一年级下册《春夏秋冬》-课件

深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2011.09月27日三亚南书苑市场调研沟通报告本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳市同致行顾问有限公司海南事业部三亚南书苑市场调研沟通报告目录CATALOG一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议目录一、项目解析2项目解析一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议项目解析一、项目解析3项目中等体量，建筑密度和容积率均较低

vv指标解析项目中等体量，建筑密度和容积率均较低vv指标解析4项目地块平整，正在建设，目前昭示性较差用地条件一期二期A区地块A期地块平整，正在建设，楼层已出地面。B区地块规模：92075.99㎡

容积率：3.8

性质：宿舍楼、专家楼B期地未开工，目前是一空地块，现在正在建售楼处，地块平坦，道路绿化已做。规模：38027.37㎡

容积率：1.62

性质：宿舍楼、专家楼、办公楼项目地块平整，正在建设，目前昭示性较差用地条件一期二期A区地5地块周边配套较不完善，现阶段形象较差项目四至地块现状：土地基本平整周边环境：周边游鸿洲佳园和郑州规划的海三亚国际传媒中心，路网发达，但基本无生活配套。地块周边配套较不完善，现阶段形象较差项目四至地块现状：6位于交通主干道迎宾路，交通便利通达交通解析往东线高速往机场、高铁站往市区往大东海道路交通：项目位于盈滨主干路，是通往东线高速的必经之路。航空交通：本区距离三亚市凤凰国际机场约14公里，位于该机场服务范围内。轻轨交通：本区距离海南东线轻轨约5公里，位于该机场服务范围内。位于交通主干道迎宾路，交通便利通达交通解析往东线高速往机场、7项目解析小结项目位于月川新城，前景利好；项目地块紧市政干道，进入性良好，毗邻机场、轻轨、高速；项目体量中等，品牌知名度一般，在当前环境下难于突围，需寻求突破。项目解析小结项目位于月川新城，前景利好；8目前需解决的问题一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议目前需解决一、项目解析9问题一：是建住宅还是写字楼？住宅？写字楼？OR问题一：是建住宅还是写字楼？住宅？写字楼？OR10问题二：写字楼的档次？价格？客户群？•••档次价格客户租金模式户型••••••问题二：写字楼的档次？价格？客户群？•••档次价格客户租金模11问题三：销售模式，是返租？是直销？还是•••？销售模式返租？直销？、、、问题三：销售模式，是返租？是直销？还是•••？销售模式返租12市场分析一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议住宅市场写字楼市场商业市场市场分析一、项目解析住宅市场写字楼市场商业市场13市场分析住宅市场分析市场分析住宅市场分析14海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移2010年10月海口、三亚执行限购令以来，成交量受到很大的抑制三亚海口2010年琼版国八条10月海口限购令执行一线城市限购对区域市场构成有限利好，部分需求将转移到区域市场限购限贷海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移201015实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘徊状态◆据同致行数据统计，海南楼市8月份总成交2835套，环比上涨21.36%，终结了连续四个月以来的直线下跌趋势；◆8月三亚商品房签约套数为298套，环比下跌16%，这是继2月成交量达到峰值后连续6个月下跌。◆8月三亚签约量为298套，三亚签约量继续下滑，月终盘点排名第四；市场表现实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘16三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成交冷淡8月份大三亚成交量7月份大三亚成交量◆8月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾三十多套、凤凰水城南岸24套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；◆7月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾35套、半岛蓝湾15套、凤凰水城13套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；市场表现三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成17月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈周边项目有近三十个项目，主要有鸿洲佳园、国际银座、红树湾小区、山水天域、凤凰水城、卓达巴哈马等楼盘，月川新城月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈周边项目18政府搬迁，城区向月川新城拓展，形成了新的城市中心板块，是三亚未来房地产的主要区域月川新城政府搬迁，城区向月川新城拓展，形成了新的城市中心板块，是三亚19体量大，价格较高，主打养生，以度假为主特点体量大，价格较高，主打养生，以度假为主特点20以东北为主，置业目的是养老和度假客户分析以东北为主，置业目的是养老和度假客户分析21周边知名度较高的楼盘去化较快去化速度周边知名度较高的楼盘去化较快去化速度22投资客户较少入住，自住客户平均一年入住2到3次，平均一个月左右自住客户入住时间分布5.110.1元旦春节暑假寒假

