苏州原铁道师范学院地块项目市场分析报告

原铁道师范学院地块项目

市场分析汇报UPCS地产整合平台.5第1页宏观经济分析汇报总纲GDP发展人口发展人均收入房地产运行分析一级土地市场运行二级房产市场运行市场竞争分析板块产品分析竞品个案选取项目分析项目区位分析项目四至分析项目关键属性提炼项目SWOT分析区域格局界定全市别墅市场运行别墅市场分析总结竞争策略思索城市发展分析政策背景分析固定资产投资三产结构企业发展经济分析总结苏州城市地位长三角城际交通苏州城市规划古城区规划城市发展分析总结9.27新政回顾新政策分析政策背景分析总结未来市场趋势研判项目指标解读地块现实状况分析重点个案分析竞争分析总结区域别墅市场运行第2页宏观经济分析GDP与人均GDP人口发展人均收入界定固定资产投资三产结构外资企业私营企业经济分析总结第3页苏州GDP近几年连续增加，为房地产市场提供了良好环境年在国内外形势发生重大改变，经济发展面临重大挑战背景下，整年实现地域生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增加13%。产业结构更趋协调，发展方式有效转变，服务业占地域生产总值比重比上年提升1.8%。服务业增加最快。GDP与人均GDP第4页大量人口涌入，将存在较大刚性需求百分比，给市场带来众多潜在购房客户，促动发展人口发展外来人口大量涌入,并逐步融入城市,成为城市发展和消费主要组成部分。大量外资企业入住，吸引大量外来务工人员进驻新区，使得区域房地产市场刚性需求深入加大，为房地产开发带来了连续、巨大市场需求量。第5页人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场发展

苏州年人均可支配收入23867元，比上年增加12.3%，年苏州市农民人均纯收入11680元，比上年增加11.5%。以上数据能够看出苏州市人民生活水平、生活质量得到提升，手中钱越来越多。苏州经济增加直接说明苏州发展不停加紧，人民生活水平得到提升，城市化进程不停加紧，这将有效地带动房地产市场发展。人均收入界定第6页伴随国民经济水平提升，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化固定资产投资

固定资产指标1固定资产投资(亿元)数额18702106.9923602611增加率20.30%12.60%12%10.30%2房地产开发投资(亿元)数额420470.74601.96718增加率25.60%12.08%27.80%19.30%3GDP（亿元）数额4026.524820.265700.856701增加率15.30%19.70%18.30%13%4房地产开发投资/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%固定资产投资连续增加，城市大开发阶段，增加动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业带动。苏州房地产投资每年保持了稳定增加，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过分。第7页第二产业强势发展，整个城市是一个大型外向型工业生产基地，势必带来人口快速增加，城市化进程得以加紧。但同时也意味着苏州对外资依赖性过大，受国际环境影响较大，未来风险加剧。从苏州各个产业投资倾向来看,第三产业投资额增加百分比最快，将会在近期产生新富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场一大购置群体。苏州第三产业投资额增加百分比最快，产生富裕阶层成为房地产市场一大购置群体三产结构第8页苏州吸引外资潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆首选城市之一外资企业年份新增独资企业（个）105923392282218122792464新批大项目（个）239571716904735——1017大项目所占比重23%28%31%40%34%——41%实际利用外资（亿美元）30.2248.1468.0550.3360.0561.7273.8产值所占百分比34%38%43%49%54%54%——注：统计数据未出苏州市利用外资项目展现大型化，主要表现在千万美元以上项目在总项目中百分比上升。实际利用外资金额和年新增外资企业呈上升趋势，对于推进苏州经济发展起到了极大作用。世界500强企业已经有118家落户苏州，显示出苏州市吸引外资强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆首选城市之一。第9页私营经济快速发展，给GDP腾飞注入强劲发展动力，同时也形成大量中产阶级，为高档房地产开发带来充分客源私营企业年份私营个体投资（亿元）年增加率(%)私营企业数（万家）年增加率（%）140.9670.90%4.2642.40%22059.20%5.9134%346.2947.30%7.2723%449.9529.90%8.2112.80%568.526.30%10.2725.20%659.4916%11.017.20%759.9215.20%12.210.80%苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品到达43件和63只。结合苏州打造“私营企业家乐园”产业战略，必将有更多私营企业出现，良好私营企业创业土壤，首先给苏州GDP不停腾飞注入强劲发展动力，同时也将形成大量中产阶级，为苏州高档房地产开发带来充分客源。注：统计数据未出第10页苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础经济背景分析总结■GDP与人均GDP苏州经济连续快速发展,吸引了大量人流,带来旺盛购置欲和强大购置力，为房地产市场连续健康发展提供了坚实基础和良好环境。■人口发展城市蓬勃发展，吸引了大量人口涌入，将存在较大刚性需求百分比，给市场带来众多潜在购房客户，促动发展■人均收入界定苏州人均收入达23867元，人均收入稳定增加为房地产市场奠定了良好基础■固定资产投资伴随国民经济水平提升，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化■三产结构苏州第三产业投资额增加百分比最快，产生富裕阶层成为房地产市场一大购置群体■外资企业世界500强企业已经有118家落户苏州，实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆首选城市之一。■私营企业私营经济快速发展，给GDP腾飞注入强劲发展动力，同时也形成大量中产阶级，为高档房地产开发带来充分客源第11页城市发展分析苏州城市地位分析长三角城际交通规划苏州城市规划总体战略分析古城区规划分析城市发展分析总结第12页苏州临近上海，接收上海产业辐射，是长三角主要城市之一拥有25吴文化底蕴，在当代化进程中，吴文化得到了保护和传承。比邻中国金融和经济中心——上海。

