新版房地产市场研究报告

邯郸市房地产市场销售分析汇报第1页1.邯郸市房地产市场总体概况2.竞品楼盘分析3.市内代表性楼盘分析4.调研结论目录第2页

一、邯郸市房地产市场总体概况整体概况土地供给政策解读第3页整体概况邯郸城区概况区域及县级市总体特征主要产业在建项目数量丛台区邯郸城市关键区域，商业繁荣商贸、金融业、服务业75邯山区老城区，人口大区物流、建材、仓储49复兴区工业区有色金属、机械加工等重工业27邯郸县围绕邯郸城区文化旅游、农业、商贸21据调查，邯郸主城区在售及在建楼盘约172个，其中住宅项目144个，商业项目28个，在售及预售面积3480万平米，年销售443万平米，从统计结果来看，邯郸房地产开发规模及销售数量均创历史新高。4第4页截止年12月，邯郸是普通商品住宅样本项目均价为4652元/平米，同比房地产住宅样本价格4400元/平米相比，两年上涨252元/平米，年均上涨不足3%，远远低于国家统计国内大中城市年上涨8%幅度。第5页土地供给（商品房用地）截止到12月，邯郸政府出让商品房用地约1533318平米，实际成交843288平米，土地成交面积占全部土地供给量55%第6页除在国务院“增加保障房用地供给”背景下出现了供给高峰外，近3年内邯郸土地供给相对较为平稳历年土地供给邯郸市住房供地135公顷，年住房用地总供给量180.6公顷，20住房用地总供给量262.30公顷，20计划住房用地总供给量为176.23公顷第7页邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发综合成本最少4000元/平米起算，而底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，综合各项费用其平均利润不高于15%，正式退出暴利时代。第8页政策解读2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控政策办法，即新国五条，即使各地方针对国五条细则还未出台，但能够预测当前宏观政策上对新房政府已无更多调控伎俩。新政策出台形象大于实际意义。政策第9页一、完善稳定房价工作责任制。解读：一方面邯郸房地产市场近年来并未出现较大价格波动，市场整体平稳，其次做为三线城市，又不在严控城市名单呢，所以本项暂不针对邯郸；二、果断抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购办法。

解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：1、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。2、政策早期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件勉励短期投资。三、增加普通商品住房及用地供给。

解读：实际上邯郸市土地供给计划已经降低。四、加紧保障性安居工程规划建设。

五、加强市场监管。加强商品房预售管理。

解读：此项作为“要求”并未提出实际调控办法。政策解读第10页

二、竞品楼盘分析市场案例横向分析户型配比第11页市场案例赵都华府万浩郦城月亮湾心海假日第12页赵都华府万浩郦城月亮湾心海假日安联印象区位关系第13页赵都华府赵都华府是由隆基泰和集团旗下邯郸市智华房地产开发有限企业开发高端住宅项目，位于中华北大街与北环交叉口西北角。项目用地面积157亩，容积率1.98，总建筑面积27万平方米，物业类型为17栋花园洋房、小高层和7栋高层以及一栋大型会所组成，户型面积范围220—370㎡，小区规划900户，车位配比1200套。内部配套齐全高档，小区商街、12班幼稚园、大型小区卫生院、沿街商业街及内街等

第14页月亮湾项目总占地107亩，总建筑面积23.58万平,容积率2.99，绿化率35%，由9栋21-33层住宅和1栋高档写字楼组成，并有3、4层临街底商；其中，住宅部分以二梯三户为主，总规划1100户；

