丽江旅游地产项目背景分析-旅游地产

PAGEPAGE1丽江旅游地产工程简介一、工程概述〔1〕、工程概况。该工程位于丽江市玉龙县白沙乡新善村与玉龙村交汇处，处于丽江市北区，玉龙雪山旅游区范围内，属丽江市控制开发区域，距市中心距离约为11公里。地块不处于丽江城市建设用地范围内，而属玉龙县村镇建设用地，用途为城镇混合住宅用地。工程土地证面积为695407.89平方米〔约1043亩〕，土地出让年限70年，终止日期为2077年2月5日，土地用途30%为商业，70%为住宅。容积率0.5，建筑密度20％，建筑限高7米，绿化率45％。〔2〕、工程初步规划及价格工程总体开发本钱约人民币11.03亿元，建成后销售毛利润预计为人民币9.96亿元。如果酒店为自主营业，预计将另外增加投入建设装修费用约人民币1亿元。由于国内休闲度假的旅游地产开发刚刚起步，除三亚以外其他区域还没有系统开发，而丽江市每年的土地市场投放量也仅为1000亩左右(现由于土地储藏减少，每年呈下降趋势)。因此本地块的开发进度以中长期开发持有为宜，先开发高端酒店、以提高其知名度，在此根底上开发适合国内外购置者的别墅及高档商业住宅及产权式公寓酒店。并建设完善的商业配套设施和高端的物业管理系统，使购置者及旅游度假者享受到至尊与周到的效劳。在工程的主题设计中，由130套的高端酒店别墅和1800套公寓(或联排别墅)构成，45%的绿地及自然湖泊与之照应，整体区域内不超过0.5的低容积率和7米的限高，使得花园式和私密性风格障显突出。在销售价格上，比照目前悦榕庄的二期价格和官房花园酒店的价格，考虑到近期房地产销售出现的迟滞现象，本着稳健的经营思路和让利于民的销售卖点，将高端酒店及别墅售价定在15000元/㎡，中端酒店及住宅为5888元/㎡，以优质优惠吸引投资者参与购置(随着工程的开发建设，市场土地投放量的减少，丽江休闲旅游的进一步升温，价格仍将持续上涨)。二、工程所在地丽江简介〔1〕地理位置丽江地区位于青藏高原东南缘,横断山脉东部,滇西北中部，东经99°23′～101°31′之间,东西最大横距212.5公里,南北最大纵距213.5公里，地跨北纬25°59′～27°56′。处于云南省西北部，距昆明市527公里。东部及东北部与四川省攀枝花市和凉山州毗邻,西部与云南省怒江傈僳族自治州兰坪县及迪庆藏族自治州维西县接壤,西北部与迪庆州中甸县隔金沙汪相望,南部与大理白族自治州剑川、鹤庆、宾川三县及楚雄彝族自治州大姚、永仁两县相连或隔江相望。全区总面积2.06万平方公里,其中山地占总面积的92.3%,高原坝区占7.7%。人口密度为51人/平方公里，丽江地区地势西北高而东南低,流经全区的金沙江以及两岸拔地而起的属云岭山脉的老君山、玉龙山、绵绵山(俗称小凉山)三大山系,构成了丽江地区地形的根本经脉和骨架。金沙江似一条彩带,一头系着老君山,一头牵着小凉山,中间缠绕着玉龙雪山;"长江第一湾"又如同一个慈祥的母亲,怀里抱着的是丽江县,背上背着的是永胜县、宁蒗县和华坪县。从青藏高原奔腾南下的金沙江、澜沧江、怒江,在横断山脉的夹持之下,在滇西北境内形成了"三江并流"的举世奇观。可是,当金沙江到了丽江石鼓,突然改变了南流方向,来了个大转折,形成著名的万里长江第一湾,以势不可挡之力,闯虎跳、出爱门、奔三峡、入华中,浩浩荡荡流入东海,成为发祥中华大地江南文明的母亲河。"江流到此成逆转,奔入中原壮大观。"这个实现了万里长江源流由南向东伟大转折的地方,就是今天的云南省丽江地区。气温全年12°C－19°C之间，丽江处低纬地区，海拔较高，地势北高南低，山川纵横交错，形成气候区域差异和一个地方的垂直差异明显，使全区兼有亚热、温、寒带三种气候。属暖温带高原山地气候，随海拔上升，依次有暖温带、温带、寒温带气候，山顶那么是高山苔原带和终年积雪的雪山冰漠带，典型地表达出“一山分四季〞和“立体气候〞的特色。丽江是以世界遗产为依托的开展中的国际旅游城市；具有鲜明地方民族特色，融“山水田城〞为一体的国家历史文化名城；丽江政治中心，滇西北重要的经济、文化、交通、信息中心。主要分为三个片区：大研中心城区：新团片区、玉龙县城片区。城市轴线纵轴为香格里大道，是城市的功能、空间、景观主轴，各个城市功能和功能中心均沿着香格里大道展开。纵轴向北与玉龙雪山风景名胜区相连，向南与玉龙县城片区相连。横轴为福慧路，东连古城和新团片区，西接拉市海，承载着城市的商贸金融功能。