年轻人或家庭中的夫妻小孩老人整体来说，入住高峰期为春节前后年轻人或者夫妻由于工作限制，一般在五一、十一、元旦、春节等法定节假日入住老人居住时间主要在整个冬天，有些会在寒暑假带着孙子孙女来度假小孩子则只有在寒暑假期有时间来琼度假、旅游入住分析投资客户较少入住，自住客户平均一年入住2到3次，平均一个月左23住宅市场小结1、住宅市场受政策的限购，最近成交低迷；2、月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈；3、楼盘去化速度与知名度息息相关；4、月川新城入住率较低；本项目体量、知名度、档次、价格都没有明显的优势，要实现销售和溢价有较大难度；对本项目启示住宅市场小结1、住宅市场受政策的限购，最近成交低迷；本24市场分析写字楼市场分析市场分析写字楼市场分析25目前三亚写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、“可住可商”的高端低端商住楼和居民房办公物业类型新型纯商务写字楼如：海康商务，天际大厦；“可住可商”的高端商住楼如：山水天域，时代海岸，碧海国际；“可住可商”的中低端商住楼

如：衍宏现代城，创业大厦，东方大厦等；“可住可商”的居民房

如：榕根路附近、临春河路、凤凰机场附近的居民房等。写字楼现状目前三亚写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、“可住可商”的26三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新型商务写字楼开始出现，高端产品稀缺高端产品新型商务写字楼中低端产品租金区间(元/月/m2）100-200代表项目50-15050以下纯办公，无其他业态顶级配置，设备多采用知名品牌原

装进口多有大堂和室外广场，注重科技和

生态办公入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次纯办公，办公氛围浓，设备一般，配套缺乏大堂昭示性一般，无室外广场居民房，形象较差入住企业规模较小海康商务天际大厦创业大厦衍宏现代城东方大厦金河公寓发展阶段三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新型商务写字楼开始出现27三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期望有较高档次的写字楼出现1234知名度不高现有办公场地的楼盘知名度不高，经常有客户拜访时找不到；办公环境差现有的办公场地通风、采光不好，装修陈旧；长期租不划算配套缺乏公司已经经营十几年了，一只租用场地办公，这些租金都已经足够购买写字楼了；由于写字楼的陈旧以及历史遗留问题、管理配套跟不上等原因，根本就不用想提升企业形象了；企业的困惑企业的困惑三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期望有较高档次的写字楼28三亚目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间的功能不同，办公市场只分布在市区亚龙湾 长约7.5公里

