土建合约总结来源

合约管理总结成都华润置地·万象城项目2012年06月目录第一章合同管理分析及总结 31、广告牌围墙 32、工地办公室及住宿 33、临时建筑及水电 34、塔吊、施工电梯及其他大型机器租赁及采购项 45、CI标识 66、外爬架 77、小市政与室外土方工程 78、防水合同 79、钢结构合同 810、钢筋套筒 911、植筋工程 912、预应力 913、土方回填 914、收尾改造合同 1015、外墙保温 1016、涂料工程 10第二章分包选择 12一、分包选择指标 121、投标单位概况 122、公司过去两年内类似工程资料 133、负责本项目的人员能力 134、用于本项目的施工设备 145、财务能力 146、考察记录 147、分包商登记表 158、分包商过往工作记录 15二、分包选择中所遇问题及优化 16第三章分包履约评价 171、现有分包履约评价指标 172、承建商履约情况评价表 183、供应商履约情况评价表 21第四章甲供材料及固定资产管理 24一、甲供材料管理 241、混凝土 242、钢筋 263、石材、瓷砖 27二、固定资产管理 271、 办公区和生活区 272、 工地现场资产 28第五章粮单管理 291、进度款收款流程 292、分包进度款付款流程 293、优化建议 30第六章保险及税务管理 31一、保险管理 311、保险操作流程 312、优化建议 32二、税务管理 321、建筑业发票 332、增值税普通发票 333、专用发票 344、手写发票 34第七章合约文档管理 35一、合约文件管理 351、基本原则 352、管理细则 35二、合约日常报表 38第八章责工令、总包指示 39一、责工令 39二、总包工地指示 40第九章结算计划 43

第一章合同管理分析及总结1、广告牌围墙问题分析：广告牌合同分判时约定拆除工作由分包完成，但是没有约定拆除单价。分包在后期拆除工作时，漫天报价，提出各种理由索赔。总结：1、分判时，约定广告牌拆除工作由分包完成并确定拆除单价，写进合同。2、材料由总包回收，但所有权归业主。拆除围墙时，一定严格管理，及时与分包和业主办理移交。避免材料丢失，业主反索赔。2、工地办公室及住宿板房招标采购前，需进行全工期板房办公、住宿需求量动态分析，严格控制空置率。经测算板房使用20个月以内租赁方式节约，大于20个月采购方式节约，根据实际住房需求量，采用采购、租赁相结合的方式可最大限度降低成本。3、临时建筑及水电问题分析：没有详细临建施工方案,施工图纸及工程规范，临建合同分判较为不确定，现场大量实体变更工程由临建单位代工执行，造成最后结算金额远远大于合同暂定金额。总结:基本要求费项目分判时要求各部门提供详细分判方案,施工图纸及工程规范，令合同范围有确实依据；同时，在所有方案落实后，考虑可能的节约及控制方法；现场涉及工程实体的变更安排土建队施工，避免临建合同成本增加。4、塔吊、施工电梯及其他大型机器租赁及采购项成都万象城项目，施工现场8台塔吊中有5台延期使用，租金超出开办费约定的该项费用共计352,000.00元。5台施工电梯有3台延期使用，造成租金超出开办费约定的该项费用共计196,000.00元以上。现场大量工程变更是造成塔吊及施工电梯延期使用的主要原因。开办费中涉及大型机器租赁费用应充分考虑大型综合体项目施工难度和复杂性对工期不可预测的影响；项目应尽量安排好塔吊、施工电梯使用，提高使用效率，将其作用发挥最大化，缩短使用租期。塔吊合约分判总结：1）提供专用电源至塔吊基座合同中第5条第5.5项：“甲方提供地面指挥人员，提供塔机使用所需的电源点，电费甲方负责，塔吊的专用电箱由甲方提供到塔吊基座处”。此合同条款中“专用电箱由甲方提供到塔吊基座处”未考虑塔吊基座为动态变化，造成从地下负三层底板至3#塔吊基座最终爬升高度约180米的电缆由我司提供，成本约72,000.00元。建议：合同中明确塔吊基座仅指附着于塔吊基础之基座。2）附墙杆件合同第3条第3.2项：“月施工费用包括但不限于…常规（附墙中心距小于或等于4.5m）附墙供应(不包括附墙预埋件加工和预埋)安装及拆除费用”。此条款未对超出常规4.5m部分附墙杆件的安装及拆除责任进行明确，导致该项费用增加11,127.00元。建议：合同中约定附墙杆（不限定长度）费用均由塔吊分包考虑在报价之中。3）奖金合同第3条3.1项中“…乙方完成相应各单项塔吊安拆施工内容并满足甲方的安全进度要求后，甲方在支付乙方相应各单台塔吊退场费时支付相应奖金…”合同履行过程中，根据条款，每一台塔吊拆除退场之后即支付其安全进度奖，此则易造成后续塔吊施工过程中出现安全事故情况对塔吊分包约束不大给我司带来风险。且合同中未约定具体详细的安全进度达标的标准，未有具体评价表格，没有约定应该按照总包评估之后，根据评估结果分等级给予支付奖金，故分包一退场则要求全额支付奖金。建议：可分单台塔吊考虑奖金计算，但应在所有塔吊退场之后，根据整体安全进度情况，和每一台的评估情况按等级计算每一台塔吊的奖金。4）塔吊地脚螺栓合同中第3条第3.4项：“…地脚使用费（如地脚在项目结束后，甲方可将其完好挖出归还乙方，则地脚使用费免收，若无法归还，则以每套地脚15,000.00元补偿乙方）…”此条款未明确不能完好挖出地脚时除我司赔偿分包外的其他连带责任，例如地脚伸出混凝土面部分割除责任。合同履行过程中8台塔吊均未能完好挖出地脚，我司赔偿分包120,000.00元，且地脚伸出混凝土面部分分包不负责割除，我司安排鹏城建安进行割除。建议：合同中应约定，如无法挖出地脚，我司赔偿费用，但由地脚无法挖出引致之连带责任，应由塔吊分包负责。5）内爬塔吊爬升钢梁合同清单中3#塔吊爬升制作钢梁（3吨包干）及爬升费约定9,000.00元/次。