2007-2008商业地产中国行新闻发布会

我们用热烈的掌声对上述的领导和嘉宾对我们工作的支持表示最热烈的欢迎和感谢。为什么要做“商业地产中国行”活动，大家都知道商业地产经过这么多年的发展，已经出现了有几难，我们总结了“三难”。一个是招商难，部分项目出现了招商难，二是经营难，还有部分项目出现了销售难。这些现象具有相当的普遍性，可以说中国所有的地产商都是商业地产商，除非你连会所都不建，因为我们的会所很多也都是有经营的。“商业地产中国行”最大的特点就是求真务实、解决问题，我们提了一个口号叫做“专家动起来、商家动起来、买家动起来、政府动起来、媒介动起来”。我们将整合专家、商家、买家、政府、媒体发动各方面的力量，采取在全中国巡回考察咨询顾问的方式，帮助中国商业地产商最大限度地缓解三难，争取解决三难，就像中国万里行一样必在在中国商业地产开发史上留下浓重的一笔，也像同一首歌一样在中国大地上特别是在商业地产项目上留下我们深深的足迹。我们会将商业地产中国行走进长沙、合肥等很多城市。我们还会对我们所有考察的项目进行三年以上的跟踪服务。下面有请我们本次“商业地产中国行”活动组委会主任肖勇(肖勇博客|肖勇新闻)介绍活动的相关情况。图为房龙传媒董事长、中国房地产报执行总经理肖勇肖勇：大家下午好！我受组委会的委托，来简单介绍一下“2007-2008商业地产中国行”的活动。2005年到2006年，全国商业用房面积已经达到了3800万平方米，占商品房面积的三分之一。2007年最近的资料显示，北京可能会有400万平方米商业地产上市，也有媒体报道2007年底可能有30几个商业的项目。商业地产其实也是伴随着房地产的发展一块共同发展，目前已经走过十年的路程，以前的商业地产基本上是属于底商比较多，现在发展成大型商场，有的是规模的发展，好多地方出现了大规模的商业街。但是并非所有的商业物业开发得很成功，有的很成功，有的不一定。到目前为止，各城市商业物业开发面积，很多地方随着房地产开发热潮商业地产也开始发热了。根据一些报道和专家预测，商业地产开始走向拐点，并且随着发展商业地产方面招商、经营、人才三大难题，由于这三大难题，会影响商业地产持续的发展。商业物业有招商难、经营难和项目闲置是我们面对的问题，如何通过我们的努力，使项目更加科学、合理、招商更加顺利，使项目更加长久、持续性地经营，今天就希望商业地产中国行这么一个活动，通过大家的努力，通过业界人士的共同努力，我们希望能够共同走过这个拐点。“2007-2008商业地产中国行”我们设计了一个历程，组委会确定了一个心路历程，希望通过我们的心把这个事做得更，为各个行业提供技术性、营销性的支持。我们的流程是先是各个项目报名，然后进行考察，然后出支持的方案，我们有针对性地针对每个个案提供技术性和营销方面的支持，通过我们整合强大的媒体资源、专家资源。在方案里面有三大块，一个是中国商业地产大讲课堂，我们会根据中国行的路程，每个城市会开展中国商业地产大讲堂，然后针对每个项目或者每个区域我们会搞一些论坛，包括一些投资的招商会，并且我们根据考察和论坛，最后我们会初选中国商业地产的示范项目、试点项目，最后经过媒体的宣传推广，更主要的是要塑造中国商业地产的品牌项目，通过试点塑造品牌项目，塑造成功的项目，给业界以借鉴。通过媒体宣传以后，可能还会进行一些比较深度的服务和后续的支持，而不是说商业地产行进行到一定的程度就结束了，我们还会做后期的技术性的服务，并且在过程中我们可能还会搞一些商业地产的展览、展示。目前，我们中国商业地产专家指导委员会已经有50多位专家加入我们的活动，包括我们目前已经邀了一些品牌的商家进入商业地产中国行品牌商家，还有有商业地产投们今天商业地产中国行启动时论坛的主题，就是说怎么样让中国商业地产可持续地发展。整个情况就是这些，谢谢大家！主持人：下面我们有请活动发起单位之一中国房地产业协会城市开发委员会秘书长王平先生致辞。图为中国房地产业协会城市开发委员会秘书长王平王平：非常高兴能跟房地产的同仁特别是商业地产的朋友们一起见面。今天能够关注商业地产这个题目，本身说明房地产深入发展的一个重要标志之一，为什么呢？因为今天的中国房地产已经进入了持续、健康、稳定发展为指导方针的阶段。现在国家对中国房地产的指导方针就是持续、健康、稳定。在持续、健康、稳定里健康这两个字尤为重要，理解健康的角度有多个角度，每个人都有每个人的理解，今天也很难把它说全，但我提示两点。第一，健康表现在模式上。第二健康也表现在深层次上。模式就是又好又快，就是在好的基础上迅速发展，它包括节能、减排和环保等等。在深层次上讲，就是房地产的深入发展，确确实实每个方面都要顾及到，比如商业地产的活动就在今天这里。深层次上还表现的几个方面就是既有住宅的、建筑的改造，包括我们建好的商业地产如何适应未来的需求进行改造，也在这里面。还包括比较全面地启动，或者说继续发展对保障政策性建筑和住宅这方面的发展，如何更好地满足人们的需要。再有，我们商业地产关注的几个方面。中国房协开办这样的活动，同时也倡导把这个活动搞下去，健康搞下去，坚持支持也同意。在支持这里，就说明商业地产为什么会得到协会的重视，它有几个原因。第一，它对增加国家收入，对解决就业，改善居民的生活方式以及提高人们的生活水平密切相关。商业地产包括几个方面，从我个人也包括我们开发委比较关注五个方面，第一个就是购物中心和商业网点，我们的老大哥荀会长在这，我们一直跟他学习。第二就是写字楼，有的时候把写字楼从商业地产分离出去，这都需要讨论。第三就是停车场，社区地上地下的停车如何满足未来发展的需要。第四就是酒店业的发展。