位于中国经济最活跃区域——长江三角洲经济中心地带临近上海，苏州不但有自己25文化底蕴更有上海开放性和包容性。苏州城市地位分析第13页区间交通规划区内交通规划长三角城际交通规划在区域交通方面，建立以上海国际航运中心和亚太航空枢纽中心为关键，轨道交通和高速公路为骨干，加紧建设沪宁城际铁路、城市轻轨，将长三角城市融入“一小时经济圈”。城市轻轨规划建设加强了房地产板块之间联络，减弱了“心理距离”，扩大了购房者选择范围，加强客源流动性。对本项目有一定利好作用。交通规划将城市融入“一小时经济圈”,轨道交通开工建设将有效提升苏州城市地位、形象第14页“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新城市中心，与古城区-高新区形成中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包含吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域生态环境，发展高端旅游。苏州城市规划总体战略分析古城区作为中心城区关键区域，以历史文化名城保护为主，逐步释放原有城市商业服务中心和市域政治、文化中心职能苏州市规划——“一体两翼，双城关键”苏州城市规划发展方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控”第15页古城区作为苏州关键区域，发展控制容量，优化环境，所以古城区土地稀缺性愈加显著，居住以发展高档住宅为主本案所在区域为古城区园林式别墅组团依靠稀缺土地资源、成熟完善配套和历史悠久园林文化环境，规划发展以高档居住区为主古城区规划分析火车站地域改造规划本案第16页轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯通区域。轻轨规划发展促进房地产市场良好发展，成为苏州指标性市场，也成为苏州人理想置业区域4号线3号线1号线2号线3号支线轻轨将提升苏州交通便利性,大大便利了苏州各区之间交通联络古城区规划分析第17页苏州城市未来发展分析小结■苏州城市地位苏州临近上海，承接上海产业溢出，是长三角主要城市之一。■长三角城际交通规划建立以上海国际航运中心和亚太航空枢纽中心为关键，轨道交通和高速公路为骨干，加紧建设沪宁城际铁路、城市轻轨，将长三角城市融入“一小时经济圈”。■苏州城市规划总体战略苏州城市规划发展方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控”■古城区规划古城区作为苏州关键区域，发展控制容量，优化环境，所以古城区土地稀缺性愈加显著，居住以发展高档住宅为主城市发展分析总结第18页政策背景分析9.27新政影响分析年底救市政策分析政策背景分析总结未来市场趋势研判第19页9.27新政影响分析新政颁布1211细则颁布二套房贷首付暖市新政保障住房传统节日优惠频繁受政策调控等很多影响，市场处于一个外火而内虚观望状态,尤其是927新政后苏州市场快速进入冷冻期，主要表达为市场成交量急剧下滑，整个苏州房产市场处于连续低迷状态。但伴随一系列暖市政策陆续出现,市场成交有所回升。927新政提升第二套房首付，抑制了部分投资客投资，伴随暖市政策出台，市场成交有所回升注：政府房产信息网系统于3月下旬一直处于更新中，造成签约较迟缓，3月份商品房实际成交量可能与2月持平或者甚至超出2月份成交量第20页苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动7月中旬“一保一控”提出9.16和10.8央行两次降息10月17日国务院提出降低住房交易税费10月22日财政部出台救市办法7月10日深圳官方呼吁救市7月20日-10月14日长沙、厦门、天津、沈阳、西安、上海、南京、杭州、苏州……等18个城市开始地方性救市中央地方一起救市契税税率暂统一下调到1%；销售或购置住房暂免征收印花税；贷款利率下限可扩大为贷款基准利率0.7倍最低首付款百分比调整为20%。年底救市政策分析年10月起成交量有所回升第21页经过免征营业税、降息、下调公积金贷款、契税税率等办法深入勉励普通商品住房消费年底救市政策分析类型出台时间文件名称颁发部门主要内容金融政策12月17日放松二套房贷国务院对已贷款购置一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购置第二套普通自住房居民，比照执行首次贷款购置普通自住房优惠政策。