第四季度大中华区物业房地产行业分析报告-政策调整加剧市场分化

大中华区物业摘要二零一六年第四季度政策调整加剧市场分化专题文章办公楼47891013经济和政筹划态中国的人民币贬值“挑战〞北京CBD通勤人口未来四年将增长1/3，到2025年将增长50%“一带一路〞引领中国走向“全球中枢〞杭州–中国新经济的先锋城市2021年第四季度中国GDP增速较前三个季度小幅提升至6.8%，这主要还是得益于第三产业〔效劳业〕的强劲增长。2021年全年，效劳增加值同比增长7.8%，对中国经济增长的奉献到达58.2%。此外，效劳业也成为投资最多的领域。2021年效劳业固定资产投资占全国总固定资产投资比重较2021年提高1.4个百分点至58%。同时，效劳业的快速开展吸引外资投入快速增长。在中国制造业对外资的吸引力逐渐减弱的大环境下，2021年效劳业实际使用外资却取得了同比8.3%的增长，占全国实际使用外资总量的比重达70.3%。2021年中国以股市和汇市的动乱开年，年初全球投资者对中国经济增长充满悲观情绪。得益于宽松的信贷环境和积极的财政政策，全年取得了6.7%的GDP增速，超出市场预期。然而，2021年年底和2021年年初的多项数据说明大规模刺激政策带来的中国经济增长动力将会逐步退却。其中，货币政策的改变将尤为重要。2021年12月的中央经济工作会议已将防控金融风险和资产泡沫放到更为重要位置。近期央行上调多个政策利率说明2021年货币政策将从中性转向偏紧。在房地产市场，随着楼市政策的转向，热点城市房屋销售动力开始减弱，开发商拿地热情逐步退却。在经历了2021年快速的复苏之后，房地产投资在2021年面临调整或将再次拖累中国经济增长。此致敬礼周志锋中国区研究部总监北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳台北香港武汉西安悉尼墨尔本珀斯14151617181920212223242526272829工业地产零售物业住宅酒店31614567北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳武汉西安悉尼墨尔本32333435363738394041424344北京上海广州成都深圳天津青岛重庆沈阳台北香港武汉澳门西安悉尼464748495051525354555657585960北京上海广州悉尼墨尔本6263646566北京上海成都悉尼686970714

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专题经济和政筹划态2021年第四季度中国GDP增速较前三个季度小幅提升至6.8%，这主要还是得益于第三产业〔效劳业〕的强劲增长。2021年全年，效劳增加值同比增长7.8%，对中国经济增长的奉献到达58.2%。此外，效劳业也成为投资最多的领域。2021年效劳业固定资产投资占全国总固定资产投资比重较2021年提高1.4个百分点至58%。同时，效劳业的快速开展吸引外资投入快速增长。在中国制造业对外资的吸引力逐渐减弱的大环境下，2021年效劳业实际使用外资却取得了同比8.3%的增长，占全国实际使用外资总量的比重达70.3%。求放缓，四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升。其中，上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至12%左右。二线城市更是由于整体新增供给量不减，空置率保持在高位。受整体需求减弱的影响，一线城市中，上海〔中央商务区〕与广州的租金小幅下滑，本季度分别环比下降了1.2%与0.8%；北京与深圳的租金根本保持平稳，本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2021年全年来看，一线城市租金同比涨幅较2021年均有大幅下降。在二线城市，居高不下的空置率水平对租金表现持续施压。但在成都等局部城市，由于前期甲级办公楼的租金持续下降，导致与乙级办公楼的差距逐渐缩小，市场升级需求有所提高，致使甲级办公楼的租金降幅收窄。展望2021年，一线城市的需求有望保持稳定。除金融与专业效劳业将继续主导甲级办公楼需求以外，高速开展的TMT〔科技、媒体和通信〕行业的租赁需求以及民营企业建立区域性或全国总部的购置自用需求将保持强劲态势。但与此同时，一线城市新增供给压力不减。上海更将到达历史峰值，传统中央商务区将面临进一步的压力；一些交通便利、配套完善、高品质工程涌现的新兴区域将继续成为亮点，租金表现预计也将拉近与传统商务区的差距。在二线城市，不少市场的甲级办公楼租金在过去一至两年显著下滑，局部市场甚至已经接近乙级办公楼的水平，因此将催生大量的升级需求，具体表现为原先乙级或是商住两用楼宇租户的升级与扩张需求。优质零售物业市场：2021年第四季度，中国零售物业市场的总体租赁需求延续了以体验类为主的态势。一线城市餐饮类的租赁需求旺盛，主要受2021年中国以股市和汇市的动乱开年，年初全球投资者对中国经济增长充满悲观情绪。得益于宽松的信贷环境和积极的财政政策，全年取得了6.7%的GDP增速，超出市场预期。然而，2021年年底和2021年年初的多项数据说明大规模刺激政策带来的中国经济增长动力将会逐步退却。其中，货币政策的改变将尤为重要。2021年12月的中央经济工作会议已将防控金融风险和资产泡沫放到更为重要位置。近期央行上调多个政策利率说明2021年货币政策将从中性转向偏紧。在房地产市场，随着楼市政策的转向，热点城市房屋销售动力开始减弱，开发商拿地热情逐步退却。在经历了2021年快速的复苏之后，房地产投资在2021年面临调整或将再次拖累中国经济增长。甲级办公楼市场：2021年第四季度，中国各主要城市的总体办公楼租赁需求延续了年中以来相对较弱的态势，但北京、上海与深圳的各主要新兴商务区租赁成交量及问询量相当活泼。其中，北京的望京，上海的前滩、火车站板块受到大量旨在节约本钱的传统中央商务区租户的关注。2021年全年，由于大量新增供给加之总体需益于和移动订餐APP合作的小型轻餐。新兴娱乐业态和倡导健康生活类的租户也非常活泼，如各类VR体验馆、以威尔士为代表的健身中心、以耐克和阿迪达斯为首的体育用品等租户。二线城市的总体租赁需求依旧疲软，很多零售商在2021年度的销售业绩平淡；一些国际品牌撤离，比方奢侈品牌路易威登和英国玛莎百货在苏州关店。在供给方面，许多城市的商业地产开发热潮逐渐褪去。从城市奉献来看，一线城市中仅上海维持高供给增长，2021年在核心和非核心商圈新开业23个商业工程，总计新增供给154万平方米，超过北京、深圳和广州，稳居一线城市首位。从趋势来看，在奢侈高端购物中心大幅减少的同时，奥特莱斯、存量改造工程和轻资产工程大量涌现，比方奕欧来上海购物村和118广场2期等；社区商业工程和大中型购物中心成为供给主流，如北京丰台和槐房万达广场等。受整体需求减弱的影响，一线城市零售物业的租金增长进一步放缓，其中深圳和上海的租金本季度环比分别微涨0.9%与0.5%，北京和广州的租金根本保持平稳。从2021年全年来看，一线城市租金同比涨幅较2021年均出现一定程度地下降，二线城市的整体市场租金增幅将趋于平缓甚至下降。然而在投资市场，以国内资本为主的投资者开始追逐一、二线城市的优质零售物业。运营商“轻资产〞扩张以及零售资产证券化的趋势将进一步降低零售物业投资的融资、运营和退出门槛。高端住宅市场:2021年前三个季度在宽松的楼市政策和信贷政策的刺激下，众多一、二线城市出现了销售热潮和价格飙升，商品房库存量大幅下降至近年来的低点。十月，房地产政策悄然迎来拐点。20余个城市在第四季度陆续公布了严厉的紧缩政策，包括提高首套房和二套房的首付比例等。受调控政策影响，不少城市四季度成交量出现大幅下滑，价格增幅也开始放缓。仲量联行跟踪的中国20个城市第四季度住宅成交量环比下降6%。但就整体而言，2021年全年成交量在前三个季度强劲销售的带动下同比大幅上涨25%。展望2021年，中国各地的楼市政策将走差异化道路。一、二线城市在经历了2021年楼市的量价齐升后会迎来新的调控周期，预计成交量将大幅萎缩。但由于改善型需求依然存在、开发商库存压力较小，预计大局部一、二线城市的价格会维持稳定。但也不排除个别投资需求较大的城市在2021年会出现价格调整。而在三、四线城市，由于库存压力尚存，楼市政策很有可能继续维持宽松。此外，在2021年有大量土地供给的城市预计会在今明两年迎来供给小顶峰，预计价格会出现一定下行压力。2021年一、二线城市住宅成交炽热，导致土地市场也越趋疯狂。根据仲量联行的统计，许多城市的2021年住宅用地平均楼面价创下历史新高，其同比增幅也令人乍舌。苏州2021年的住宅用地平均成交楼面价较2021年大涨104%，而南京和上海的涨幅也高达97%和74%。在此背景下，一些城市出台了更严格的措施来给土地市场降温。例如，上海政府规定：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管方案配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款；竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。政府对土地市场的标准和调控预示着开发商盲目拿地已不可持续,新的调控措施将对开发商的开发能力、运营能力和资金周转能力提出新的挑战，这将有利于引导市场预期回归平稳和理性，推动住宅市场长期的健康开展。5