第五就是休闲地产，休闲地产包括度假村还有分时度假、产权式酒店，还包括广大普通老百姓都有年假了，将来他们的年假真正休假，如何休闲？各个城市都有一个为流动人口服务，为休假人口服务，到一个地方就要住上半个月、20天的，如何为他们服务，这些都是关注的。通过商业地产中国行活动，最主要是调查研究，总结经验，给整个行业一个引导和提示。同时提出政策性的建议，争取把商业地产做得更好，谢谢大家！主持人：为了我们这次活动，我们有50多位业界资深的专家，我们有专家指导委员会的成员，我们的专家还会在全国范围内发展和挖掘，发展到上百名，包括行业协会的领导、资深专家还有一线具有丰富开发经验的开发商、顾问行，以及商业地产有卓越的专业贡献的人士。下面我们就要进行下一个议程，由发起单位中国房地产业协会城市开发委员会秘书长王平先生向住宅产业研究会副会长顾云昌先生授予中国商业地产专家指导委员会顾问证书。(颁发证书)主持人：顾会长留步，请您给我们致辞。图为中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌顾云昌：各位朋友大家好，很高兴接受邀请当这次活动的顾问。这个顾问好当，因为我就姓“顾”。商业地产是房地产发展非常重要的形式，国家对房地产的重要要求，刚才王平提出来今年的两会期间政府工作报告中讲了一句话，必须持续房地产业持续健康发展。这句话本身的含义，我们房地产是在持续健康发展当中，我们下一步是必须继续地持续健康发展。影响房地产健康发展，现在看来有不少的的因素，无论是住宅地产，有一些不利健康发展的因素，商业地产也有一些不利健康发展的因素。前一段时间我总结一下，住宅方面存在两个虚，商业地产也存在两个虚，一个是虚火，一个是虚大，住宅表现在房价上涨过快，需求过旺，第二个虚就是套型面积过大，中央要求90、70，要想让房地产健康发展，就是要克服虚火。商业地产也有两个需，第一个虚，就是房价过高，但是商业地产的上涨速度放慢，我们也看到另外一个虚，就是我们的面积越做越大，我们的总量有很大的空置，住宅是供不应求的话，商业地产就是供大于求，决定商业地产价值的最后取决于租金，就是你的出租率高不高，租金回报高不高这是根本，如果发现商业地产的租金往下走，出租不好，整个项目租金不高，这个项目售价肯定上不去，影响了其他的商业项目。这种情况下我们看到为什么租价下降，主要是我们的商业地产多了，特别是一些大的城市地区，我们的MALL很多。除了写字楼，我们每年的竣工面积只占房地产竣工面积的10%左右，现在我们控制房当中，商业地产空置面积大概占了30%，竣工面积当中只占10%，空置面积达到30%。现在影响我们健康发展的是这样一个态势。如何使商业地产健康发展，针对住宅方面的问题，国六条、国八条政府出面来调控，而商业地产没有政府出面，现在的网点规划现在还没有出台，怎么办呢？我想我们今天的行为是很好的行为，我们行业组织起来，通过市场的办法来运作，来纠正我们不健康的因素，如果说住宅地产主要是通过政府行为、政府组织大家来配合进行经济调控，来促使房地产业的健康发展，而今天的行为是行业的行为、专家的行为、商家的行为，这完全是市场化的东西，住宅又是民生问题，商业地产和住宅不太一样，主要是市场行为、经营行为，当然和老百姓也有关系。从国家节约资源的角度、行业健康发展的角度、开发企业和商业经营的角度来说，我们需要把商业地产好好整合起来，今天的会议是整合资源的会议。“商业地产中国行”首先要诊断我们的各个商业地产项目，找出他们的毛病，总结经验，好的经验推广，为什么健康三项指标都不高，血糖、血压、学脂高不高，我们首先诊断一下，我们要诊断出来，解决问题，个案进行分析。我们开出药方，派专家咨询，把每个商业地产都搞活，既救活了企业，又有利于行业的发展，对整个社会资源的节约都有好处。这个行动是我们自觉从商家、从行业角度出发的行为。首先我为这个事情叫好，我希望这次中国行能够旗开得胜，总结我们好的经验，不是说把所有的项目都能够弄好，起码我们要找出问题来，很好地解决，使商业地产更好地发展，谢谢大家。主持人：感谢顾会长的精彩致辞，下面有请王平秘书长向中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路颁发颁发中国商业地产专家指导委员会顾问证书。主持人：荀会长，请您来致辞。图为中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路荀培路：各位下午好，首先我代表中国城市商业建设网点建设管理联合会对本次活动的成功举行表示热烈的祝贺！记得03年的时候，我曾经给国务院有关部委写报告，分析国内商业地产市场形势时曾经讲到，在我国许多经济发达的城市，每年不单有大量的新商铺上市，而且有数量可观的闲置商铺，国内的商业地产还没有得到很好的发展，还缺乏专业的投资市场、投资机构、专业服务机构，在分析我们商业地产的时候，当时还配套的评价体系和专业服务机构，缺乏商铺租赁的专业管理机构，缺乏商业地产理论和成熟的法规体系，顾会长讲到的商业地产条例，商务部和国家经贸委都在抓，到现在还没有出来，法规体系是欠缺的。相对居住类房地产市场，这是一块需要我们认真研究和指导的市场。通过短短几年的发展，商业地产在经历了从商业和地产、商业＋地产到商业地产的过程，已经成为了独立的、朝阳的行业。商业地产在社会经济中发挥了突出的作用，大大增强了城市的功能，改变了城市的面貌，方便了老百姓消费。这个变化通过几年的努力，我们大家都有切身的体会，虽然有问题，但是应该说变化还是很大的。商业地产开发的产业联合过程中，开发商、投资商、运营者、经营者、消费者五个要素的完美结合，我认为是商业地产行业成熟的表现，应该说现在还没有成熟，如果是完美结合才是成熟。