对住房转让步骤营业税暂定一年实施减免政策。其中，将现行个人购置普通住房超出5年（含5年）改为超出2年（含2年）转让，免征营业税；将个人购置普通住房不足2年转让，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购置住房原价差额征收营业税。税收政策10月31日下调个人住房公积金贷款利率住房和城镇建设部从10月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.27个百分点。五年期以下（含五年）从4.32%调整为4.05%，五年期以上从4.86%调整为4.59%。从10月30日起，下调上年结转个人住房公积金存款利率0.27个百分点，从3.15%调整为2.88%。当年归集个人住房公积金存款利率不变。11月27日下调个人住房公积金贷款利率住房和城镇建设部从11月27日起，当年归集个人住房公积金存款利率从0．72％调整为0．36％，上年结转个人住房公积金存款利率从2．88％调整为1．98％。下调个人住房公积金贷款各档次利率0．54个百分点。五年期以下（含五年）从4．05％调整为3．51％，五年期以上从4．59％调整为4．05％12月《省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展意见》江苏省个人购置普通商品住房契税税率暂统一下调到1％。同时，还深入放宽了公积金贷款条件，缴存住房公积金职员购置自住房，暂不受面积、价格及贷款次数等限制；购置二手房申请住房公积金贷款，可享受新房贷款（南京市当前执行政策是，用公积金贷款买商品房首付最少3成，买二手房最少4成。编者注）；普通商品住房认定标准主要以容积率和套型面积为依据等。调整人民币存贷款基准利率10月29日《关于中国人民银行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率》央行从10月30日起，一年期存款基准利率由现行3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其它各档次存、贷款基准利率对应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。11月27日《关于中国人民银行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率》央行从11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作对应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。12月22日《关于中国人民银行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率》央行从12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作对应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。第22页政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其它相关产业发展,保持宏观经济平稳运行政策背景分析总结■金融政策方面恢复对购、建住房借款申请人申请第二（含）次以上住房公积金贷款办理，同时第二套房贷款发放出现松动。■度：上六个月加息,下六个月降息深入落实适度宽松货币政策。此次调整后，年内存款基准利率累计下调1.89个百分点；贷款基准利率累计下调2.16个百分点；存款准备金率下调9次，在上六个月上调3个百分点，到达17.5%历史高点后，继而连续4次下调，累计最多下调3.5个百分点。■税收政策方面对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确要求，规范房屋登记费计费方式和收费标准，同时下调个人住房公积金贷款及个人购置普通商品住房契税税率。■住房保障方面住房保障主要路径是廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其它中低价位、中小套型普通商品住房等，建公共租赁住房；扩大廉租住房保障范围，增加廉租住房保障资金起源，加大住房保障工作力度。