三亚湾长20多里市区红塘湾长5.5公里大东海长约2公里海棠湾长19公里城市拓展区三亚目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间的功能不同，办公29市区办公市场分为河东板块、河西板块和月川板块河东板块河西板块月川板块◆河东板块现状：生活交通商务配套完善，办公氛围形象较高，租金水平最高；◆河西板块现状：生活交通商务配套完善，商业活跃，办公氛围较好，租金水平较低；◆月川板块现状：生活商务配套较差，办公氛围较差，办公形象较高租金水平中等；写字楼分布市区办公市场分为河东板块、河西板块和月川板块河河月川30通过对三个板块的对比，河东和河西板块是较相似，月川板块正在崛起，前景利好板块对比通过对三个板块的对比，河东和河西板块是较相似，月川板块正在崛31配套完善，行政、办公氛围较好，形象高端，租金水平较高核心驱动力租金水平客户特征出租状况行政导向，办公、交通配套成熟；企业聚集和高素质人才；市级的公建配套；写字楼：40-150元/㎡/月，多集中于100-150元/㎡/月；住宅：1200-4500元/月/100㎡；本区域大部分办公场所集中在住宅里，租金受小区的品质影响，租金幅度较大；由住宅改造成的办公场所，虽然配套较差，形象一般，但办公氛围良好，租金价格较高；海康商务是本区唯一纯写字楼，配套完善，形象高端，租金也是三亚最高的；行业：投资咨询、信息通讯、房地产、保险、银行、办事处等；榕根路附近1200-1500/月/100㎡海康商务130-150元/月/㎡东方大厦40-50元/月/㎡碧海国际100元/月/㎡山水云天2500/月/100㎡时代海岸4500/月/100㎡临春河路附近1500-2000/月/100㎡河东板块配套完善，行政、办公氛围较好，形象高端，租金水平较高核心驱动32河西板块：商业氛围浓，办公氛围较好，但形象一般，办公环境较差，租金水平相对较低衍宏现代城30-40元/月/㎡创业大厦40-50元/月/㎡金河公寓30元/月/㎡天山大厦30-40元/月/㎡核心驱动力租金水平客户特征出租状况行政导向，商业、交通配套成熟；商业氛围浓，企业和高素质人才积聚；市级的公建配套；租金：30-50元/㎡/月；办公场所均为可住可商型，办公配套较差，租金水平相对较低；本板块的办公场所，形象一般，办公环境较差，但办公氛围良好，吸引企业积聚；旧城改造中，将会出现2个纯写字楼；行业：广告公司、旅行社、网络公司、装饰公司等中小企业；河西板块河西板块：商业氛围浓，办公氛围较好，但形象一般，办公环境较差33月川板块：新兴办公区域，形象高端，环境较好，租金水平中等山水天域10000/月/200㎡卓达巴哈马3000-4500/月/100㎡天际大厦70-80/月/㎡核心驱动力租金水平客户特征出租状况行政导向，未来三亚商务办公区；市级的公建配套；写字楼：60-80元/㎡/月；住宅：3000-5000元/月/100㎡本区域办公场大部分在住宅里，租金受小区的品质影响，本区域租金水平较相近；天际大厦是三亚新兴的纯写字楼，配套较好，形象良好，租金水平处于中等水平；行业：保险、旅行社、装饰公司、物业等企业；月川板块月川板块：新兴办公区域，形象高端，环境较好，租金水平中等山水34三亚办公主要集中于河西、河东和月川板块，办公租赁市场相对紧张，尤其是档次较高的写字楼三亚办公主要集中于河西、河东和月川板块，办公租赁市场相对紧张35三亚办公市场租金水平较低，但整体出租率较高，办公市场较抢手租金分析图出租率分析图办公市场租金市场上在租写字楼租金在15-150元/月.平方米不等，其中，30-50元/月平方米这个价格区间占据市场主导，比重为47%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的；办公市场出租率市场上在租写字楼的出租率都达到了80%以上，而且有67%的达到90%以上，出租办公出租市场较红火，尤其是形象较好档次较高的写字楼较为抢手；租金水平三亚办公市场租金水平较低，但整体出租率较高，办公市场较抢手租36三亚办公大部分集中在居民房和商住楼，面积段以100-200㎡居多办公场所分析市场上在租写字楼主要有居民房、商住房、写字楼，其中以居民房占据市场主导，比重为40%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的，只有2个办公场所是纯写字楼的，分别是海康商务和天际大厦；办公场所面积段办公市场面积段市场上在租写字楼面积段70-440㎡不等，办公最多的是100-150㎡的，占据了58.3%，而100㎡以下和200㎡以上的比例较少；面积段三亚办公大部分集中在居民房和商住楼，面积段以100-200㎡37三亚入住的企业主要是房地产、旅游和工程等相关企业入住企业入住企业分析从调研的数据来看，三亚市场上在租写字楼的企业主要有房地产、旅游、工程等相关企业，其中房地产相关企业就约占了1/3，占据办公租赁市场的主导，旅游和工程相关企业紧随其后；随着海南国际旅游岛的建设，会有更多的房地产开放企业、旅游企业和工程企业进驻海南；三亚入住的企业主要是房地产、旅游和工程等相关企业入住企业入住38三亚两个高端写字楼的基本情况写字楼对比天际大厦入住企业海康商务入住企业三亚两个高端写字楼的基本情况写字楼对比天际大厦入住企业海康商39办公市场小结1、住宅市场受政策的限购，写字楼市场正面临着一次新的发展机遇；2、月川板块是政府规划的商务办公区，目前正在崛起，前景利好，但配套缺乏，办公氛围不浓，企业难于聚集此地办公；3、三亚写字楼市场以居民房和商住房为主，出现了新型商务写字楼，高端写字楼目前空缺，是市场的空白点；4、三亚企业对现有的写字楼状况普通