“2007-2008商业地产中国行”活动整合了我国商业地产开发的产业链条中的各个要素，搭建了又一个平台，共商商业地产行业的大事，关注和解决商业地产开发、经营、管理各方面出现的新情况和新问题，特别是培育商业地产的中介服务机构，这是非常重要的。我曾经说过一个行业的成熟标志其中一个非常重要的指标就是中介服务机构。以更加专业的角度支持商业地产项目，我认为有助于商业地产市场的科学、有序、健康地发展，我和王平秘书长、顾会长讲的是一样的，这个平台搭建了以后，有利于我们的行业健康地发展。所以我预祝本次活动取得圆满成功，谢谢大家！主持人：非常感谢荀会长，下面还是有请王平秘书长向中国步行商业街工作委员会秘书长董利先生颁发中国商业地产专家指导委员会主任证书，董利先生还是我们这次活动组委会的秘书长。(颁发证书)主持人：我们也请董利先生来代表我们的专家指导委员会致辞，大家欢迎。图为中国步行商业街工作委员秘书长董利董利：大家好，我只讲三句话。第一，感谢，感谢王平秘书长和肖总的信任。第二，我想表达我个人的态度，就是全力以赴，支持好这个活动，不辱使命。第三，我不敢当专家委员会的主任，大家看到我的很多前辈、领导都在前面，刚才组委会请我当专业委员会的主任，有两点，一个是我年轻，能跑能动，并不是说我的自资历有多高、专业有多强，我将利用我的优势，利用我的年轻，跑起来对起来，走到项目当中去，全力以赴支持项目的发展，把这个活动做好，谢谢大家。主持人：商业地产发展离不开众多品牌商家的支持，在活动发起之时，我们现在已经联络并整合了一百个各个类别的品牌商家，组建我们的商业地产中国行中国品牌商家俱乐部，我们的目标是吸纳中国品牌商家五百强加入我们的俱乐部，能够在中国行里对我们的商家排忧解难，对我们的经营、可持续发展起到很好的推进作用。下面我们就有请中国品牌商家俱乐部发起单位代表——中实强商业投资管理有限公司副总经理张庆国先生上台，另外还请今天到会的所有商业地产商和品牌商家的代表上台，在工作人员的指示牌下，也就是中国品牌商家俱乐部牌上签名，请所有与会嘉宾代表来上台签名。先请到会嘉宾、发起单位的负责人签一下。我们的商家将会为我们的商业地产项目带来滚滚财源。(签名仪式)主持人：下面我们有请活动的特别支持单位中实强商业投资管理有限公司副总经理张庆国先生发言。图为中实强商业投资管理有限公司副总经理张庆国张庆国：各位专家，女士们，先生们，大家下午好，非常高兴能与大家相聚在此，共同见证商业地产中国行，启动这一重要仪式。对于商业地产的重要话题进行讨论和交流，业界流行一本书叫做《商业地产改变中国》商业地产正在通过改变中国的方式，改变中国的市场、金融，这次由中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)、房龙传媒、城市管理建设联合委员会主办的商业地产中国行活动，对于推动中国商业地产改变中国经济的重要意义。中实强商业公司成立于1996年，与中国商业地产共同发展了十年，见证了最初的躁动时期到现在理性时期的转变。中实强商业公司发展到现在，这是一份宝贵的财富。中实强商业公司隶属于中实集团公司，这个集团是在98年成立的，以房地产为基础，具有一级开发资质，先后组建了海南中实公司、烟台中实公司、香港中实公司、美国中实公司，中实集团具有国内民营唯一的五星级酒店。中实强商业公司在城市管理建设联合委员会、中国房地产报、房龙传媒的大力支持下和多家媒体的共同关注下，我们独家承办了商家俱乐部，汇聚了国内外的商家，长期沉淀和凝聚了商业各路精英，融合中实集团的文化，形成了中实强特有的服务管理模式与体系。我们也愿意在商家俱乐部走向全国的战场上，我们迈出坚实的一步。由中铁置业和中实强商业公司共同打造的西站南广场的北京万博汇项目，借助商业地产中国行的活动，希望让全世界都领略到中国精深的文化，让全国以及全世界的高端厂商在北京有一个交流的窗口。我们希望商业地产中国行的首站，就是北京万博汇商业广场，我们也衷心希望和欢迎各位专家、媒体光临指导，并提出您的宝贵意见，最后作为本次活动的支持和发起单位之一，我们预祝商业地产中国行活动取得圆满成功，谢谢大家。主持人：非常感谢中实强商业公司对商业地产中国行的支持，刚才张总表态了，商业地产中国行的第一站已经产生了，就是万博汇，我们的商业地产中国行的活动，离不开媒体的支持，今天还有来自于全国和首都十多家媒体的代表，在发起单位里面也有两家媒体。下面就有请媒体代表发言，他们会为商业地产中国行到各地进行报道，随时发出新闻报道和专题。下面有请中国经营报产经新闻主编郑跃发言。图为中国经营报郑跃郑跃：简单表达一下我们对这个活动的支持，对于媒体来说，它的核心和生命力都来自于它的影响。作为一个财经媒体，我们如何认为我们是有影响的，我们在某些时候在某些领域能够形成一种评价，这种评价是来自于最深刻、最一线的调查，然后有最严谨的调查方法，有最权威的支持，能够得到业内业外的认可。中国经营报近几年来一直也在往这个方向努力，非常高兴参与这个有意义的活动，能够为这个行业优化资源配置，去做出我们的一些贡献。谢谢大家。主持人：中国经营报有一个很好的名字，就是经营，我们说商铺经营难，中国经营报能否解决这个商铺经营难的问题，中国经营报还有一个副刊叫做中国招商，我们看看能不能解决招商难的问题。下面有请商业地产中国行北京地区首站万博汇项目代表——中铁恒丰置业有限公司副总经理徐学功致辞。图为中铁恒丰置业有限公司副总经理徐学功徐学功：各位专家、同仁，朋友们，大家好。