〔2〕自然风光：丽江,因地处万里长江第一湾河套地区而得名,纳西语称丽江为"依古堆",意为金沙江转弯的地方。境内山河交错、峰奇谷秀，天造地设的山川胜景，让人应接不暇。全区旅游资源覆盖面积为1033平方公里，有开发价值的景点有104处，其中最主要景区有“两山一江一城一湖〞，即老君山、玉龙山、长江第一湾、丽江古城、沪沽湖。。被称为“中国古典音乐活化石〞纳西古乐，世界上唯一“活着的〞东巴象形文字，仍具有母系氏族特征的摩梭人，玉龙雪山，虎跳峡...使丽江成为中国乃至世界的旅游热点。丽江古城集中了纳西文化的精华，并完整地保存了宋、元以来形成的历史风貌，被国务院列为国家级历史文化名城，联合国教科文组织列为世界文化遗产。1997年12月3日，联合国教科文组织世界遗产委员会一致通过，将丽江古城列入?世界遗产名录?。

古城以江南水乡般的美景别具风貌的布局及建筑风格特色，被誉为“东方威尼斯〞、“高原姑苏〞等称号丽江古城始建于南宋，距今约有800年的历史。历代均为滇西北的政治、军事重镇和纳西、汉、藏等各民族经济文化交往的枢纽。元初，忽必烈南征大理，革囊渡金沙江进入丽江，曾在古城一带驻军整训，至今仍留下许多相关的纳西语地名。元初，古城居民至少已有1000余户，明初，古城街道建设和集市贸易已初具规模，至明末已呈繁荣景象。大旅行家徐霞客记述丽江古城：“居庐骈集，荣坡带谷〞，“民房群落，瓦屋栉比〞，“其宫室之丽，拟于王者〞。由此可见，当时丽江古城已是一座规模较大的高原集镇。丽江古城一直是区域政治及民族文化、教育的中心，曾一度成为滇藏贸易、中印贸易的枢纽。古城中店铺林立，铜器、皮毛制品、纺织品等手工业制品琳琅满目。做生意的大多是善于经营的纳西妇女。纳西风格的民居鳞次栉比。古城包含着丰富的民族传统文化，集中表达了纳西民族的兴旺与开展。〔3〕丽江古城在中国名城中的地位丽江古城历史悠久，古朴自然，兼有水乡之容、山城之貌，它作为有悠久历史的少数民族城市，从城市总体布局到工程、建筑融汉、白、彝、藏各民族精华，井自具纳西族独特风采。1986年，中国政府将其列为国家历史文化名城，确定了丽江古城在中国名城中的地位。2001年10月，古城又被联合国命名为保护遗产的“丽江模式〞，再获殊荣。〔4〕丽江古城充分表达了中国古代城市建设的成就有别于中国任何一座王城，丽江古城未受“方九里，旁三门，国中九经九纬，经途九轨〞的中原建城复制影响。城中无规矩的道路网，无森严的城墙，古城布局以三山为屏、与一川相连；水系利用中的三河穿城、家家流水；街道布局中“经络〞设置和“曲、幽、窄、达〞的风格；建筑物的依山就水、错落有致的设计艺术在中国现存古城中极为罕见，是纳西族先民根据民族传统和环境再创造的结果。〔5〕丽江古城民居是中国民居中具有鲜明特色和风格的类型之一城镇、建筑本身是社会生活的物化形态，民居建筑较之官府衙署、寺庙殿堂等建筑更能反映一个民族一个地区的经济文化、风俗习惯和宗教信仰。丽江古城民居在布局、结构和造型方面按自身的具体条件和传统生活习惯，有机结合了中原古建筑以及白族、藏族民居的优秀传统，井在房屋抗震、遮阳、防雨、通风、装饰等方面进行了大胆创新开展，形成了独特的风格，其鲜明之处就在于无一统的构成机体，明显显示出依山傍水、穷中出智、拙中藏巧、自然质朴的创造性，在相当长的时间和特定的区域里对纳西民族的开展也产生了巨大的影响。丽江民居是研究中国建筑史、文化史不可多得的重要遗产。〔6〕丽江古城是自然美与人工美，艺术与适用经济的有机统一体丽江古城是古城风貌整体保存完好的典范。依托三山而建的古城，与大自然产生了有机而完整的统一，古城瓦屋，鳞次栉比，四周苍翠的青山，把紧连成片的古城紧紧环抱。城中民居朴实生动的造型、精美雅致的装饰是纳西族文化与技术的结晶。古城所包涵的艺术来源于纳西人民对生活的深刻理解，表达人民群众的聪明智慧，是地方民族文化技术交流融汇的产物，是中华民族珍贵建筑遗产的重要组成局部。