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专题二十城市群众住宅市场季度成交额备注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州；2)重庆群众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅局部资料来源：中国房地产指数系统二十城市优质零售物业供求指标百分比‘000平方米净吸纳新增供给空置率0%3%6%9%12%15%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000008 0910 11 12 13 14 15 16 172021至2021年净吸纳、新增供给和空置率均为全年数据。2021年净吸纳、新增供给和空置率为预测值。资料来源：仲量联行成交面积〔万平方米〕4个一线城市 16个二线城市20个城市年均成交量〔群众住宅市场〕2,2333,271

2,8774,149

4,8004,2846,8684,6425,4739,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q166

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专题价格跌幅加快价格增幅加快价格跌幅放缓价格增幅放缓重庆郑州大连苏州，深圳，无锡杭州天津南京，成都宁波西安

沈阳武汉厦门，青岛租金跌幅加快租金增幅加快租金跌幅放缓租金增幅放缓深圳重庆成都厦门大连西安杭州南京宁波沈阳苏州武汉天津，长沙，青岛郑州无锡*租金跌幅加快租金增幅加快租金跌幅放缓租金增幅放缓长沙郑州重庆宁波，南京，苏州杭州成都沈阳天津武汉厦门，大连，青岛，深圳无锡西安优质零售物业优质住宅备注：*号城市每半年更新一次资料来源：仲量联行中国房地产资讯效劳2021年第四季度物业周期图制作依据为我方信任的可靠材料，尽一切努力确保其准确性的同时，我方不提供任何保证，保证其不含有事实错误。甲级办公楼甲级办公楼租金，2021第四季度增长值〔环比〕3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%上海

广州北京

深圳

沈阳

苏州

青岛

南京

无锡

杭州

宁波

西安武汉

长沙

厦门大连

重庆

天津

成都

郑州资料来源：仲量联行*无锡、宁波每半年更新一次2021年10月1日起，人民币正式参加国际货币基金组织〔IMF〕的“特别提款权〞〔SDR〕货币篮子，据国际货币基金组织的一名官员称，“这将是中国经济融入全球金融体系的重要里程碑〞。时间已过两月有余，期待此举将促使人民币在国际上得到更广泛使用的想法似乎过于乐观。如今看来，人民币不仅未到达预期效果，反而陷入了持续贬值的困局，并在11月21日创下8年以来历史新低。人民币贬值的挑战中国正经历着必要但艰难的转型期：将经济支柱从过去的制造业和出口转向效劳业、内需和创新。这一转型拖缓了经济增长的速度，对此中国政府的相关部门采取了降低利率、鼓励银行放贷等应对措施。虽然房地产业受惠新的政策，但其他产业的效果沒有那么显着。面对中国放缓的经济增长，再加上对国内金融系统稳定性的担忧，投资者深受悲观情绪困扰，而资本外流又进一步加剧了人民币的贬值。自2021年底起，中国人民银行一直在抛售美元外汇储藏，同时买入人民币。根据中国人民银行公布的最新数据，经过连续6个月的抛售，中国2021年12月份外汇储藏仅余30110亿美元，其规模较11月底减少了410亿美元。在过去的一年，中国人民银行已抛售上万亿美元来保卫人民币汇率，然而此举仍是难挽趋势。解决问题的捷径之一是一次性大幅减持外汇储藏，但也可能会带来适得其反的结果，因为这不仅会重创投资者的信心，还可能使中国为“人民币国际化〞所做的所有努力均付诸东流。正因如此，中国才陷入两难的抉择。美联储基金利率上调：对楼市需求影响有限由于中国深陷货币困局，美联储又在近期上调基金利率，人民币在未来几个月将可能面临更多下行压力。但是，美联储基金利率上调对中国的房价和楼市置业需求所产生的影响将十分有限。中国已经预期到了资本外流的趋势，正在不断收紧管控，因此中国投资者面临的选择也将变少，进而转战国内投资。以2021年为例，中国投资者为国内房地产市场奉献了87%的交易额，说明当前国内投资者在本国房地产市场的主导地位。我们预测，未来中国投资者将继续作为国内房地产市场的主要购买力量，同时，中国保险公司也将加大其在国内房地产领域的投资力度。鉴于中国流动性依然充足，我们预测未来房价仍将继续处于高位，资本充裕但供给有限，因此，投资的收益空间也将受到压缩，特别是在北上广深等一线城市，这一趋势将尤其明显。中国的人民币贬值“挑战〞关于作者邱义昇，中国资本市场研究负责人。他负责中国资本市场的投资趋势及数据收集与分析。7

