房地产培训专辑之房地产开发项目策划决策和可行性研究

第三章房地产开发项目策划决策和

可行性研究

房地产开发项目策划决策和可行性研究是为决策者提供最终决策的依据，为项目达到目标奠定基础。

一个房地产项目的设想的提出，都有其特定的政治、经济或社会背景。从简单而抽象的建设意图产生，至具体复杂的工程建成，期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标，都离不开计划的指导，而计划的前提就是行动方案的策划与决策。第一节房地产开发项目策划第二节房地产投资决策与方法第三节房地产投资不确定性分析第四节房地产开发项目的可行性研究第五节房地产市场研究第六节房地产开发项目经济效益评价

什么是策划？策划就是筹划或谋划策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。第一节房地产开发项目策划策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划策划者要尽可能多地掌据各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾，再进行策划。策划具有明确的目的性策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。策划可以比较与选择方案针对某一个目标，可以拟定多个策划方案。人们对多个策划人案可以权衡比较，扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做

上述策划的涵义包括如下几层意思：

1.1房地产开发项目策划概述概念：房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。

房地产开发项目策划的主要作用：A、构思项目系统框架主要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。B、奠定项目决策基础理论C、指导项目管理工作房地产项目策划的原则创新原则房地产项目策划成功的关键主题新、概念新；手段新、方法新以人为本原则注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成整合原则策划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调策划的优化组合，包括房地产产品功能组合、项目资源组合、信息组合等。1.2项目策划的内容和依据项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划；项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。1、项目构思策划项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。项目构想策划的主要内容是：A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容；B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析；C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。D、其他项目策划的内容和依据2、项目实施策划即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。A、项目组织策划大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。B、项目融资策划融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。项目策划的内容和依据3、项目目标策划确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。项目目标策划包括：项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定；总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。项目策划的内容和依据4、项目管理策划项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。

项目策划的内容和依据5、项目控制策划项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。项目控制的方向：项目目标；项目控制的方法：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标；项目控制的基本原则是：目标控制具有健全的反馈机制的闭环控制；基本方法是：动态控制。项目策划的内容和依据1.3房地产开发项目全程策划

房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

1.3.1概念1.3.2房地产开发项目全程策划流程图对项目的总体规划、建筑风格、景观规划等作出专业策划建议从项目的宏观、中观和微观层面对项目的投资环境进行分析初步市场情况调查确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研初步提出总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路项目目标客户群锁定及分析项目开发主题定位及形象定位对项目的经营方式、资金筹措和开发计划作出策划建议可类比项目营销策略分析确定项目营销策划总体思路及营销策略可类比项目物业管理分析并提出策划建议项目财务评价与综合评价1.3.3房地产全程策划工作程序初步接洽阶段前期策划阶段营销策划阶段销售实施阶段1、初步接洽阶段项目资源条件整合及判断

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情

地段资料：规划要点、坐标

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况2、前期策划阶段⑴地块内在条件整合及价值分析

适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较⑵资源综合及定位

上述各内容汇总，初步定位或创意⑶依据定位针对性的市场调查

客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据⑷经济可行性分析静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。⑸初步营销框架

推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系⑹规划、设计方案及跟踪草图，设计创意、任务书、设计交底、指导3、营销策划阶段⑴营销整体规划

推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。⑵经济敏感性分析

造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

⑶价格策略执行计划依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。⑷物业管理准备工作计划配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。⑸销售准备工作计划

文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算⑹项目包装执行计划

VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位等的设计和制作计划安排及费用预算。⑺广告宣传炒作计划

户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。⑻销售活动规划及策划

开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。⑼装修套餐售后装修和装修按揭服务。4、销售实施阶段⑴销售培训

建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。⑵执行修正

根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。⑶置业锦囊

根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。第二节房地产开发项目投资决策与方法1、房地产投资决策的含义1.1决策与房地产投资决策决策：就是对需要处理的事情作出策略上的决定。投资决策：就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化的分析手段和方法，通过定性的推理判断和定时的分析计算，对各种投资方案进行选择的过程。构成一个房地产投资决策问题，必须有：①明确的决策目标；②有两个以上可供选择和比较的决策方案；③有评价方案优劣的标准；④真实反映客观实际的数据资料。一、房地产投资决策概述1.2房地产投资策略房地产投资策略：为房地产投资决策而事先安排的计划内容包括：预备进行何种房地产投资；准备采用何种筹资方式；如何合理使用资金；如何确定投资方式；如何确定经营方式等。房地产投资决策的基本要素：决策者：即投资的主体，是具有资金和投资决策权的法人；决策目标：就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出；决策变量：指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定；状态变量：指决策者所面临的各种自然状态，许多状态包括各种不确定性因素。

