三亚山水国际村项目总体定位报告

精品资料网（）思考的起点四项基本原则差异化原则优势最大化原则可操作性原则系统性原则精品资料网（）逻辑流程地块价值总体定位定位可行性客户分析营销题材品牌价值市场研判调整验证大趋势从温饱到小康从储存到消费从静态到动态从孤立到网络大局观国内还是国际?大陆还是岛内?实旺还是虚火?第一还是第二?大盘观“借”还是“造”“分”还是“合”“快”还是“慢”精品资料网（）从用地开始区域价值从环太平洋开始城市角度精品资料网（）规划视野海、河、城、园、居、山精品资料网（）山水城市中的城市山水山水之中离生活很近文化设施精品资料网（）美女经济运动休闲精品资料网（）文化传承配套资源精品资料网（）交通便利用地属于城乡交接部，交通便利。景观丰富山环水绕，自然景观丰富。精品资料网（）易于施工整体地貌平坦，易于施工。植被茂密植被茂密，有利于短期形成社区景观。水系相通水系与外界相通，便于利用。精品资料网（）土地分区价值分析用地类别景观条件配套便捷交通条件外界影响一类●◎◎●

二类◎●●◎

三类◎◎◎◎

四类○◎◎◎

五类○○◎◎

六类○○◎○

分区示意一类三类三类二类四类五类六类精品资料网（）成全看市成全观点用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的升值潜力。发展节奏成为项目的关键。精品资料网（）市场背景旅游对经济的拉动显著。市场需求空间巨大生态旅游成为新亮点精品资料网（）市场背景内因：不可复制的自然资源外因：相对低廉的市场价格市场现状供过于求、有效需求未得到充分挖掘房价增幅不大、销售速度慢、周期较长缺少大型配套完善的优质产品精品资料网（）成全观点着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明,以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶段发展的重要特征。三亚市场＿供应年度住宅面积（万m2）酒店和别墅（万m2）合计200053.1910.063.25200182.6319.4102.032002104.0619.9123.962003134.2320154.23三亚市场＿销售三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚2003年商品房需求量应该为52万平方米。2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景旅游房产颇为青睐。

精品资料网（）楼盘概览项目名称建筑面积（m2）物业形态及类型户型面积均价销售率交楼标准时代海岸517000高层、别墅60-420未定认购20%毛坯房阳光海岸90000多层、小高层、联排97-247690080%毛坯房天泽海韵21166小高层49-163700095%精装修金色港湾13000多层、小高层住宅66-168360070%毛坯房昌达·四季花园12637多层、小高层住宅70-220430065%毛坯房凭海临风·蓝域25317别墅、酒店式公寓65-600650075%精装修海洋之星11991住宅54-170600055%毛坯房天福源27000酒店式公寓43-133710070%精装修嘉和海景国际公寓24000别墅，小高层住宅134-4006000公寓，别墅1.5万认购10%精装修世嘉海景公寓27000高层酒店式公寓41-88390070%精装修碧海蓝天141656高层19-325480080%毛坯房兰海花园二期32000小高层住宅49-600520055%毛坯房汇凯花园27817多层住宅140-320500040%毛坯房精品资料网（）三亚市场＿客户三亚70％的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者，主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高档次公寓楼的１０％，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼盘。三亚市场＿市场价格三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线海景房为4000－5000元／平方米。而去年全国的商品房平均价格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。

三亚市场＿企业状况

2003年三亚房地产开发公司现有50余家，物业管理公司20家，中介服务机构4家。由于历史原因，三亚城区土地被分割，不适合成片开发，这严重制约了国际、国内一流房地产开发商的进入。目前三亚房地产商中的衍宏投资、阳光海岸、蓝海花园等领军人物在国内顶多也只能算是中等实力。随着三亚地产的快速发展，海南房地产的复苏，三亚将吸引一批国内一流的开发商进入三亚进行开发.精品资料网（）个案分析碧海蓝天个案分析阳光海岸精品资料网（）个案分析时代海岸市场研判导向空白点:大型住宅小区.在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进入全新发展阶段。精品资料网（）市场研判导向领先性——Pud的开发模式用发展的眼光看市场，用乐观的态度看三亚，结合市场需求，实行Pud的统一开发战略，加强开发节奏的把控和协调，一张一弛，相得益彰，成为三亚大盘开发模式的先行者、探索者、成功者。精品资料网（）开发模式PUD市场研判导向机会点——旅游地产的蓬勃发展抓住市场机遇，整合海南旅游资源，挖掘和本土文化，提升项目附加值，打造旅游房产精品，力争在三亚新一轮房地产开发热潮中脱颖而出。精品资料网（）客户他们是谁经济底线对生活的态度文化底线 底线客户他们怎么样性格需求特征:个性与群落\居住与投资.生活需求特征:放松与开放\创意与秩序.价值观、消费观：价格与价值\现在与将来.客户分析年龄精品资料网（）客户分析文化精品资料网（）客户分析职业精品资料网（）客户他们在哪儿北京东北上海江浙三亚国内其他区域国外