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专题北京CBD通勤人口未来四年将增长1/3，到2025年将增长50%在北京商务中心区〔以下简称“CBD〞〕，即大家熟知的“国贸区域〞，土地面积达30万平方米的一个超大型商务区正在建设之中。到2021年代中期，该区域的开展将根本成型，届时将有17幢办公楼林立，新建办公面积超过200万平方米，这将满足北京部分被压抑的办公需求。同时，该区域也将面临更多上班族大量涌入的问题，这无疑将使现已饱和的交通状况雪上加霜。北京CBD办公人口在2021至2021年翻了一番之后，到2025年预计将至少再增长50%。国贸办公人数在2021年将突破50万*大关。下方图示基于办公楼空置率的历史数据和预测数据绘制，图标的大小代表了每幢大厦估算人数的多少。纠结的出行体验每天下午6点下班时，国贸地铁站入口大排长龙，成为北京的

重点交通瓶颈。如果按照每趟地铁每分钟最多能搭载1,500人

计算，只有不到一半的上班族可以在6-7点间离开CBD；而到

2025年，只有1/3的人能挤上地铁。北京地铁票在2021年底进行了提价，但顶峰期客流量减少10%的目标仅实现了一半。同时，2021年前要完成12条新地铁线的激进方案已经被提上日程，该方案中包括一条和现有经过国贸线路平行的地铁线。但是，因存在施工推迟的可能性，这些线路是否能够满足需求只能拭目以待。而对地面交通的规划较少，因此，仿效伦敦和新加坡，北京已经提出了收取每天20-50元拥堵费的议案，但不同的是，前面两座城市的公交系统仍有余力，而北京已经饱和。寻找解决方案国贸的交通运能已满负荷运转，而未来四年上班族人数预计还将增长1/3，这将提升CBD周边的住宅的吸引力，并使已到达北京最高的租金进一步提高。CBD及其他核心地段的交通拥堵，也变相促使了企业向城市外沿迁址。近几个季度，多家大型外企将办公地点从CBD迁往租金更低通勤更方便的新兴市场。但是对于许多公司而言，CBD成熟的商务气氛保障了企业的高效运营。对于这些企业，办公外迁不在其考虑范围内。局部科技企业和风投公司已经率先推行错时上下班制来躲避拥堵，分散早晚顶峰。*来源：仲量联行，房地产资讯效劳关于作者尹凯哲，仲量联行研究局部析师，位于北京。8

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专题“一带一路〞引领中国走向“全球中枢〞“一带一路〞为中国逐渐放缓的经济带来新的曙光，为所需领域提供经济刺激，并推动物流枢纽建设，进而助力新城市的成长。随之而来的新需求，那么成为中国办公楼市场的稳定根底。北京作为这一战略的诞生地，具有独特的核心地位，将从这些新需求中更深入地长期获益。中国拥有沿着丝绸之路行进的古老内陆贸易路线，也有穿越印度洋的海上贸易路线，将二者融合在一起，就形成了“一带一路〞。“一带一路〞并不是要成为横穿亚洲大陆的美国66号公路，其重心也不是开发兴建绵延不绝的通道，通过铁路将商品运往欧洲。它更注重短线连通，如从哈萨克斯坦到中国以及从伊朗到印度。在迅速崛起的过程中，中国积累了丰富多样的公路、高铁和城市轨道交通网络的建设经验。中国的设计、工程和建筑公司通过赢得海外工程合同，将这些工程建设的经验技术出口到世界其他地区。中国的龙头开发企业善于调动资源，复制他们在国内的经验，快速高效地兴建工程。他们深知，进军更具成长性的市场将大有可为。立足国内，拓展全球为了统管海外业务、筹划全球拓展方案，中国外乡的企业巨头在国内需要更大的总部办公空间。北京现已聚集各类决策中枢，包括政府机关和私营企业。顺应这一趋势，巨头企业自然很可能在北京建立和扩展总部。我们正迎来第二轮扩张的浪潮，中国的全球总部增长将进入加速阶段。在“一带一路〞方案的带动下，中国的跨国企业会不断扩张，中国各一线城市作为全球中枢的地位会更加稳固。虽然大型企业通常都拥有自己的办公楼，但更小型、更为灵活的企业在不断扩展业务的同时将在办公楼租赁市场越来越活跃。根据财政部和汇丰银行的统计，民营企业正在成为中国对外直接投资的主要来源，这一趋势也与公开的政策目标一致。国有企业大多开发建设自用型办公楼，而民营企业采取的方式那么更为多样化，这势必会推升全国的办公楼租赁需求。另外，中国政府主导成立的亚洲根底设施投资银行新近落户北京，很有可能继续吸引银行和相关公司如丝路基金聚集中国首都。持续激发经济活力2021年，中国公司加速完成第一波全球化进程，此时正值中国政府推出重大经济刺激方案，与此同时办公楼供给出现短缺。这场“完美风暴〞引发了北京为期两年的租金飙升。虽然“一带一路〞不会促成另一波租金剧增，却能稳固需求，保持办公楼租金开展趋势的稳定。海外业务是中国国企巨头们未来的一条盈利途径。国企目前的产能水平已超出中国当前建筑需求的数倍，而“一带一路〞打造出一个重要的新机制，使得这些过剩产能可以向外输出，使数百万工程师能持续创造经济效益，并推动对中国建筑材料和资源的需求。这将支持华北地区的建材生产和资源开发活动。在华北地区，去工业化造成了巨大的不利影响，而推动需求的举措备受欢送。放眼大局我们需要记住，中国仍处于对外直接投资的早期阶段：在全球对外直接投资中，中国所占份额仅为8-10%，而美国的份额那么为25%，这说明将来还有巨大的增长空间。2021年，中国企业在多个行业的对外投资额超过了外国企业在华投资额，这是有史以来第一次。现在恰逢其时，中国企业已经足够成熟，能进入国际市场一展身手，如同1970年代的日本公司一样。中国的经济增长正逐步放缓，使得投资未曾进入的国外市场更具吸引力——而“一带一路〞将成为对外投资的重要驱动力。这不是资本外逃，而是中国经济不断增长的表达。关于作者麦哲文，仲量联行亚洲零售地产研究总监，位于北京。9