此条款未约定详细爬升工作包括哪些内容，塔吊分包向我司索赔钢梁爬升后与螺栓的焊接费，爬升钢梁制作共计56.096吨远大于合同清单包干的3吨，合计增加费用448,768.00元。建议：合同中应明确约定爬升费包含详细内容，且爬升钢梁制安不可包干，按实计算，在此前提下我司方可向业主增加爬升钢梁费用。6）安装拆除独立费合同中第3条第3.4项：“独立费包括但不限于塔机出库前的维护保养、运输、安装、顶升、降节、拆卸、塔机的报验取证费、地脚使用费（如地脚在项目结束后，甲方可将其完好挖出归还乙方，则地脚使用费免收，若无法归还，则以每套地脚15,000.00元补偿乙方）等，独立费用包干使用不做调整。若在塔吊拆除过程中需要对地下室各层楼板进行加固处理或出现因甲方原因引起的非常规拆卸，费用经双方协商后另外计取。”合同履行过程中，7#塔吊提前安装，多用一个50t汽车吊，增加费用3,000.00元。3#塔吊拆除我司编制专项拆除方案，塔吊分包以非常规拆卸为由增加保护已安装幕墙费用200,000.00元，最终我司分判由鹏城建按50,000.00元包干进行塔吊拆除时已安装幕墙保护。7）其他经验教训塔吊工程招标议标阶段需我司技术部、安全部工程师提供强有力的技术支持，同时现场管理需分包按合同约定履行合同义务。合同履行过程中，附墙杆件超出常规大于4.5m部分由分包制作、安装及拆除，我司承担费用施工电梯合约分判总结：1）合同中“月施工费用包括但不限于…常规附墙供应安装及拆除费用…”，常规附墙是按规范约定外墙距离施工电梯不得大于X米，现场实际有大部分附墙距离大于X米，分包已此部分为非常规附墙提出索赔，且塔楼一层大堂高度X米，超出规范要求的上下附墙间距不得大于X米，需增加钢梁用于施工电梯附墙。总包承担非常规附墙超出常规部分，增加钢梁则以提供招标图纸视作分包已充分了解现场作业条件不予与批复。建议：合同约定常规及非常规附墙均包含于分包综合单价内，避免纠纷。2）合同中“乙方在设备安装完毕时，负责派遣足够（各单台最多不超过3名）的持证的施工电梯司机，保证24小时作业…”，现场施工电梯司机为工作8小时制，如需保证24小时作业则需配置4名司机，与合同约定单台不超过3名矛盾，分包以现场按总包要求配置4名司机为由进行索赔，总包以保证24小时作业，不对配置司机人员做具体要求为由不予批复（实际与单台最多不超过3名合同约定冲突）建议：合同约定中仅要求分包派遣足够司机保证24小时作业，取消“单台最多不超过3名”多余条款。5、CI标识1）未有详细的方案约定材质、样式，导致产生大量合同清单内无价格的项目，过程中进行核价较困难且不易控制，双方认价无法达成一致。建议：招标前需编制详细的标识方案，明细材质、样式及数量，保证清单项目齐全，避免产生大量清单外项目。2）CI标识合同中包含供应、常规施工及其他一切可能风险。现场实施过程中存在高空作业，而标识分包无相应资质的作业人员，委托现场其他单位进行安装，费用扣除标识单位。但此时安装费用比标识制作供应费用还高，标识单位不同意扣除安装费用。例如15*0.5的条幅按合同单价20元/㎡为150元，现场委托四川环宇高空悬挂用工1工日，费用为180元，扣除标识单位为极不合理，导致合同履行困难，双方配合上扯皮，影响现场标识的正常制作安装建议：常规施工及风险包含于分包合同单价，高空安装则需约定合理计费方式。6、外爬架外爬架合同管理理想，合约界面清晰，过程中未出现合约纠纷。在结算时存在2000多元的合同外变更签证，结算金额超出合同额，分包无法在税务局开具超出合同额部分金额发票，由于双方已签署结算协议，财务记账不符，造成结算迟迟未能完成。建议：税务系统对备案合同开票有超合同额需签补充合同（或协议）的要求，在合同金额确定时，需对合同外变更签证有预估，避免因超合同额导致无法正常开票而影响付款及结算。7、小市政与室外土方工程1）小市政工程合同分判时，没有通过已确定的室外土方工程界面来分判将破除之混凝土以及原土外运界面，造成现场成本增加，分包施工混乱。2）工程部应该及时组织相关人员收方，避免出现合约纠纷。另外，因合约分判界面问题导致合同执行困难，工程部应及时与合约部共同重新分判解决，而不是现场自行安排施工，否则极易导致分包施工混乱和合约界面不清的纠纷，造成额外成本增加。8、防水合同1） 地下室外墙防水保护层保护层为50厚挤塑聚苯板，成都万象城防水合同中清单项目按挤塑板和聚合物砂浆分别报价。施工过程中，砂浆粘不住，换专用粘结剂，分包因此向总包申报签证费用。建议：挤塑板和粘接剂应列一项清单报价，在保证施工产品符合设计规范及功能要求前提下，分包可自行选择粘接剂及粘接方式，同时考虑可能中途更换粘接剂等其他一切可能风险。2） 阴角抹砂浆圆角成都万象城防水合同中，单独清单列项阴角抹圆角。现场需要另外收方确定工程量。另外阳角打磨未包含于合同中，防水单位不施工，需土建队施工，额外增加变更签证费用。建议：合同中应将阴阳角处理工作内容含在做防水的PVC单价中。9、钢结构合同1）合同图纸招标时若图纸还未明确，务必约定合约计量图纸以什么为准，特别是对待深化设计图的约定。钢结构蓝图内一般大量的连接、加强节点构造、附板尺寸及大小不能明确，需通过深化设计图来深化确定，如按蓝图上有的构件都计量的原则，则节点零星板无法进行计算。建议：合同约定若仅按蓝图计量主构件（柱、梁、杆件）重量，所有连接节点及加强节点的附板需全部包含于深化设计图内。2）计算规则及清单清单最好于对业主总包清单一致，且要分类详细，对不同的构件类型（十字型、H型、箱型、无缝钢管；劲性钢构件、纯钢钢构件；锚栓大小、等级等）分列清单，投标单位可在参考清单内加项。特别注意对清单漏项的约定，图纸上有而清单上无的工作内容视作已经包含于其他单价内。例如成都万象城连廊支座、溜冰场销轴属清单漏项，分包提出索赔，总包按合同清单漏项约定不予批复。