某商城住宅尾期推盘策略课件

1营销目标2市场研判4项目营销策略5结束语3项目销售分析金马商城营销推广纲要营销目标1营销目标6个月内完成148套的销售任务营造销乞目凉标博时允滨对他金族马逢商时城牵营书销要目怨标久的表理智解2搭0身1冷3年霉下梅半晕年萄住尊宅回实丽现袭清迷盘(呆1火4洒8套)1实听现3市-咐1号粱楼丸成辣功貌开箱盘2目厨标目熔标稳怪步湾提切升算价帜格笔，扮获道取句价悲格胡红否利3进饶一委步活提里升家形演象棚，暴为望持投续层销气售君奠症定很基样础4市英场葵研稠判2市劈燕场歼研催判供挎给乳与荡去摇化瞎：酸连孙续之三计年篇供浴远落大朽于筋求飘，2近0躲1蛋3年骑去眼库炉存粮压鸭力要巨俱大22弦.独1供独应盯量汁分育析项目名称位置建筑面积（㎡）总体销售率存量（㎡）金铭凤凰台振华街西首古贝春酒厂北临11万0%11万滨湖丽都南区武城县振华街西首8.7万80%1.7万幸福家园振华街西首20万45%11万宏图嘉苑顺河街与青年路交汇处16万60%6.5万阳光瑞景张庄社区对面17万15%14.5万玲珑君悦欧典浩天小区对面50万0%50万浩科盛景园振华街东首15万70%4.5万合计137.7万98.5万目旧前裕，煤主梨要洋在摇售颈以毅及仅正版在搏认可购完项所目萍为7个垄，车总临规碗模听近1弄3后7尽.孤7万缩慧平棉方誉米柳，雄存石量趟约尸为9苏8万紫平冠方堪米奇，猎平清均语销呈售钳率饺约蹦为3符0%，姻主窜要梨玲称珑逢和重凤沫凰果台据两姐个鱼正损在宗认轮购料项着目散占琴存则量莫较赶大胖约6部0万弓平亮米晕。22堤.2建休筑蓄类链型哲分石析项目名称楼体类型层数建筑风格点/板式金铭凤凰台多层6层现代板式滨湖丽都南区多层、小高层6层12层（多层为主）现代板式幸福家园多层、小高层6层17层（多层为主）现代板式宏图嘉苑多层、小高层6层17层（多层为主）现代板式、点式阳光瑞景小高层12层现代板式玲珑君悦欧典洋房、多层、小高层4层、6层、18层、27层欧式板式浩科盛景园多层、小高层7层、13层、15层现代板式武界城颠在氧售僚项苗目搜以础多协层高为诸主鹊，敌销夜售丢非冈常逝好伞，量小易高钱层市住馅宅额项酸目惑逐知年奏增分多缸，使销垦售欺抗弱性刮逐佛渐臭减农少音，滔外瓜立素面馆风杂格缠较走为使单遗一划。22汗.3户肚型踏分狱析1顺2矮0沫㎡左恼右铜的宣三拼室眼二伟厅碑、8泪0剪—钱9翻0缴㎡左询右景的哗二尊室增二皮厅蛇是民供窄应旬市您场润上尸的史主谱力慈户降型帽，才这边与嘉开裹发偿商勇迎堆合嫁当筝地猜商指品财房愤消宵费酬者斯以蛛居肤住悼改勉善晋型耕的桶需逢求熊为循主近有训关森；自纪住拔是神大赠多席数肤消津费广者娱的渣置弦业侮目羊的狸，捏超暮大鹿或拼较窑小秤户猪型怨市多场舟反熟映利平抵淡贺；户糕型取设待计死虽民较从实裁用窃，纹但构明网显诱落苍后齿于迈主效流备市奖场刚的有设朴计搭方劝向唐。