感谢主办方的盛情邀请，今天是商业地产中国行的新闻发布会，首先表示祝贺，并借此机会向各位专家、来宾、朋友们介绍一下我们的万博汇项目。中铁置业集团在地产界，大家还不太熟悉。它是中国中铁刚刚完成对房地产开发产业的战略转移而成立的一个置业公司，是房地产业的一个新兵。中铁置业集团是中国中铁的全资子公司，中国中铁是国字号的队伍，2005年进入了世界企业品牌双五百强。近三年来共完成房地产投资60亿元，开发竣工工程达1800多万平方米。中铁置业集团的各成长企业在北京、深圳、武汉、成都、贵州、四川、广州等地开发的房地产项目包括有写字楼、商业、别墅、公寓、住宅等。中铁置业集团正在对中国中铁所辖的分布在全国20个省市的30多家房地产企业进行有效地整合，确立迅速做大做强的发展战略，初步形成了进军涉足于全国房地产市场的战略目标。万博汇商业中心(论坛像册)是一个商业地产项目，是我们奉献给北京的第一个商业地产作品。它是我们在北京西客站这个特殊地理位置中做的一次城市基础设施与商业地产结合开发模式的一种尝试，是对火车站经济的一种新的探索。万博汇商业中心不单是火车站商业项目，更是展示首都城市形象的窗口，这就需要开发商把社会责任和企业效益有机地结合起来，这对于我们来说也是一种新的尝试。万博汇商业地产与文化结合起来，把文化融入商业，以文化滋补商业，也是一种新的尝试。万博汇的业态选择及建筑设计规划，历经了数次的反复认证，最终确定了万博汇乐器广场和民族风情街两大业态，我们的乐器和民族风情都有深厚的文化理念，这种业态赋予了商业地产的新内容，带来更新的启示。我们认为在北京搞文化商业地产，它符合北京市政府有关商业地产鼓励政策的导向，它符合当今全国时代发展的一种要求，也是与北京是全国的政治、经济、文化中心的地位相称。理论上，也符合了国际大型商业中心主题业态定位的趋势。万博汇商业中心的建成大大促进民族经济的发展，民族文化的交流。为促进中国各民族文化和世界文化的交流发展，必将促进我国的和谐社会发展。万博汇发展前景的思路是万博汇商业的目标第一步是在完成建设社会责任的同时，努力尝试建立两种业态的终端，服务消费者，提供最优、最短程的服务，加入全国消费的大流通，我们将经常不断地把乐器文化活动和民族文化活动的元素注入到日常的商业运营当中，提升全民族的文化素养，广泛地宣传，做到被社会认知和认可。第二，通过两三年的市场培育，我们力争把万博汇乐器广场办成中国乐器业的领头羊、旗舰，是全世界高端乐器的采购、展示平台，树立起万博汇的商业品牌，成为国内有影响力的商业品牌之一。第三，我们将通过不断地完善、调整，再经过一两年的时间，完成培育万博汇采购与口岸经济的构架，面向全国市场，弘扬民族文化，走出国门，与亚洲及世界接轨，努力打造成为世界知名的商业品牌。最后，感谢专家给我们这次机会，在这里介绍万博汇项目，我们将积极参与此次活动，衷心希望通过这次活动，为商业地产的有序、持续、健康发展做出贡献，希望活动的主办者、投资者、开发商、专家共同为中国的商业地产走出一条好的路子。主持人：感谢徐学功先生的发言，我们相信作为世界500强的中铁，一定能够在商业地产上大有作为。下面就是我们的论坛环节，还需要补充说明，我们这个活动得到了我们全国30多家商业顾问机构的支持，一年我们60多家全国和地方的主流媒体的支持。论坛环节由中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业地产专家指导委员会主任董利先生做主持人，我们的论坛非常简短，在40分钟左右，邀请到场的嘉宾自由发言，提出您精辟的观点和见解。董利：咱们的活动进入到第二阶段。今天是一个新闻发布会，不是一个正式的论坛，但是我更愿意跟大家就此活动进行交流，聊一聊，沟通一下，探讨我们今后如何更好地把这个活动搞起来，看看大家有什么需要，把这个活动做得更好。首先请戴总谈一下。戴炽义：商业中国行的活动很好，我们都是做房地产出身的，有很多现实、具体的问题我们也是在一边干、一边摸索当中，有很多的困惑，这次的活动给我们提供了好了平台，集专家和业内同行的智慧(智慧博客|智慧新闻)，共同来探讨新的商业地产，做好做活的途径，我觉得这个活动非常之好。作为北京国际玩具城，我们做的商业也是一种新的尝试，我们也很愿意在活动中积极参与，同时帮助我们把项目做好，也希望我们的项目能够为活动提供一个研究借鉴的平台。董利：谢谢戴总，戴总着急有事，戴总有时间我们再见面。我们也不用特别安排了，就按照顺序大家聊一聊、沟通沟通。就从身边的黄总开始，黄总也是我多年来非常敬重的人，万年花城(论坛像册户型样板间视频1视频2)项目他们最早提出了一个企业版的社区商业标准，今天我想请黄总谈谈商业地产，也谈谈我们这次活动，看看黄总今后有时间能否给我们这个项目更多的支持，我们也邀请了黄总担任我们这次活动的专家委员会的委员。黄玺庆：大家下午好，很高兴能够参加这个商业地产中国行的活动，我在这里表个态，万年花城10万8千米的商业，在长辛店项目也规划了3万平米的商业面积，我跟戴总一样，愿意把我们的项目提供出来，作为商业地产中国行的一站，希望能够成为大家研究的案例，我们虽然做的商业地产面积很大，但坦率讲我们还是外行，这几年在做商业地产，也在开始思考一些问题。今天的主题都希望提一个很好的祝愿，希望商业地产能够持续、健康地发展。我有点思考，怎样的持续健康发展？在商业地产中，跟住宅不一样，牵扯到三个环节，开发商、投资者再加上客户、经营者，牵扯到三方面的环节，只有三方面都能够妥协，都能够互相地让步些利润，这样才有可能持续健康地发展下去，但是我觉得这是很难做到的，比如说开发商的商业地产是以销售为主，销售是要追求利润最大化的，如果它不准备开发下一个项目，为什么会很便宜地卖呢，要给投资者、经营者留出一定的利润空间，这样才能持续发展。