第15页万浩郦城万浩俪城由邯郸当地开发商河北万浩房地产开发有限企业开发，位于丛台区滏河北大街与果园路交叉口东北角。占地109亩，容积率2.99，绿化率35%，规划11栋板式高层住宅及2层临街底商，分为南北两个区域，南区为1号楼—5号楼，北区为6号楼—11号楼。住宅部分以二梯四户为主，规划户数1700户。小区施行人车分流，地下停车场，机动车位配比70%。该项目计划年底交房。第16页心海假日该项目规划总用地面积51971.5平方米,净用地面积40201.2平方米，城市道路用地面积797.3平方米，城市公共绿化带面积10973平方米，由8幢18至27层商住小区，总建筑面积153640平方米,其中:住宅面积122680平方米,商业5799平方米,地下储备室及车库面积为24285平方米,其它配套公建筑面积为876平方米。容积率为2.93%,总户数1158户,建筑密度18.44%,绿化率36%，并按要求配有对应百分比廉租房项目。小区规划有会所一栋，用以物业办公及幼稚园。第17页基础信息表项目区位体量（万㎡）定位工程进度售价（元/平）销量（套）1季度销量（套）赵都华府北湖27中式高端洋房封顶、高层已出地面2层75008524心海假日北湖15.4中高端封顶，已开始装修480016028月亮湾滏河大街23.58中高端住宅封顶，已开始装修5000470206万浩郦城滏河大街23中低端封顶，已开始装修4900380200第18页横向分析一季度销量分析：从上图得知，一季度滏河大街北段两个项目标销售显著比北湖区域两个竞品，原因为：1、滏河大街北部城市建设已初具规模，配套相对很好；北湖区域当前配套不足，尚处于待开发阶段。2、北湖区域两个竞品项目在营销推广并未充分挖掘区域及项目优势。3、心海假日受环境、地段影响，赵都华府售价过高造成北湖区域2个竞品销售较差。第19页横向分析环境配套对比分析：北湖区域竞争，主要起源与北湖周围及滏河北大街两片区域，依据综合配套得出两个区域各项优势：1、交通环境北湖区域综合路网优于滏河大街城市道路。2、规划方面，北湖作为未来旅游文化片区发展潜力好于滏河大街住宅区规划。3、环境方面，北湖田园、景观远好于城内嘈杂环境。4、市政配套方面，当前北湖区域市政、生活等配套落后于相对成熟滏河大街。所以，假如北湖区域各项生活配套能够提升，居住价值将远高于滏河大街区域。第20页横向分析销售价格对比分析：从上图得知，调研项目标定价基本平衡，其中滏河大街新建住宅项目较多竞争压力大，使得该区域售价没有显著差距。北湖区域赵都华府因自然景观很好所以在定位、售价方面高于其它项目，而心海假日因地段、配套不足等原因无法支撑较高价格。第21页横向分析营销伎俩分析：依据上述4个项目过往营销伎俩分析，推广力度方面赵都华府>月亮湾>心海假日=郦城；包装水平方面：赵都华府>月亮湾>心海假日>郦城；销售活动水平：赵都华府>月亮湾>心海假日>郦城;体验营销方面：赵都华府>月亮湾>心海假日>郦城。第22页分析：该项目规划为完全大户型，客户定位方向明确，不过对于一个尚在起步阶段新城区来讲当前销售状态足以证实市民对该地段高价住宅了解，销售速度难以确保；户型配置百分比符合项目整体定位户型配比赵都华府主力户型为花园洋房200-340㎡，高层110-230㎡，约15种户型。洋房、小高层仅有200户，户型布局定位果断，主要针对高端人群，整体资源占比70%，户数占比确仅为22%；高层户型参考洋房户型设计，价格中端，舒适度较高且面积可选空间较大。第23页分析：该项目规划户型整体偏大，表现出该项目早期定位夙愿---中高端住宅，不过因为项目起价及售价较低，客户群发生偏离，当前主要客户群为刚需客户，从而造成当前销售尴尬局面。户型问题：（1）三室户型均为140㎡以上，刚需客户群不愿承受总价及契税压力，价格在邯郸市场售价偏低，营销了中高端客户群对项目标价值认知，整体去化率较低。（2）户型设计不合理，大户型与小户型混搭，个别户型分割畸形，同类产品布局差异显著。3）15万平小型小区，仅8栋楼就分割出17种户型布局，使得项目整体定位混乱，销售过程中，形成一边倒局面，即常规二室（85-90平米）销售最好、三室户型（140-150平米）销售次之，大户型(160以上）库存积压难以出手。户型配比心海假日该项目户型跨度较大，从86㎡到199㎡应有尽有。其中86-121平二室户型约756套，占比68%；145-150三室户型246套，占比约为22%；169以上四室户型116套，占比约10%左右。