项目名称主力户型主力户型面积众数面积范围（㎡）均价（元/㎡）金铭凤凰台二室二厅、三室二厅90㎡81—120㎡3500滨湖丽都南区二室二厅、三室二厅90㎡70—142㎡3600幸福家园二室二厅、三室二厅120㎡80—140㎡3700宏图嘉苑二室二厅、三室二厅110㎡60---140㎡3500阳光瑞景二室二厅、三室二厅100㎡70—130㎡3300玲珑君悦欧典二室二厅、三室二厅100㎡90—140㎡3600浩科盛景园三室二厅120㎡90—130㎡380022牙.4价牙格态分制析从浊价伯格芳来盆看汽，刚各铸个检项芽目很整淘体棋价川格躲差响别临不歪大算，段价唤格个最解高娇的用为喝浩蛮科喂，勤价绳格杏相下对蛾较绵低锄的挑为寺阳怒光遵瑞寸景徒，标同小时愈也标为灿精绝装忠，拼性丽价践比术较至高泉，滩由鼻于疾靠睁近匠本眯项柱目软，趣对豪本警项鬼目碑竞王争妈压按力凯较境大种，蜘宏龄图岁压丈力对固本蜡项京目软竞渴争冈压圣力也认较秆大眨。项目名称均价（元/㎡）优惠情况交房标准金铭凤凰台3500（预计开盘价格）优惠1万，月息1分简装滨湖丽都南区3600无优惠毛坯幸福家园3700无优惠毛坯宏图嘉苑3500无优惠简装阳光瑞景3300、每平米优惠100元精装玲珑君悦欧典3600全款9.7折，贷款9.8折毛坯浩科盛景园3800每平米优惠100元简装项尊目牵理现解3项傍目拨解宅析项悟目向销钥售途分鸦析南目观标留客淹户违分勺析23.年1项奖目丙销打售策分客析1、炮住鲁宅佛总效面器积倘约怖：6微0贼9狡3民8万爸平演米吴，黄共9歪0悟8套胡，2、预尾宁房娘未纠售蜘面很积绣：1纽奉1禾7致7钥7平语米淘，椒共9笔6套欠。顶荣层4粉1套昨，话其姐中9套悄为茅两常室熔，思面舱积御：5云0烂2召7平开米嘱，廉非约顶杀层5滨5套漏，够面铃积祝：6抹7东5片0平极米三全室毙面俯积8匆0伸8童9平地米责，6威6套扶。律两订室藏面里积雅：3禁6显8鸡8平垫米稻，3材0套3、3俊-续1号厨楼韵未产售埋，喝总师面幸积阁：8辟7炸8悲2平肥米按，呆共6滔4套金马商城住宅优势（Strength）天宇、东海品牌影响力生活配套完善学区房楼盘规划设计优良核心区域，升值潜力较大劣势(Weakness)A、前期房源交房后，电梯事件影响恶劣B、已经进入尾期销售阶段，销售难度较大，主要顶层和大面积房源剩余较多，可选房源不多。C、顶层价格较为混乱，3300至4000价格不等D、项目整体价格相对市场而言较高，不具备竞争优势。E、缺少销售政策和市场推广的连续性，导致部分房源滞销机会(Opportunity)A、武城市场高品质高档住宅B、现房销售，即买即住C、武城旧城改造，市场需求量进一步放大威胁(Threat)A、武城西区发展迅速，大量客户被抢夺B、阳光瑞景和宏图嘉苑对本项目销售影响较大，价格不高，房源存量较大。Ｃ、武城未来近两年市场存量房压力较大，供需开始出现失衡。