《房地产金融》讲义收益性房地产贷款

第六章收益性房地产贷款

收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。

收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包括收益性房地产投资及放款决策过程放款人对贷款的评价借款人评价及决策第一节

收益性房地产投资及放款决策收益性房地产的融资过程，从参与各方来讲，就是获取信息并作出决策的过程。而影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素对不同的参与者的影响、作用又非常不同，因此，融资过程实际上也就变成了参与各方的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目标。所以，诚实、诚意、诚信是合作的基础，而公平、公开、公允是达成合作的基本手段。一、收益性房地产的投资1.投资主体

任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体是最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商业银行）。因此，经营性房地产投资活动的主体就包含了股东和放款人。2始.碌投友资史机城会谈的处发注现任县何僚投释资粒活勇动汁都速是毛从毫发朴现旺机评会部开场始筋的钳，浇经移营叫性梯房靠地暴产佳当泪然笨也扁不平例筹外怠。⑴险机品会糖的竿发颂现漆与歇决炊策投等资满机乳会的丑发他现哗机猪制缓比柄较疯复列杂狸，葛有秧的余是途为风了韵进热行舱经宪营落活号动遗而逮购宴买筑房片地秋产笑，暗有稼的衡是舍为桶了疲获嘴取驴购什销暴差娱价纸而围购飘买语房殊地户产羽，桨有逮的族是详为初了摘收坐取奴租际金伐而改购组买袍房萌地典产慨，旁有争的海是育发慕现途某酒项商房搞地倍产鞋的村价浑格权实每在血太贿低秩而泄决盗定跪购查买祥，打有发的核是述比筝较丸了缺自快己戴开飘发浅建纷设侍与滴在浸市沙场亿购它买士的统差陷异躺和水风换险争之溪后邪决禽定为购汽买倦…箭…忙而盆有辱了汽初苗步快意滑向领后员，直到膛市应场搜缸寻眨是库发锡现状机拌会迷的忌基朗本饮途形径，镜掌膏握届了携某简项砌房深地关产穿的毕基摊本锋信萝息烫后限产率生犯的投震资匀知师觉贴是率机宿会拣发酿现旁的骆总偷结，匙此钞时必投孔资顺就绢可霞能垫正局式政进泪入亏决喇策件阶忙段膜—振—驳当洞然温仅沫仅灶是袖初牵步多决使策长。⑵芒初疲步挪预金测决四策怀面惯对纳的骑始盏终棕是未酱来俱的务环圆境高状笨况，烧未买来悟的可驴能创风京险翁与尚投毕资信收按益，乳因埋此标必权须济进岩行升初梨步免预棋测页，挎包众括杯投信资妖成卸本拉、堂经去营恒成煮本校、洞经特营屋收直益着、息各益种掩影刻响着因叹素魄及监其漂变泉化牌等惹。⑶楼简躁单肚的把风抽险乘分女析决秤策眼的纺起贵步感也引必架须陆进佩行刊必征要汽的风尾险下分惧析，绵特驳别竞是磁通标过砍贷辫款阵融孟资耕进狠行扎的籍投犯资承，皂因盛为财梨务茫杠懂杆是垦双模刃志剑篮，言既肌能腾提匪升蒙收蛮益率水壳平椅，大也罪放社大颤了妨风裁险赵系贺数债。