在需求，让用户满意这关系到我们项目整体运营。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目WTOS分析

项目机会：1、本项目顺应市场需求而诞生：沧州经济快速增长，人们收入的增加和对改善生活环境的愿望、房地产的推动、城区人口聚集、城市扩张、新商业中心的成立、商业市场的细分、购物习惯的改变等，原有的老式的建材家居市场已经不能满足消费者的需求。市场在呼唤一个业态业种齐全、购物环境良好、管理服务规范、价格公平合理的一站式现代建材家居采购市场。

2、最先导入家居业第一品牌：沧州房地产的强劲发展，使沧州建材家居行业进入高速发展期，各建材市场空前繁荣，部分建材市场依托在本地市场的高知名度，也在开发新的建材家居市场，其硬件设施、购物环境、管理环节均有所改善。但由于对当地商家资源及已经存在的品牌的过分依赖，被当地商家所绑架，高端及一线品牌难以入驻，其经营档次普遍偏低。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目WTOS分析

项目机会：还有城区内部分建材市场也在升级改造，希望改头换面提升档次，但由于发展空间受限，整体形象难以提升。

泰大引入红星，抢占了沧州建材家居业制高点，届时全国高端及一线品牌的大量入驻，泰大将成为高端专业的建材家居市场的代名词，将全面冲击老市场的势力范围。3、原有的建材家居市场以沧州市区局部区域为销售中心，泰大将全力打造全市及全地区范围内首席建材家居市场，销售涵盖全市辐射全地区市场。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01项目WTOS分析

项目威胁：1、市场蛋糕太大，各方关注度极高，将来也要面临其它新项目加入竞争行列，分割市场份额。2、运营不力，对周边区域市场辐射力不强，市场日趋狭小，超大的商业体量与市场规模不符。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01如何打造新一代沧州一站式原产地国际建材家居采购中心？

原产地，是我们的定位核心！何为原产地？顺德家私城：顺德家私是当前中国最具规模的家私产业基地之一，目前国内知名品牌多数集中在此，从款式的设计、新材料的运用都走全国同业前头，市场占有率居全国首位，也是中国家具业产品最大出口基地。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01如何打造新一代沧州一站式原产地国际建材家居采购中心？

原产地，是我们的定位核心！何为原产地？佛山陶瓷城：佛山陶瓷是中国现代建材装饰陶瓷的发源地，目前全国排名前十大品牌，佛山占八个。全国知名品牌佛山达三十多个，占当前河北陶瓷市场70%，占全国总体市场占有率60%以上。占国内同业出口额的90%以上，目前佛山已成为国际著名的陶瓷集散地一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01如何打造新一代沧州一站式原产地国际建材家居采购中心？

原产地，是我们的定位核心！

泰大国际家居广场集中佛山陶瓷与顺德家私两大国际著名的原产地品牌，领先、超越现有同行，也是潜在竞争对手在短期无法复制的商业模式。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01如何打造新一代沧州一站式原产地国际建材家居采购中心？

为什么需要二种定位组合？

因为单纯的一站式采购只能满足消费者现场采购的需要，不能真正做到满足终端用户主要核心价值需求。只有结合原产地经济，我们市场才能更好的为终端用户提供更好的产品、更合理的价位、更优质的服务，市场才会更好持续经营，让厂商在经营中，越做越强，市场商圈越做越大。一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01

业态整体组合分布图顺德家居佛山陶瓷美凯龙国际灯饰商业配套写字楼公寓物流中心基础建材123546预留7一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01

4号楼顺德家居城商业规划五层办公家具区顺德家居佛山陶瓷美凯龙国际灯饰商业配套写字楼公寓物流中心基础建材一至四层家具品牌名店区一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01

5号楼佛山陶瓷城商业规划四至五层著名品牌特展区顺德家居佛山陶瓷美凯龙国际灯饰商业配套写字楼公寓物流中心基础建材一至三层陶瓷品牌名店区一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01

3号楼国际灯饰城商业规划工业、专用照明区顺德家居佛山陶瓷美凯龙国际灯饰商业配套写字楼公寓物流中心基础建材一至四层家用灯饰品牌名店区一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01

6号楼泰大国际广场裙楼商业规划五层酒店服务区顺德家居佛山陶瓷美凯龙国际灯饰商业配套写字楼公寓物流中心基础建材二至三层品牌家电名店负一层超市一层银行、邮政、电信服务区四层餐饮名店区一站式国际建材家居采购体验中心TD20120510-01

7号区基础建材商业规划2栋天花、壁纸区顺德家居佛山陶瓷美凯龙国际灯饰商业配套写字楼公寓物流中心基础建材3栋门业区1栋五金区3栋板材木业区2栋涂料区一站式国际建材家居采购体验中心本项目开发商：xxxx集团招商运营：xxxx房地产策划有限公司招商联系人：联系方式：谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各