投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定性因素加深认识，并利用科学的分析方法分析不不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。1.3房地产投资决策的基本要素2、房地产投资决策的程序①确定决策目标：投资决策的前提和基础；根据决策目标在决策中的地位和重要程序，一般将其分为三类：即必须达到的目标、希望完成的目标和不予重视的目标。②拟订决策方案：拟订多个可行的备选方案，可行方案或备选方案即具备实施条件，能够实现决策目标的各种途径或方式；从项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算，财务上是否盈利等。③优选决策方案：对方案进行比较、分析和评价，即可行方案的优选；优选方案的关键之一：掌握方案的选择标准，即以什么样的标准来衡量各可行方案的优劣优选方案的关键之二：优选方法的实际运用④执行决策方案：执行者对决策方案的理解程度和遇到风险时的应变能力是决策能否顺利执行的关键。建立健全的检查制度和程序，注意信息的反馈，以便于工作了解决策执行的进度和实施结果，确保实施结果与决策期望的一致性。房地产投资决策的程序二、房地产投资决策方法2.1定性分析方法1、经验判断法是利用一般房地产投资的经验积累进行投资判断，被普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。这种方法直观易懂，但分析不深入，只能作一些直观的表面性的描述。2、创造工程法这一方法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。包括畅谈会法、综摄法、形态方案法和主观概率法。定性分析方法和定量分析方法2.2定量分析法定量分析法：是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而作出科学的决策。在决策分析中常用的定量分析方法有三大类：确定型决策法风险型决策法不确定型决策法（一）确定型决策法确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。确定型决策法单纯选优法模型选优法相对法绝对法净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法和年成本法内部收益法、效益费用比法、净现值收益率法线性规划、多元回归、模糊数学综合判定法1、单纯选优法单纯选优法：根据已掌握的每一方案的每一确切结果进行比较，直接选出最优方案的决策法。单纯选优法又分为绝对法和相对法（1）绝对法指以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资决策方案的优劣或是否可取。主要包括净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法和年成本法。A、净收益法指房地产投资全过程中总收入扣除总成本的余额。若余额或净收益大于零，则方案可行；若等于或小于零，则不可取。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的房地产投资决策。B、净现值法净现值（netpresentvalue,NPV）：是根据房地产业或不同房地产投资类型的基准收益率或假定的贴现率，将项目计算期内各年的净效益（等于效益减去费用）折算到建设起点（期初）的现值之和。它是反映房地产投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标。其计算公式为：

n

NPV=∑（CI-CO）t（1+i）-tt=0NPV——净现值；CI——t年的现金流入量；CO——发生在第i年的效益或费用；n——计算期；i——基准收益率或设定的贴现率若NPV≥0，则说明决策方案可行，且净现值越大，方案越优；若NPV≤0，则该方案不能实现预期收益，故不可行。（2）相对法指以效益和费用的比率来评价和比较房地产投资项目并决策方案的优劣及是否可取的经济分析方法。包括内部收益法、效益费用比法、净现值收益率法。A、内部收益率法内部收益率（FIRR）是使得项目计算期内，各年净现值金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。其表达式为：

n∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=0

一般来说，经济内部收益率大于或等于社会贴现率的项目应被认为是可以考虑的项目。B、效益费用比法效益费用比法是指投资过程中所有效益流的现值与所有成本流的现值之比，即：

nn

B/C=∑Bt*（1+i）-t∑Ct*（1+i）-tt=0t=0B——效益流现值；C——成本流现值；B/C——效益费用比；t——投资经营年数；n——项目经济寿命；i——基准收益率或年贴现率。若B/C＜1，则说明入不敷出，不宜投资；B/C≥1，则可能投资，且越大越优。2、模型选优法模型选优法指运用数学模型来解决在一定的约束条件下，如何实现效益最大或花费最小的技术经济问题。常见方法包括线性规划、多元回归、模糊数学综合判定法（二）风险型决策法