基重本擦又某简菜单冠的赤风馒险信分座析下是旺决孕策景的弃起葵点醉之哗一。⑷正粗仆略穷的蓝投赵资垮分竿析粗吊略钥的控投逆资摘分她析是纠指财感务竿杠公杆途的炕选雄取，抓或蚁者针扩虫大族而香言页就县是资棕产队组牺合议状凭况页的境决江策，傲是独罚资扩经吧营还呼是合险资换经薪营，讲是负妹债佩经酸营还择是全昆资嫩经单营，合惑资工的区主宗体它多穿少及塔其股租本丸结全构帐如砍何，股浮东曲权酸益遇与纲债抵务瓶比组例育结晒构如闪何恶，玩等贵等录都涛属托于绪投害资扒粗战略他分秆析谱的尖内晕容刃。3播.度可拣行崖性时分板析任径何架投冷资鞠决臣策聪最杰核已心酱的毫内殊容夸就康是可娇行顺性朝分罗析。泥所暖谓可杜行残性就球是穿指投菌资圆是剂可总行的扮，叨即其捏收祖益因足飞以赔满盏足供投还资橡者帽设血定摇的指基乞本株条雀件她和喉要责求尾，万而饮风旗险擦也翅在坡投蕉资面认供同疲的印可属控践制每的贝范编围爸内。畅这姥样睡，哄投锁资差有橡收奖益胞、脾风竟险助可坊控惩制范、席借胞贷草能距清捆偿秆。可西行容性降分征析连的祖基史础膀是充预遵测超，走主艳要内碰容包叙括俭：睡未馒来腹市踢场赠变志化便、绍未醋来盈收荐入间和窃支驰出淹状命况估、洗区妙位隔和颂建谷筑购物怒是深否滤适拼合屈需拘要押、炒政龙府壶对孙该宝区限域搞的荐规模划骗要新求贱及献其及改亦变漫的幸可耕能净与流难杆易驴程鸽度涨。4解.月预指测“提预刘则俗立挨”都。预阅测给就滋是奇利问用斯掌膜握描的暂信援息巷条醉件暂对倾未朴来魂收弊益腿及逝其踪蝶市厅场犁变采化蛮作滥出棵正兰确嫁的遣判谅断。置由总于宗房蜓地堆产托市适场梅是不箩完厨全暑市简场，吨供丝式需滨受总地悉方梅因澡素卸影居响姿大方，嗽而哨市鸡场池信膜息溜通闻常率又锹是不躺对宰称信膀息良，征使灶得秩准鸡确灵的虽预殊测罪十投分均困盾难勺，絮特乏别牧是涌市淡场版供崭需裁的时敢间叙错考位所眉产规生葛的供失应太滞冷后现宜象翠非疫常旅普查遍译，鹅市剑场者的周诞期甩变免化规漠律温也勾不映容逮易仇把馒握寒，凯这姑样走往巴往帜就诵造王成额正环确校预血测插更赏加洞困尝难闪，昼甚忙至也成愤了春“可甘遇火而庙不伴可痰求”韵的饺“应运判气辞”杯了株。胃个锹人变素程质钥、弹经母验奴和狱信扩息萍的劝完南备蹲性毯是搅决尸定化预心测阶正春确享与跳否诞的若重易要漏条计件波。小塞结总狠之懂，恳投区资俘是金个竭复柜杂竿过居程痰，初脱始罩决排策是错投宁资方成席功蜻与酷否丸的茄关隐键逐，堆准帽确般的是预拐测森取找决俘于决土策烧者拆素今质且、丑经顾验烂、症信托息销的碎完迅备俭性裂和座“谢运并气奶”，躬严坏格堪来吴说叼“富最世佳受决提策邀”伴是蓝“絮偶皱然混事颤件略”。二划、迁盈裤利锐可券能众性一恐项雪投箭资健能厘否成季功箱唯茂一区的篇标恼准就排是盈粒利的帐多辰少娇，享而魂影潮响贝盈责利霉水钞平宇的腊因山素谈非振常生复缺杂就多彩变蚀，侄主财要郊有购那买猫价哲格责、露未愉来圾现娃金辆流拢、渗融踏资藏条衬件厌、裁赋且税等趋。星当掀房籍地聋产汪的泽购珠买节价乓格疑已象定路（批这比是配投正资井决乐策纷的层起管点默）衫，典现谅金准流巩、篮融觉资赌条诊件砌、逗赋寻税也就探成压为丸盈阵利逐与夹否裕和臂盈驰利笋多提少滥的铸决建定程因鸡素乳。1饺.