请问作为开发商为什么这样做呢？它没有太大的动力，除非是持续地做商业地产开发。我认为商业地产中国行去通过一系列的活动解决招商难、经营难的问题，我希望咱们认真研究一下，能否从根本上解决问题，我思考的结果，我总觉得商业地产的环节中缺了一块，如果这一块能够加起来，实际上我们是很难能够持续健康地发展，缺一个商业资产管理公司，能够从开发商手里接盘的，不同于物业管理或者顾问服务，它应该具有比较雄厚的资金，能够整合社会上的资金，比如说基金等等，这个资产管理公司就是以长期持有某种物业，并且获得长期的回报为存在理由，那么开发商准备去开发销售型的物业的时候，就可以跟它进行联系，我做多大多大面积，商业资产管理公司把盘一接，就成为所有者，因为它要持续经营，它从投资者变成所有者，它要长期持续经营，它可以根据它的需求来决定业态、业种、规模、面积、分类。如果说开发商卖给小业主，小业主再去租给经营者，业态业种无法控制，最后开发商可能实际销售比较好，脱手了，给投资客，投资客租出去了，发现转手率非常高，因为经营不下去，中间的环节如果不加上去，无论我们怎么样呐喊、呼唤，是无法解决根本问题的。希望这次活动我们大家能够一起研究，如果能够把这个环节给补上，我相信有那么一天，会迎来我们商业地产持续发展的一天。谢谢。主持人：谢谢黄总，黄总今天给我们提出一个新的课题，就是商业资产管理公司，这可能是我们下面工作要考虑的，希望商业地产中国行能够考虑到这个问题，通过中国行走起来之后，将来有时间我们也能坐下研究这个问题。国际财经中心的赵总，有请。赵秉杰：首先祝贺商业地产中国行的活动圆满启动，这个活动非常好，有这么多的专家为商业地产项目，因为我们是既有写字楼，又有商业，是商业组合体的项目，我们是迫切需要这样的专家和商家为我们提供建议，也为我们项目的顺利经营提出好的思路，我们也希望大家在经营上能够给我们出些好的点子。黄总说的我特别有同感，商业地产的经营难等问题，我觉得综合起来，实际上是面临着一个金融的问题，就是地产发展到一个比较高的层面上，可能是需要有开发商退出的机制，从地产的角色顺利地把经营权交到经营者手上，这是需要迫切解决的问题。从我目前操盘的经营来看，无论是我们的开发商还是销售商，或者是顾问公司，都是希望能够先把这个地方经营起来。但是对于开发商，我相信只要是在座的开发商都有同感，资金一定是要尽快回笼的，因为毕竟不是做经营的专家、商家，它需要有一个退出的机制，如何退出？这是我们迫切需要面临解决的问题。作为地产商，我们也都在关注经营者的问题，比如说像我们国际财经中心当初就是经过了严密的调研、认证，请了很专业的设计公司来为我们设计项目，因为在之前他们在商业建筑设计上有非常丰富的经验，我们的商品就具有非常好的基本条件。在商业上未来的发展前景是非常好的，但是任何一个商业都需要有一个培养期，从开发商的角度早就认识到了这一点，也愿意跟商家共同成长，但是它毕竟还面临着一个长期的经营和销售的资金回笼问题。如何把商业和经营结合起来，这是商业地产面对的大问题。主持人：谢谢赵总。希望黄总、赵总我们下面再聊聊，再坐坐，黄总刚才承诺了第二站是万年花城。赵秉杰：第三站可以是我们。主持人：张总，该轮到您了。我们俩在几次会上都见过面，但是没有多聊，您是业界商业地产的顾问公司，也有专业的团队，本人的能力非常强，现在在北京也做了几个项目，包括戴总的项目。商业地产中国行希望您多谈谈。张璋：感谢董秘书长，感谢活动小组以及各位领导给我这次机会来共同交流中国商业地产这个大的、沉重的课题。应该说这几年中国商业地产发展非常迅速，也发展得非常美满。在今天，实际上就是为我们的发展来减减速，就像开车速度太快了就要刹车，不然可能就有事故。我们现在迷茫了，就要把前面的方向明确一下。中国商业地产之所以发展到今天这个样子，应该说是有这样几个问题。首先商业地产的开发商都是从住宅转变过来的，这种传统的住宅开发模式把它带到了商业地产的开发运营层面。第二，就像刚才黄总讲的，中国的商业地产现在就像一个水桶一样的，是由很多块板子组成的，现在很多人说要重视招商，有的人说要重视管理，有的人说要重视前期规划，现在商业地产就像一个水桶，是哪块板子都重要。商业地产的选址、定位、规划、设计、销售、营销、招商、招租、开业筹备、运营管理、资本运作，它是一个全链环的，哪一个环节出现问题就会掉链子。现在很多商业地产项目之所以出现问题，是由于某一个环节出现问题。比如说前期的选址可能错了，后面所有的问题就错，因为它位置错了，我讲过商业地产的植树原理，就像植树一样，你在干旱的地上种，又不浇水，肯定死，现在很多的开发商在第一个环节错了，拿了一块地说容积率确定了，不做住宅，要做商铺赚钱。第一个环节错了，第二个环节是规划设计，商业物业和住宅物业不一样，住宅物业规划错了到最后都会有人住，可以便宜卖，商业规划错了，先服装裁减出来了，往上面套，结果谁都不能穿，就变成了废品，很多人设计时就方向很模糊，招商时沃尔玛、餐饮、娱乐、百货都不要。住宅和商业部一样，户型再差的住宅可以便宜一些卖。住宅和商业就像一个男人和女人一样，我们在农村看，农村再差的女孩子，她一定能够嫁得出去，大不了嫁差一些。但是男的要差一些，肯定做光棍，我们说再差的住宅总会消费掉，便宜一些就行，商业就不行，只能打光棍了，商业只有死和活之分。第三个环节是招商、招租的问题，我们的项目每年要诊断十多个项目，包括我们现在做的项目，开业就死，为什么死了呢？