解密万科-跳出“盖房赚钱”模式

解密万科跳出〃盖房赚钱〃模式在发展到第四个十年时，万科希望通过国际化来提高公司对整个行业的认识，从新的角度来衡量自身究竟优秀与否，公司管理和治理水平是否可以达到国际水准旷日持久的调控政策改变着中国房地产的生态环境。正因有此预期，如何规避风险成为房企尤其是大型房地产企业需要面对的首要问题。进军海外市场成了众多房企2013年的大计划。目前，已经“出海”的有包括万科、绿地、碧桂园等知名企业，作为中国房地产企业的“标杆”，万科觊觎海外市场已久，从王石游学美国到2012年5月收购香港上市公司南联地产（后更名为“万科置业海外”）、从“B股转H股”到携手美国房企大佬，其国际化的“野心”和“路线”逐步清晰。寻求海外发展的房企逐渐增多，然而出海的初衷却各不相同。外界普遍猜测，万科出海无非是为增加融资渠道、降低融资成本，规避国内的调控政策。然而，万科自身却对出海有着另一番解读。万科发言人对《新商务周刊》表示，发展海外业务并不是因为国内限购就到国外去，而是要跟海外的先进企业学习，第四个十年的万科一定是国际化视野的万科、用全球资源发展的万科，公司的根基还在中国大陆，通过海外学习和探索提升公司管理水平、资源动用能力和对房地产的深刻认识，这有利于万科进一步做好国内业务。更在意国际化内涵最近一段时间，万科动作频频，例如收购南联地产、B股转H股，万科在拓展海外市场方面有哪些计划？收购南联地产、B股转H股确实是我们国际化的重要步骤。其实万科从上市开始一直就具有海外基因，万科B股的投资者里面超过95%是境外投资者，B股转H股使得整个公司能够达到更高国际化的水准。万科去年成立了美国业务小组，今年会落地。当然国际化业务对万科是一项尝试性的投资，目前在走一步看一步，在不断摸索。万科的国际化计划初衷是什么？是否因为存在融资压力？在公司发展到第四个十年的时候，我们要从国际化角度来衡量自身究竟是不是优秀，公司的管理和治理水平是否可以达到国际化水准。国际化的主要目的是希望通过国际化来提高我们对整个行业的认识，如果狭隘的国际化业务仅仅是指到海外盖房子这件事，我们确实也正在谋划之中，毕竟国外发达国家/地区的房地产市场比我们早很多年。但是,我们去国外发展不只是为了盖房子、赚钱，国际化有很多内涵，拥有更多全球化合作者、把业务放在海外去做等，这些都是国际化的一部分。至于融资安排方面，其实万科一直都有国际化的融资，像1988年发行股票时就有，1993年发行B股时也有。当然，今天我们还有其他的融资渠道，例如跟中信资本等都有合作。未来海外市场的业务比例会占多少？国际化策略是不是意味着万科对于国内市场的判断发生了改变?国际化和是否看好国内市场没有直接关系。我们有什么优势去国际上发展呢？如果比资金，显然美国的房企比我们更优越。所以我们主要还是做好自己国内的业务，中国市场足够大，足够我们发展。就算万科的规模号称做到全国第一，市场份额也只是2.19%,还有很大的增长空间。在公司发展的第四个十年里，万科仍然以中国大陆市场为主。到今天为止，我们进入了全国60个城市的房地产市场，而国家相关部门公布的房价指数涵盖了70个大中城市，我们连这些城市都没有全部进入。进军美国早有准备万科为什么会选择美国作为“试验田”？万科在“国际化”发展进程中选择目标市场的标准是什么？大家可能觉得去美国发展很突然，其实我们为此做了两年准备。两年之前我们派出七个小组去世界各地考察，最后觉得美国确实是值得认真考虑的区域。美国市场有很多优势，比如中美两国房地产市场最接近一一幅员辽阔，区域发展很清晰，市场庞大，城市众多。这些因素对中国房企有很大的吸引力。国际市场与国内市场的“游戏规则”有很大差异，万科在国内的成功经验似乎并不能轻易复制？在海外市场是否会遇到阻碍，如何应对？我们一般都是有把握才去做，所以没有遇到特别多的困难。公司总部的国际化程度也在不断提高，我们希望以后万科25%的员工能用英文为主要工作语言，这样开展国际化业务没有太大的障碍。对于正在运作的美国项目，是否可以预估一下其收益前景？未来规划是什么？我们不会做亏本生意。我们相信，经过两年准备，挑选的合作伙伴不会让我们失望，美国项目的投资也会符合公司目前的收益水平。能不能具体介绍一下与铁狮门的合作以及旧金山项目的内容，包括万科在合作当中担当的角色？旧金山的项目是纯住宅项目，我们占了七成股份，但万科不负责卖房子，我们的目的是学习。而且，我们确实已经学到了很多东西，例如他们整个项目开发建议书比我们细很多，与国际企业相比，我们这方面的精细化程度有待提高。为何会选择与铁狮门合作？合作伙伴的哪些特质是最吸引万科?是否与其商业