现熊金袍流保量经畜营饰性隶房填地迷产什投编资戏的组所赶谓盈启利就鞠是众房波地胖产累租予金某收覆入聪与涂各良种恨费捧用术的重差。滑一暴般只它师只哲占锣房迷地班产百各姻种雀毛摆收因入跑的弊很挨小白比怪重代，侨任猪何毛绍收叮入的厕增盒加拣及丢其课带浑来贝的营片业决费委用的渣微砌小哲下细降傲都勿对偏盈翼利济贡少献浸良乡丰多掉。舅如劝：P胖1矛3崇3缩慧例敢子。选根套据现裤代求资奸产趋等烛价泪原环则：任匆何庙形冈式著的挂资踪蝶产表具窄有肤相茂同半的养经存济狡效辆益，秃任侄何徒形忆式岛的粥资愈产陈可吧以犹方祸便择地然进佳行界转狐换抢，羡因馒此牺，流理哪论筑上责有赔：房搜地绑产纵的吹租哄金睛=杏相军应定的脖金屑融蚊资赢产嗽的哈利谱息，刮则崖此尖例允的播房吵地志产撑价匙格卖应月分凶别熔为绣：收铸益李未精增散加佣之赶前：茶2拐0盒0淋0阀/倾1唱0岛%靠=燥2昏0纺0缓0比0旨（跌元露）收透益芳增须加局之莫后：各2更0胁0软0械0浴/宰1慌0帜%播=择2泳0邪0族0锅0拆0状（副元登）粪可慕见纲，榴随肾着讽房符地薪产军租誓金寄提赚升追1误0莲倍滴，辫房砌地冰产铁的脂价槽格周也光可贤以钉同欺步阵提件升踏1脊0锡倍鱼，玩这哭就球是榆所拔谓手的伍“净盘收吃入驼乘史数”故。2梁.爬融弊资缸状库况多和业税来收融旱资捐条衫件（利自率别水溉平夜、蛾期胞限誉长筋短汇、肉担备保等本）灾和财芳务托结胁构（跌即杠宣杆左因配子职的幅大徒小）泛对渣房忍地裹产孔投风资家收触益盖既露有修放储大低效聪应捧，臣同想样归对仙房吩地恰产拣的绿风音险曾也帅有略放告大婚效下应础，予如姑何熊平浊衡傻二研者谎，咳是元决僚策暑者击必徒须梨十也分近清肿醒节应乖对藏的速。同铸样笼地魄，税友收突结酸构搬和薄水覆平如障何萄，师在夕很猴大虑程夏度屡上微也梯影使响枝着读经即营酸性贿房短地呜产由的尤未加来努收距益承和滤现奸金标流斜，硬也与是草决他策陈者宾不抹能丹忽荷视庙的欢重凳要苹因凡素史。事楚实沙上捐，融姿资究和识税辅收是许经妙营础性籍房旧地忌产素投样资肚决铸策血的西重畏要析考豆量肉因尤素图，觉甚性至婚是绍主角要负的忙考漂量万因拌素冻。三遮、纽奉风能险筑及为个船人北作殖用1缴.沟风消险投相资随风匙险一换般串可爬以阴分暴为豪两番种太：⑴酬某租一桃（搞房思地某产哥）央投面资显的搞风荡险，帅即资赏产刺的蚁减骨值，灿也私称理为非券系睁统象性股风扮险；⑵蜡整相个税投左资惩组恐合饲的惕风骡险，猾即饺整油个冷投棒资钓组伤合候的碎所筹有方资鄙产凳的腹减悄值蚕，离也剑称系夏统妖性逮风灰险。请对密于肿房渐地绑产央来日说闻，割造铅成傻非号系废统狱性塞风汁险朱的码主新要板因莲素超有越：版租总金境和结收萍入史波邮动绞太更大耕、夜建揭筑杨物旬和谅邻着居逆衰果落近现悼场梳营碰业忆环波境胸恶痕化药、受工国资碌及平其律费新用蹈上之升孝、阅竞美争事更政加顿激乏烈流、迹利寸率粗和弱税膊收咳向恩上刮调澡升规。2扎.衰个惕人雷因围素决翁策泻者碑的个缺人和因驾素对巾决擦策湿的驶影滚响叠非摇常回重陆要浸，线其保中罩包舅括理尚性炕因锣素，决如督知诱识摧水蒸平斜、悉经说营施管误理缸水殖平泼、撑对真社叛会案的拥洞稳察撕力壁和但判跑断炮力贱、饭对系信遮息臣的今处叼理晌能升力暂等晚；膨也粪包林括陶了非束理未性鸡因枣素，晚如多投基资默偏蓄好魂、北区胖域羽感酒应再与粪偏榜好蜜、责情弦感旺因盈素棚、牲风潜险污偏怪好休等说。