所谓风险型决策，自然状况是可变的，不论选择哪一种方案都要承担相应的风险，只是取决于概率和效益值，故风险型决策亦称随机型决策或统计型决策。风险型决策应具备：①决策人可以在两个以上的行动方案中加以选择；②存在两个或两个以上的不以决策人主观意志为转移的自然状态；③决策人希望达到一个明确的目标；④可以计算出在不同自然状态下，不同行动方案的损失期望值；⑤决策人虽然不能对可能出现的几种自然状态作出肯定的判断，但是决策人可以根据统计数据的概率来加以预测或估算。有四种方法：最大概率法、期望值法、决策树法、正态分布图像法1、期望值法期望值法就是计算出每一个行动方案的损益期望值后再进行比较。最大的损益期望值即最优方案。其一般结构形式为：设A={A1，A2，...,Am}为决定的行动方案；P={P1，P2，...,Pm}为相应自然状态的概率，且

m∑（Pj=1j=1

若设aij为采取的行动方案Ai在实际自然状态下的损益值，则行动方案的损益期望值为：

m

E(Ai)=∑Pjaijj=1而最优方案为A=maxA[E(A)]实际计算时，必须考虑净损益期望值并最后确定最优方案。期望值法举例某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案：A大面积开发和B小面积开发。方案A需投资5000万，方案B需投资3000万。两者建设经营期限均为4年。根据市场预测房屋需求量的概率及两个方案的年损益值(万元)如下表所示。试问选用何种方案收益大？方案需求量高（P1=70%）需求量低（P2=30%）A2000-400B900600E(A)=[2000*70%+(-400)*30%]*4-5000=120（万元）E(B)=[900*70%+600*30%]*4-3000=240（万元）即E(B)>E(A)2、决策树法决策树法：实际上也是利用期望值进行选择决策方案的一种方法，只不过是把某个含风险的投资方法未来发展状况的可能性和可能的结果所做的估计和预测用树状图形表示出来。决策树由四个元素构成：决策点：用符号□表示。从它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝数表示行动方案数。状态点：用符号○表示。其上下方的数字表示方案的期望值，从它引出的分枝叫状态分枝，每条分枝上面都写明自然状态下所发生的概率，状态分枝数反映可能出现的自然状态；结果点：用符号△表示。它边上的数字是每个行动方案在相应自然状态下的损益值；分枝：用符号→表示。决策树法举例某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案：A大规模开发和B小规模开发。方案A需投资15000万，方案B需投资10000万。两者建设经营期限均为6年。根据市场预测房屋需求量的概率及两个方案的年损益值(万元)如下表所示。方案需求量高需求量低A5300-1000B30001000其中建设经营期分为前2年和后4年两个阶段。根据市场调查预测，前2年房屋需求量较高的概率为0.7，如果前2年市场需求量较高，则后4年需求量高的概率为0.9；如果前2年市场需求量较低，则后4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？（三）不确定型决策

不确定型决策：指未来事件是否发生不肯定，而且也无法估计未来各种可能情况的概率，这种决策目前很难借助于定量分析，主要取决于决策者的主观判断，也叫做主观概率法。借助于定量分析决策时，可用乐观法（大中取大法）、悲观法（小中取大法）和后悔值法（大中取小法）。1、乐观法：基本思想就是对客观情况总是抱着乐观态度的，又称冒险型决策法。一般情况下适用于对投资充满信心、经济实力较强、勇于承担风险的决策者；2、悲观法：又称保守方法。对投资持慎重态度的决策者多采用该方法。3、后悔值法：介于前两者之间的决策者多采用后悔值法。乐观法/悲观法决策表方案自然状态最大损益值(万元)最小损益值（万元）甲乙丙丁A300400500600600300B100300500800800100C400600200600600200D200400500700700200最大损益值中的最大值800-最小损益值中的最大值-300后悔值法决策表方案自然状态最大后悔值(万元)甲乙丙丁A1002000200200B30030000300C00300400400D2002000100200最大后悔值中的最小值200第三节房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析就是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法通过分析不确定性因素对房地产投资项目可能造成的影响，从而分析可能出现的风险，进一步确认房地产投资在财务、经济上的可行性不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（一）盈亏平衡分析产品销售利润=产品销售收入—产品销售成本销售税金＝产品销售收入×税率产品销售收入=产品销售量×产品单位价格—产品销售税金产品销售成本=单位变动成本×产品销售量+固定成本

盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过分析产品产量、盈利和成本之间的关系，找出盈亏在产量、单价、成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，这个临界点称为盈亏平衡点（BEP）。收入＝f（销量）；成本＝f（销量）当收入＝成本时的销售量，称之为（以销售量表示的）盈亏平衡点,BEP。盈亏平衡分析当它们间呈线性函数关系时则认为它们间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之为非线性盈亏平衡关系。盈亏平衡分析为了简化分析步骤，设定一定的假定条件销售收入和生产总成本费用是房地产开发面积（产品产量）的线性函数；产品销售量和生产量相等；产品固定成本和单位销售价格在产品租售期保持不变；同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品；计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据；产品的结构类型不变。

盈亏平衡分析线性方法如能达到盈亏平衡，则：y1=y2

即有：所以：所以用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是：盈亏平衡分析单方边际收益（P－V－t）：单位产品售价扣除单位产品销售税金和可变成本的余额。它表示每产销一平方米建筑面积所获的可用来补偿固定费用的数额。盈亏平衡模型的实质就是开发项目产销建筑面积多大时，总边际收益（单方边际收益×建筑面积）能抵消固定费用总额。如能抵消，说明这个开发建筑面积是开发项目的保本量，企业不盈不亏。盈亏平衡分析用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点（BEPp）

用生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEPL）

盈亏平衡分析用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点（BEPs）用单位变动成本表示（在变动成本不确定时常用）

盈亏平衡分析盈亏平衡点的值无论是用产（销）量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。当项目达到较低产量就可以保本；盈利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益；项目生命力强，有较高的竞争能力；项目的抗风险能力大。这一方法只能对项目的风险作定性分析，而无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述，这是盈亏平衡分析在技术上的局限性。盈亏平衡分析实际中更一般的是非线性的：

市场竞争激烈，产品增加但销售减少；为了消化积压而降价、打折等；因大宗采购而得到优惠价格；支付工人加班工资；利用新技术、新管理手段等……盈亏平衡分析产量市场需求极限销售收入产量固定成本生产成本可变成本收入成本产量盈亏平衡分析某企业生产住宅建筑预制件，每年生产能力为50000件，每件售价4000元，固定成本4688万元，每件耗用变动成本1356元，每件销售应付税金300元。计算BEPQ、BEPL、BEPS、BEPP、BEPV。某种配套产品，年固定成本28万元，单位可变成本80元/件，销售价格260元/件，目前年产量为3500件，根据市场预测，近几年市场需求量大，市场竞争十分激烈，决定降价扩销，按销售量的1％递减售价，并按销售量的1％递增单位可变成本。问产量在什么范围内可以盈利，什么产量可以获得最大盈利？（二）敏感性分析作用了解投资项目方案的风险根源和风险的大小筛选出若干敏感因素，这些最敏感因素集中力量研究，尽量减少方案的风险淘汰风险大的方案

分析和预测项目经济效益的主要指标（如财务内部收益率、净现值、投资回收期、开发商利润等）对主要变动因素变化而发生变动的敏感性程度。如果某因素变化幅度很小，但对项目经济效果指标的影响很大，则认为是敏感性的因素，或因素的敏感性很强。敏感性分析主要的敏感性因素租金、售价往往是最重要的因素建设成本预算与实际投入的变化原材料、人工费用的市场价格变化时间批文、招标等手续的拖延工期拖延租售期的变化利率贷款利率期望的收益率敏感性分析主要步骤：选择经济评价指标确定性分析中预测把握性不大或变化可能性大的指标选择需要分析的不确定性因素剔除确定性因素以及把握性大的不确定性因素确定变量的变化范围并计算其变动幅度根据统计资料、经验判断和市场调查进行综合估计确定项目对风险因素的敏感程度

敏感性分析1、单变量敏感性分析

假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其它参数保持不变。2、多变量敏感性分析

分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评估结果的影响。敏感性分析单变量敏感性分析各因素变动对利润的影响（%）原始值－10％原始值+10％地价（20万$）+27.31-25.57利润率（15％）+10.16-9.94建设成本（200$/m2)+55.04-48.37租金（32.5$/m2

）-77.41+79.57建筑面积（2000m2

）-28.91+25.30专业费用（12.5％）+5.77-5.70投资收益率（7％）+88.33-72.27敏感性分析多变量敏感性分析租金、成本对利润的影响（％）