存在不满，希望有较高档次的写字楼出现；5、河东、河西板块仍是近几年三亚办公主要场所，租金会一直处于较高水平；6、三亚目前办公出租市场是比较紧张的，尤其是较有档次的写字楼，市场具有一定的潜力；目前办公租赁市场较紧张，尤其是较高端办公楼，诸多企业对现在写字楼不满意，高端写字楼有一定的潜力和机会；对本项目启示办公市场小结1、住宅市场受政策的限购，写字楼市场正面临着一次40市场分析商业市场分析市场分析商业市场分析41三亚商业可分为商业中心和旅游商业，多以餐饮和休闲娱乐为主三亚商业市场以餐饮娱乐居多，市区商业多集中在传统商业街道，商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多级别名称特点商业中心解放路商圈河东商圈副商业中心旅游商业三亚湾商圈大东海商圈大型综合性商圈餐饮/休闲娱乐区餐饮/休闲娱乐酒吧街/休闲餐饮/娱乐综合性度假区社区商业月川新城商圈三亚市区主要商圈分布三亚湾商圈解放路商圈大东海商圈河东商圈月川新城商圈商业分布三亚商业可分为商业中心和旅游商业，多以餐饮和休闲娱乐为主三亚42三亚的商业中心地带是解放路，该商圈辐射整个三亚解放路是三亚商业的中心地带，也是三亚市大型零售网点的主要聚集区，主要是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商业特点；解放路是三亚最中心，也是最重要的交通干道；该商圈辐射整个三亚市，及大部分游客；解放路商圈三亚解放路商圈解放路商圈三亚的商业中心地带是解放路，该商圈辐射整个三亚解放路是三亚商43解放路商圈以百货、超市为主要业态，商圈功能单一、商业模式过时、同质化较多，竞争激烈解放路商圈主要商场分布明珠广场一方百货宝盛广场解放路步行街天鸿商厦天成货仓旺豪超市福乐多超市解放路国美电器万福隆超市商场名称建筑面积类型56000㎡购物中心明珠广场20000㎡纯百货一方百货15000㎡纯百货宝盛广场6020㎡纯百货天鸿商场33000㎡商业街解放路步行街3000㎡超市天成货仓18000㎡超市旺豪超市12000㎡超市福乐多超市2000㎡超市南国佳品超市2000㎡电器国美电器业态分布解放路商圈以百货、超市为主要业态，商圈功能单一、商业模式过时44解放路各商场业态两极分化严重，定位、功能、档次都基本相似商场业态两极分化严重，一是服饰、化妆品类业态过于集中，另一方面，餐饮、娱乐类业态偏少，将会导致业态发展冷热不均；业态分布解放路各商场业态两极分化严重，定位、功能、档次都基本相似商场45解放路各个商场租金水平和收租方式各不相同建港路：30-80元/㎡（快餐、个体杂货店、茶馆、大排档、药房）榆亚路：60-100元/㎡（中餐、西餐咖啡、KTV）解放路：90-250元/㎡（大型百货商场、超市、银行、家电、通讯类、快餐、建材店）红旗路：60-120元/㎡（服饰、超市、家电、烟酒茶、个体日杂店）新建街：30-100元/㎡（服饰、个体杂货店、小型饭店、美容美发、通讯类）胜利路：50-70元/㎡（银行、美容美发、休闲中心、建材市场等）三亚河西路：80-120元/㎡（中、高档餐饮、西餐、酒吧、酒店及休闲娱乐）主要街道调研：租金水平解放路各个商场租金水平和收租方式各不相同建港路：30-80元46解放路人流量较大，随着时间点和季节的推移而变化实测点人流量3—9月10-3月10:00-12:0013:00—15:0017:00—19:0019:00以后时间万人次3210解放路商圈呈现明显特征：冬季人流量明显大过夏季，节假日人流大于非节假日人流，女性多于男性在晚上7--10点是人流的高峰期，主要是因为天气原因导致人流消费的集中结合人流量的特点，在商业发展方面可向女性消费和晚上人群方向靠拢人流量解放路人流量较大，随着时间点和季节的推移而变化实测点人流量347解放路的消费者主要是当地的居民，外地游客占的比率较低消费者来源%1008060403020100国外游客国内游客本地居民港澳台游客海南市县游客7%16%52%14%11%解放路商圈辐射范围达整个三亚。其中本地居民及游客的比例接近，是游客及本地居民逛街购物的首选商圈另外有来自海南其他市县的消费者，体现该商圈的的辐射范围已经远远超过三亚市的范畴。消费群体解放路的消费者主要是当地的居民，外地游客占的比率较低消费者来48解放路仍是未来三亚最主要的商业区域突出优势发展不足解放路商业底蕴丰厚，具有悠久的商业传统，一直是三亚商业重中之重；既是市级商圈，又是交通主干道，保证了持续的消费人流；商业特点明显，形成百货商场为龙头的大型综合商圈；辐射范围广，不仅涵盖了三亚的消费者，也吸引了三亚地区的大部分游客。整体业态配比结构失调，百货过多，而餐饮、娱乐相对比重较低，不利于商圈商业的持续繁荣；由于路面不宽，交通的过分集中，导致该商圈拥堵状况严重，不利于及时导入和导出大量的人流、车流；车位太少，出行不便。