3）成都万象城钢结构清单中无点工及机械清单，屋面钢结构大变更时需重新核定变更签证项目单价。建议：增加点工及机械清单，便于产生现场签证时进行核价。4）关于涂装工程，争取业主确认涂装方案，底漆、中间漆及面漆包含于合同单价内。特别对外露钢构件面漆做法，如增加费用，按平方米进行计价，对涂装品牌进行约定。5）明确总包提供的塔吊配置方案，塔吊不能满足吊装时分包单位自行编制吊装方案，不予增加费用。6）把招投标中的商务、技术谈判每次都予以书面确认并双方签字，作为合同附件。7）增加钢结构制作安装完工检验标准误差约定。10、钢筋套筒总包供应材料设备浪费，建立健全管理制度，加强限额领料管理。材料采购招标议标时，应约定多出或剩余材料设备之退货条款；其次，甲供材供验收、计量标准不仅在合同中要有明确约定，同时在执行过程中需及时监控；再者，如部分材料能在分包选择采用或不采用的情况及没有既定使用标准时，应该由分包自行购买，包含于单价，例如钢筋套筒采购。11、植筋工程无专人监管记录植筋钢筋来源，造成责任单位不清晰，有从土建队领用钢筋，有从总包直接领用钢筋，最终合约结算困难。现场管理人员一定加强现场钢筋领用监管及记录，控制分包成本。12、预应力预应力合约界面与土建队合约界面不清晰，造成现场预应力施工中土建队大量配合施工向总包进行索赔。合约分判界面应尽可能清晰，避免造成施工过程中，责任不清，增加我司成本。13、土方回填因土方工程的地方垄断及行业特殊性，要求土方单位按技术要求进行夯实不现实，项目综合考虑后提出由土方单位供应土方运输至现场指定地点，另外分判自有分包鹏城建安负责夯实，以保证可管控，满足土方回填技术要求。同时现场执行时存在以下问题：1）鹏城建安夯实不到位，后期室外回填分包不执行合同进行夯实回填，现场安排收尾改造分包进行夯实，造成代工增加额外费用。2）土方运输门口车辆冲洗及道路清洁因考虑土方单位的特殊性未包含于分包合同，总包负责冲洗及清理，增加额外费用。建议：土方工程一般具有市场垄断性，合约分判以及现场监控都要考虑周全，避免土方成本增加。14、收尾改造合同土建队后期工程变更施工执行不力，推诿拖沓严重影响现场施工进度，大量工程变更分判给收尾改造分包施工，造成成本大量增加。建议：招定标时土建队后期工程变更综合单价需合理，严格管控土建队完成合同范围内及后期工程变更，少用或不用收尾改造分包进场施工，严控成本。15、外墙保温1-2层需投标单位自行搭拆施工所需操作架，3层及以上楼层可利用施工现场已有之脚手架，如需修改，中标单位自行处理，处理费用需中标单位自行承担，不得因此向总包单位进行任何索偿。现场局部需做外墙保温无现场可利用外架，而合同约定外墙保温不涉及外墙脚手架搭拆，造成总包需专为外墙保温分包搭设外架，增加额外费用未包含于业主批复的开办费外架费用中。建议：外墙保温施工有可利用现有脚手架，但无现有脚手架时自行负责搭设，总包不负责专为外墙保温的外架搭设。16、涂料工程涂料按C版建筑蓝图做法及区域施工涂料按商场及塔楼分为两个标段，均已签署合同，后续业主变更塔楼涂料施工部位，因量少纳入装修分包范围，造成塔楼标段涂料施工单位与总包签署合同后不需要履行合同，需进行合同不履行合约处理，增加了分包索赔风险（分包未索赔）。涂料施工大面后业主多次变更做法更改涂料施工部位造成大量返工，且与装修界面冲突，造成现场大量收方移交，额外增加费用。建议：涂料施工插入时间需合理，现场管理需及时按业主变更调整。

第二章分包选择分包单位的好坏往往对工程施工影响甚大，好的分包单位可以使工程又好又快的完成，相反质量较差的分包单位则会对工程施工进度及质量造成毁灭性的影响。下面就分包单位选择指标、招标过程遇到问题及如何优化做如下分析：一、分包选择指标1、投标单位概况公司名称公司注册地址注册资金注册时间公司地址电话号码传真号码联络人营业执照注册号码资质证书号码税务登记证号码公司经营范围现有员工人数公司结构表格没有提供有提供。意见：公司简介没有提供有提供。见附表意见：投标单位须提供营业执照、资质等级、税务登记证复印件（加盖公司公章）2、公司过去两年内类似工程资料总建筑面积工程合同总额平均每年工程总额每项工程详情没有提供有提供。见附件意见：投标单位须提供过去两年每项工程详情，包括：发展商名称、工程名称、地点、工程性质、合同金额、开工日期、竣工日期等。3、负责本项目的人员能力负责本项目的管理人员数量负责本项目的技术人员数量以上人员的资格和经验没有提供有提供。见附件意见：投标单位须提供准备负责本项目的主要现场管理人员和技术人员的资格和经验。4、用于本项目的施工设备用于本项目的施工设备量以上施工设备清单没有提供有提供。见附件意见：投标单位须提供拟勇于本项目的重要施工机械清单5、财务能力上年度审计表格没有提供有提供。见附件意见：近期财务报表没有提供有提供。见附件意见：投标单位须提交由会计师事务所出具的上年度审计报告及根据我司要求的近期财务报告6、考察记录参观承建商办公室□没有□有时间考察工地□没有□有时间工地名称7、分包商登记表公司名称：地址：公司电话：公司传真号码：法定代表人：联系电话：公司负责人：电话：技术负责人：电话：联系人：联系电话：营业执照登记号码：资质证书类别：税务登记证号码：预计每年能完成工程额：现有机械清单机械名称型号数量目前使用状态是否拟用于本工程8、分包商过往工作记录请填写贵公司最近三年与本工程相类似工程业绩公司名称：项目名称发包方工作内容合约额净工或包工料开工及完工日期通过以上几个指标应邀投标单位进行初步审核，同时公司/区域/项目部等相关部门对新单位进行实质性实地考察，内容不限于考擦其办公地点、在建工程、征询其合作过的业务关联单位的意见等方式。通过以上方式将公司/区域/项目部意见进行汇总，编制入围单位请示呈报招标委员会批准。