第23页经济宏观总体向好增速减缓房产政策中央、地方齐手松绑房产运行市场低迷观望连续苏州庞大工业体系，经济总量仍不停增加，因为过于依赖外向型经济，受金融危机影响较大收入降低，失业概率增大对置业持更慎重态度房地产发展和GDP稳定增加休戚相关松绑房地产政策，刺激消费，拉动消费，带动经济平稳发展全球经济萧条，中国二元经济体系遭受严重打击消费信心受挫市场好转三方决定原因国外经济形势好转国内经济运行平稳消费者信心恢复从宏观层面来看，苏州未来房地产走势取决于国内外经济基本面走向与消费者信心博弈结果，从现阶段各方表现推测，未来两年内苏州房地产基本基调仍是“深度调整”未来市场趋势研判第24页房地产运行分析一级土地市场运行二级房产市场运行全市别墅市场运行区域别墅市场运行别墅市场分析总结第25页08整年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，其中商业办公用地比重在今年显著增加在土地大幅放量过后，居住用地供给大幅度降低；在土地成交结构占比中，商办用地百分比超出居住用地，为苏州年土地出让制度开始以来最高比列。年市场低迷情况下，商业用地出让和成交百分比受到影响较小。一级土地市场运行第26页因为挂拍底价不停提升，度住宅用地平均楼面价到达2694元/㎡，比上涨15%，处于土地出让实施“招拍挂”至今最高点2001-年苏州住宅用地成交楼面价总体展现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中比重逐步增加；年房地产市场虽整体低迷，但挂拍底价不停提升，年度苏州住宅用地平均楼面价到达2694元/㎡，比上年上涨15%。一级土地市场运行第27页二级房产市场运行在市场需求放缓影响下，度苏州房地产二级市场新增供给量显著少于度，初随销量上升，供给也不停增大公寓，别墅供给在4月大幅增加因为年9月27日国家对房地产新一轮调控，致使房地产一路上扬形势急转直下，在20新政效应在滞后一段时间后终于显山露珠。20整年度苏州房地产二级市场新增供给量显著少于年度。203-4月份新增量显著上升。第28页受宏观经济周期、购置力下降等不利影响，市场有效需求增加迟缓，成交量出现下滑，而因为受政策带动、房交会举行等影响下，成交量出现回升从整体成交情况来看，5月依然为整年成交高峰期，而下六个月展现较低迷成交趋势，在2月以后，在房交会、政策推进和市场刺激作用下，成交量开始有所增加，市场有回暖迹象，3月因为房产信息网改版，不少成交信息停滞，在4月成交量快速释放。二级房产市场运行第29页苏州住宅成交均价走势比较平稳，在6500元/平米左右浮动，4月份价格有所上涨08-09年度其他成交指标均有较大下滑，但成交均价出现小幅上涨。处于买房市场年苏州房地产市场呈现供大于求局面，房价上涨与市场本身无多大关系，导致价格上涨原因，一方面是地价不停上涨，其次是建筑原材料以及人工成本上涨。09年成交均价走势相对比较平稳，起伏不大二级房产市场运行第30页房产市场运行分析一级土地市场运行二级房产市场运行全市别墅市场运行区域别墅市场运行别墅市场分析总结第31页12月至今年3月，别墅新增供给量显著回升，开发商对楼市信心有所上升，许多项目纷纷乘势推盘从整体情况来看，4月-11月，市场一直在萎缩，供给量连续下降，开发商对市场没有信心，许多即将开工项目暂停，造成供给量连续下降；而从12月到3月，新增供给量有所回升，尤其墅最近2月成交量大幅回升，开发商对楼市信心有所上升，许多项目纷纷乘势推盘，未到领取预售资格项目也加紧施工。全市别墅市场运行第32页全市别墅销售量在近两个月中明显上涨，同比去年增幅很大，3月成交量放大主要受到依云水岸项目带动全市别墅销售情况对比3月别墅销售10.38万方，最近2个月别墅同比增幅均很大，上月受惠于新春购房节活动，本月因为招商依云水岸一个项目拉高了整个市场销售。全市别墅市场运行第33页从区域销售情况来看，3月属相城区别墅销售量最为突出，古城区分墅销量主要集中在平江区别墅销售面积别墅销售面积从区域销售情况来看，本月相城区别墅销售量最为突出，其次是吴中区和园区，古城区和新区去化量最少。相城区主要依云水岸销售火爆，包含叠加和联排共销售212套；古城区还是以平江区去化量最多，像平门府、桃坞小筑、桃坞才苑、庭园都有2套以上销售量全市别墅市场运行第34页从全市别墅存量情况来看，自12月以来，别墅存量开始转升为降，从中也可看出，别墅市场最近几个月有所好转全市别墅存量情况从上图能够看出，自12月以来，别墅存量一直在下降，从中也可看出，别墅市场最近几个月有所好转，成交量、新增量环比都有一定幅度增加，使得存量一直在下降。