解放路商圈当前发展极具竞争力，未来仍是三亚商业的重要区域解放路商圈若能有效解决内部矛盾（如停车位、业态配比等）和合理协调外部商圈关系，其发展潜力将更为巨大潜力发展解放路仍是未来三亚最主要的商业区域突出优势发展不足解放路商业49三亚商业附属地带是河东商圈，以辅助周边的办公、商业和居住商品街地理位置比较优越，北临市政府、中华城广场，南靠市一中，东面是红树林保护区，西面则是三亚西河餐饮、休闲娱乐是商品街商圈的核心功能河东商圈三亚河东商圈河东商圈三亚商业附属地带是河东商圈，以辅助周边的办公、商业和居住商品50河东商圈主要以餐饮和娱乐为主餐饮、休闲娱乐是河东商圈的核心功能，全区近有五十家来自全国不同菜系的食府与小吃店，近二十家的休闲中心、美容美发厅、健身娱乐馆，近十五家的网吧商品街商圈主要商场分布成都味道江湖火锅重庆刘一手火锅重庆三只耳火锅吉祥馄饨成都汤锅王虹祥美食城旺彩肥牛火锅城蘑菇世界酒楼钱亚老鸭汤香辣口福时代海岸酒吧街海港大酒楼餐饮东北粥王挹翠楼大自然酒楼徽菜馆休闲娱乐粥公粥婆黄记煌三汁焖锅湘源居私房菜老成都酒楼晨光茶餐厅业态分布河东商圈主要以餐饮和娱乐为主餐饮、休闲娱乐是河东商圈的核心功51时代海岸酒吧街已具规模，有一定的品牌影响力商品街商圈主要商场分布时代海岸酒吧街时代海岸酒吧街位处三亚市中心，紧邻三亚湾和鹿回头山顶公园，周边集结了众多高尚住宅和旅游度假村或酒店，是三亚市内唯一一个成规模的酒吧街，辐射范围广，不仅涵盖了本地居民，也吸引不少游客；酒吧街时代海岸酒吧街已具规模，有一定的品牌影响力商品街商圈主要商场52租金收取方式相同，租金水平相对较低商品街30-50元/㎡（（餐饮、娱乐、汽配、药房、杂货店）河东路整租，55元/米，可商谈价格（杂货店、银行、餐饮、汽配）时代海岸酒吧街40-70元/平米/月租金水平租金收取方式相同，租金水平相对较低商品街30-50元/㎡（（53消费者来源%1008060403020100国外游客国内游客本地居民港澳台游客海南市县游客1%5%85%1%8%河东商圈主要是以本地居民为主要消费群体，由集中的是餐饮娱乐设施，在晚上的人流会更多一些。河东商业的消费者主要是当地的居民，外地游客占的比率较低消费群体消费者来源%100国外游客国内游客本地居民港澳台游客54河东商圈在本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区，但发展空间有限突出优势发展不足商品街商业，具有悠久的商业传统，一直是三亚商业的重要版块。靠近市政府、三亚河，是城市副中心，人流可达性好。商业特点明显，形成餐饮业为主，休闲娱乐为辅的特色商圈。以三亚本地消费为主，消费群体涵盖三亚本地居民的各个阶层自然形成的商圈，缺乏统一规划，统一管理商业以三亚本地民房的底商为主，硬件设施陈旧，导致整体商业档次偏低由于就餐时间集中，商圈停车位不足，不利于及时导入和导出大量的人流、车流河东商圈当前发展为以餐饮街为特色的商业区，以三亚本地消费为主，在三亚本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区河东商圈缺乏统一管理，针对消费群体单一，未来商业发展空间有限潜力发展河东商圈在本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区，但发55大东海是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区大东海毗邻鹿回头广场，交通便利，距三亚市区3公里，片区酒店密集，集餐饮、休闲、购物于一体，是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区该商圈主力消费群体为国内及国外游客大东海商业圈三亚大东海商圈大东海商圈大东海是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区大东海毗邻鹿回头广场56商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店大东海商圈聚集近16家酒店，商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等水上活动和沙滩运动，已发展为海南颇具规模的热带海滨旅游度假区商场名称规模类型总建筑面积20000㎡百货夏日百货休闲娱乐海岸酒吧长廊总长2.8公里大东海商圈主要商场分布海岸酒吧长廊夏日百货鹿回头广场大东海酒店大东海商业圈商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店57在三亚的旅游景点中已占据一定的地位，发展潜力较大突出优势发展不足大东海商圈开发较早，消费适中，发展成一个面向大众的旅游区。周边酒店林立，距离市区较近，交通便利，保证了持续的消费人流。商业特点明显，形成以海岸酒吧街为亮点的大型旅游区商业。辐射范围广，不仅涵盖了三亚的消费者，也吸引了三亚地区的大部分游客。主题不鲜明，商业没有特色，吸引人群有限大东海商圈消费适中，是一个面向大众的旅游目的地，在三亚的旅游景点中占据一定的地位大东海商圈若能更加丰富区域业态，合理协调内外部商圈关系，其发展潜力将更为巨大潜力发展在三亚的旅游景点中已占据一定的地位，发展潜力较大突出优势发展58紧邻市区，以餐饮娱乐为主三亚湾位于三亚市主城区的西部，紧挨三亚市区，交通便利，拥有海景酒店、度假村近26家，配套餐饮娱乐类商业22公里海岸线，分为三区域：游乐观光漫游区域，公共海边泳场和海上活动区域，酒店，度假村为主的休闲度假区域该商圈主力消费群体为游客三亚湾商圈三亚三亚湾商圈三亚湾商圈紧邻市区，以餐饮娱乐为主三亚湾位于三亚市主城区的西部，紧挨三59三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店，商业配套以兰海花园商业街及即将开业的鲁能三亚湾新城为主商场名称规模类型商业规模54000㎡综合性商业鲁能三亚湾新城餐饮娱乐兰海花园商业街7000㎡三亚湾商圈主要商场分布鲁能三亚湾新城兰海花园商业街业态分布三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店三亚湾商60兰海花园商业街，目前商业空置率较高，已进驻商家经营状况一般兰海花园商业街南临金鸡岭路，西临三亚湾路，业态以餐饮为主，建筑形态为沿街2-3层商业townhouse，目前商业空置率较高，已进驻商家经营状况一般商家名称咖啡时间西餐厅夏约风情西餐厅三禾日本料理卡萨米亚意大利餐厅太阳岛渔村鑫忆德自然海鲜商业现状兰海花园商业街，目前商业空置率较高，已进驻商家经营状况一般兰61鲁能·三亚湾新城打造三亚独有的主题文化休闲街区美丽城位于鲁能·三亚湾新城项目东部、机场路西侧，包括购物中心，酒吧街、休闲娱乐城、综合体酒店商业以及度假物业等业态，计划打造成三亚时尚娱乐休闲中心，美丽与时尚交汇，附加与演艺集合的缤纷度假之城，打造三亚独有的主题文化休闲街区。