租金成本3031.532.53537.54018511.0916.5820.2329.3438.4447.522005.6910.9114.3923.0731.7639.52215-0.795.779.0917.3725.6432.49230-3.681.094.2612.1820.0825.74250-9.05-4.55-1.555.9313.4021.59敏感性分析多变量敏感性分析——三项预测值法单变量分析忽视了因素间的相互作用，使结果失真。对于重要的、投资量大的项目，除单变量分析外，考虑多变量分析。三项预测值法基本思路是：对所涉及变量给出三个估计值，即最乐观、最可能、最悲观的情况，根据三项预测值的相互作用分析。若有8个不定变量，3个预测值，则共有38＝6561个组合，即使通过计算机辅助计算，决策时也无所适从。因此往往按所有变量都出现最乐观、最可能、最悲观的情况，计算三组最有用的结果，以明确利润变化范围。敏感性分析最乐观最可能最悲观租金上涨7％5％3％投资收益率7.5％7％6.5％成本上涨6％7.5％9％贷款利率10％13％16％工期121212租售期建成即租3月后6月后准备期336土地成本202020最乐观最可能最悲观利润26684120944438539占总开发价值比率24.520.04.2占总开发成本比率33.425.64.5敏感性分析局限性只能作程度上的评价，而不能对其作大小测定。变化范围的确定是模糊的、人为的，而没有给出这些因素发生变化的概率，主观性强，缺乏科学性。与盈亏平衡分析方法一样，在多方案比较情况下其结果可作为项目选优的依据。但在单方案评价情况下，其结果的作用仅限于对项目本身在实施过程中的风险进行评价。项目在整个开发周期中的敏感性是不一样的。一般情况下，由于前期的资金流量大，前期的敏感性要大于后期。所以，当项目对资金成本增加因素特别敏感时，应检查是否因为项目初期的投资额过大，使资金未能充分利用，如有可能加以调整，降低其不确定性。（三）风险分析根据不确定性因素在一定范围内的随机变动，分析确定这种变动的概率分布和它们的期望值以及标准差，进而为投资者决策提供可靠依据。

风险的度量：各不确定结果间的差异程度或离散程度——标准差差异程度越大，表明不确定结果的综合效应越难以确定，从而事件的风险就越大风险分析经济状况萧条平稳繁荣发生概率0.20.50.3投资回报率6%15%20%经济状况萧条平稳繁荣发生概率0.20.50.3投资回报率-15%20%70%高档写字楼的投资回报率预测普通住宅的投资回报率预测经济状况萧条平稳繁荣发生概率0.20.50.3投资回报率-15%20%70%高档写字楼的投资回报率预测经济状况萧条平稳繁荣发生概率0.20.50.3投资回报率-15%20%70%高档写字楼的投资回报率预测风险分析方法解析法数学期望值法模拟法，常用的有蒙特卡洛模拟法

在项目概率分析中，一般是计算项目净现值的期望值（数学期望）及净现值大于或等于零时的累计概率，也可以通过模拟测算项目评价指标（如内部收益率）的概率分布，为项目决策提供依据。只是这些不确定因素的概率分布函数一般很难用数学方法导出，模拟方法求分布函数也是很复杂的事，所以人们都是根据历史资料和经验主观地将概率分布确定下来的，但这本身也有风险。风险分析解析法通过计算项目的净现值大于或等于零时的累计概率，用以估计项目承受风险的能力的分析方法计算步骤列出各种需要考虑的不确定性因素确定各不确定因素的随机变量分别确定各种随机变量的概率计算各不确定因素的期望值计算净现值的期望值，并从小到大排序风险分析某开发项目，其基本方案的财务净现值为51926万元，其投资增加和租售价格下降的随机变量及概率分布如下表：（单位：万元）项目增加或下降比例

增加或减少现值概率

投资额（现值84737）

+40%33895

0.2+20%16947

0.5+10%8474

0.3销售收入（现值229133

）-20%45827

0.1-15%34370

0.6-10%22913

0.3解析法例解题步骤：1．由于投资增加减少的净现值:33895*0.2+16947*0.5+8474*0.3=17795(万元)2．销售价格下降而减少的净现值:45827*0.1+34370*0.6+22913*0.3=32079(万元)3．项目财务净现值的期望值:51926-17795-32079=2052(万元)4．净现值大于或等于零时概率的计算方法与步骤计算各种配合比例的综合概率：如0.2*0.1=0.02等分别用各随机事件中的某一随机变量计算净现值如：投资增加40%，销售-20%，净现值为：