〔7〕丽江古城包容著丰富的民族传统文化，集中表达纳西民族的兴旺与开展，是研究人类文化开展的重要史料丽江古城的繁荣已有800多年的历史，它己逐渐成为滇西北经济文化中心，为民族文化的开展提供了良好的环境条件，聚居在这里的纳西族与其他少数民族一道创造了光芒灿烂的民族文化。不管是古城的街道、广场牌坊、水系、桥梁还是民居装饰、庭院小品、槛联匾额、碑刻条石，无不渗透纳西人的文化修养和审美情趣，无不充分表达地方民族宗教、美学、文学等多方面的文化内涵、意境和神韵，展现历史文化的深厚和丰富内容。尤其是具有丰富内涵的东巴文化、白沙壁画等传统文化艺术更是为人类文明史留下了灿烂的篇章。〔8〕关于丽江古城的真实性丽江古城从城镇的整体布局到民居的形式，以及建筑用材料、工艺装饰、施工工艺、环境等方面，均完好地保存古代风貌，首先是道路和水系维持原状，五花石路面、石拱桥、木板桥、四方街商贸广场一直得到保存。民居仍是采用传统工艺和材料在修复和建造，古城的风貌已得到地方政府最大限度的保护，所有的营造活动均受到岩格的控制和指导。丽江古城一直是由民众创造的，井将继续创造下去。作为一个居民的聚居地、古城局部与原来形态和结构相背离的附加物或是“新建筑〞正被逐渐撤除或整改，以保证古城本身所具有的艺术或历史价值能得以充分发扬。三、丽江经济、旅游、酒店业及房地产市场现状分析〔1〕经济快速开展。全年生产总值〔GDP〕84.82亿元，比上年增长13.9%，加快1个百分点，连续五年实现10%以上增长，经济快速增长的持续性和稳定性进一步增强。经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的22.0：31.6：46.4调整为21.8：33.0：45.2，第二产业比重提高1.4个百分点，三二一结构得到进一步稳固和开展。财政收入大幅增长。全年各项税收收入106418万元，比上年增加25183万元，增长31%。固定资产投资和房地产投资总量稳步扩大。全年全社会固定资产投资886461万元，比上年增长25.2%。其中，城镇投资847370万元，增长22.9%，其中城镇工程投资725367万元，增长27.9%全年房地产开发投资122023万元，其中商品住宅投资85610万元，增长29.8%。商品房施工面积83.64万平方米，商品房销售建筑面积46.22万平方米，丽江市充分发挥投资对整个经济可持续开展的拉动作用。5年来，全社会固定资产投资累计完成287亿元，年均增长38.7%，建成了一批事关全市开展大局的工程。金安桥电站、观音岩电站、电站等重点工程筹建进展顺利，实施了大丽铁路(丽江段)、丽江机场改扩建等重点工程，加快了拉市海调蓄水工程、市体育中心等工程建设步伐。完成了祥和新区道路网络、玉龙县城过境线、丽维线中兴至巨甸二级路改造等一批干线公路建设工程;实施了电网改造，古城区、玉龙县实现城区环网供电。推进了丽江至香格里拉铁路(丽江段)、泸沽湖机场、文海水库、腊姑河水库等工程前期工作。储藏了丽江至攀枝花高等级公路等一批重大工程。建设了独具特色的玉龙新县城，加大了永胜、华坪、宁蒗县城建设力度，新增城市建成区面积10.9平方公里，城镇化率从19.5%提高到25%。

〔2〕文化事业进一步提高。加快开展文化事业和文化产业。5年来，财政对文化累计支出1.5亿元，年均增长22.9%。“三江并流〞和“纳西东巴古籍文献〞成功申报为世界遗产。全市播送、电视覆盖率不断提高。，文化产业对全市生产总值的奉献率突破10%。成功举办了东巴文化艺术节、雪山音乐节、婚俗文化节和雪桃盛会等活动。积极开展体育事业，大力培育体育文化，举办了国际公园定向赛、全国足球乙级联赛丽江赛、全国农民象棋赛等体育赛事。

〔3〕重视生态环境保护和建设。依法保护丽江古城，古城保护工作荣获联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护优秀奖。创造了被称为“2023中国经验〞的束河古镇保护开发模式。加强民族文化的保护、传承和开发，打造了?丽水金沙?、?印象·丽江(雪山篇)?等具有地方民族特色和时代气息的文化旅游精品积极开展环保专项行动，依法严厉查处违法行为，重点区域的污染状况得到改善，工业“三废〞排放量逐步减少。完成退耕还林工程造林45.1万亩、天然林保护工程公益林建设114.8万亩，森林覆盖率提高到52.8%。加大城市环境综合治理，实施了古城东郊整治、“三河三路〞改造等工程，开展创立园林城市活动，优化了人居环境，