全市别墅市场运行第35页从各区域别墅存量来看，吴中区分墅存量最多，占整个苏州别墅市场47%，古城区别墅存量呈下滑趋势，以零星地块为主别墅区域存量别墅区域存量吴中区别墅存量最多，占到整个苏州别墅市场47%，后期待上市别墅量也很多；中心城区别墅量呈下滑趋势，环线内最大别墅项目华润平门府已经上市，土地供给量也是非常有限，零星地块都较小，古城区别墅是越来越稀缺。全市别墅市场运行第36页中心城区别墅市场来看，200-250平米段和350-400平米段产品销售很好，而当前为止别墅供给量很小，区域内成交别墅类型以联排为主区域别墅市场运行第37页从当前中心城区可售别墅情况来看，250-300平米联排产品所占比重最大，为42%；其次为450平米以上所占比重为16%，可见中心城区独立别墅存量也较多区域别墅市场运行第38页依据当前市场别墅存量和未推量，以及低容积率土地存量来计算，以后共有市场可提供别墅约456万方，可见全市未来别墅市场销售压力较大别墅销售放缓，略有回升，市场总体转向供大于求经济型联排别墅成为主力产品，250-300平米供求量最大全市独立别墅分布相对较少，400平米以上产品占主导别墅市场存量不停增大，小面积段产品去化速度较快除个别项目热销以外，全市别墅销售放缓，存量加大；以联排小面积产品去化为主别墅市场分析总结第39页项目分析项目指标解读项目区位分析地块现实状况分析地块四至分析项目关键属性提炼项目SWOT分析第40页项目规模不大，总建筑面积为6平方米，容积率为0.5左右，由独立别墅和双拼、多拼别墅组成可建用地40566㎡容积率0.5建筑面积6㎡（住宅19944㎡、公建212㎡）总户数89户绿化率42%楼面价7473元/平方米车位211个产品形态及面积独立别墅（270-404平米）双拼别墅（222平米）多拼别墅（180-186平米）项目指标解读第41页本项目地处平江区主干道人民路段，以南为观前商圈，以北为火车站改造区，周围风景名胜众多，区域配套成熟，已经形成成熟居住气氛项目位于古城区平江板块，人民路至平门路段西侧，交通便利性极佳。项目所在地以南为观前商圈，以北为火车站改造区域，周围商业气氛浓厚，生活配套十分齐全。项目周围风景名胜众多，已经形成浓厚历史文化气氛，居住环境档次较高。项目区位分析项目地块观前商圈本案火车站风景名胜区第42页地块面积不大，内部保留建筑物不多地块内树木植被保留完好，绿化率较高地块西侧为河道，风景环境很好地块现实状况分析项目地块原址为铁道师范学院，当前地块内建筑物基本拆除，树木植被保留完好，绿化率高地块内部第43页竞争四至分析项目四至东面：人民路西面：河道，苏州昆剧院南面：校场桥路，苏州文化美术馆新址北面：平四路项目周围重点住宅项目：东面：平门府西面：桃坞才苑项目东侧邻人民路，北侧邻平四路，西侧有河道，南侧在建苏州文化馆、美术馆新馆东南西北第44页关键属性项目表现界定结果规模占地面积4万余方、建筑面积2万方，是古城区规模较小住宅项目项目量体较小，总套数共89套，去化压力相对较小区位1、城市中轴线人民路地带、临近观前商圈和火车站地域2、区域整体居住气氛浓厚项目地理位置优越，凸显古城区历史保护地段资源稀缺价值生活配套1、完善居住配套2、突出文化资源项目周围环境，能够给客户提供便利生活和良好文化气氛交通配套城市主干道、完善交通条件出行方便，时间距离缩短交通便利，但临近主干道也带来一定噪音污染景观资源西侧为河道，且临近苏州北寺塔、拙政园等风景名胜区项目外部景观资源可利用，内部绿化率保留完好，利于内部景观营造产品1、该地域市场主流产品2、产品面积从180-451平米别墅产品是该地域市场主流产品，独立加联排产品适应客户消费需求，且面积段范围广，选择性较强项目关键属性提炼项目区位及交通条件便利，区域发展成熟，地块条件很好，而项目规模较小，定位为该地域市场主流产品第45页优势（STRENGTH）区位：位于古城区平江板块，周边风景名胜众多，区位资源稀缺交通：紧邻城市主干道人民路和平四路，交通便利，通达性极强周边配套：临近观前商圈和火车站地区，周边缘街商业发展成熟，学校、医院、文化馆等配套齐全方便地块现状：地块内树木植被保留完好，绿化率高产品：产品面积均控制较好，选择灵活性增强劣势（WEAKNESS）