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专题杭州，作为电子商务巨头阿里巴巴的诞生地，一直致力于鼓励创业和支持民营企业的开展。相关政策取得到了丰厚的回报：杭州的第三产业增长速度已经超过了北京、上海等一线城市，这对写字楼市场是重大的利好。今年八月，国际峰会G20在杭州举办，而非北京或者上海，这个位于中国东部浙江省的省会城市也因此成为了国际性的焦点。举办G20为这个城市带来了诸多好处，包括增加媒体曝光度，提高旅游业热度，以及一系列为增强社区和商业区连接的根底建设的改善。所有这些优势均有助于进一步稳固杭州作为一个创新中心和中国新经济先锋城市的地位。2021年，当中国的其他地区GDP年增长率下滑至6.9％时，杭州的GDP增长高达10.2％。在国内生产总值中，第三产业增长是写字楼市场需求的最具意义的指标。仲量联行平行比较了中国共13个一线和1.5线城市的第三产业增长，发现杭州的第三产业增长率水平高于所有其他城市，比一线城市如北京和上海平均高出5个百分点。图表1：中国一线及1.5线城市第三产业GDP比较2,000第三产业GDP同比变化%第三产业GDP〔十亿元〕14.6%0%5%10%15%20%05001,0001,500来源：各城市统计局杭州的效劳业强劲且持续的开展使其甲级办公楼市场平均租金到达了每月每平方米139元人民币〔20.50美元〕的水平，在中国所有1.5线城市中最高。位于传统中央商务区内的几个高品质工程可以实现高达每天每平方米8-10元人民币的租金，几乎与上海CBD中的一些甲级办公楼的租金水平相当。图表2：中国一线及1.5线城市甲级办公楼租金比较同比租金变化租金(元/平方米/月)0.7%4.7%-3.8%3.0%1.7%0.2%

1.3%-6.0%0.4%-5.3%-4.2%-5.1%3.5%

6%-6%0%12%18%24%30%-1000100200300400500一线城市1.5线城市来源：仲量联行，2021年3季度支持效劳业开展的政策，特别是针对在科技和金融效劳行业的政策，将继续刺激杭州经济的开展，并推动办公楼市场的需求。•科技产业：阿里巴巴代表了杭州作为一个科技中心的形象。这家创业公司迅速开展，如今在杭州的办公空间已经到达了约50万平方米。除了阿里巴巴对于这个城市科技行业的的影响，地方政府的政策也使得杭州成为了科技人才寻求工作机会的首选。例如，政府会对优质创业公司提供补贴，以及在郊区设立“梦想小镇〞，目前已有700多家创业公司在小镇内杭州–中国新经济的先锋城市10

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专题关于作者黄璐小姐为仲量联行研究部经理，主要负责上海及长三角地区主要城市的办公楼市场研究。落户。成功的创业公司会需要升级和扩大他们的办公空间，从而支持杭州甲级办公楼的需求。•金融效劳业：杭州旨在利用其在电子商务行业的优势和对私有企业的支持，发挥其在长江三角洲金融中心的作用。市政府目前正在致力于基金和第三方支付行业的开展，并相应建设了“基金小镇〞来对有上市潜力的公司提供相关的效劳和支持。展望未来，这些利好政策将继续刺激房地产需求，并将进一步加强杭州作为中国最具开展前景和创新能力的城市之一的声誉。11

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专题⑩JLI:办公楼13

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办公楼14

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办公楼北京价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标指数10210098969492908886844Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面积388元租金周期租金平稳租金同比增长率-0.8%备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场CBD子市场受益于外乡金融机构的需求• 在当前需求，尤其是外资企业的需求，渐趋疲软的市场环境下，外乡金融机构继续主导租赁市场，占本季度甲级办公楼交易总量的46%。尽管局部交易位于金融街，仍有近一半的租赁成交位于CBD子市场，因该区域业主希望通过签约内资金融租户来填补空置的面积。• IT行业在本季度继续成为重要的需求来源，但是，大量的科技类企业由于价格敏感更加倾向于乙级办公楼空间。望京市场在经历了两年的繁荣之后，IT企业对该区域甲级办公楼的需求已明显降温，并转向更为偏远且价格更为廉价的区域。亚奥区域正在逐渐成为下一个重要的子市场• 位于北部奥林匹克区域的外运大厦A座〔约74,000平方米〕已经完工并由一家国企物流公司自用。• 金融街A1扩建工程〔约38,700平方米〕也已完工并全部由政府相关的金融企业使用。该季度新竣工的这两个新工程使得净吸纳量到达了193,495平方米，环比增加80.3%。由于租赁市场放缓，租金本季度保持平稳• 业主们逐渐接受了市场现实，相较于年初变得更加乐观，并在年末采取了更加灵活的租赁策略。局部业主维持较低的租金来吸引外资租户，另一些业主那么通过吸引更多的国内租户从而使得租金小幅上涨。金融街较慢的租金增速可能暗示了该区域极高的租金水平可能已逐渐触顶。• 投资市场方面，甲级办公楼市场继续保持平静，交易主要发生于乙级办公楼和非核心市场工程的散售交易。华夏人寿继2021年早些时候的交易完成后，本季度购置了位于通州区的世界侨商中心3号楼——该项目目前仍处于施工阶段。在未来的供给顶峰中较早建成的工程具有一定的优势• 由于新供给顶峰的首批优质工程品质较高，并由经验丰富的业主负责管理，其表现将优于老旧工程。2021年新建成的优质工程租赁速度较快，说明北京市场对高端办公空间存在潜在需求。• 由于外资企业对本钱更为敏感，内资企业将会继续引领市场需求。尽管北京仍是企业在中国北方地区的重要聚集地，但中国整体市场增长趋缓，削弱了企业在中国实施扩张方案的紧迫性。业主接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实麦哲文，华北区研究部总监15

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办公楼上海价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,0001215每平方米每天基于建筑面积10.4元租金周期跌幅加快租金同比增长率0.8%备注：上海办公楼市场指上海甲级办公楼市场，包括浦东及浦西中央商务区以及非中央商务区。2021年新兴中央商务区市场活泼• 本年度非中央商务区净吸纳量高达563,000平方米，超过过去五年的均值〔396,000平方米〕。新兴中央商务区对于有扩张意向同时旨在节约本钱的中央商务区租户极具吸引力。另外，新兴中央商务区高品质的新增供给也能吸引那些在老旧物业中办公需要升级的租户。• 本季度中央商务区市场租赁活动略显平静的一局部原因也来源于非中央商务区的竞争。浦东中央商务区的需求主要来源于城市商业银行、保险公司以及证券公司，而在浦西中央商务区，除了专业效劳业和零售业以为，科技通讯行业租户正在逐渐成为新兴的需求来源。第四季度七个新竣工工程新增420,994平方米供给• 在中央商务区，位于浦东的世纪汇2座〔64,850平方米〕及位于浦西的SOHO天山广场〔72,000平方米〕竣工。非中央商务区共有五个工程竣工，新增建筑面积共计284,144平方米。• 浦西中央商务区空置率环比上升1.5个百分点到达9.1%，浦东中央商务区空置率环比上升1.4个百分点到达7.9%。由于本季度有大量新增供给入市，非中央商务区空置率上升2.2个百分点到达18.1%。虽然大量供给入市，非中央商务区租金仍保持强劲• 非中央商务区租金今年年度同比上升4.4%，涨幅主要来源于近期竣工的工程以及商业环境日益成熟的新兴中央商务区。上半年中央商务区租金表现强劲，但由于来自非中央商务区的竞争日渐剧烈以及新增供应陆续入市，过去两个季度租金呈现下降趋势。• 在内地资本驱动下，投资市场十分活泼。内资保险公司继续寻求投资时机，并对中央商务区办公楼工程表现出浓厚的兴趣。其中,世纪汇的销售是迄今为止上海最大的交易之一。2021年方案有大量的新增供给入市• 预计2021年中央商务区和非中央商务区市场都会有大量供给入市。经过几年的供给短缺，预计陆家嘴中央商务区将有几个新的竣工工程。对于非中央商务区市场,大局部新工程将集中在虹口，闵行和非中央浦东细分市场。• 虽然强劲的整合和扩张需求可能会延续到2021年，但市场仍需要时间来吸收增加的市场存量。预计空置率将增加，业主将调整其对租金的预期。在短期内，中央商务区市场很可能面临租金调整。2021年非中央商务区的净吸纳量占据甲级办公楼的84%姚耀，上海研究部董事16