12月8日举行的上海佘山“2023首届中国休闲产业经济论坛〞上，杭州市、成都市、昆明市、湛江市、丽江市、北海市、三亚市、桂林市、上海松江区、五大连池市被正式推选为“中国十大休闲城市〞。据专家预计，2023年前后兴旺国家将进入“休闲时代〞，休闲产业将在人类生活中扮演更重要的角色，成为经济增长的新动力。

丽江获奖理由：民族风情迥异多彩，这个自不必说。丽江呈现给我们的，其实就是天人合一、和谐而居的一种自然状态，就是谋生于繁华都市的芸芸众生最为向往的休闲生活。。

〔4〕丽江市旅游业快速开展。

旅游开展形势喜人。2023年全年共接待海内外游客530.93万人次，比去年同期增长15.4%，其中海外游客40.07万人次，增长29.8%，国内游客490.86万人次，增长14.4%。旅游业总收入58.24亿元，比去年同期增长25.8%，其中旅游外汇收入11900万美元，增长34.9%，国内旅游收入49.32亿元，增长26.6%。加强了景区规划、建设、管理，实施了以丽江古城、玉龙雪山为龙头的旅游开展工程，景区标准化、信息化建设成效明显。玉龙雪山景区创立为国家5A级旅游景区，丽江古城创立为全国文明风景旅游区。泸沽湖景区环境整治工作成效显著。老君山国家公园建设前期工作有序推进。加强了行业管理、宣传促销和客源市场开拓，市场竞争力进一步增强，实现创立中国优秀旅游城市的目标。“今年奥运会结束后，开往拉萨的首趟豪华旅游专列将在北京正式发车，同时北京到丽江的豪华旅游专列也将启动，有兴趣的市民就可以通过旅行社预订这两个行程。〞2008年3月10日，全国人大代表、青藏铁路公司总经理朱明瑞向记者透露，豪华专列从北京到拉萨行程为4天，从北京到丽江为5天。据介绍，唐古拉旅游列车有限公司由青藏铁路公司与国际联合列车公司共同成立，豪华旅游列车将会由凯宾斯基饭店管理集团管理，以确保提供世界顶级的酒店列车效劳。机场、铁路等根底设施的建设，必将便利游客前来旅游和和休闲，也将进一步提高丽江的知名度，带动旅游业、酒店业和当地经济的开展。〔5〕国内酒店行业健康开展对丽江的促进。当今世界相互联系日益紧密，经济全球化加速开展，全球性的市场迅速形成，各个国家需要相互协调、共同解决的问题也越来越多，世界第三产业经济日趋重要，中国越来越重视第三产业的开展，中国旅游业的地位也越来越突出。2023年国内旅游市场持续较快增长。全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。旅游业总收入首次突破1万亿元，达1.09万亿元，增长22.6%。中国继续保持全球第四大入境旅游接待国的地位。2023年，北京要主办奥运会，从过去奥运会对东道国入境游的影响情况来看，从奥运前一年到奥运之后，东道国入境游人数将实现超速增长。1986年－1988年韩国汉城奥运会筹备与举行期间，入境游年增长率均在10％以上，而1988年奥运会举办当年，该增长率高达25％。尽管奥运会增速会下降，但1986年－1990年，韩国入境游人数的复合增长率依然保持在15％以上。而2000年悉尼奥运会当年，澳大利亚的入境游人数增长了11％，澳大利亚成功塑造了旅游目的地形象。WTO调查显示，奥运会结束4年后，澳大利亚的游客中依然有30％是因为“奥运因素〞前来旅游度假。2001年，悉尼在国际会议市场上的排名由10名以外升至第2位。我们预计，07－10年，中国入境游增速将分别为10％，20％，10％及8％；外汇收入增速分别为15%、25%、10%、10%。入境游人数与外汇收入的增长预示着我国星级酒店将迎来一段黄金开展时期。中国要在20年内成为世界旅游强国，很重要的一方面是中国的旅游酒店业成为强势产业。旅游酒店业被誉为改革开放的窗口行业，从中央到地方都很重视，旅游酒店业的兴盛与否，直接反映出一个地方经济的繁荣与衰弱。中国旅游酒店业自改革开放以来，对促进中国旅游业乃至整个国民经济的开展都做出了很大奉献。