51926-33895-45827=-27796计算加权净现值将每一种组合绘出下图：累计概率表净现值综合概率累计概率-1960.680.120.12-555.920.020.14-542.40.050.19-292.920.060.25-71.250.030.28182.70.300.581634.760.180.761809.90.150.911848.510.091.00将以上计算出的各种随机时间的净现值按负值的数字大小排列，直至出现第一正值为止。列表并求累计概率从上表可得:净现值小于零的累计概率约为:P(ENPV<0)=0.28+(0.58-0.28)*71.25/(71.25+182.7)=0.364净现值大于或等于零的累计概率为:P(ENPV≥0)=1-P(ENP<0)=1-0.364=0.636＝63.6％计算出的累计概率愈接近1,可以说明项目的风险越小,反之,说明项目的风险越大。风险分析数学期望值法的步骤确定敏感因素及变化范围将范围缩小为几个确定值，并对每一值确定出现的概率（关键）计算数学期望值，即因素的最大可能值计算方差、标准差，利用数学期望值和方差、标准差重新计算项目经济效果指标，确定其变化范围选择下一个敏感因素，重复进行风险分析投资回收期34567概率0.10.40.20.20.1数学期望值例风险分析蒙特卡洛模拟法（统计实验法）运用蒙特卡洛模拟的统计功能，自动对项目评估中涉及的几个变量进行选择、组合，无需复杂的计算，可得到近似的结果。步骤分析每一可变因素可能变化的范围并确定这些变化的概率分布随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布重复以上步骤进行多次模拟实验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值第四节房地产开发项目的可行性研究

概念最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个领域，充实完善，形成系统。对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。市场是前提，技术是手段，核心问题是经济效益分析。

房地产项目的可行性研究是在投资决策之前对拟定开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定项目是否可行的综合研究。4.1可行性研究概述4.1.1作用投资决策的依据国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。筹集资金的依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为房地产开发项目申请贷款的先决条件，在对可行性研究报告作全面、细致的分析评价后，才能确定是否给予贷款。签订合同的依据项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯及交通等方面需要与有关部门协作，都需要根据可行研究报告进行协商。规划设计的依据在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设计的种类、建设速度等都进行了分析和论证，确定了原则和推荐了建设方案。4.1.2目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。4.1.3特点前期性、预测性、不确定性4.1.4指导文件

《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济代理人方法与参数》要求各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的房地产开发项目，原则上应按房地产开发项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。4.1.5依据A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；B批准的项目建议书和同等效力的文件；C国家批准的城市总体规划、详细规划和交通等市政基础设施规划；D自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；E有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；F国家所规定的经济参数和指标；G开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。4.2可行性研究的专业机构和人员构成专业机构前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。人员构成注册房地产估价师1~2名造价工程师1名市场调查和分析人员1~2名经济分析家1名制作人员1~2名社会学、环境科学专家若干名其中：注册房地产估价师是专业执业队伍，既要熟悉房地产专业知识，又必须熟悉财务管理和工程技术方面的知识，是研究小组的核心，它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总体评价，撰写可行性研究报告。4.3项目可行性研究阶段1、四个阶段⑴机会研究机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。即项目建议书阶段。项目建议书：是房地产开发企业在项目投资前对项目轮廓设想，主要是从投资建设的必要性方面来分析，同时也对投资建设的可行性进行初步分析。内容一般包括：a、投资项目提出的必要性的依据；b、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想；c、建设条件的初步分析，包括公共配套设施情况和交通情况等；d、投资估算和偿还贷款能力测算；e、项目的预测进度安排；f、经济效益、社会效益及生态效益的初步估计。⑵初步可行性研究也称预可行性研究（大型投资项目需在正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析）主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应建筑材料供应状况项目所在地区的社会经济情况项目地址及其周围环境项目规划设计方案项目进度项目销售收入与投资估算项目财务分析等⑶详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部分。是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤⑷项目的评价和决策即房地产开发企业邀请有关技术专家、经济专家及承办投资贷款的银行，对项目的可行性研究报告进行预审，由投资贷款银行的咨询机构或计划决策部门委托没有隶属关系的工程咨询公司进行全面评估。评估人员应对项目的可行性研究报告和编制的计划任务全面、认真、仔细的审查、计算和核实，根据审核、评估的结果，编写项目评估报告，为投资项目最后决定进一步提供可靠的科学依据。2、质量针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：误差范围±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％3、时间与研究深度和建设规模有关一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。4、费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资机会研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。4.4可行性研究的程序步骤程序、步骤讨论可行性研究的范围，确定研究目标。市场实地调查，收集情报和资料。市场分析、预测技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。效益研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。编制报告。4.5可行性研究的基本内容