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。未来供给是指2021方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100该价格指数仅指珠江新城商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月，净有效租金基于建筑面积*166元租金周期跌幅放缓租金同比增长率*-1.0%广州备注：广州写字楼是指广州甲级写字楼市场*珠江新城甲级办公楼租金优质的新竣工工程受追捧• 在宏观经济环境增速保持稳定的情况下，四季度整体办公楼租赁需求保持平稳。除了内资企业扩张租赁需求稳定，个别需求活泼的行业倾向购买在建工程以满足自用需求；而跨国企业仍继续保持保守态度，更多地倾向于续租。• 本季度租赁需求主要集中于珠江新城，上季度竣工的三栋优质甲级办公楼持续录得旺盛的搬迁与升级需求，国内中小型金融机构积极吸纳剩余单元。受此因素影响，全市净吸纳量录得超过9万平方米的单季较高水

平。本季继续消化上季度大量的新增供给，空置率轻微下降• 位于琶洲的宝地广场于本季度落成，新增供给接近7万平方米。2021年末，全市甲级办公楼总存量超过500万平方米。• 由于需求平稳，再加上本季度和三季度新竣工工程进驻率上升，本季度整体空置率较上季度下降0.7个百分点。甲级办公楼租金轻微下降，资本值表现保持平稳• 新落成工程进驻率攀升导致珠江新城内新旧工程之间的竞争加剧，局部办公楼开始策略性地降低租金以吸引更多的潜在租户问询。受此影响，广州市甲级办公楼租金水平年内首次出现环比下降，轻微下滑0.8%。• 本季度在建办公楼工程录得大宗自用型成交。虽然在建的投资型工程因可售的成熟物业稀缺而受到追捧，但是整体甲级办公楼资本值受限于疲软的租金表现，本季度根本保持平稳，仅环比上涨0.7%。随着供求再平衡，租金复苏动力加强• 在稳定的经济增长预期与产业转型升级的政策导向下，金融效劳业、计算机\IT及通讯行业的升级以及搬迁需求将继续支撑起市场的租赁需求。在稳定需求支持下，核心区域供求关系将改善。加上未来12个月内供给处于低位，预期整体空置率降低，租金复苏动力加强。• 旺盛的企业自用需求将使办公楼投资市场保持活泼气氛。受此影响，预计市场将开始向卖方市场转变，业主议价能力有所提高。由于市场上可售甲级办公楼稀缺，预期在建甲级与非甲级工程成交将增多。值得注意的是，以保险公司为代表的国内资金将会成为市场主力。四季度大宗办公楼投资成交活泼，在市场成熟工程稀缺的情况下，在建工程成主力曾丽，华南区研究部总监17

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数指成都甲级办公楼整体市场的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标资本值指数指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,0001215每平方米每月基于建筑面积91元租金周期跌幅放缓租金同比增长率-2.2%成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场，成都优质办公楼市场包括甲级办公楼市场及乙级办公楼市场非传统甲级办公楼租户表现活泼，推动净吸纳量保持高位• 局部需求面积大、租金敏感型非传统甲级办公楼租户表现活泼，例如保险公司、装修公司等。著名案例包括中意人寿、中英人寿分别在成都国际中心租赁约2,000平方米及4,000平方米。和信居装饰及生活家装饰那么分别在航天科技大厦租赁逾4,000平方米。• 一方面，这些企业在蓉的良好开展为其扩张和升级提供有利支撑。另一方面，受限于高空置率，甲级办公楼市场租金水平相对较低，企业入驻门槛有所降低。受活泼的租赁需求带动，2021年第四季度全市净吸纳量约7.2万平方米，成为自2021年第四季度以来的第二高值。本季度一个甲级办公楼工程入市，空置率继续微幅下降• 2021年第四季度，甲级办公楼市场仅一个工程建成并投放市场，即成都银泰中心塔2，新增供给面积约8.2万平方米。银泰中心塔2于2021年第四季度竣工，且于2021年上半年被华夏人寿整栋收购。• 受相对活泼的需求带动，成都甲级办公楼市场空置率由第三季度末的33.4%下降至第四季度末的32.8%，环比下跌0.6个百分点，同比下跌6.0个百分点。租金跌幅收紧，大宗投资市场活泼• 在目前高空置率及未来大量新增供给影响下，大局部业主持续为租户提供更为优惠的租赁条件。然而，随着局部工程入驻率的提升，局部业主开始收紧租金优惠力度。2021年第四季度可比工程租金环比跌幅仅为0.6%，录得91元每平方米每月。• 2021年第四季度，成都优质办公楼市场录得两宗乙级办公楼整栋交易，这两个工程均位于高新区。其中环球时代中心塔2被深圳皇庭集团购入，交付后或以对外出租为主。而中铁信托大厦塔2那么被某内资企业购入，主要用于企业自用。以价换量仍是吸引租户最主要手段；市中心和南部新区或呈“双核心〞开展• 2021年，甲级办公楼市场预计尚有55万平方米新增供给入市，市场竞争将进一步加剧，有效租金将继续下跌。新增供给将主要集中在市中心及南部新区，这两个区域的竞争将更加剧烈。从需求来看，受持续下跌的租金水平刺激，升级需求将保持旺盛。• 市中心将迎来领地中心、西部国际金融中心等工程入市，为租户提供更多项选择择。而南部新区多栋办公楼被评定为“高新区专业特色楼宇〞，入驻租户或有时机享受政府大幅补贴，受惠于此，南部新区的成交有望保持活泼。市中心和南部新区或呈现“双核心〞开展。非传统甲级办公楼租户表现积极，推动空置率继续下降；优质办公楼大宗投资市场亦保持活泼马伟业，华西区研究部总监18