政府把扩大内需、促进消费确定为促进国民经济开展的长期战略方针，强调要大力开展旅游等需求潜力大的产业，全面提升效劳业的比重和水平。这将为旅游业开展带来新的机遇。我国将在继续做好黄金周长假旅游工作的同时，进一步完善假日旅游协调功能和机制，并在此根底上，完善休假制度，鼓励开展奖励旅游，鼓励有条件的地区制定国民旅游方案，推动落实带薪休。这些政策的出台，都极大地带动了地方经济开展，为旅游业、酒店业和旅游地的房地产也开展昭示了美好的前景。图12001－2023年中国入境游人速与外汇收入增长情况001000020000300004000050000600002001202320232023202320232023E2023E2023E2023E外汇收入总计[单位]百万美元入境旅游总人数[单位]万人次关键词：2001年~2023年我国旅游外汇收入快速增长，240亿元的巨大增量预计至2023年旅游外汇收入将由06年的340亿增加到580亿元近240亿元的大蛋糕何人分享？高星级酒店行情看好总体而言，2001－2023年，全国星级酒店的数量规模不断扩大，08年奥运那么带来超额增长。下列图为6年来全国星级酒店总数的增长情况。图92001－2023年中国星级酒店数量002000400060008000100001200014000200120232023202320232023星级酒店数量〔单位：家〕资料来源：2001－2023年的数据来自国家旅游局，05、06年数据由兴业证券研发中心整理据国家旅游局管理司副司长刘士军预计，07年，我国在建高档酒店〔四星级以上〕达1107家，其中按五星级标准建设的酒店554家。截至目前，我国通过评定的五星级酒店已达320家，但就全国总体情况而言，高星级酒店依然“供给紧张〞。在各类星级酒店中，我们认为总体的态势是高星级酒店的出租率将维持，而房价的提高可提升高星级酒店的效益，高星级酒店的主要客源来自国际商务人士、国内企业高层管理人员，以及高档旅游消费群。房价提升直接提升酒店收益由于全国房地产市场的持续景气，高档酒店的房价逐年上涨，从05年起更呈加速上涨趋势。在07年3、4、5三个月内，上海市五星级酒店房价更是超过了1500元。房价的增长可直接提高高星级酒店的平均每房间收益〔RevPAR〕，从而增加高星级酒店的收益。2023年世界前十大旅游目的国和旅游客源国世界十大旅游目的地接待人次〔万〕市场份额世界十大旅游客源国接待人次〔万〕市场份额中国137108.6德国1635010.2美国102406.4日本141508.8法国93305.8美国123307.7西班牙71004.4中国100006.2香港59303.7英国96106意大利52903.3法国37602.3英国52803.3荷兰35402.2墨西哥48903.1加拿大31302俄罗斯47102.9俄罗斯30501.9捷克44002.7意大利29701.9合计7088044.2合计7889040.2时机2023年，中国将成为世界最大的旅游目的地、第四大旅游客源输出国。北京奥运会将全面提升中国在世界的影响力。国内游规模扩张，结构升级★量变：人均出游率逐年走高，06年首超100%。★质变：全国人均GDP将达2000美元，开启休闲度假游时代高星级酒店管理业务：市场空间巨大，机遇大于挑战。中国酒店的巨大存量和08奥运前后的增量令酒店管理业务拥有广阔市场。2023年，全国1.2万家以上的星级饭店，交由专业公司管理的不到2000家，仅占到总数16.67%左右，而国外一般占到50-60%。假设以07年全国1.35万家星级酒店为未来数年市场总量为根底，保守预计酒店管理业务将有一个6750份合同的开展空间。●中国产业政策与旅游行业的快速开展为酒店业的开展提供了保障和巨大空间。●中国旅游的开展是从鼓励入境游开始，因此中国星级酒店行业的开展可以说是先于旅游行业开展的。目前中国星级酒店拥有的巨大存量，这些酒店的市场化改革为酒店管理业务提供了机遇；而酒店的增量也使得整个行业的规模仍在不断扩大。●奥运会、世博会将为中国带来持续数年的入境旅游顶峰，这也是酒店管理企业迅速扩展业务、营销品牌、扩大影响的绝佳时机。●国外的品牌，比方实力强劲，拥有近百年的酒店管理经验，各品牌突出差异定位，文化独特，将争夺大量市场空间。