环境：紧邻主干道人民路，有一定噪音污染地块:地块形状不规整方正，不利于进行规划设计产品：项目产品户型设计新意不多，产品附加值不是很高机遇（OPPORTUNITY）

主流产品靠拢：苏州市场200-350平方米别墅产品趋于主流，市场接收度高小区景观规划：保留地块内部大量植被树木，利用自然河道，设计建造别墅区内良好生态景观大范围客源：借助便捷交通动线，实现对整个苏州及外地客户影响策略，拓展客源

威胁（THTEAT）

竞争威胁：项目东侧平门府别墅项目体量较大，定位明确，产品力强，销售情况良好，对本案组成一定竞争威胁宏观环境：在当前宏观经济环境不佳和房地产市场低迷环境下，投资者和消费者持币观望情绪浓重项目SWOT分析项目SWOT分析第46页别墅市场竞争分析别墅板块划分竞争格局界定古城区分墅分布竞品个案选取重点个案分析竞争分析总结第47页板块划分：别墅范围广、板块多，且以湖景为多依靠湖景依靠地段依靠文化太湖板块澄湖板块越溪阳澄湖板块青剑湖金鸡湖独墅湖春申湖木渎城区板块苏州别墅板块划分第48页版块景观成熟度可开发性市场影响力市区私家园林古典私家园林，传统文化遗址不可开发市场影响力及接收度大，与城市融为一体，市场价值高双湖金鸡湖独墅湖较为成熟，兼具自住和度假功效可开发性正在减弱，区域交通、配套、景观都抵达了一定成熟度市场影响力及接收度大，成熟配套及景观带动高档次居住气氛，市场价值高太湖太湖国家级度假风景区，开发较为成熟可开发性不大，完全依赖于自然景观，打造休闲度假胜地市场影响力和接收度不错，度假功效木渎山景、古街传统文化遗址、靠山独特景观不可开发市场影响力及接收度大，文化、景观优势和距离优势显著澄湖、阳澄湖青剑湖、春申湖越溪（石湖）澄湖、阳澄湖青剑湖、春申湖石湖开发中，成熟度普通，生态环境很好，居住环境有待深入开发可开发性较强市场影响力和接收度普通古城区土地稀缺、配套完善和文化环境使得该区域别墅发展以苏式园林特色为共性，市场价值度高，竞争范围以区域内为主从别墅市场格局可见，全市别墅定位以湖景别墅为主，而古城区园林式别墅以资源稀缺性占据较高市场价值竞争格局界定第49页古城区在售别墅楼盘位置分布图

品园大观名园项目所在地块平门府庭园桃坞才苑姑苏人家拙政东园在售主要项目其它别墅项目古城区分墅分布桃坞小筑玖园第50页中心城区在售别墅项目以下表所表示，其在售存量到达6.9万方，格调以苏式古典园林别墅为基调，独栋和联排别墅为主至今，中心城区分墅项目中以平门府去化速度较快，而古城区内大多数项目均是尾盘销售，所以去化较迟缓，依据本案特点，从中选取平门府、桃坞才苑、桃坞小筑、庭园、玖园和品园这几个项目作为重点个案进行分析。项目名称总建产品类型面积区间成交价格至今销售套数预售剩下量（平方）平门府1.4万独栋300-520550-1200万/套2210965.26庭园8万联排、独栋200-400联排0元/平2312888桃坞才苑5.6万联排、独栋248-1306联排15000元/平2126201.36桃坞小筑1.8万双拼、独栋324-964498万元/套起211051.92玖园3.9万联排、叠加206.270联排13700元/平234207.51品园13万小高层；多层；联排200-281联排13500元/平7824.85大观名园3.2万联排、花园洋房、高层、小高层173-28613000-15000元/平227351.04姑苏人家1.7万独栋600-8001800万元/套起25030.85/////14168520.79竞品个案选取第51页平门府

古城区中轴线上，最大规模稀缺性纯独栋别墅小区重点个案分析项目概况：地理位置：平江区平齐路66号占地面积：96564平方米一期建筑面积：14584平方米一期总户数：63户容积率：0.7绿化率：30%建筑类型：纯独栋别墅建筑格调：中式园林格调开发商：华润置地(苏州)有限企业面积范围：地上面积200-400平米，地下面积115-205平米项目规划：地上2-3层，地下1层，采取大面宽玻璃，满足充分光照；经过无对视设计，打造极高私密性；14亩中央景观轴，园林意境与当代生活结合，以中式外立面，当代格调园林景观； 地上行人、地下行车人车分层系统，经过地下车行系统能够直达每户双车位车库。第52页本项目因为蓄水期较长，以及高端产品定位，在古城区开盘以来引发强烈关注销售动态:10月22日首次取得预售证，共计新增别墅面积为10220.94平米，楼栋分别是278#-326#10月25日对外公开40套独栋别墅房源，进入前期预约选房，10万元存入自己账户，到场客户约60多组，预定客户25套左右；后陆续推出其余别墅预售许可，每个月保持稳定去化；成交总价：550-1200万/套成交均价：19000-24000元/平方米项目在售主力户型：340-520平方米客源特点:以古城区客户为主,其中平江区客户百分比更是独占鳌头,主要因为对北寺塔、拙政园、观前街、中式园林等元素都含有相当浓厚地缘古文化情结。另外,张家港富裕人群是平门府作为外拓区域中重点客源，并在4月初增设了张家港平门府售楼处．另外，也有较少百分比上海客户．全盘占地面积近10万方，当前在售为地块西侧项目一期部分首次开盘推出房源位置重点个案分析第53页本项目从10月底开盘以来，预约看房客户较多，以每个月3.14套去化速度占据独立别墅主力去化项目供给房源面积户型配比房型面积供给套数百分比4室2厅3卫340-4762862%4室2厅4卫325-4501124%5室3厅4卫47212%5室3厅5卫482511%总计—45100%当前剩下可售房源面积配比总套数开盘至今去化套数月均去化套数累计销售率45223.1448.8%房型面积可售套数百分比4室2厅3卫340-4761973%4室2厅4卫325-450415%5室3厅4卫47214%5室3厅5卫48228%总计—26100%销售房源面积户型配比房型面积去化套数百分比4室2厅3卫340-5201271%4室2厅4卫325-450741%5室3厅5卫482318%总计—22100%重点个案分析第54页项目为纯独栋别墅小区，户型设计人性化，采光与私密性俱佳，房间设计重视功效，地下空间有效利用，景致花园宽大舒适负一层一层二层三层颐府A3a-1户型设计地上建筑面积：209.45平方米地下建筑面积：116.49-117.89平方米（含车库）精巧大花园户型北向入户独院宽达11米，独立双车位车库，阳光地下室，主次卧错层，私密性高重点个案分析第55页庭园