二、分包选择中所遇问题及优化1、小标常废问题在招采过程对于一些小的招标项目，常常会遇到一些单位由于要交投标保证金而招采的项目金额又过小导致其废标的情况，而不得已选择一些不是最优的分包单位。2、分包质量优劣差别过大在招采过程中如果入围单位的质量优劣差别过大，就会出现最低报价单位在技术指标等方面达不到总包要求，从而最终中标单位往往不是最低报价单位，这就在审计等各方面带来了很多问题。出现该问题的原因一般是由于前期对分包单位审核考察不够、招标时技术参数等指标不明确、分包资源过少等。3、建议公司合约制度规定对于预算金额在50万元以下的工程项目、材料设备采购项目可以采用议标的方式进行分包单位的选择。对于一些较小的工程项目、材料设备采购项目建议采用议标方式，可以有效减少废标的出现。另外公司应积极拓展分包资源，建立健全的分包库制度，同时应有一个方便快捷的共享平台，当某个项目需要进行某项工程的招采时，可以方便快捷的调出适合的、合格的分包资源，再通过考察本地资源综合分判，可以有效的提高所选分包质量。第三章分包履约评价1、现有分包履约评价指标评估项目分得得分评估部评估进度1.是否完成本月计划？150%计划部2.材料、设备投入是否足够？30%工程部3.管理人员投入是否足够？30%工程部4.劳动力投入是否足够？40%工程部5.夜班工作效率是否良好？20%工程部6.是否主动追赶工期？30%工程部小计3000%技术质量1.本月工程质量评价60%质量部2.是否对班组进行技术交底？20%质量部3.是否进行质量自检控制？20%质量部4.是否及时整改质量缺陷及隐患？20%质量部5.是否及时上报验收资料？40%技术部6.是否执行批准的施工方案？40%技术部小计2000%安全1.本月安全文明施工评价100%安全部2.是否及时整改安全隐患？70%安全部3.是否及时上交安全资料？30%安全部小计2000%合同管理1.是否遵守总包材料管理程序？20%计划部2.有无材料浪费或不合理使用现象？30%计划部3.是否认真领会及执行合同精神？30%合约部4.合同争议是否影响工程施工？70%合约部小计1500%配合1.是否配合总包的管理工作？30%工程部2.是否按要求配合其它分包工作？20%工程部3.是否按时参加总包会议及检查？20%工程部4.分包项目经理执行力50%工程部5.分包管理人员责任心30%工程部小计1500%合计10000%2、承建商履约情况评价表项目名称合同编号承包内容合同金额承建商名称合同期内第______次评审评审时间评审部门意见评审意见管理能力：□优秀□良好□合格□不合格管理团队到位率：□优秀□良好□合格□不合格工期保证：□优秀□良好□合格□不合格工程质量：□优秀□良好□合格□不合格安全措施及事故处理：□优秀□良好□合格□不合格机械设备配备：□优秀□良好□合格□不合格乙供材料设备：□优秀□良好□合格□不合格成品保护：□优秀□良好□合格□不合格素质能力：□优秀□良好□合格□不合格深化设计能力：□优秀□良好□合格□不合格协调配合水平：□优秀□良好□合格□不合格专业技术：□优秀□良好□合格□不合格工作态度：□优秀□良好□合格□不合格执行能力：□优秀□良好□合格□不合格及时性：□优秀□良好□合格□不合格到位率：□优秀□良好□合格□不合格后期服务：□优秀□良好□合格□不合格及时性：□优秀□良好□合格□不合格满意度：□优秀□良好□合格□不合格综合评价：□优秀□良好□合格□不合格合同的理解和执行：□优秀□良好□合格□不合格其他：□优秀□良好□合格□不合格评审结论：□优秀□良好□合格□不合格项目经理签字：日期：资料提交：□优秀□良好□合格□不合格履约保函：□优秀□良好□合格□不合格工程变更造价：□优秀□良好□合格□不合格竣工决算造价资料：□优秀□良好□合格□不合格综合评价：□优秀□良好□合格□不合格合同的理解及执行：□优秀□良好□合格□不合格承担风险的能力：□优秀□良好□合格□不合格其他：□优秀□良好□合格□不合格评审结论：□优秀□良好□合格□不合格合约部经理签字：日期：考察期内项目部月考评平均得分：经月度考评结论：□优秀□良好□合格□不合格项目经理签字：日期：评审结论：□优秀□良好□合格□不合格保留/转入：□《合格单位名单》转入：□《不合格单位名单》其它：主管领导签名：时间：总经理审批意见：转入：□《合格单位名单》转入：□《不合格单位名单》其它：总经理签名；时间：3、供应商履约情况评价表项目名称合同编号合同名称合同金额供应商供应材料合同期内第______次评审评审时间评审部门意见评审意见素质能力：□优秀□良好□合格□不合格深化设计能力：□优秀□良好□合格□不合格专业技术：□优秀□良好□合格□不合格工作态度：□优秀□良好□合格□不合格协调配合水平：□优秀□良好□合格□不合格执行能力：□优秀□良好□合格□不合格及时性：□优秀□良好□合格□不合格到位率：□优秀□良好□合格□不合格管理能力：□优秀□良好□合格□不合格产品质量：□优秀□良好□合格□不合格货期保证：□优秀□良好□合格□不合格包装及保护措施：□优秀□良好□合格□不合格供货计划表的提交：□优秀□良好□合格□不合格交货资料的提交：□优秀□良好□合格□不合格试验及调试：□优秀□良好□合格□不合格后期服务：□优秀□良好□合格□不合格及时性：□优秀□良好□合格□不合格综合评价：□优秀□良好□合格□不合格合同的理解和执行：□优秀□良好□合格□不合格其他：□优秀□良好□合格□不合格评审结论：□优秀□良好□合格□不合格项目经理签字：日期：日期：合约部意见资料提交：□优秀□良好□合格□不合格履约保函：□优秀□良好□合格□不合格综合评价：□优秀□良好□合格□不合格合同的理解及执行：□优秀□良好□合格□不合格承担风险的能力：□优秀□良好□合格□不合格其他：□优秀□良好□合格□不合格评审结论：□优秀□良好□合格□不合格合约部经理签字：日期：考察期内项目部月考评平均得分：经月度考评结论：□优秀□良好□合格□不合格项目经理签字：日期：评审结论：□优秀□良好□合格□不合格建议转入：□《合格单位名单》建议转入：□《不合格单位名单》其它：主管领导签名：时间：总经理审批意见：转入：□《合格单位名单》转入：□《不合格单位名单》其它：总经理签名：时间：通过每月对分包单位的履约评价，项目完成后再通过履约评价表，积累完善对分包优劣的审核，将该数据汇总整理分析后给出合格分包名单与不合格分包单位名单，将其纳入分包资源库中，作为日后其他项目选择分包单位的依据。