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100价格指数指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60901201501804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率30%25%20%15%10%5%0%1,5001,2501,00075050025001215每平方米每月基于建筑面积(毛租金)*275元租金周期租金平稳租金同比增长率*-4.0%深圳备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场*福田区甲级办公楼租金传统金融、高新技术类公司推动甲级办公楼市场需求逐步回暖• 本年度深圳第三产业在GDP的占比首次突破6成，经济持续稳定开展，当中金融业和信息传输、软件和信息技术效劳业表现尤为突出。传统金融业和高新技术产业的持续开展推动相关企业扩张和升级需求，从而拉动甲级办公楼需求的回暖。• 往高品质办公楼搬迁的升级需求持续上升。一方面，连续四个季度的租金下跌后，租金本钱下降使更多租户受惠。另一方面，注重品牌形象的公司搬迁至甲级办公楼的需求持续活泼。虽然超过40万平方米供给入市，在需求回暖情况下空置率压力得到缓解• 第四季度共有三座甲级办公楼竣工。福田CBD有两个工程落成，南山后海也有一个工程竣工，均为单一业权的总部大楼。至此，全市甲级办公楼总存量超过500万平方米。• 尽管第四季度甲级办公楼有大量新增供给，但大局部面积被企业自用需求及良好的预租情况消化，加之全市甲级办公楼需求回暖，使本季度净吸纳量创历史新高，从而降低了全市甲级办公楼的空置率至12%。整体甲级办公楼租金本季度止跌• 得益于传统金融类企业持续释放在核心商务区的新设立及扩张需求，加上当季度落成的大楼的自用比例相对较高，空置压力的降低使得大部分业主叫价趋于平稳，一些优质的单一业权甲级办公楼租金甚至稳中有升，使得全市甲级办公楼整体租金在本季度实现止跌。• 投资市场保持稳定，大型金融机构如银行、证券、保险公司持续看好单一业权的甲级办公楼市场，加之趋于稳定的租金水平，物业资本值保持平稳上升。但鉴于可投资资源有限，本季度并未录得大宗交易。供给压力下，预计租金仍将会小幅下跌• 租金方面，市场继续呈分化局面。预计在市场需求的主导下，优质的单一业权物业租金仍将保持稳定。但供给压力下预计大局部业主叫价心态仍然保守。为了保持进驻率，业主仍将积极调整租金策略，尤其是散售型物业。因此，预计2021年整体甲级办公楼租金将小幅下降。• 投资市场方面，随着投资回报率的逐渐下行，预计机构性投资者对投资型办公楼需求将持续谨慎，而兼具投资加自用的需求将保持活泼，以大型国有银行、保险、科技企业为代表，支持整体资本值平稳上升。租赁需求持续回暖，本季度全市甲级办公楼租金止跌及空置率回落曾丽，华南区研究部总监19

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数607080901001101204Q12

4Q13

4Q144Q15

4Q16

4Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给落成量空置率55%45%35%25%15%5%-5%250200150100500-501213 14151617F每平方米每月基于建筑面积〔不包含物业管理费〕104.7元租金周期跌幅加快租金同比增长率-10.1%天津备注：天津办公楼市场是指天津中心城区甲级办公楼市场改善型搬迁需求主导租赁需求• 2021年，天津甲级办公楼市场净吸纳量到达76,545平方米，同比增长56.9%。需求主要来自于从旧的散售工程迁至新完工工程的企业租户。四季度的新租赁成交中，55%来自于搬迁需求，同比增长19个百分点。• 华为是其中最为显著的成交之一，该公司将办公地点从天津环球金融中心搬迁至新竣工的甲级办公楼工程万通中心，总租赁面积超过3,000平方米。专业效劳企业和金融企业成为领先租户，分别占本季度新租成交量的32%和20%。如，教育企业新东方在大悦城租赁的面积到达1,300平方米。本季度一座甲级办公楼入市，市场空置率小幅提升• 甲级办公楼，仁恒海河广场竣工，为市场带来新增租赁面积44,000平方米。该工程的竣工，使得整个甲级办公楼市场存量增至832,000平方米左右，环比上涨5.7%，同比增长36.5%。• 甲级办公楼市场空置率环比上涨1.2个百分点，同比增长4.7个百分点。甲级办公楼市场竞争加剧，租金受限• 甲级办公楼业主继续降低其租金预期，以应对新工程入市而加剧的市场竞争。甲级办公楼租金降至4.5元每平方米每天。环比下降2.2%，同比下降7.1%。• 办公楼市场的资本价值降至19,000元/平方米，环比下降1.8%，同比下降3.8%。鉴于资本价值与租金相比进一步微幅走低，整个办公楼市场的收益率提高10个基点，涨至5.8%。2021甲级办公楼入市放缓，主要商圈优势明显• 新增供给有望在2021年放缓，甲级办公楼市场空置率将随之有所下降，至46.4%。• 整体市场的高空置率对主要商圈的现有高品质工程构成的威胁将会相对较小。我们预计，那些位于中心地区的新建甲级办公楼工程将维持较高的吸纳率，如果业主继续下调租金将尤其如此。租金下滑推动升级需求成为租赁市场主流蔡蕾，天津研究部负责人20

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给1617F落成量空置率35%30%25%20%15%10%5%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每天基于建筑面积2.9元租金周期跌幅加快租金同比增长率-0.2%青岛大量新增供给推高全年净吸纳量• 受新增供给影响，2021年全年净吸纳量录得28.5万平方米，相比去年同期增长120%，为历史最高水平。其中27.5万平米的吸纳量来自于乙级办公楼市场。本季度全市整体办公市场空置率为27.6%，环比上升1.6%。• 本季度金融企业仍为租赁市场主力需求来源，财富管理和保险公司表现活泼。甲级办公楼租赁市场整体需求较往年相比略显疲软，多个楼宇都出现了互联网金融企业退租现象。市南甲级市场关注度有所下降。乙级市场随着大量散售型及总部办公楼宇的交付使用释放出大量自用型需求。2021年新兴商务区迎来供给顶峰• 青岛市全年共录得约57.1万平方米的新增供给，集中于崂山和市北商务区，其中崂山商务区录得9栋高品质办公楼，平安银行、民生银行等多个银行总部迁入崂山商务区，区域金融集聚力进一步增强。• 今年青岛第一条地铁线〔M3〕的全线贯穿推动了新都心板块办公市场的开展，良好的交通可达性以及高性价比的楼宇选择使得区域租金和需求稳步提升，成为另一具有竞争力的办公楼板块。高供给带来整体租金小幅下跌，细分市场租金分化明显• 受大量新增供给持续入市影响，全市办公楼市场有效净租金回落至89元/平米/月，较2021年末相比下降2.0%。• 区域市场租金分化明显，乙级市场上硬件条件老化的工程竞争力减弱，租约到期的租户不断搬出，业主议价权被进一步削弱。而崂山商务区和市北新都心板块租金表现较为强势，崂山商务区由于金融类机构的陆续迁入以及高品质工程不断面世，使得本季度区域租金同比增长4.9%。2021年预计供给持续高企• 2021年预计全市即将竣工的办公面积超过80万平方米，而崂山和市北两个新兴商务区仍为主要供给区域。• 办公楼市场竞争愈发剧烈，租户的议价能力持续看涨，其中市南商务区局部楼龄较久，硬件设备老化的乙级办公楼将面临租户流失和目前租金水平难以为继等问题，市北商务区高企的空置率以及交通压力也将使得该区域租金持续走低。2021年新兴商务区迎来供给顶峰，整体市场租金水平出现下跌陈晨，青岛研究部副经理21

