关于加强和规范我区物业管理的提案

关于加强和规范我区物业管理的提案近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这种方式既有利于城市综合水平管理的提高，又有利于改善居民的生活环境。目前我县经注册登记并有管理资质的物业服务企业10家，有管理项目的6家,共承担10小区的管理,其中两个小区成立了业主委员会。由于我县物业管理刚刚起步，管理体制、管理模式、管理制度尚不完善，导致业主与物业管理公司的矛盾与纠纷时有发生。

目前我县物业管理存在的主要问题：

一、《物业管理条例》规定住宅小区入住率达50%时，即应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。我县10个小区只有2个小区(滨江小区、安居小区)成立了业主委员会，而开发较早、规模较大的赛格物花园、绿洲等小区迟迟未成立业主委员会。即使按有关法规条例成立的业主管理委员会虽然有解聘原物业管理公司、自行组织招标新物业管理公司的权利，但具体操作起来仍很困难，造成了业主委员会与物业管理公司之间的矛盾。

二、任何小区在规划报批时，均要求开发商根据小区规模建设相应的公共配套建筑（如居委会、医务室、活动室、幼儿园、自行车库等），但部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。例如，赛格特小区的幼儿园擅自出租给私人老板，面向社会招生，导致大量的外来车辆在小区内出入，引发了安全隐患；活动中心未经业主的许可，出租开洗脚店、快餐店、宾馆；甚至将房子拆下业的铝合金片属于公共的财产转卖等，小区资产收益被开发商或物业公司占有，使业主的权益遭受损害。

三、现有物业公司的管理存在问题。由于没有相应的制度，人员多为临时拼凑，管理及服务十分随意，公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复，对业主在小区内的人身伤害或财产损失概不负责。业主对服务不满意，拒交物业管理费，业主委员会与物业管理公司之间矛盾极其尖锐。

四、对物业管理的服务内容、服务质量、服务费用及专项维修金的管理情况不透明，业主也无法对其实施监督。

针对目前我县物业管理存在的问题，我们提出建议如下:

一、加大对《物业管理条例》的宣传力度。使人民群众了解物业管理的内容、服务项目、收费标准以及自己作为消费者所具有的权力、责任和应尽的义务。让广大群众真正感受到自己是最大的受益者，同时使每一位业主认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分，从而增强自己的社会责任感，主动参与并协助做好物业管理工作。

二、加强领导，依法明确物业管理的职能和责任。建立健全有关行业领导机构，把推进物业管理工作列入政府部门的重要议事日程。理顺物业管理公司与社区、政府职能部门的关系，明确权力及责任，克服在管理中的“掣肘”或“推脱”现象。

三、城建部门应制订相应的管理办法，规范开发商交接程序,明确公建项目。物管前期工作由开发商解决，等业主委员会成立后，交由业主委员会管理，避免将遗留问题转嫁到业主身上。

四、依法成立业主委员会。对具备条件的小区由乡镇政府、社区牵头，及时成立业主委员会,充分发挥业主委员会的作用。

合肥市80%的小区物业是由开发商或房屋产权单位单方指定的，未进行招投标竞争，大多数物业公司进入小区并非经由市场机制自由选择和平等契约。一旦出现问题，物业公司与开发商推诿，致使问题长久不能解决，业主反映强烈。2、物业公司整体水平不高，服务意识不强，法律意识淡泊目前合肥市大部分物业公司存在管理不规范、维护不到位等问题，部分小区卫生环境差，公共设备缺乏有效地维护保养；偷盗现状严重，治安环境差；物业工作人员工作散漫，出现问题不能及时解决，态度恶劣；部分物业公司出租业主的公共设备而谋利，强行征收车费；法律意识淡泊，采用停电、停水等粗暴野蛮手段处理问题，造成矛盾激化。3、物业公司与业主缺乏沟通理解部分业主过分强调自己的权利，不知或不愿履行自己的义务。双方缺乏必要的沟通，使得一些本来可以通过协商解决的小问题转化为大矛盾。4、监管力度不够，问题久拖不决相关部门监督管理力度不够，部分小区出现的矛盾和问题长期得不到解决，很多市民不知道投诉电话和解决问题的程序和途径，公开度、透明度有待加强。二、解决思路1、规范物业公司招投标程序，引入竞争机制，真正做到建管分离。2、应当充分发挥合肥市物业管理协会的积极作用，制定符合合肥市情的行业标准，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。3、加强《物权法》、《合肥市物业管理条例》等法律法规的宣传力度，提高市民物管意识和公共参与精神。4、有关部门加强协调和指导，督促物管公司强化管理，加强工作人员培训，提高物业公司整体服务水平，提高物业管理人员的服务意识和法律意识。加大监管力度，定期检查、评比、奖惩，对反映强烈，经查属实的物业公司，坚决严肃处理。5、将物业公司和业主委员会纳入街道和社区居委会的管理体系，街道和社区居委会承担监督物业公司的责任，定期对物业公司的工作进行评议，解决纠纷，化解矛盾。6、由合肥市物业管理协会和相关部门牵头，建立“合肥物业”网站，搭建各物业公司与业主的沟通平台。网站上可开设“合肥物业公司排行榜”、“合肥优质小区排行榜”等栏目，请合肥市市民自己投票和发表评论，从而加大各物业公司间的竞争，提高合肥市物管行业的整体服务水平。长沙市保利物业管理有限公司恒大物业管理有限公司湖南湘诚物业管理有限公司深业集团（深圳）物业管理有限公司深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司深圳万厦居业有限公司湖南分公司广州珠江物业管理有限公司长沙分公司深圳市福田物业发展有限公司长沙分公司第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司深圳市长城物业管理有限公司湖南分公司深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司深圳龙城物业管理有限公司湖南分公司广东碧桂园物业管理有限公司长沙分公司长沙市万科物业服务有限公司湖南郡原物业服务有限公司湖南天环物业管理有限责任公司湖南华天物业管理责任有限公司湖南鸿运物业管理有限公司湖南嘉盛物业服务有限公司湖南平和物业发展有限公司长沙美好愿京物业管理有