美丽mall业态规划（即将开业）未来供应鲁能·三亚湾新城打造三亚独有的主题文化休闲街区美丽城位于鲁能62借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间突出优势发展不足三亚湾由于距离市区及机场较近，靠近天涯海角，南山文化旅游区，交通便利。片区以度假别墅为主，聚集了大量的酒店及度假村，保证了持续的消费人流。辐射范围广，主要消费群体为酒店及周边的游客。商业不成规模，不具特色，吸引力有限三亚湾商圈是一个以度假别墅、度假公寓为主的旅游区三亚湾商圈若能更加丰富区域业态，作出代表性的商业项目，借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间潜力发展借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间突出优势发展不足三63月川新城是规划的未来城市中心，商业配套正逐步完善月川片区规划为“未来城市中心”，不断的彰显着这里的魅力。而众多楼盘的抢滩及区位上的优势，月川片区将是三亚新的价值洼地。该商圈主力消费群体为度假居住游客和当地居民。月川新城商圈三亚市月川商圈月川新城商圈月川新城是规划的未来城市中心，商业配套正逐步完善月川片区规划64现状商业以沿街底商为主，主要为生活配套，为片区内人群服务迎宾路片区月川片区商业主要分为3部分：迎宾路片区：商业业态以餐饮、门窗加工、石材、钢材加工、汽配维修为主；月川居民片区：商业业态以杂货店、药店、小饭店为主，月川居民片区三亚河东路片区三亚河东路片区：商业业态以文具、门窗加工、汽配维修、杂货店为主；商业分布现状商业以沿街底商为主，主要为生活配套，为片区内人群服务迎宾65租金水平较低迎宾路租金平均40-90元/㎡/月，店铺面积不等，从20-200㎡河东路店铺平均20㎡/间，租金1000－1500元/间左右月川居民区租金水平店铺平均20㎡/间，租金1000－1200元/间左右，位置相对偏僻的800元/间租金水平较低迎宾路租金平均40-90元/㎡/月，店铺面积不等66借助政府的规划和楼盘的林立，未来将有巨大的发展空间突出优势发展不足月川新城由于距离市区、机场、高铁和高速都较近，交通非常便利。片区以度假养老休闲为主，聚集了大量的楼盘小区，保证了以后的消费人流。片区是三亚新兴的城市中心区，前景利好。商业不成规模，不具特色，吸引力有限；现人流量少，难于维持商业月川新城商圈是一个以度假、养老、休闲为主的生活区月川新城的人气真慢慢聚齐，配套逐步完善，区域内若有代表性的商业项目，借助其优越的地理位置，未来将有巨大的发展空间潜力发展借助政府的规划和楼盘的林立，未来将有巨大的发展空间突出优势发67商业市场小结1、解放路仍是未来三亚最主要的商业区域，有庞大的消费群体和人流量支持；2、河东商业商圈以餐饮娱乐为主，发展空间有限；3、大东海商圈在旅游商业中具有一定的地位，已初具规模，未来前景利好；4、三亚湾商圈以度假别墅和酒店为主，商业正在起步；5、月川新城是三亚未来的城市中心，前景利好，但现在商业氛围搏薄，人流量稀少，商业不具规模；本项目商业做人流量大、旅游商业都不太现实，可以做高端餐饮、主题特色等商业，走吸引办公人群、周边居民和特色群体路线；对本项目启示商业市场小结1、解放路仍是未来三亚最主要的商业区域，有庞大的68市场小结三亚各商圈已逐渐成熟，月川商业需走个性化和城市配套服务的商业道路商业市场月川新城项目众多，竞争激烈，本项目要同时实现销售和溢价有较大难度住宅市场高端办公租赁市场较紧张，高端写字楼有一定的潜力和机会办公市场市场小结三亚各商圈已逐渐成熟，月川商业需走个性化和城市配套69同致行建议一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议同致行建议一、项目解析70月川片区规划未来以居住、行政、办公为主根据《三亚市月川片区控制性详细规划》（二〇一一年五月十日），月川片区的发展定位是：大三亚湾“海上客厅”的后台服务核心；以旅游目的地功能为主线，以主题消费和多元文化为内涵，既承载城市生活服务，又支撑旅游服务的重要支点。月川片区的核心功能应包括：魅力商业、主题酒店、活力娱乐、高铁换乘、文化传媒、特色空间和居住功能月川具体用地规划如下月川片区居住用地规划最多，占了28.46%，其次是商业金融用地占了14.61%，可以见得政府要把月川规划成新的居住区和行政商务办公区。月川规划月川片区规划未来以居住、行政、办公为主根据《三亚市月71通过业态评分，现阶段各业态都不具优势，未来写字楼和商业产品具有较大的影响力本项目根据市场分析和月川的规划分析，选取了9个主要影响楼盘的因素打分评比，诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映给项目产品评分，本项目的住宅方面是跟月川新城片区的比较，写字楼方面跟三亚写字楼市场对比，商业方面是跟整个三亚商业进行对比，具体评分如下图：（5分很好，4分较好，3分一般，2分较差，1分很差）业态评分通过业态评分，现阶段各业态都不具优势，未来写字楼和商业产品具72住宅7.210.2写字楼9.213.7