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的吸纳量、落成量、空置率为前两季度值，未来供给为三季度到年底的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100该价格指数仅指全市甲级办公楼总体价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率70%60%50%40%30%20%10%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面积90.4元租金周期跌幅加快租金同比增长率-6.0%重庆备注：重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场整体市场需求下行，新成立公司租赁成交相对活泼• 第四季度重庆甲级办公楼净吸纳量录得约4.4万平方米，较上季度下降

2.7万平方米。就企业需求类型来看，受城市经济影响，新设立公司成为重庆第四季度最主要需求来源，占优质办公楼市场租赁面积的31.6%。• 就行业角度，金融企业需求持续强劲，其第四季度实现租赁约占新租赁面积的34%。而按区域看，江北嘴仍为最主要租赁需求来源地区，如APL物流租赁金融城3号T1约4千平方米，重庆富宏投资租赁金融城2

号T3约2千平方米。本季度共计3栋甲级办公楼入市，供给过剩致空置率上升• 江北嘴片区国金中心T6、成大锦嘉国际大厦，杨家坪片区华润大厦，共计19.6万平方米新增供给入市。其中，单一业权楼宇成大锦嘉成功吸引三峡人寿入驻。而华润大厦作为杨家坪片区唯一甲级楼成功引入雪花啤酒、联发集团等。• 受新增供给影响，重庆甲级办公楼市场空置率上升至57.1%，环比增加3.1个百分点。除了新落成楼宇所在的江北嘴、杨家坪片区空置率攀升，其他区域交易活泼，空置率均有下降。其中，南滨路片区空置率录得20.4%，环比下降5.7个百分点。甲级办公楼市场租金加速下行• 以价换量，甲级办公楼持续提供优惠条件吸引优质租户。截至第四季度，甲级办公楼租金环比下跌1.6%，同比下跌6.0%，至90.4元每平方米每月。其中，江北嘴、解放碑片区租金持续居于高位。• 过高供给持续影响投资者情绪。第四季度市场平均资本值继续下行，环比下跌1.1%至20,400元每平方米。局部甲级楼年末推迟入市或致业主2021年面临更大挑战• 重庆甲级办公楼市场库存过大造成局部业主决定推迟。预计在2021年，约77万平方米甲级办公楼将要入市。其中，约28万平方米将在第一季度实现入市。除此之外，江北嘴区未来供给较大且集中，可预见该区域空置率将再度推高。• 考虑未来市场过高供给，重庆仍将以“去库存〞为主。而业主为提升入驻率也将持续牺牲租金收入，甲级办公楼市场平均租金将继续下行。新增供给致空置率再次攀升，市场租金加速下行马伟业，华西区研究部总监22

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办公楼价格指数硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行资本值指数指数604Q12 4Q13 4Q14801001201401601804Q15 4Q16总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率33%30%27%24%21%18%15%12%9%6%3%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面积89元租金周期跌幅放缓租金同比增长率-7.0%沈阳备注：沈阳办公楼市场是指沈阳优质办公楼市场虽然受季度影响，成交量小幅下滑，但仍保持高位• 本季度甲级写字楼吸纳量录得约三万五千平方米。成交多集中在甲级写字楼中，其中局部客户来自原有的乙级或更低一级的办公类工程中，由于市场租金的下滑，局部甲级写字楼的工程的性价比凸显，并吸引局部非传统甲级写字楼客户的迁入。• 金融类租户仍是租赁活动主要行业来源，但受P2P风波以及经济环境的影响，写字楼租赁市场依旧面临该局部租户退租或缩小办公面积的现状，使局部金融客户较为集中的甲级写字楼工程空置率快速上升。于此受东北振兴及沈阳自贸区设立等宏观利好政策影响，市场增量需求上升。本季度无新工程入市，市场仍以去库存为主• 本季度无新工程入市，但由于市场存量相对较大，区位以及工程品质的可挑选性表现得更为强烈，市场竞争更为剧烈，尤其对于局部优质客户的争抢，业主愿意付出相比过去更多的优惠条件。• 本季度甲级写字楼空置率录得34.2%，环比下降9.6%。租金以及租赁条件表现更为灵活，主要区域工程租金差异依旧逐步缩小。本季度平均成交租金继续小幅下降，但跌幅放缓• 由于沈阳写字楼市场的存量较大，区位以及工程品质的可挑选性表现尤为强烈，导致局部工程以降低租金等方式争取更多的客户和降低空置率。租金以及租赁条件表现更为灵活，主要区域工程租金差异逐步缩小。受租金下滑拖累，资本值小幅下滑。• 本季度无大面积销售成交，目前散售市场仍然处于缓慢复苏状态。受到宏观经济下行影响，投资客及自用类客户对于目前的市场状况仍然持观望态度。未来一年内供给量较大，市场仍然将面临供给压力• 由于2021年的供给较大，甲级写字楼预计超过16万平方米，沈阳写字楼市场将面对较大的竞争压力。• 受未来新增供给工程质量较高的影响，致使虽然市场竞争加剧，但是租金仍将维持平稳，并预计会小幅回暖。业主方仍然以保持低空置率为主，市场租金水平浮动空间较小。受东北宏观经济下行和市场存量较大影响，租金小幅下降，但降幅快速缩小王丽娜，沈阳战略参谋部参谋23

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办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数60801001201401601804Q12 4Q13 4Q14 4Q15 4Q16 4Q17总建筑面积