第四章甲供材料及固定资产管理一、甲供材料管理1、混凝土质量控制（专人跟踪，到供应方搅拌站定期及不定期检查，把控质量，杜绝现场因质量问题产生的裂缝、坍塌等），浪费原材料（加强责任制度，规范材料供应商和施工方对浪费承担一定责任，现阶段主要靠总包现场工程师管理，如果造成浪费，主要由业主和总包承担，不能很好对供应商和施工方约束）。万象城总建筑面积约32万平米，由中建商砼和华西绿舍两家公司提供商品混凝土，施工过程中总计用量：9.79+9.64=19.43万立方（其中临建0.16万立方，室外0.22万立方）各分项指标见下表：项目位置面积（万平米）混凝土方量（万立方）每平米混凝土方量（m3/m2）地下室1211.30.94裙楼124.290.36办公塔楼83.460.43合计3219.050.60各部分混凝土指标：项目位置面积（万平米）混凝土方量（万立方）每平米混凝土方量（m3/m2）占总量比例（%）主体3217.990.5692.59构造柱320.390.0122.01地坪120.670.0563.45临建0.160.82室外0.221.13合计19.430.60100损耗率分析：项目位置面积（万平米）图纸工程量（万立方）实际使用量（万立方）损耗率地下室128.5811.332%裙楼123.614.2919%办公塔楼83.313.465%合计3215.519.0523%地库12万平米，裙楼12万平米，塔楼办公区8万平米，地下室使用11.3万立方，裙楼使用4.29万立方，塔楼办公区使用3.46万立方，总混凝土0.60m3/m2，地库使用0.94m3/m2，裙楼使用0.36m3/m2，塔楼办公区使用0.43m3/m2。地下室使用混凝土量占大部分，控制好这个关键部位，就能够有效控制材料浪费现象，节约成本。在混凝土使用过程中，由于质量不合格导致坍塌爆管等现象曾有出现，面对这种现象，我们通过工作信函、组织会议等方式划清责任，要求供应商做出赔偿，有效挽回损失，不过，这样的事后控制，虽能在部分方面得到补偿，由于质量问题引起的工期滞后，进而导致计划相应变化所造成的损失是无法弥补的。对于材料质量最好做到事前控制，专人跟踪，定期不定期挑选供应方搅拌站抽查，各项指标合格方可继续为我司提供，并且对到达现场的材料也要进行土建必要性指标测试，保证工程施工过程顺利进行；事中控制，主要针对有效利用问题，在混凝土浇筑过程中，由于施工工艺和施工工序不善，有时会造成返工，直接影响是浪费材料，还有其他间接影响，增加工程造价成本，不利于现场管理；事后控制，混凝土浇筑后成型阶段，做好养护，防止开裂引起的人工和材料成本增加，方能有效控制成本。2、钢筋浪费材料，返工、施工过程中不优化（供应方和施工方利益的一致性，供应方多供货，施工方多使用材料，均能够增加其收入）各分项指标见下表项目位置面积（万平米）钢筋重量（万吨）平米钢筋量（kg/m2）混凝土方量（万立方）每方混凝土钢筋量（kg/m3）地下室121.900.1611.30.17裙楼120.790.074.290.18办公塔楼80.610.083.460.18合计323.300.1019.050.17浪费材料的原因大致可以归类三方面：一、施工图纸不完善造成的返工，因工程属于变设计边施工方式，部分工程图纸上与其他部位交接的地方存在不合理部分，施工中没能提早发现，导致返工现在浪费已经弯折成型材料；二、设计图纸变更引起的返工，工程的复杂和工程量的大，整个工程变更繁多，部分变更没能在施工之前到达现场管理人员手中，使得施工仍按照变更前进行，在变更下达之后不得已返工，也只造成材料浪费的一个方面；三、工人施工不按规范造成的材料浪费，如箍筋制作过程中，为图方便弯钩长度不够，被检查出来过后，重新取材重新制作，浪费之前的“成品”，使工地现场有不合格品出现。这一系列原因都是直接造成成本增加的因素，虽然这是甲供材料，表面上看不会造成我们成本的增加，但秉承一家人心态，能够节约的部分绝不应该浪费，施工前或施工过程中有效控制这三个因素，就能够很好节约成本。3、石材、瓷砖石材、瓷砖等具有易坏性的特点，运输过程中保护措施不到位，损坏产生浪费现象，施工过程中损坏浪费，施工过程中切割尺寸控制不好浪费，切割边角浪费，在施工现场时又看到零碎材料堆放，这些最后都成为建筑垃圾被清运，如果能够有效切割利用，就会减少这一浪费，成品保护不到位损坏浪费，由于装修阶段穿插施工现象普遍，在地砖上面铺有成品保护用的挡板，但是，人和机械来回碾压破坏保护板，没有及时更换，导致对施工好的地砖破坏（缺少责任制度，监管不到位，最终都由总包和业主承担）。对于装修材料，我们施工现场还普遍存在的一个现象就是，工作因材料没能及时进场而无法向前推进，影响后续工作，这也是造成成本增加的一个原因，如果能在以后的工程，派专人跟材料进场情况，对没有及时进场或无法保障及时进场的材料，直接到供货商公司进行协调，直到材料到场。二、固定资产管理办公区和生活区办公区和生活区部分，成本控制、分配优化、回收再利用。办公室打印机，分析考虑项目利用情况、折旧摊销，最后的回收处理费用，选用最佳品牌最有数量。