第24页分析：月亮湾户型规划显著倾向于中高端客户，少许二室户型基本能够满足个别需求。户型问题：该项目三室户型全部为140㎡以上户型，产品线较短。另外依据邯郸140㎡额外增收2.5%契税政策来讲，140-150㎡之间户型销售障碍可能较大。户型配比月亮湾主力户型为90-150㎡，包含90-106㎡二室户型及142-186㎡三室户型，共计20种左右户型选择。均是一梯三户，其中二室户型占比约为30%，三室户型占比约为70%。第25页分析：该项目户型规划基本为大二室和大三室，缺乏过渡户型，更倾向于改进性购置者，所以选择性不足；三室户型均为140㎡以上，业主需要负担房屋总价4%契税。户型配比万浩郦城主力户型为90-149平米，户型方案有6种，90-110㎡两室户型配比约60%，145.05㎡、149.96㎡大三室户型配比约为40%。第26页三、区域外代表性楼盘分析市场案例横向分析户型配比第27页市场案例美城赵都新城第28页赵都新城美城安联印象区位关系第29页美城美城位于邯郸市邯山区，南环路与中华大街交汇处东南角，占地面积约560亩，建筑面积约105万平方，容积率2.85，规划户数5400户。项目分为三期开发，当前一期已经封顶，底交房。二期正在做基础，年4月份交房。第30页赵都新城赵都新城由隆基泰和旗下邯郸市龙瑞房地产开发有限企业开发建设，项目占地面积1300亩，容积率3.1，建筑面积总计约300万平方米，总规划约2万户。该项目共由17宗地块组成，分为三期进行开发建设。赵都新城一期为S1、S2、S5、S6、S9五宗地块；赵都新城二期为S3、S4、S7、S8、S10地块，S11块地为商业，单体量在五十万平米以上；赵都新城三期为S12、S13、S14、S15、S16、S17六宗地块。当前一期已经交房。第31页基础信息表项目区位体量（万㎡）定位工程进度售价（元/平）销量（套）1季度销量（套）赵都新城五仓300刚需一期已交房，二期封顶，大商业即将装修完成47004500836美城南湖105中高端一期已封顶，二期仅一栋出地面三层，其它正在做基础55001119447第32页横向分析一季度销量分析：截止2月底，美城1期已经售罄，结合各自项目体量得出，美城1、2月份去化率8.3%，赵都新城一季度去化率为4.2%。美城销售质量要高于赵都新城。原因为：1、美城销售单价高于赵都新城。2、美城销售节奏把控很好。3、整体去化百分比高。第33页横向分析环境配套对比分析：两个项目即使同属邯山区，但环境配套相差较大：1、交通方面美城处于城市主干道旁且有综合路网优势。2、规划方面，美城占据了城南漳河生态园区优势强于赵都新城片区高密度住宅区。3、环境方面，美城位于南湖景区旁自然景观优势显著。4、市政配套方面，当前美城附近生活配套已经相对成熟，未来伴随项目本身教育、医疗、商贸配套落成，这方面优势愈加强于赵都新城。5、营销方面，美城建设有大型实体体验示范区而且为易居代理销售。第34页横向分析销售价格对比分析：从上图得知，美城售价远高于赵都新城，原因为：1、美城项目规划很好，园林、配套、建筑、品质方面都显著好于赵都新城。2、美城地段好于赵都新城。3、生态环境方面美城愈加靠近南湖景区。第35页横向分析营销伎俩分析：依据两个项目以往营销活动来看，推广力度方面两个项目不分伯仲，均占据了市内较多推广资源。包装水平和体验营销方面美城借鉴了恒大营销模式强于赵都新城地推营销。销售活动方面赵都新城即使活动数量高于美城，但从活动策划及活动效果方面来看不如美城。第36页分析：该项目户型规划较为合理，面向人群也比较广泛。户型设计主要针对刚需客户，迎合了该项目标客户定位，不过个别户型可能存在滞销风险，比如94㎡小三室户型，即使布局通透方正，不过面积过小。户型配比赵都新城赵都新城按照不一样地块进行详细市场定位，不过还是以刚需客户为主，采取工厂模式，进行批量化开发，户型主要针对中低端客群。主力户型为81-95㎡两室户型、100-136平米三室户型，160平四室户型。第37页分析：该项目标户型设计整体倾向于改进型客户，三室分为实用型三室（125平米）、舒适型（135平米）三室，符合客户定位及邯郸市当前购房需求。户型配比美城该项目一期全部为一层3户，共推出1566套房源，户型从两室到四室，其中，三室户型占据87%。两室户型共占比7.4%；121、127小三室户型共计348套占比22.2%；128-139㎡舒适型三室共计1015套占比64.8%；171㎡