山东省诚信行物业管理公司工程作业指导书

PAGEPAGE15~山东省诚信行物业管理有限公司工程作业指导书（二零一三年十月）ET1.00版目录岗位职责············································51、工程部职责··················································52、主管岗位职责·················································63、电工岗位职责················································74、管道工岗位职责··············································85、空调工岗位职责··············································96、万能工岗位职责··············································10岗位操作规范········································111、水泵房操作规范············································112、给排水运行工作规范··········································123、大楼电梯运行规范···········································134、变配电所值班运行规范········································145、设备设施巡视检查规范········································156、日常维修工作操规范··········································167、安全操作规范···············································178、紧急维修操作规范···········································18三、维护保养制度·········································191、消防系统维护保养制度········································192、供配电系统维护保养制度······································43、给排水系统维护保养制度·······································54、空调系统维护保养制度··········································55、电梯维护保养制度············································6、预防性计划维护保养制度·······································7、设备房管理制度···············································8、维修工具使用管理制度·········································四、其它事项：1、防台防汛预案················································2、防台防汛前期准备工作········································3、紧急情况处理程序············································1）、当发生火灾时·················································2）、当水管爆裂时················································3）、当煤气泄漏时·················································4）、当电力中断时···············································5）、当发生案件时···············································五、表单······················································1、维修日报表···················································52、巡视日报表····················································53、水泵房巡视检查表·············································54、消防泵房巡视检查表···········································5、电梯运行检查记录表··········································66、配电房巡视检查表············································7、设备设施运行情况巡查记录表··························8、消防设施月维护保养记录表····························9、空调系统月维护保养记录表····························10、给排水系统月维护保养记录表····························11、弱电系统月维护保养记录表····························12、送排风系统月维护保养记录表····························13、配电设施月维护保养记录表····························14、空调系统半年维护保养记录表····························15、配电设施年维护保养记录表····························16、工程维修单··············································17、访客登记表···········································18、配电运行日志··············································19、维护工作推迟通知书·····································20、工作维修月耗材统计表····································岗位职责1.0工程部岗位职责1.1在物业主任的指导下，执行公司的各项政策，完成各项任务。1.2制订维修保养计划及预算，对费用加以控制。1.3草拟各类维修保养工作之指引。1.4健全各类设施的维修保养的记录、图表等。1.5定期巡视大厦的设施，掌握设备设施存在的缺陷，及时作出处理的措施。1.6工程部员工的技能要进行考核及培训。提高服务质量，创一流的服务，一流的效益。1.7要经常了解员工心态，帮助解决员工工作上和生活上的困难。1.8如遇突发事件须亲自到场处理及善后。1.9定期召开工程会议，帮助员工解决工作上出现的各种疑难问题。1.10督导及安排技术员执行日常的维修和保养。1.11协助策划及推动大型维修保养工程。1.12协助公司选择各类承包商和承包商制订合约细则及工程细节。审核工程合约，洽商服务水准。1.13审批申请书、文件、单据及报价单等。1.14安排处理业主的投诉，对投诉有个清楚的交代。2.0主管的岗位职责2.1控制能源使用，降低消耗，提高经济效益。2.2深入现场，掌握人员、设备状况，每天坚持一到两次巡视工作，保证机电设备的正常运行和水、电、气的不间断供应。2.3根据各类设备的正常运行及使用情况，汇总设备更新，工程改造，维修保养和设备采购的任务计划报本处经理审批。2.4在经理的领导下，负责完成工程运行，维修业务的组织指导与管理工作。2.5监督、检查设备运行、维修记录的填写情况及各项规章制度的落实情况。2.6合理安排工程部每一个员工的工作，保持机房和设备的清洁。2.7配合专业公司或政府部门进行检测和维修。2.8制订维修保养计划，并安排员工按计划工作，保证设备基本无故障。2.9申请和采购必要的材料和工具，对于工具建立好工具使用和领用档案。