办公区固定资产支出125.1万元，折旧摊销92.3万元，日常办公费用总计364.6万元，按照项目施工过程中管理人员进出场测算2129人·月。各数据指标如下表指标项目总额（万元）人数（人·月）月人均费用（元/人·月）办公区固定资产92.32129433.5日常办公费用364.621291712.54办公室固定资产，电子产品按3年进行摊销，残值部分不计入月人均费用，日常办公费用，包括文具印刷费、书报资料费、办公配置费、交通费、差旅费、业务招待费、劳保费、通讯费、住宿补贴等费用。工地现场资产工地现场资产，土建临建部分，安全文明施工部分等，在工程开工初期，根据招标清单，分判工地资产范围，对工地现场所有物品做好账面登记，并给安全部进行定期交底，要求安全部负责监管工地物品，合约部专人跟踪，不定期的到现场了解情况，分类管理，在业主物品管理盲区，我们要主动规划，回收再利用或者残值处理，保证工地资产在我们控制之下，做好账面登记，以备不时之需。

第五章粮单管理1、进度款收款流程在项目上报业主的当月月度报告或专题信函中，应向业主明确下一个月的工程款支付金额。项目工程部/机电部编写月度完成形象进度报告。项目合约人员根据月度完成形象进度报告、主合约约定单价、付款条件、及业主要求的格式，在第一时间编制请款粮单，包括合同内的完成量、变更签证费用、索赔费用及总包为相关单位的代付款等。项目合约经理审核请款粮单。项目经理审核后，由项目合约部报送业主，并抄送公司合约部及财务部。项目经理为收款第一责任人，项目合约经理为主要责任人，公司合约部和财务部配合。2、分包进度款付款流程分包商：每月25日前向项目部提出《进度款申请表》。经公司审核完毕的分包变更签证费用，根据变更签证的完成情况，可在当期进度款中申请支付。项目工程部/机电部/技术部：对分包商《进度款申请表》进行初审、核实，负责确认工程形象进度或到货情况，以及对《进度款申请表》签署意见。项目合约部：负责根据项目工程部/机电部/技术部审核确认的工程形象进度或到货情况及合同单价计算实际完成的工程造价或是到货值，并编制《分包商付款申请书》。项目经理：审核项目合约部编制的《分包商付款申请书》并签署意见。公司合约部：由主管造价工程师对《分包商付款申请书》进行复核，核实资料的完整性、准确性，部门经理复审并签署意见，并送相关部门和领导审核。财务部：由主管会计对《分包商付款申请书》的前期付款及累计付款金额复核，部门经理复审并签署审核意见，根据《分包商付款申请书》准备资金。总经理：对《分包商付款申请书》批准同意或签署最终支付意见。主管领导：对《分包商付款申请书》批准同意或签署最终支付意见。财务部：对《分包商付款申请书》批准通同意或签署最终支付意见。项目经理、项目合约经理应积极、及时回收工程款及处理对分包商、供应商的付款，确保公司现金流。若只重视向分包付款而不积极主动催收工程款，将导致公司资金紧张或无法支付分包款。3、优化建议走完所有流程的粮单，复印件返回项目合约部一份。通过OA系统或是明源系统完成分包粮单审核及一切程序，利于项目合约部了解付款动态及确保按时支付分包工程款。当存在紧急付款时，为配合财务付款需求，以分包商付款申请书格式通知财务部执行，但不作为正式粮单批覆书，因此没有粮单编号及进度款期限，不需要于合约台账登记。当合同约定预付款扣回次数时，如果分包申报进度款数额过大，造成申报次数减少，使得预付款于结算前未能全额扣回，可于达到扣款条件当期一次扣回或是增大扣回金额，减少扣回次数，尽快扣回。分包处于赶工阶段，急需支付工程款，但又无法及时开具对应之金额发票时，分包可出具承诺开具发票时间的承诺书及收据。分包工程于执行过程中，存在付款账户之变更时，需出具对我司的正式变更函件。说明原账户信息，变更原因及变更后账户信息，同时说明由此变更而引致的其他一切可能的法律责任由分包自己承担，法定代表签字确认，并加盖公司章和财务章。

第六章保险及税务管理一、保险管理1、保险操作流程

2、优化建议项目前期合约部应对各个部门针对保险进行交底，加强保险理赔意识；同时由于建筑一切险大多由业主购买，而一旦发生保险理赔事件，业主又很难第一时间发现并及时报案，同时后期收集资料也相对困难，因此我司应加强同业主交流沟通，发挥我司优势，尽早与业主签订保险委托协议书，代理业主进行保险理赔。由于大多数情况下保险理赔事件发生后安全部首先知晓，理赔过程中需要收集的许多资料均与安全部有关，安全部在收集这些证明资料等方面具有优势。因此建议应以安全部主导，项目合约部提供合约方面的支持，项目各部门积极配合的形式进行保险资料的收集、理赔。二、税务管理建筑行业中，提供建设安装劳务的分包开具的是建安发票，而材料供应分包提供的是普通增值税发票，供应及安装分包工程依据合同，供应部分开具增值税发票，而安装劳务则提供建安发票（可代开）。现在我国的税务体系下，发票分为普通发票和增值税专用发票。普通发票，主要由营业税纳税人和增值税小规模纳税人使用，增值税一般纳税人在不能开具专用发票的情况下也可使用普通发票。普通发票由行业发票和专用发票组成。前者适用于某个行业和经营业务，建筑行业所用即是建筑业统一发票；后者仅适用于某一经营项目，如检测业发票，租赁也发票等。增值税专用发票是我国实施新税制的产物，既具有普通发票所具有的内涵，同时还具有比普通发票更特殊的作用，是购货方据以抵扣税款的法定凭证，对增值税的计算起着关键性作用。开具增值税专用发票需出具对方为一般纳税人的证明。由于我司所纳税种为营业税，故我司往来发票为普通发票，关于专用发票就不做介绍。建筑产品实施过程中可能涉及到的普通发票有如下几种：1、建筑业发票建筑企业注册地与其工程项目实施地一致，收到工程款时，可出具自开发票。