就因为里面的定位不清晰，品牌结构、布局不合理，品牌没有硬度、知名度，开完了马上死，去年我们在河南洛阳做了一个新都会步行街，十多万平米，去年6月18日开业，7月中旬就找我们，我们去看，哪是招商啊，结果我们把他们全部剔除以后，现在经过一年时间，整个的品牌都不一样。步行街都存活不了，况且很多的大型商场。招商环节，很多人觉得招满就行，不能一卖了之、一招了之，招商是一个动态的过程。很多人可能不一定认识它。第四个环节，商业地产需要后期的运营管理。很多招完了就不管，停留在物业管理、水电、保卫保洁的管理，这是不行的，商业的管理是非常专业的管理，就像我们打个比方，我们说一个私人旅馆、招待所你可以放一个钥匙、开水瓶，就可以把招待所开好。五星级酒店不是拿个钥匙和开水瓶就能开好，很多的商业认为招完以后就停留在物业管理就可以了。不是这样，现在我们有很多的物业、商业项目出现问题，就出现在后期的运营管理方面。黄总也讲了资本运作、资产管理，这个层面对于商业地产来说是更重要的。如何真正按照商业地产的盈利模式来做，这个是很多人没有认识到的。今天下午我来开会之前，安徽一个大型的商业地产集团就来跟我们谈，你能不能帮我们卖5个亿，卖5个亿就给你们做了。我说你不谈谈你的定位，就谈项目的收益，这个出发点就是错的。商业地产不是简单的开发或销售，它的投资收益很多，土地收益、物业收益、经营收益，它的资本和资产如何来运作，这方面我们很多人是很困惑的。我们现在是全国第一家、最早一家成立的专业商业顾问机构，我们就按照商业地产的环节来做的，我们的前期定位、规划、设计、设备配套、空间环境，我们做了一个商业规划设计公司，我们整体的商业地产有商业管理顾问公司，有销售策划代理做了一个商业地产经纪公司，现在正在做一个商业资产管理公司，就是刚才黄总说的，我们解决的就是商业资本性的问题。我们在境外也在做一些私募，希望募到一定的基金就来商业物业，现在中国大部分商业物业被闲置或者说价值没有发挥。如果我们把一个病怏怏、瘦瘦的鸡养大，你说这个鸡值多少钱？它每天都有收益。商业资产的管理就像养一个母机，我跟我们的投资商讲，住宅地产实际上是一次性消费的，住宅买进来以后，住宅是一个消费产品，买进来是住的。商业地产买进来是靠投资收益、升值来做回报的，住宅买的是公鸡，商业地产买的是母机，买过来以后不仅有肉，还可以下蛋，是买来做投资收益的。商业资本层面的发展也是值得我们很多商业地产的投资商、发展商来思考的。希望更多的人意识到商业地产是一个商业的全过程，通过商业资本总揽，通过商业地产的定位规划开始，到商业的资本运作到结束这个全过程就像水桶一样，哪个环节出现问题就导致你漏水，一滴都不成。我们认为商业地产中国行这么一个活动传递给中国所有的商业地产投资商、经营商一个虔诚的价值观。董利：谢谢张总，如果有机会张总可以把更多的项目提供给“商业地产中国行”，我们作为一些重要的研究课题进行研究，同时张总可以拿出精力来。下面有请王倩王总，王总更多是在南方、杭州为主进行商业地产开发，王总的经历本身做过很多年的开发商，后来做了很多年的商业项目，她的经历应该是商业地产，包括商业地产的开发经营管理方面有很多的深刻理解。王倩：谢谢大家，首先我觉得对于自己来说，很荣幸能够参与商业地产中国行的活动，不管我自己还是我们现在在做的项目，其实都是在商业地产的起步阶段。我是做建筑施工和房地产开发起家的，做了八年左右的时候去做商业，也是从项目底商开始，最早是99年，还没有商业地产这一说，就是底商，上面有住宅，底下做什么，到底是招商还是自己做，当时我在城建，很有实力，我们自己做，自己做经营管理，第一个商场就开出来了，做商场做了5年，后来做了接近于商业地产的东西。现在在杭州、镍波做的是休闲商业，更看重景观商业，跟城市和自然资源优关系，根据我自己的经历和做的项目来看，我看商业地产，是从商业和地产到商业地产的过程。我倒觉得他们挺像帅哥美女怎么经营自己的生活，做商业项目就像在养帅哥，商铺就像在养美女，大家都在单相似，商铺得想我怎么找商业项目，商业项目也在想我要找一个好的商铺，都在自由恋爱，到底谁更合适，谁能有长久的幸福生活、成立美好的家庭，这就是商业地产的生命力问题。在这个过程中，“商业地产中国行”也给大家一个机会，这个恋爱的过程也不完全是自由恋爱，有时候也需要红娘、媒介，需要一个交流平台，我很高兴参与这个活动，也希望我们的项目包括我本人在这个活动中一边学习、一边成长，真正能够知道商业地产怎么成就一个幸福美满的生活，所以我会用我自己的全力和项目支持这个活动，参与这个活动，希望大家一起成功、一起收益。董利：谢谢王总，王总现在又领先一步，在做休闲地产，在宁波做休闲地产。王倩：休闲目的地，314亩，有山有水。董利：我们一方面是关注，王总有时间我们也聊一聊，看看商业地产中国行能为休闲地产做些什么，我们也愿意把休闲地产作为我们一个新的课题，并且王总也是我们的专家委员，“商业地产中国行”里的休闲地产您应该是义不容辞，希望我们有一站走进宁波。王倩：全力支持。董利：有请下一位。吕淑琴：我是天人天地公司财务总监，今天很高兴参加这个会，有两点体会。第一，中国商业地产走到了拐点的关键时刻，能够出现“商业地产中国行”，不管是协会组织专家咨询，为商业地产提供了非常好的发展空间，也是非常及时的。我作为天人天地房地产开发商来讲，首先非常感谢。第二，我把天人天地公司介绍一下，我们是在西单长安街西绒线胡同，离国家大剧院800米的项目，是在西单商圈，目前是北京市最中心的位置，是天安国汇(论坛像册户型样板间)项目。今天非常高兴来参加这个活动的启动仪式，希望各位专家能够到我们的天安国汇项目里，我们也是积极参与其中，争取我们的项目更快更好地走到我们希望的品牌商业中，能够把天安国汇项目做成一线品牌，我们天安国汇所处的位置，我们是商业金圈中的金圈，我们也会把它做得更好。