街巷弄韵、园院宅意，西临北塔寺，东望拙政园项目概况：地理位置：平江区西北街140号占地面积：130000平方米建筑面积：80000平方米总户数：257户容积率：0.65绿化率：36%建筑形态配比:独栋:6栋;双拼:27栋;联排:52栋建筑格调：中式园林格调开发商：苏州庭园房屋开发有限企业面积范围：200-400平方米项目规划：是当前苏州古城区规模最大低密度住宅项目巷弄规划，两条一纵一横水陆并行街道采取多进式院落住宅布局建筑采取多进式院落住宅布局，表达了苏州（江南）民居和园林建筑个性特色重点个案分析第56页本项目占地13万方，工程进入交房阶段；是当前苏州古城区规模最大低密度住宅项目销售动态:开盘时间：年9月1日

入住时间：205月30日成交均价：20000-22000元/平方米成交总价：400万/套起优惠办法：一套特价350万/套项目在售主力户型：333-389平方米（带地下室）项目卖点:项目地处苏州古城区中轴北端，西临北寺塔，东望拙政园。毗邻苏州博物馆，人文气息浓郁，旅游景点集中，占尽地利、人和；享受古城区便捷生活配套，靠近观前商圈，地段稀缺，生活便捷客源特点:以独特浓郁苏州民居特色吸引了对苏州文化和传统生活有向往情怀当地中年成功人士、政府机关要员、企业主等；另外也吸引了部分从上海、浙江等外地而来置业或投资客户重点个案分析第57页本项目从9月开盘至今已销售近四年，当前以尾房清盘为主，所以至今去化速度一直较慢，月均去化1.64套至今预售面积配比房型面积供给套数百分比4室2厅3卫203-208810%4室2厅3卫238-2413444%4室2厅3卫273-28168%4室2厅3卫333-3893038%总计—78100%当前剩下可售面积配比供给总套数去化总套数月均去化套数累计销售率78231.6429.4%房型面积可售套数百分比4室2厅3卫203-208616%4室2厅3卫273-281718%4室2厅3卫333-3892566%总计—38100%至今去化量面积配比房型面积去化套数百分比4室2厅3卫203-2131252%4室2厅4卫238-258939%5室3厅5卫273-38729%总计—23100%至今销售速度表重点个案分析第58页项目小区以联排别墅为主，包含少许独栋别墅，户型设计有中庭，增强采光性，地上1-3层，面积从200-389平米，选择空间较大一层二层一层二层三层芙蓉居建筑面积：289平方米远香堂建筑面积：387平方米重点个案分析第59页重点个案分析桃坞才苑

老苏州街坊院落式庭院别墅项目概况：地理位置：平江区西大营门57号

总建面积：56445平方米总户数：160

容积率：0.8开盘时间：-05入住时间：-08建筑类型：独立别墅、联排别墅建筑格调：中式园林格调开发商：苏州市大成置业发展有限企业成交总价：联排均价15000元/平左右，独栋18000元/平左右项目在售主力户型：联排面积249－297平方、独栋352平方项目规划：桃坞小筑有2栋超豪华独立花园别墅，28栋独立花园别墅，9户二进花园别墅，5户三进花园别墅，16栋116户联体别墅，房型共有11种，面积从248.65平方米到1306平方米。第60页本项目销售时间较长，现在已完全现房销售，不过存量依然较多，当前依然有138套存量，这与其产品特色不显著，周围环境不是很好也相关系至今预售面积配比房型面积供给套数百分比独栋350-4002817.50%1300-135021.25%联排250-30011672.50%600-65095.63%850-90053.13%总计—160100%当前剩下可售面积配比供给总套数去化总套数月均去化套数累计销售率160211.7513.75%至今去化量面积配比至今销售速度表重点个案分析房型面积去化套数百分比独栋350-400417.50%联排250-3001672.50%600-65015.63%总计—21100%房型面积可售套数百分比独栋350-4008159%1300-135021%联排250-3004633%600-65075%850-90021%总计—138100%第61页项目包含独栋别墅30栋，联排别墅18栋，小区规划为传统街坊院落式排布，户型规整，包含地下一层，地上两层以及阁楼层独栋别墅建筑面积：约351平方米独栋别墅建筑面积：约889平方米重点个案分析联排别墅建筑面积：约249平方米第62页重点个案分析桃坞小筑