建筑企业通过向办税服务厅、属地分局上报发票领购计划，领取建筑安装发票，且发票所必须在发票联上加盖XX地方税务局的发票监制印章。通过下载安装专用的开票软件，联网在线打印，此过程受相关税控系统的监控。建筑企业注册地与其工程项目实施地不一致、发票面额不足或是超出经营范围，可到当地税局代开发票，代开与自开发票税率不存在差异，但在代开发票时税金必须已缴纳。依据经营地税局的规定，代开发票的同时也有可能被代征个人所得税和企业所得税，不过通过经营地税局出具相关说明可回注册地缴纳所得税。税局开具代开发票时，企业需带入如下资料（各地区税局要求不尽相同，详情到当地税局网站查询）：1、完税凭证2、营业执照和税务登记证复印件3、建筑劳务合同或其他有效证明4、外出经营税收管理证明（异地经营）5、中标通知书等工程项目证书，如无项目证书，应提供包括施工地点、参见单位、工程总造价等信息的资料6、税务机关要求提供的其他材料。且无论何种形式，代开发票都会加盖代开税局代开发票专用章。2、增值税普通发票作为建筑施工企业，平时会收到材料供应分包开具来的增值税普通发票，一般会有两种形式，通过税控系统打印和未通过税控系统打印的，但是作为国税，二者都会加盖国税局发票监制印章。当纳税人不具备开具增值税发票条件时，可以到公司注册地国税局代开。3、专用发票各专业行业，部分存在专用发票，例如检测业专用发票、租赁业专用发票等。专用发票限额不一致，需到地区税务局领取，通过手写形式开出。4、手写发票部分为施工现场提供服务的单位（保安、消杀等）由于涉及费用小，且行业税控系统不够健全，依然存在手工发票。手工发票的开具限额和使用范围受到严格控制，随着经济发展的形势，手工发票使用量将会被逐步缩小或取消。

第七章合约文档管理一、合约文件管理1、基本原则1.任何存档的文件盒或文件夹，都应该有目录。目录应该定期或不定期地更新，以保证在任何时候都能反映文件盒或文件夹所存内容的全貌。2.文件存档一定要区分不同类别，分别存放，而不能不顾类型、作用等因素混合存放。3.保存与纸质文件内容相同的电子文件时，要与纸质等文件之间，相互建立准确、可靠的标识关系。应由专人统一管理。4.纸质存档的文件不需要做专门的装订（线装、胶装等），仅需要用文件盒或打孔文件夹存放即可，以便于检阅、取用、复印等操作。2、管理细则2.1合约文件收发、登记、传阅、存档、查阅2.1.1文档目录的管理为了能够在纷繁复杂的文档中找到需要的文档，需要在进行文档管理时建立一套完善的文档目录体系，主要包括文档的索引管理和文档的分类管理。在进行文档管理前，需要对不同的文档建立一个分类，建议不同的分类可以便于文档的查找，也可以针对不同的分类制定不同的管理要求。需要注意各类型的编码体系的建立。一个好的文档分类体系可以让使用者方便地进行文档的归类和查找，文档的分类在一些管理过程中还需要注意归档管理的需求。对于文档，需要建立一套索引机制，这一点在项目管理过程中特别重要，因为一个项目组往往会不时的发生一些变动，后来人面对多个说法时很难知道什么是对的，同时一些实际情况也会发生变动，一些说法也需要进行修正，而之前的一些文档也无法进行更正，所以这个时候也需要有一个索引来明确正确的说法，这一点问题也可以通过文档版本的管理加以改善。另外对于那些纷繁复杂的文档，有些只是事务性的，通过一个索引的方式，可以将一些重点的内容放在一个突出的位置，便于进行检索和阅览。归档电子文件同时存在相应的纸质或其他载体形式的文件时，在内容、相关说明及描述上保持一致。2.1.2文档的命名管理各种文档，如果名称多样，或者名称含义模糊将会造成使用和交流上的不便，需要建立一套有效的命名规范体系。对于文档的名称，首先需要名称能够容易识别，有些使用者不是很注意文档的名称，经常直接用文件的默认名称，或者就是一个自己的姓名、项目的名称等，其他的使用者很难识别是什么类型的文档。在文档的使用过程中，可以规定在文档的某些部位必须放置文档的类型或者某些其关键字，例如将要求将文档的类别放在文件名的头部，对于月度性的文档，规定头部必须放某年某月，等等。对于一些分不同版本的文档，可以要求分不同的版本进行管理，文件名称中注明版号，对于终稿等一些标志性的内容可以加一些特殊的标识，这样可以明确其重要性和权威性。这些方式将有助于文档的文件名的整洁和清晰，使用者在查找时也较为方便。在进行文档的交互调整过程中，也可以增加一些日期或者修改者的标识来进行传递，主要的目的在于能够唯一识别一个文档，减少互相沟通的障碍。2.1.3文档模板的管理面对各类纷繁复杂的文档，如果各式各样，每个人一个风格，不论从美观性和可读上都会有影响，所以在文档管理中的过程中需要建立一套文档的模板。在建立文档模板时，需要对一些格式进行要求，需要将一些基本的要素固化到文档模板中，确保文档需要的内容能够在文档中体现，例如文档的页眉页脚、文档变更历史、文档的目录方式、文档的字体等。在建立文档时，要注意做好文档的分类，各种分类有一个清晰的定义，使用者可以清楚地知道实际使用时要采用哪种模板。使用共享目录方式管理文档，需要在一个相对容易找到的文件夹目录中存放模板。在建立分类时，需要含有一个共同类，或者叫做公用类，因为在实际的使用过程中总是会有一些新的类别出现，也会有一些无法进行分类的文档，这个时候就可以通过共同类进行管理。2.1.4文档的变更管理文档在使用过程中发生变更是很常见的现象，对于发生变更的文档，需要通过手段以约束，最常用的方法就是版本的管理，对于形成的文档及时进行归档保存。文档发生变更时，需要能够做到两点：第一，文档有清晰的变更记录，主要是针对变化的部分，不能让每个使用者在文档发生变化后都需要把文件通篇读一遍；第二，文档的最终版本要能方便的阅览，如果出现只能看变更历史才知道最终版本的话将大大提高使用成本。