Ｄ、央行加息，开发商资金压力加大，新政出台，市场持币观望浓厚３.1项宽目卧销搁售锄分胶析３.2项夏目背客火户粘群脚分撞析锁酒定誉目颂标隙客特户央，疾精缺准蒜营久销年位龄蛮：2布5烂—稿4别5岁觉，茄其宝中煮以2秃8码—挤3绒8岁仿为新主学僻历情：逆其皆中语以总初震中驱至玩大酬专源学逢历西为布主行摩业爬：梳以切商脉业威、宵餐小饮成娱您乐积、莲贸纠易瓦、释行并政跃为椒主幼要绵行及业置疯业牧：恒以片私授营涨业勾主闯、斯个铲体键经喇营蒸户皆、抱企喜业壶管跨理亲阶科层娘、碌事再业访单练位其员供工浙为雷主区袄域爹：享武况城歌县覆为虏主平、丑辐第射叨周柿边房诚乡响镇帆区叹域家驰庭能结沈构项：灵三拨口藏、袋四绳口秧之爷家仪等伶构宾成息目导标恼客策户桶群园主啄体３.2项诊目舅客榨户素群兔分矛析客磨户脚群杰共秋同排特垂征属叔于弄有苗一秘定蚕事糕业疫基额础坐，含有逼较毅好特的嫂支增付闲能丧力赌；在阁多衬年饥的够拼该搏卡中寇为陷自予己辫赢命得胀了齿社仪会庸地推位鼻；部狸分绩人拔经握历剃过多社查会阶底初层舅的率挣疲扎教与院无冷奈完；想岩过抛一宣种缸惬报意鲜的或，逼有北身活份惰感守的袭生机活炼；关茶爱谦家诉庭握、榜关宅爱呢生犹活还、肉注馆重宵生革活夕品报质乖是嘉他挪们哑最介终馒的栏追明求槽；以中改印善覆性看置态业肥需眯求妇者文居莲多梨，浆他母们升均斩认豪可止中搅心蜘城桂区姓的两居搁住旗价势值因。项心目杀营奸销冲推维广垦策耀略4项卡目马营邮销曾推珍广吧策顷略营柔销腿部笼分4项化目烧营祸销涨推浴广集策敞略推惨盘削策骄略汇、证营纹销幸周浩期耀、虑开抚盘思计祸划枝、中顶魄层率解饥决吴方槽案屡、剩营贼销铅措坦施4载.漆1推苗盘强策温略先池难墨后枕易：拘以3溪-深1号县楼券开左盘传为学契爬机酒，眠重牺点晕突吨击穿顶敏层蹈剩许余拳房午源含和姜大萄面瓜积被房肆源怜，挖同般时望积茫累3妈-距1号美楼瓶的倒客获户观，婚并垄及芦时菠有靠效赵释雕放赏需呆求胳。住追宅焦快郑速葬去卡化杠，顶结僵束情战软争宵，泪转牵战约商援业。质本虽项侦目普进丧入工尾泉盘裹阶怨段阅，辞应价大沙力键促痛销程，而抢离夺画客正户恰资双源共，碰在漫较侧短情的峰时献间边内党清聪盘顷。时间节点2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月销售节点准备、蓄水期开盘强销期持续强销期持续强销期尾盘期尾盘期销售任务及目标积蓄3号楼客户，完成剩余房源10%实现3-1号楼7月27日成功开盘，去化3-1号楼50%以上房源，完成总剩余房源的30%完成剩余房源20%销售目标完成剩余房源20%销售目标剩余房源销售达90%剩余房源销售达100%4微.辆2营蜓销双周卡期4贫.虏3餐3混-宰1号售楼联开退盘只计鬼划蓄闻客衔策泊略1、1淋0沫0莫00元眠抵30直0趴0烤0元,从功购深卡五之耳日砌起盟，长至碌项公目3辉-绒1号稼楼舞开希盘脱，息认鸦筹橡成名功着即茧奖辜价栋值1柜0纤0木0元/套本的鲁礼所品2、尚若斩对3引-产1号希楼往开阅盘步认丧筹桑不唱成雄功货，弓可皇在植其苗他符号息楼驾进昨行挂选役房盏，药同右时饰享夹受抽以含上咱优富惠财方航案3、抹蓄岩客参周砍期哭从命方荐案薄确夜定怒第宫二马日搞起替至砌开腐盘4、发蓄制卡剃形齐式:办屡理V途I较P卡4绪.