桃花桥路苏式私家庭院别墅

项目概况：地理位置：平江区桃花桥路100号总建面积：18000平方米总户数：23套容积率：0.7开盘时间：-10入住时间：-06建筑类型：双拼、独栋、商铺+空中别墅建筑格调：江南园林式格调开发商：苏州恒基建设实业有限企业成交总价：联排498-576万元/套，独栋1000万元/套以上项目在售主力户型：双拼324平米户型项目规划：桃坞小筑共由23户别墅和商铺组成，其中6户双拼，面积为324.53平方，9户独栋面积在544－964平方，另有8户商铺+空中别墅，面积在415－692平方之间。别墅为3层加地下室，每户都有独立车库。第63页本项目从拿到预售证后销售至今去化速度基本稳定，因为项目规模小，当前剩下仅2套至今预售面积配比房型面积供给套数百分比3室2厅3卫324-3701461%6室2厅3卫540-595417%8室2厅5卫603-721417%9室4厅8卫96414%总计—23100%当前剩下可售面积配比供给总套数去化总套数月均去化套数累计销售率23212.391.3%房型面积可售套数5室2厅3卫324.5318室2厅5卫727.391总计—2至今去化量面积配比房型面积去化套数百分比3室2厅3卫324-4341457%6室2厅3卫540-595324%8室2厅5卫603-710314%9室4厅8卫96415%总计—21100%至今销售速度表重点个案分析第64页项目包含独栋、双拼和空中别墅，地下1层，地上1-3层，户型设计有较大面积花园和露台，采光性很好，独栋别墅面积较大，居住舒适度高双拼别墅建筑面积：约324平方米独栋别墅建筑面积：约544平方米重点个案分析独栋别墅建筑面积：约768平方米第65页重点个案分析玖园

生态文化型住宅区

项目概况：地理位置：金阊区虎丘路30号（原工艺美院北校区）总建面积：38929平方米一期总户数：联排36户，叠加24户容积率：0.93开盘时间：.1入住时间：.9建筑类型：联排、叠加建筑格调：简约中式格调开发商：苏州市晟地置业有限企业成交总价：联排别墅300－450万/套；均价13700元/平米项目在售主力户型：联排别墅为5室3厅3卫户型，面积为279平米项目规划：小区以联排别墅为主，在建筑设计上，融合了苏州古典建筑元素及当代建筑格调，给人焕然一新感觉。本案紧邻石路、观前两大商圈，学校、医院、邮局、各大银行俱全。东依七里山塘、南靠西园和留园、西南面有枫桥景区、北临虎丘风景区，环境优美。第66页本案前期积累客户时间充分，从11月取得预售许可证以来，以每个月3.8套速度去化销售，4月新取得叠加别墅预售许可，还未开盘销售供给房源面积户型配比用途房型平均面积供给套数百分比叠加别墅2室2厅1卫103.26813%3室2厅2卫160813%3室3厅3卫271.59813%联排别墅4室3厅3卫367.0858%5室3厅3卫282.461627%5室3厅4卫253.1823%6室2厅4卫353.2512%6室3厅3卫288.021220%总计--60100%当前剩下可售房源面积配比销售房源面积户型配比用途房型平均面积可售套数叠加别墅2室2厅1卫103.2683室2厅2卫16083室3厅3卫271.598联排别墅4室3厅3卫374.1225室3厅3卫279.0976室2厅4卫353.2516室3厅3卫288.093总计--37房型面积去化套数百分比4室3厅3卫362.39314%5室3厅3卫285.08941%5室3厅4卫253.1829%6室3厅3卫287.99936%总计-23100%总套数开盘至今去化套数月均去化套数累计销售率60233.838.3%客源特点玖园位于古城区，与留园、西园相邻，有着丰厚文化底蕴，吸引了对苏州文化和传统生活有向往情怀当地私营业主、政府机关人员、企业管理者、海外华侨以及部分投资客。重点个案分析第67页中天品园

著名开发商打造品质楼盘项目概况：地理位置：金阊西园路16号占地面积：102147.30平方米总建筑面积：130000平方米总户数：共8