在文档发生变更时，需要能够通过必要的途径通知相关人，例如通过邮件通知或者公告通知的方式，避免新的文档产生后还有大量的使用者使用旧的文档。一个文件需要按时间段保存的，需在标题中记录修改日期。记录了重要文件的主要修改过程，有查考价值的电子文件应被保留。当正式文件是纸质时，与正式文件定稿内容相同的草稿性电子文件进行保留，否则可根据实际条件或需要，确定是否保留。建议：定稿文件以PDF格式存放，过程文件由个人独自存放。2.1.5文档的细节管理美观精致：标签尽可能按色彩分类，清晰明了。节能环保：留底的文件尽量使用双面打印或复印。易维护：统一管理，统一编码（文件夹编码按照后附件1-目录编制指引，每一子文件夹可作为一根目录，并可以按需要扩建出更多子目录。）文档管理工作在管理工作中同样是一个重要的内容，需要方方面面的管理工作配合到位，文档作为一种日常交流的重要依据和工作成果的总结显得尤为重要，在文档管理的过程中既要注意严肃性，又要能兼顾灵活性，要本着在达到正常的规范性的基础上尽可能地方便使用者的使用和交流，提高使用效率。2.2合约台账管理合同台账（加入招标时间、定标时间、分包进退场时间辅以书面文件）、请款台账（成都万象城缺少此台账，与财务对账时有困难）、粮单付款台账（加入财务付款时间，如之后粮单付款通过OA程序则无需）、现场签证台账、总包工地指示台账、结算台账、罚款台账、奖励台账、代工台账、房租水电台账、工作信函台账、指定分包变更签证台账）、合同清单漏项台账（以完善合同清单项目）、分包资格预审台账（所有资格预审资料以PDF格式存档）后附各台账参考表格。2.3图纸管理（合约计价图纸台账、图纸及时更新）每次收到新图纸记录详细收图时间，编制最新图纸目录，以及整理出计价全套图纸的电子版及蓝图版，以便计价查阅。二、合约日常报表1.项目月报、业主成本周报（及时反映招定标、成本变动、进度款批复）区域月报2.公司（报量表、资金计划、业绩报告、公司合约月报）建议公司对报表进行必要的整合，可以罗列报表所需基础数据或者基础表格，项目合约部填写完成后，由报表负责人提取所需数据整合报表。否则同样的数据在公司合约部、工程管理部、财务部等要求的报表中需填写几次且口径不一致，占用不少的工作时间。附件1-承包商资格预审台账附近2-目录编制指引第八章责工令、总包指示一、责工令1、过去计划责工令整体情况：成都万象城总计发出责任工程师指令1077份（不含未及时下发指令），其中土建类专业732份，机电类专业345份。责工令申报情况：项目合约部在项目过程中已计算并申报业主土建类300份，剩余432份在结算过程申报。机电类申报约50份，剩余295份在结算过程申报。总体上，项目申报责工令变更签证费用较为落后推迟。关于流程：对于成本加酬金的总包合同模式，业主要求申报所有责工令变更签证时，将总包审核分包的对应变更签证作为附件。即具体流程为：总包下发总包工地指示—分包对应申报变更签证给总包审核—总包对应上责工令内容，作为附件，一并向业主申报审核—之后业主将审核之后变更签证返回总包—总包再返回分包。这样流程下来，一个责工令变更签证及总包指示变更签证算是结束审核。2、执行过程：责工令追补由于现场施工紧急，部分非实体工程仅收方未有图纸及指令，或者其他原因，业主责任工程师可能会下发责工令不及时。据项目合约部统计，整个项目过程共331份，占指令总数30%。业主成本部要求总包申报变更签证唯一指令依据就是责任工程师指令，没有责工令就无法申报变更签证费用，因此追补责工令显得极为重要。结算阶段，项目部积极正在组织追补相应指令。3、反思教训关于责工令，项目合约部有以下几点反思：1）责工令追补不及时。万象城项目在执行现场工作时，对于业主安排之工作未及时跟踪指令下发，涉及返工内容，未及时组织收办理现场签证单。2）申报责工令变更签证不及时。项目从最初基坑阶段就涉及责工令之变更签证，但项目合约部未及时计算变更签证费用，并向业主及时申报审核。造成项目完工后，积压了大量变更签证。这种情况下，首先是给后期结算工作造成巨大压力；另外现场已隐蔽，或是现场工程师已调离项目，容易对未及时申报之变更签证造成争议。3、业主方面醒思：万象城下发责工令达1400份（包括后期追补指令），主要原因为设计变更，部分原因是工序安排不当，也有市政或环境因素造成的原因。其中，对业主设计部的反思：部分设计是专业冲突造成返工，各专业设计工程师应该加强沟通，减少此类返工费用。对现场工程师的反思：现场工序安排不当造成的返工也不少，工程师应加强对现场情况了解，各专业工程师应沟通安排现场工作。4建议优化万象城共收到业主责工令1077份，后期需追补责工令331份，共计1408份。涉及变更签证费用的有1356份。根据计算，万象城所有责工令涉及变更签证费用见下表：名称金额（元）建筑面积（m2）平米费用（元/m2）责工令95,593,525.18320000.00298.73对于上表费用，根据项目测算，如果设计优化，工序安排得当，可以减少变更签证费用20%，即平米费用为238.98元/m2。二、总包工地指示1、过去计划总包工地指示整体情况：成都万象城总计发出总包工地指示3244份（自有分包2462份，指定分包782份）。土建类专业2372份，其中自有分包1913份；机电类专业872份，其中自有分包549份。总包指示明确：总包指示内容应该明确工作内容，范围，有图纸一定要附有图纸，需要收方的一定要组织收方，转发责工令的一定要写明责工令编号。分包申报变更签证情况：项目合约部在项目过程中收到并审核分包土建类签证253份，剩余1660份在结算过程申报审核。机电类申报约149份，剩余400份在结算过程申报审核。总体上，审核分包变更签证费用较为落后推迟。关于流程：对于成本加酬金的总包合同模式，业主要求申报所有分包变更签对应责工令作