2.10在当班期间，对于紧急突发事件，拥有最先决策权，组织人员抢修，及时恢复，保障运行，如果是在保修期内，联系有关单位前来检修，处理后向经理汇报，并记入值班记录2.11做好与管理处其他部门的协调工作。2.12严格遵守管理处或工程部制订的各项规章制度及操作规程，为业户提供满意的服务3.0电工岗位职责电工在工程主管的直接领导下，负责小区（大厦）高低压设备的运行、维修、保养工作，其职责如下：3.1严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。3.2积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平3.3熟悉掌握本小区、大厦的供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理，技术性能及实际操作。3.4认真做好设备房和值班室的清洁卫生工作，做好防范小动物工作。按时按质做好设备的维修保养工作，确保设备安全运行。3.5定期巡视电气设备，密切监视仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。发现问题立即处理。3.6发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不能进行交接班，应上下两班协同工作3.7积极配合其它工种的工作。认真完成上级交办的其它工作。4.0管道工岗位职责管道工在工程主管的直接领导下，负责大厦供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养，负责污水系统运行管理和维修保养等工作，其职责如下：4.1严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。4.2积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平。4.3熟悉本小区、大厦给排水系统（各种水泵、管道、阀门控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。4.4负责污水处理池、井的定期清洁监督，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运行状态。4.5当班期间及时巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。4.6及时进行设备的维修保养，并保质保量，完整记录。4.7做好应急（漏气、漏水、污水处理等）抢修工作。接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和主管的指导下进行。4.8做好寒冷季节相关管道的防冻保暖工作，保证其正常使用。4.9积极配合其它工种的工作。认真完成上级交办的其它工作。5.0空调工岗位职责空调工在工程主管的直接领导下，负责大厦中央空调设备的运行、维修、保养工作，其职责如下：5.1严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。5.2积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平。5.3熟悉本大厦的中央空调系统及操作规程，按照规定准时开机和关机，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录。5.4空调工必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即处理，发生紧急故障及时向主管汇报并组织力量及时排障。5.5设备开机、停机应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。5.6做好空调设备的维修保养、设备故障及故障处理记录。5.7做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。5.8积极配合其它工种的工作。认真完成上级交办的其它工作。6.0万能工岗位职责万能工在工程主管的直接领导下，负责大厦公用设施、房屋本体维修等工作，其职责如下：6.1严格遵守公司的各项规章制度，服从工程主管的工作安排，对工程主管安排的工作负责。6.2积极参加业务学习和技术培训，努力提高业务技术水平。6.3熟悉本大厦本体结构、装修，定期巡视大厦，发现问题及时处理。6.4积极配合其它工种的工作。6.5认真完成上级交办的其它工作。岗位操作规范1.0、水泵房操作规范1.1每天早上8:30和下午5:15检查供水设备工作是否正常,水压是否正常,水泵是否漏水,是否有异声或异味。1.2如发现供水设备有异常,应及时汇报。1.3变频器如有停机出现故障显示,应先把变频器的电源断开,然后送电,看变频器是否工作正常.如果还是显示故障,及时汇报。1.4消防泵、喷淋泵管道压力是否正常。1.5消防泵喷淋泵每月手动启泵一次,检查是否正常。1.6水泵房内严禁吸烟,做好机房的卫生工作。1.7每班检查水池的水位是否正常，水泵房门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。1.8每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。1.9定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。1.10按计划进行维修保养，保养时必须先切断电源，并在配电盘挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。1.11发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程主管，并留在现场手动保持水压的稳定。1.12每班对泵房进行检查后，在《水泵房巡检表》签名并认真填写供水系统运行情况。1.13每班一次检查所有的集水坑水位是否正常、自动排水系统是否工作正常。并填好《集水坑巡查表》1.14定期打扫机房，保持水泵房的整洁卫生。电梯操作规程在开启厅门进入轿厢之前，必须清楚轿厢是否停在该层，电梯不用时必须将电梯停放在底层，并用该层的开关门钥匙将电梯关好。在电梯脚手架上工作时，要穿电工绝缘鞋，并系好安全带，以保证安全。在电梯房检修或搞卫生时，应首先拉掉电源开关，如果必须带电操作时应两人同时操作，一人防护，一人操作。在轿顶检修或搞卫生时应开亮轿顶照明灯，并将轿顶开关置于检修，电梯运行时，身体不超出轿厢以外。在开底工作时，应开底坑照明灯，并将开关置于检修。电梯机房要随时锁门，无关人员不得随便入内，以防事故发生。电梯在作定期检修或加油时，或在检修后度车时，不得载客和运货，同时应在各层门外悬挂“检修停用”标志牌。电梯在维修检查时，所用行灯电压必须在此36V以下。在机房手动盘车时，必须将主电源断开，二人操作方可进行手动盘车。机房内应保持整洁，干燥、无尘烟及其他腐蚀性气体，除检查要用的工具外，不存放其他物品。乘客梯不允许经常作为载货梯用，不允许装运易燃、易爆物品。电梯所有的电器设备应有良好的接地或接零装置，要按电器规程操作。所有设备耐压，绝缘应符合电力传动控制站技术中的规定。每次维修都应作好维修记录，存在设备档案。严格按维护保养要点对电梯维护，确保电梯的安全运行。高配房的规范配电运行人员主要职责对本变配电所设备负有运行、监视和维护责任；认真执行两票三制度（操作票、工作票、交接班制度、巡回检查制度、定期试验切换制度）；熟悉本变配电所一、二次结线及设备规范、作用，了解有关系统运行方式，掌握正确的操作及维修方法；严格执行电网调度命令；时刻注意防止小动物和雨水进入高低压配电间；负责做好现场安全措施，保证检修人员工作安全；按规定做好各种记录；变配电所的安全用具、消防设备、事故备品，要定期进行检查、试验、维修，及时补充、调换，保持完整齐全和试验合格。应经常开展业务培训、学习，不断提高业务技术水平，达到“三熟”“三能”（熟悉设备、系统和基本原理；熟悉、操作和事故处理；熟悉本岗位的规程制度；能分析运行状态；能及时发现故障和排除故障；能掌握一般的维修技能。）交接班制度交班人员应详细填写各项目记录，并做好环境卫生。遇到操作任务时，应主动为下值做好准备工作；交接班前，接班人员应按设备巡视路线图巡查一、二次设备，试验中央信号装置和应作的检查。对严重缺陷的设备或有疑问时应进行现场交接。接班人员应认真听取交接内容、核对模拟作图板和现场运行方式（相符），交接