商业9.212.9业态分析现状5年后现状5年后现状5年后写字楼产品是最具有发展潜力、树立品牌形象和溢价能力强的产品住宅7.210.2写字楼9.213.7商业9.2173住宅是保守产品，写字楼是明星产品，商业是拔高产品1、住宅是我们的保守产品，销售有保障，但溢价差，是我们的劣势产品；2、写字楼是我们明星产品，能提升品牌价值、拔高项目形象，溢价能力强，是我们的优势产品；3、商业是拔高产品，吸引人气，提高项目的知名度，溢价能力强；拔高产品明星产品保守产品商业写字楼住宅业态分析住宅是保守产品，写字楼是明星产品，商业是拔高产品1、住宅是我74一栋纯高端写字楼+两栋公寓式写字楼+一栋主题商业同致行建议一栋纯高端写字楼+两栋公寓式写字楼+一栋主题商业同致行建议75制造稀缺性，高姿态入市，多产品组合同致行建议原则：1、制造稀缺性，三亚最高端写字楼；2、多产品有机组合，扩大客户层面，降低风险；3、高姿态入市，树立形象，制造形象标杆。公寓式写字楼纯高端写字楼主题特色商业高端办公市场稀缺，有一定的稀缺性创新性写字楼，可办公可居住，进退有余