千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%3002502001501005001215每坪每月新台币3,109元租金周期租金平稳租金同比增长率2.2%备注：台北办公市场为A级商业办公室市场企业搬迁支撑整年度需求• 2021年台北整体A级商办公室租赁净去化总量达15,807坪，为金融海啸后的次低，仅次于2021年。全年多数需求仍集中于金融效劳及科技网络产业。值得注意的是网购、物流、零售及游戏业对A办空间需求亦有逐渐增加的趋势。• 全年需求有许多为先前评估搬迁的租户于今年搬迁至较好较新的商办大楼；需求仍多集中于信义及非核心商业区的新落成大楼中。全年未有新增供给释出• 整体空置率主要因为今年没有新大楼落成及空间持续去化的带动下，于第四季来到9.1%，还比降低约1个百分点，同比减少1.6个百分点。• 原先于2021年预期进入A级商办的新供给，因大楼业主内部考虑及预期修改招租方式，因此将大楼对象延期到2021年上半年释出。因此2021年将有高达约26万平方米(约7.8万坪)的新供给预计释出；但其中约四成将为业主自用，预计空置率将些微增加。房东给予租金优惠使租金成长持稳• 台北市本季A级商办租金来到新台币每坪每月2,643元；较上季微幅减少0.2%，几乎为持平水平。年成长那么为2.2%。该成长率于过去十年比较尚属稳健，成长的主因主要为近几季新租约于新落成的大楼成交带动。• 因整体景气趋缓，第四季台湾主要大型商用不动产交易量为新台币197.7亿元，较上季增加1.2倍。今年大型主要商用不动产总交易额为601亿元，较2021减少39.5%，为六年来的最低值。投资活动趋缓导致投报率及整体平均资产价格那么维持平稳。当今景气环境低迷，企业租户及投资方将持续观望• 预计台北市明年商办需求仍将集中于高科技、IT及金融产业。惟新租约仍将以中小型坪数空间为主流。明年将释出的空间预计持续吸引原先在其它商业区的企业租户考虑评估搬迁至主要商业区较好的大楼。• 2021年全球不动产市场将趋于稳健的趋势，机构型或法人投资人将持续积极寻求海内外适合的投资目标。此外，在现今主要都会区空间有限、上班族普遍居住空间较小及网购盛行的生活型态下，已有投资者逐渐将焦点由以往的商用不动产转向迷你仓储、数据中心、物流中心等不动产类型。持及经企业租户及投资方续保守观望态度台北张杰闵，台北研究部副理24

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办公楼价格指数箭头指示未来12个月展望基数：2021年第4季度=100该价格指数仅指CBD的价格指数资料来源：仲量联行硬性指标2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。该硬件指标仅指香港整体市场的硬件指标资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数指数130125120115110105100959085804Q124Q13 4Q14 4Q15 4Q164Q17总建筑面积

千平方米百分比净吸纳量未来供给落成量空置率6543210-1300250200150100500-5012 13 141516

17F每平方尺每月净租金，基于可租赁面积112.3港元租金周期涨幅放缓租金同比增长率9.6%香港备注：香港办公楼指香港整体甲级办公楼市场租赁活动市场在缺乏可用面积下受到抑制• 紧绌的空置环境对租赁活动造成一定抑制，新租赁总数相比于过去五年季度的平均水平下降18%。中资企业的需求继续带动中环办公楼租赁市场，约占新租约楼面面积的54%。• 位于九龙东的优质未来供给继续吸引环球金融机构，其中摩根大通已于观塘海滨道77号(由领展房地产投资信托基金及南丰集团共同开发)预租225,000平方尺(按建筑面积计算)。摩根大通打算将其在中环以外的业务搬迁并整合到此座在2021年完成的办公楼。九龙东成为香港第二大的细分市场• 随着九龙湾高银金融国际中心的落成(602,400平方尺)，九龙东取代了湾仔/铜锣湾成为仅次于中环、第二大的细分市场。• 政府将以公开招标形式出售一幅位于九龙长沙湾琼林街的商贸开展用地(新九龙内地段第6505号)，可建最高的楼面面积为998,200平方尺，投标截止日期为2021年二月。除此之外，政府刚公布的卖地方案(2021年一月至三月〕中另有三幅商业用地，其中包括位于中环的美利道多层停车场大楼。租赁市场出现两种走势• 在低空置率支持下，香港岛的租金表现远远超出九龙。中环租金继续上涨并逼進在2021年发生全球金融危机前创下的历史高位。但是由于未来数年九龙将有大量新增供给，九龙东的租金将继续受压并向下调整。• 散售办公楼及土地买卖市场不断录得历史新高，资本值在2021年第四季涨幅加快。然而，大局部增长是在中国政府公布最新一轮资本管制，包括11月下旬对出口房地产投资的紧缩措施,之前所录得。中环以外的租赁市场开始软化• 在需求软化和空置率增加下,中环以外的租赁市场在2021年预计进一步受压。相反，在中资企业的持续需求及有限的租户选择支持下，中环租金有时机进一步攀升，全年增长0-5％。• 尽管加息幅度在2021年有加快的风险，但考虑到投资者对办公楼的意欲仍然很高和政府土地买卖预计录得的强劲价格，资本值应将可全年上升0-5%。办公楼需求量虽微弱，中环租金依然继续上升马安平，香港研究部主管25

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办公楼价格指数2021至2021年，吸纳量、落成量、空置率为年底值。2021年的未来供给为全年的方案落成量。资料来源：仲量联行租值指数 资本值指数箭头指示未来12个月展望基数:2021年第4季度=100该价格指数仅指甲级写字楼价格指数资料来源：仲量联行硬性指标指数60801001201401601804Q12

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千平方米百分比13 14净吸纳量未来供给15 16

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落成量空置率0%10%20%30%40%02004006008001,00012每平方米每天基于建筑面积3元租金周期租金平稳租金同比增长率-0.2%武汉金融业、专业效劳类行业为主要租赁需求来源，教育业需求不断上升• 来自传统金融行业的优质办公楼需求保持稳定，专业效劳类企业表现较为突出。其中汉口滨江商务区和解放大道在四季度的租赁活泼度较高，占整体市场租赁成交量的47%，随着金融企业和专业效劳类公司的持续进驻，汉口滨江商务区的商务气氛日趋成熟。• 本季度有两家教育咨询机构均在汉口滨江商务区租赁了办公空间。为响应市场需求，以专业培训和出国留学机构为代表的教育类企业均由非标准办公楼搬至优质办公楼，以提升品牌形象。此外，某投资参谋在本季度租下越秀国际金融中心超过9,000平方米的办公面积。本季度共有五个办公楼工程入市，包括两座甲级三座乙级，空置率增幅显著• 第四季度新增五座优质办公楼入市，两座甲级写字楼均位于核心商圈，分别是位于汉口滨江商务区的武汉天地2期3号楼和位于中南中北路的长城汇T1，另外三座乙级办公楼分别位于武昌区岳家嘴和徐东，新增供给量为29.9万平方米，全市办公楼总体量到达321.7万平方米。• 由于第四季度新增供给量较大，约占2021年全年新增供给的60%，从而推高全市整体空置率至25.1%，环比上升5.3个百分点，同比上升6个百分点。甲级办公楼的入市促使全市优质办公楼平均租金水平小幅上升• 受新增供给工程高租金的影响，全市有效净租金环比小幅上升1.2个百分点至91.6元/月/平方米。• 纵观全年情况，如果剔除新增工程的影响，目前甲级办公楼租金保持稳定，乙级办公楼由于现存体量相对较大，市场竞争日益剧烈，租金出现小幅下滑。未来新入市写字楼工程持续增多，租金下行压力较大，空置率随之上升• 未来不断入市的优质办公楼工程进一步加剧市场竞争，业主或将提供更多优惠条件以提升入驻率，市场租金仍有下行压力。此外，局部项目亦可能选择延期交付，以避开供给顶峰。• 随着众多优质办公楼集中入市，市场竞争加剧，促使全市空置率进一步提高。本季度新入市五座优质办公楼彭博，武汉分公司战略参谋部总监26