目前丽江游客接待量年份丽江市游客接待量(万人)2001322.102023337.502023301.002023360.182023404.232023460.232023E523.462023E575.812023E639.15丽江高星级酒店现状分析通过对丽江地区高星级酒店市场的调研，我们认为随着全国性消费结构升级，丽江地区的旅游消费已经由观光游转型为商业游、度假游。由于气候优势、民族特色、文化优势，丽江高端市场比例越来越大。丽江旅游由观光游逐步转型为度假游。根据丽江市旅游局资料，至2023年，丽江地区商务客比例在20％左右；近年来，商务客猛增，至2023年，该比例已增至40％以上。其中，仅2023年已有多家大企业，包括知名外企以及外乡金融机构在丽江市举办年会等企业活动，最大规模达1000人。世界500强企业寻求富有特色、文化内涵、又有气候优势的度假型酒店，作为贵宾party、宴请、新闻发布、公司活动的趋势越来越强，从悦榕山庄的承办此类活动中可见一斑。表4丽江古城区高星级酒店现状分析酒店名星级所在地点标间均价〔元〕平均出租率接待规模酒店特点主要接待对象未来扩张潜力官房大酒店五星级丽江新城〔古城外约10分钟车程〕400~60065％298间客房；400人会议接待厅低端五星定位商务客人、旅游散客只能在新城区扩张，无法介入古城区玉龙花园四星级丽江古城中心，位置优越700~100070％272套客房；300人会议接待规模原丽江民居改造而得，硬件条件有限。游客受制于古城文物保护，无以扩建剑南春文苑四星级丽江古城中心，临近木府，位置优越400~60080％56间客房；50人会议接待规模规模较小，硬件一般，低端四星定位游客受制于古城文物保护，无以扩建丽江悦榕庄五星别墅酒店束河古镇〔距丽江古城约40分车程〕4000~6500旺季：85％以上；淡季：60％55套别墅别墅型度假酒店，号称“中国最贵的五星级酒店〞国内散客、国际宾客与丽江古城有一定距离，06年开业；已建二期世遗论坛白金五星级丽江古城南入口预计1500以上标间266间，VIP套房10间，总统套房1间商务型度假国际宾客、商务型预计08年10月悦榕山庄由新加坡悦榕庄酒店管理集团，号称中国最昂贵的五星级酒店，试营业期间房价350美金，正式开业后最低房价500美金，旅游旺季房价可达800美金。该酒店出租率常年保持60％以上，据当地导游称，黄金周期间入住率可达100％。悦榕庄的成功证实了丽江市高星级酒店的市场容量。〔6〕国内旅游房地产正在起步、前景广阔——丽江的借鉴当前，传统房地产开发时机逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。从1999年海南“南海传说〞、三亚“博熬国家旅游休闲度假区〞的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产工程在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大〞产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京出售的“维多利亚港湾〞酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店〞〔产权式酒店〕等。我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出反映在以下几个方面：〔悦榕庄图示〕首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业开展的新政策，无形中为我国旅游房地产的开展提供了一个广阔开展的平台，这是我国旅游房地产可持续开展的坚实根底和动力保证。其次，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的开展空间。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一局部会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。