董利：我们有一个崭新的项目可以关注了。具体的位置？吕淑琴：从长安街拐过来往南走路的南侧第二栋新盖的楼，就在国家大剧院往西有一条40米宽的大路，听说那个是国际文化步行街，那是进入国家大剧院的一条路，将来国际顶级的文化人士、政府官员都会在这边走得多一些，它离中南海、紫禁城也就是一千米。虽然说它的位置偏南一些，但是目前这个位置是商业金圈中的位置，四通八达，东西南北路都修起来了，地下从西单地铁的地下站从南到北有700米的步行街，一直通到天安国汇的地下。董利：商业地产中国行会关注您的项目，希望您也能关注商业地产中国行，如果有可能我们也希望有一站走进天安国汇的项目，我可以代表中国商业步行街委员会关注您的项目，希望商业步行街能够给予您最大的支持。林总可能大家不是很熟悉，提到蓝黛大家会知道，林总是蓝黛的总经理，当时蓝黛走进世纪城的时候，那个时候在商业脚底应该来说还是生地，林总的眼光证实了它现在的发展，想请林总谈谈休闲娱乐业的发展如何和商业地产进行结合，林总刚刚也跟国美签了约，现在在北京开了五个点。今后商业的发展，人民生活水平的提高，消费的变化，更多的消费会在休闲娱乐业上。林总作为“商业地产中国行”专家委员会的休闲娱乐业的专家，希望您能多为休闲娱乐地产多出一些小点子。林征宇：我来参加这个商业地产的会议，感到一种振奋，应该说在座的都是地产界的专家、领导，都是中国地产界顶级的权威人士。我们是做什么的？我们是做文化传播、文化休闲娱乐的，本来这个跟我们是不搭搭的，但是今天我看了一下，从新闻发布会的过程来看，不管是开发商还是政府领导，都已经意识到在商业地产中有一个板块，就是我们说的休闲地产板块，但我觉得它不仅仅是休闲，应该是休闲、娱乐、餐饮这一整块的东西整合在一起，是商业地产当中不可或缺的板块。我们蓝黛是从2000年开始涉及娱乐行业，最早在福州做，2002年进入北京，目前在北京、福州、济南都有我们的分部，在北京最早做的第一个项目就在我们的西部世纪城，就是世纪金源大饭店地下的步行街，里面集合了全部的娱乐休闲业态。当时做这种娱乐休闲的时候，我们也看了市场上大量的休闲娱乐是单一的业态，我们就把它做成一种整合业态，而且体量大，当时西部的娱乐还没有成为现在密集度的气候，只要我们的切入点做得好，集成度高，它应该会是周边所有社区的很好的休闲娱乐场所。经过五年的运营，蓝黛在北京的西部已经是，不敢说是大有名气，是年轻人很喜欢的地方。今年我们跟明天第一城(论坛像册户型样板间视频)签约一万多平，他们有三个板块，我们在今年年底、圣诞之前把它命名为明天蓝黛不夜城。感谢组委会把我们也纳入到商业地产中国行的项目中来。在商业地产当中如果我们早期考虑休闲娱乐板块的话，会对整个的市场有帮助，休闲娱乐和商业地产前期时应该是这样，在做项目定位时应该要先规划、早安排，这样才能有长久的绩效。任何的商业板块铺下去的时候，总会有一些死角，也就是从性价比的角度来说这些商铺的价格总会卖得比较低，或者说是步行街的死角，如果把死角规划成休闲娱乐的时候，你不光是把里面比较低的租金价格恢复了，另外也会带动旁边的商家把它的经营做好，因为休闲娱乐是聚人气最快的板块，它不仅仅是白天可以运营，它大量的时间是夜场，是晚上运营，会给周边的一些商铺晚上的经营黄金段又会增加。所以说，在做任何一个项目的时候，开发商或者设计业都应该有先规划，先规划有两个好处。我们现在在做这么多俱乐部的时候，都是别人做好了产品，我们进去接手做这个项目，我们首先要动的是它的结构，为什么要动结构呢？所有的楼间距当中的立柱原来都不按照娱乐业态来考虑，柱间距没有考虑，在做世纪城的时候，是50米的间距，当时规划的时候，全都拉过去的，规划时对结构改造来说会省去很多的事，面积给它规划好。第二，娱乐的项目会有环保的问题，有大量的声压和音响，规划时把环保、排烟、排气等规划好了，会避免二次浪费人力和资金。我们的娱乐如果在早期介入，它会给整个规划以及后期的运营，以及投资商和投资客的回报都会有很好的效果。就像这一次跟明天地产合作，我们整个地下板块9千多平，他们卖给了58个单元，也就是有58个投资客，我们把它全部跟投资客回签回来，我们重新规划，二次装修、二次投入，这样会把整个商区扩大，把所有商铺的招租工作，我们跟明天地产最早有过一次合作，最早是把楼高做好了。如果商业地产中国行的项目启动起来，并且在这里面把各个业态、专家都请进来，这种商业地产会很持久地、健康地发展。谢谢大家。董利：谢谢林总，国美商业是我们北京的明星效应，它的明星耀眼不仅在于这个项目庞大的体量，销售非常迅速，更在于它的招商也取得了巨大的成功，销售和招商同步举行，对于项目本身招商并不占有优势，但是贾玉鹏带领的团队实现了项目的初步可持续发展，已经使我们大家看到了亮点。贾玉鹏：刚才董秘书长说的有夸奖之意，我们的项目从一开始到现在是踏踏实实在做，国美一开始就做电器零售起家的，对商业地产还是很有感觉的。在整个国美第一城12万体量的国美商业中心和京北商业中心的20万体量运作中，我们有几个经验。第一个是我们做了三个有机结合，第一个是商业和地产的有机结合，真正实现商业地产的概念，并不像很多的开发商一样，我做住宅，用做住宅的模式来做商业，这样肯定会有很多的弊端。因为国美是做电器零售起家，把商业和地产这方面结合得相对好一些，真正能够实现商业地产的概念。第二个做的比较好的就是短期和长期的有效结合。短期和长期这一块对现在的商业地产来说尤其关键，尤其是对于产权商铺、零散销售的商业来说，长期和短期的有机结合，尤其至关重要，只有在前期销售时照顾到后期的招商，包括后期的运营管理，这样的销售才是真正成功的销售，仅仅是销售完了，只是成功的一半，长期和短期的有效结合，才是真正的成功。