主题商业进驻，聚集人气，凝集影响力制造稀缺性，高姿态入市，多产品组合同致行建议原则：公寓式写字76本案重点在打造纯高端写字楼，以高端写字楼带动公寓式写字楼，最后拉动商业的发展同致行建议市场引爆，建立地位，树立标杆，创建品牌打造纯高端写字楼市场持续火热，引领市场，树立市场影响力公寓式写字楼引进高端品牌，品牌联动，树立形象主题特色商业本案重点在打造纯高端写字楼，以高端写字楼带动公寓式写字楼，最77本项目写字楼租金水平与月川板块相似河东板块河西板块月川板块同致行建议本项目的写字楼租金水平相似月川板块的写字楼租金水平本项目写字楼租金水平与月川板块相似河河月川板块同致78同致行建议写字楼销售价格为：20000-25000元/㎡同致行建议同致行建议写字楼销售价格为：20000-25000元/㎡同致79物业发展建议外立面建议标准层建议大堂建议电梯建议空调建议智能化建议停车场建议交通组织建议物业发展建议外立面建议80外立面建议高端写字楼除了追求不同的通透感外，同时特别重视节能、环保及舒适性办公环境的创造。对低辐射和节能效果明显的“Low-e”玻璃的大面积使用，增加墙体和幕墙的遮阳板设计等，起到环保、节能的作用。未来的写字楼外立面会更多采用智能呼吸式幕墙，保证高层单位也可开窗自然通风。采用高效保温隔热玻璃及遮阳调光装置，置换式新风系统与分散式外墙新风装置。外立面建议高端写字楼除了追求不同的通透感外，同时特别重视节能81智能型呼吸幕墙

根据GB/T21086的定义，智能型呼吸式幕墙是由外层幕墙、热通道和内层幕墙（或门、窗）构成，且在热通道内可以形成空气有序流动的建筑幕墙。外通风内