第三，从城市根底设施尤其是高速路的开展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统开展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已到达8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。第四，市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。据称，丽江将与三亚、张家界一道，成为中国的三大商务旅游、奖励旅游胜地。而丽江政府正在努力将城市形象打造成为独具纳西风情的休闲度假、商务旅游目的地。悦榕山庄由新加坡悦榕庄酒店管理集团，号称中国最昂贵的五星级酒店，试营业期间房价350美金，正式开业后最低房价500美金，旅游旺季房价可达800美金。该酒店出租率常年保持60％以上，据当地导游称，黄金周期间入住率可达100％。悦榕庄的成功证实了丽江市高星级酒店的市场容量。综述：时机和结论★目前丽江的游客结构已发生了很大的变化，从丽江市旅游旺季高星级酒店的的入住情况分析，旺季时经常出现客房供不应求的现象，现在丽江四星级以上酒店的客房入住率平均到达80%以上，已高于四星级以下酒店，“从中说明，通过近几年丽江各级部门的努力，丽江的高端游客和客人已开始增多，丽江的旅游正从观光型向着休闲、度假、商务和探险型旅游转型过渡。★中国健康而快速成长的旅游市场使得“悦榕庄〞终下定决心大力开拓国内市场。而悦榕集团又选择在云南率先布局，并梅开二度，正是因为云南具有非常好的旅游和人文资源，香格里拉的美景和丽江的文化是吸引悦榕投资和建造度假村的主要原因，蓬勃开展的中国旅游业成为深受悦榕重视的市场，悦榕预期云南将成为中国第二大旅游胜地，游客组成包括国内和国际游客。〞★2023年奥运会，进一步提升中国在国际上的形象，中国优秀旅游资源将进一步发挥其优势，而海南和云南的气候优势，将吸引更多游客首选这两地进行度假。为保证丽江旅游市场的良性开展，政府表示丽江酒店行业应从量的增加改为质的提升。据了解，近两年内，丽江周围已经没有新建高星级酒店工程，对已有酒店也不再评级；古城区内也更加不可能有新的工程兴建。市场经济向来遵循：先介入，早开发，先受益的原那么。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域开展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。本工程开发，如果能充分利用丽江市得天独厚的自然风光和人文特色，在设计理念、产品品质上做出好文章，不但能切合国内外及本地人士的旅游、休闲居住的需求，而且能够在国内旅游地产开发上树立标范的品牌，进而促进当地旅游休闲和高档住宅的开展。四、工程的竞争分析：竞争工程悦榕庄：超五星别墅酒店，位于束河古镇〔距丽江古城约40分车程〕，别墅型度假酒店，号称“中国最贵的五星级酒店〞，一期由55套别墅组成，酒店出租率出租率旺季：85％以上，淡季：60％；二期卡发产权式别墅，售价25000-30000元/平方米，共25套，产品类型9套独栋别墅，16套联排别墅，主力面积241平方米，据了解目前还剩2套。预计竣工日期2023年7月。凡购置客户均享有悦榕俱乐部会员资格，享有悦榕集团旗下酒店和度假村的优惠折扣，6年内每年可享有相当于售价6%的固定收益，还可享有6年内相当于客房净收入33%的可变收益。古城高尔夫：五星级高尔夫度假型酒店，位于玉龙新县城的文笔海畔，总占地面积约700亩，一期产品为独栋别墅，面积100-300平方米，房价13000-14000元/平方米，截止11月返租精装别墅售罄，现在售200-300平方米大面积户型，据介绍余房所剩无几。二期预计11月中旬开盘，以95-125平方米精装独栋产品为主，据介绍价格18000-20000元/平方米。局部5年返租每年6%回报。官房花园别墅：，五星级酒店别墅，2023-2023年开发销售，当时售价3000-4000元/平方米，主要以联排别墅为主，面积300平方米左右，精装返租，