国美在长期短期方面同等重要，要尤其关注。第三个就是业态和规划的有机结合，从拿到商业开始，如何分布各个业态，业态之间的功能如何实现，包括商业项目内部的组合和有机搭配，都是非常重要的，对于商业地产来说也是至关重要的，就是业态和规划的有机结合。希望大家能够共同交流，一起努力把商业地产的内涵更多挖掘一下，同时对于商业地产的销售、招商整个过程中，都能使开发商在里面起到责任地产的作用，把整个商业的各个链条都做到位。谢谢大家。董利：贾总来得稍微晚一些，对于商业地产中国行了解不多，你的项目虽然已经到后期，也希望积极参与进来，作为一个重要的课题进行研究。下面有请莲花通宝邱总。邱三明：很高兴参加这个发布会，我从事的是商业工作，最近一年的时候，在经营商业地产项目，有很多甜酸苦辣的东西，商业有它自己的特点，有它一整套的规律，地产有地产的规律和自己的特点。原来本来是两个部类的分割，现在为了满足一种社会需求和谐，叫做商业地产。因为在座的都是专家，我就讲讲我的感受，我们的楼实际上最开始的业态使用都没有很好地规划和设计，我们一进去的第一件事情，就是把过去建完的拆掉，这就是浪费，我原来是搞工业建设，我说这个楼干脆还不如推掉算了，空调、电梯、间隔都要改，歌舞厅、会所、珠宝、服装有各种的设置安排。从事地产项目，首先在前期要把业态确定，然后再有专业的色彩公司根据你的业态需求做完整的设计，最后就会比较容易经营这个商业。可以很不夸张地说我们的楼里面浪费总的投资额里面大概30%，这是非常惊人的，无形之中就把成本提高了，后期经营成本就会非常高。这是我最切身的感受。到今天，市场开业了，到真正运作的时候，你发现这不算什么，那个不算什么，没有办法，花钱，原来几个通道设置就可以达到目的，这回一个弯、一个角，又一个楼梯，按照过去我们的概念，现在一层楼的监视器投入是12万块钱足够了，现在投了30万，这是很夸张的一件事。这就是地产和商业没有结合所带来的。第二，通过这段时间的经营，我觉得地产和商业结合一定是要这样发展的，否则开发商以后就变成房东了，究竟这个商业地产怎么来运营？黄总也谈到了这个事情，我看到已经有好几家在讨论这种模式和商业资产模式运营。这里面很复杂，因为我们是一个经营团队，也在考虑商业资产怎么运行的问题，切入点在哪。我们也在讨论，所以今天也不好做很好的结论。在这个地方向各位专家、领导学到了很多的东西，非常感谢给我们这个机会，下面需要我们做什么工作，我们会全力支持。董利：感谢邱总他了这么多，谈了很多的切身感受，经验是最宝贵的。如果有可能，我们也到你的项目看看，学习学习，能把你们的经验进行总结，提醒更多的开发商规避一些风险和问题，少走弯路，也希望通过这个活动给莲花通宝项目进行支持，包括宣传，如果有可能也成为商业地产行的一站。下面SOLANA的许总。SOLANA的项目在北京影响之大，在那么好的位置，做了这么好的休闲娱乐的业态，许总聊聊。许大金：首先感谢董秘书长还有肖总的邀请，能够参加进行一次专业会议，今天的会很多，我们的会更专业，聊得更具体一些。我个人原来是从事商业的，后来进入到地产领域，现在是商业加地产，是商业地产了。以前在沈阳、天津、北京都操作一些项目，从我操作这么多年的感受来看，我认为商业地产应该是解决两方面的问题。第一个，我们要解决整个资本运作的流程问题。无论是做一个商业地产开发商，或者是作为资产运营管理的运营商，因为你是一个商人，都要考虑到投资的产值和回报，也就是运营的模式问题，原来我们做住宅的时候它是一个简单的产品买卖，我把产品造好了，卖出去，资本回收。商业地产是需要一个全程运作，刚才专家也提到了，是不是需要专家的人来管理商业的物业。我前一个项目是做西单MALL项目，做那个项目我就感觉到，不是说没有人想管理这些资产，而是你的资产是否足够优秀，被别人争着去做，我们做西单项目的时候，很多国外的投资机构包括国内大的企业都非常看好这个项目，当然了它的地段、规划、招商等方面的因素，这些因素最终决定了它被市场关注的程度。我们想在做这样一个项目的时候，你要考虑好你的资本运作模式。当然这只是一个特例，西单的区位在北京的市场上是不可多得的，这样稀缺的资源很少，我们更多的房地产开发企业拿到的地，不见得是非常熟的一块地，我们怎么把它做成更好的一块地，就需要我们在规划时先把你投资的回报模式选择好。在国内也有这方面的探索，比如说像华侨城，就以特色的主题公园来做项目的代表。它在做一个项目之前需要先做一个主题公园，把周边的土地通过公园带热，做其他的地产项目，通过销售来获得对于主题公园的投资回报。也有一些把商业配套或者是商业的运营做好，比如说上海新天地的项目，它的开发商先做的是上海新天地的项目，做的景观、大户，然后把周边带起来以后做的归于，这就是他们投资回报的模式。这些都是在大的地块里怎么去做。在一些小的地块也可以做，怎么样立足于区域的特点和优势来发挥作用。比如说我们做一些销售型的地产，现在普遍业界认为销售地产没法做，也不是没法做，关键是你的规划是怎么做的，现在咱们在北京或者其他各地，也有很多专业的街区，专业街区他们的投资者、产权拥有者都是整个的机构吗？也不是，都是分散的。但是商户为什么在那些地方集聚，这给商业地产一个很好的启示，怎么利用当地的资源，做好自己的商业。我刚才讲了几个例子，想说明在做商业地产的时候，大家都强调的是招商、定位、规划，但是我认为最关键的是要把自己的投资产出、资本运作模式考虑好，作为商业地产来说不是短期回报的东西，一定要考虑好自己投资运作的模式，这样对于规划、定位、策划项目以及建筑设计都是有帮助的。第二，现在商业地