根3抓3定-睡1号变楼仁开扶盘炕计从划价枣格由策细略根彻据夺市犬调低分池析狐，减以牙及虾结胡合俱本巾项念目爽价桂格靠体贯系遮，运以乖及舒销岭售助周评期夕来锁看乌，消本闯项蹈目3械-换1号纽奉楼录开富盘界均捉价瘦定婚位其：3历9皇0痛0元/平谦方渗米说杰明碍：智这棉个祖价春格鲜可米以污说贴武暴城素最晚高洽的显价伤格章了啦，瞎由即于弊是凶高蓝层盈以肠及闯前惊期袋电惑梯获事冲件详影牧响当，暴存堤在别一胶定笑的罩抗据性阔，混但技客疤户搬相毕对攻可病以如接烘受惑。4鞠.覆4顶陵层裳解喂决私方皇案重订新逮定竖位滥重吊新迟定狐价菜快芒速在去甲化根费据塘前毫期绢销坡售港分钻析自、顷周骗边呀楼霜盘胖价灶格材分桑析共以隶及里本洲项而目辨剩障余禽顶辈层贝产菌品裁分睬析国，底本决项年目蜻调愉整温后饱顶南层宿整愧体遇面值市袜均号价锈为典：3娱3舱0清0元/平誓米目喂标头客形户眼群搅主字要效为买：岛年摧轻念人搭、通乡则镇哄进随城徒置薄业槽者4恢.覆4顶醉层仿解惜决址方擦案特滑价麻策潜略顶乐层阵每木天脊拿者出踩一准套坏特娱价法房仔，驰特疯价害房够每其平随米望优狼惠30美0元摊，总吸脖引晌客隔户激，屿促功其匠整疼个闯顶黎层对房浆源间热毫销称。精齿装加策私略“你辅买润房庄我令装猾修”，参顶坛层笨房穗源漫根培据薪客衔户响需强求留可雅定志制漆精皆装佛修菜，茶装矮修木费鼻用席控辅制爹在3万福元茎以席内窑，谢超乳出跨部爱分焰客喊户胃自器己抱负很责译，渠形谈成临顶促层际房猪源饱热碑销匙。4进.5尾黑房臂（盼非扭顶趴层呈）可解摄决剪方董案本明项捉目打进屋入尿尾嚷期刊销丑售劣，扔由内于忍前某期疏开蚊盘兴优它惠院幅始度煌大磨，宣开主盘欧后扒直欢接顺回狸复五面颈市艰价抄，雕没药有吉及调时口清附销拾抗朝性放房思源椅，搭缺伏乏梢销锅售问政默策翅的竭连禽续齿性顾，确剩答余哑多偶为峡难处售鬼房细源少，爸同症时惩由抬于警清象盘敲需闯要蛛，尼应益放鬼开鬼对敢剩林余宇房侍源店的抹优浪惠珍政脾策圆。让槽老闭百域姓劣有言得托实岛惠枣的远心脉理必，哄投挨其印所滑好纯，奖促浑其演成腔交凑，虫快觉速托清平盘较，疤转搜战切商应业凝市暴场档。为团不涌影民响骑前蚀期扛客奋户穷，槐此双优怎惠汪为刘内报部烦优谋惠敌政摆策领，形不击对际外如公杆开骆，缠执外行被暗绢优拍惠猛政省策俭。具炊体带优毛惠叠政赏策外为恭：扛每垄平惹米饰优棕惠2细0芝0元猴，淡销置售续人携员1续0茫0元尤的聚权涝限亏，错销诵售会经汪理1晚0呢0元校的职权纺限破。优劳惠猪的管实驾质土是时促剧销直，绒销策售库中祝要顶敢娇于辩让搞利族，余营授销贯重性点体在手于个促兽销笨技扯巧蜓组泡合您，恰促循销哗既伪有百震寨撼折力笨，弃得吴宣产传册和犬汇愚集冈客分源怪，朋又异能援快删速姿去涉化痛难百度薯较菠大酷房掏源泛，匹以雹强蜻力慌的状销栋售扑保延证屈销仁售凉速专度鞠。4锯.6尾翁期谊营救销熟措说施小富型东团翻购蕉策糖略购第买2套（李含2套挺）以港上卖，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