四闻、婶决测策参过摔程从面融案资祖的滑角贼度浴来朱看寸，雕经升营办性晋房擦地坝产录投业资皂的番决峰策脂包陪含姓了两网大附主爱体溉的血决麦策手过炊程，条即股雹东吴（叨融胶资辟主筑体中）纯的驼决铃策和贷带款慎人完（向商浊业远银艺行唱、呆资舰金棍的劝融神出小方村）亿的拒决苏策。溪其释基纱本伟过芝程碑如图虾6轧—抚1。仅这嘉里饰先知讨提论出决典策俭的王前艇3给个础环绩节球，乓以环及秒放访款率人次与切借租款森人码的雁相漆互北关恶系叨。收喊益层性萍房烈地委产恋投温资饶决鹅策霸过棕程长框炊图收设入报和微支叶出融恢资鸣形密式杂和抄股垄权沟结赏构现院金建伪筑呈物明和朽土渣地收探入网预旦测喂清楼单营抬业终闸结净份营倍业晨收辩入印净夜售减价税驴前皇收侨入秧还饥债币后蜓剩呼余税竭后岛收垫入崖税争后窝剩星余借启款见人蓝决仆策放祥款闷人迫决芳策融去资1飘.严融办资旧结更构融礼资理结盖构是爽经票营旦性估房帖地政产却投迟资警项污目嗓决愿策秆的稍中裹心租之滑一屠，旦它饺不氧仅乌影赠响除了投凤资锁主烧体衔（前股特东岁）次的顶收违益点与轨风品险，涂也永是摇放兔款铁人企的首资悔金安况全扔性子、法效稠益策性该、羽流售动纯性的括重禾要堤条恭件敌。弦所撞谓融局资嫌结鞭构膏就食是扬在江房布地茎产肺资刘产纽奉中僚股塘东劲权拴益脸与烟贷臭款尼（辞债扩权俗）银比型例霞之棒间议的息关映系。碑因体为坟V蠢=纠M覆+逝E朋，合投推资活成胆功清的母一例项睡重景要艰技奔巧隔就辱是映设利立会合描适辜的各融浪资淹结发构软，使拉房胀地耗产衡的筐价赖值认对喷股迹东赔和邪放乓款及人台的丸总洁和冬大起于票其晶自淘身剧价杰值。峡投症资渣收丈益涉性丹房蛋地死产吃设脊立索适请当付的安融明资期结代构煮与两房毅地参产愉开摘发淘有浊不挺同深之漫处缩慧，鸣主久要害表淹现稠为百：⑴新收私益塔性闷房糖地尾产斩中组，脾建师筑绝物叹可势以超与钩土录地柱分按离咽；⑵料出扔租窝权监可奏以载出辈售援或斜出恩租央；⑶耍收消益题和捕增削值致共篮同网分故享梦；⑷槽租兵用织人怒可零以释成测为签部尝分其所托有提者贝，秧拥档有换部纯分最权文力拔；⑸架可脱以供设顺立令多息级截抵亿押腔。2乐.呆收牙入崭清扯单收辫入押清量单是贿经削营晌性患房状地乱产未投撇资雪决蛮策及的牵重晶要衣财掌务恐计够划扬，孔在壳决祸策脱评赛价熟中袭极层其浊重务要滩，打是外项蓬目健预嗽测裤的齿主乘要爆成周果丽，衔是浆可当行弹性磨分填析蠢的测依轨据村。3培.劫借轧款腿人芝和良放奋款兼人似评验价借复款叮人延与伐放湾款色人喝对肚项注目蝴的摧评愈价枕各昼自陷独蚁立茂进循行减，雁但密有证一蚀个共锻同原的帝目霜标—井—希割望重融苏资碎成井功牧、品收惜益到稳地定应、页风赚险笋能门够纳控里制。温在丘具邀体全的表评潮估割过饮程度中川，匙借矮款马人钥的筋评港价赖在唤先颠，酷放罚款捐人殃的甲评决价日在诵后煌，布二量者荷通缩慧常配又戏相致互绑合哈作锐，换互沈通讯信住息况，山并摩分汪别石对旷对话方井进霉行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