主要有三个方面的内容：一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。1、项目开发的必要性一是从社会需求考虑；二是从开发企业的角度考虑。2、项目的制约条件与开发建设的可能性外部制约条件有两个方面：一是软约束，主要是固定资产投资规模和城市规划对开发项目的限制条件；二是硬约束，主要是土地、资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施，以及开发建设过程和建成投入使用后的道路、电力、通讯、上下水、热力等的供应和限制条件。3、项目的技术、经济分析4.6可行性研究报告的撰写1、可行性研究报告的基本构成通常由开发商委托房地产评价机构、研究机构来撰写。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图等六个部分。2、可行性研究报告正文的写作要点(1)项目总说明项目背景、项目主办者、项目评价的目的、项目评价报告编制的依据及有关说明。(2)项目概况项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规划和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。(3)投资环境研究当地总体社会经济状况、城市基础设施情况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。(4)市场研究就当地与所评价项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。(5)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地现状（熟地还是生地等）、项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目等。(6)规划方案及建设条件介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。及项目规模、档次、建筑物的规划设计技术指标、装修标准等建议。(7)建设方式及进度安排建设工程的发包方式，建设进度安排、物料供应做出估计或估算。(8)投资估算及资金筹措(9)项目评价基础数据的预测和选定包括销售收入测算、成本和税金、利润分配3个部分。(10)项目经济效益评价一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）与贷款偿还分析。(11)不确定性分析一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。目的：是就项目面临的主要风险因素如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设面积等因素的变化，对项目经济效果评价的主要技术、经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析，进一步可用模糊数学方法从定性转化为定量分析。(12)可行性研究的结论说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率，是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力，较强的抗风险能力，项目是否可行。其中，市场研究和项目经济效益评价是可行性研究中最重要的部分。第五节房地产市场研究

房地产市场研究是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。市场分析要紧紧围绕特定的开发地点和类型进行，尤其在四种情况下：开发商对拟开发项目没有或很少有相关经验；拟开发项目要持续几年的时间，在这段时间里，市场的变化是不可避免的；市场不确定因素较多；开发商拟进入一个特殊的市场，没有经验可资借鉴。房地产市场研究的步骤提出结论与建议数据收集处理分析等估算时间、费用等选择研究方法确立研究目标确定研究目的房地产市场研究的内容宏观因素研究判断国家和地方的经济形势分析地区的城市发展与建设情况研究区域的社会经济各方面情况市场状况研究房地产市场的供求情况土地的情况房地产价格水平竞争性物业发展情况其他在建物业情况各类房地产收益率及利润率地区规划要求消费者的情况相关因素研究房地产市场研究中的信息类型房地产市场研究中的信息一般分为：与整个宏观市场相关的经济、人文信息房地产市场运作过程中产生的直接信息与投资项目直接相关的信息从市场研究的角度可分为：房地产需求信息房地产供给信息房地产市场交易信息其他信息5.1房地产市场调查5.1.1市场调查的目的了解市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向；了解市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。5.1.2市场调查的作用提高对市场机会的分辨能力，发现和捕捉市场机会；提高对市场状况的把握，增强竞争力；有利于对项目进展的控制，适时调整策略。5.1.3市场调查的内容体系宏观环境——体（与整个宏观市场相关的信息）政治、经济、科技、法律法规等区域市场——面（与房地产市场运作相关的信息）：区域分析区域产品需求特征单个楼盘——点（与项目直接相关的信息）：产品分析价格组合广告策略销售执行5.1.4特定类型项目的市场调查内容住宅项目：与房地产代理机构、物业管理人员特别是用户的沟通，了解项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望。工业或仓储项目：考察开发所必备的条件，如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源；考虑未来使用者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。商业购物中心项目：考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的服务半径及附近其它购物中心、中小型店铺的分布情况。写字楼项目：研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与格调、装修标准、提供公共服务的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

1、市场资料收集方法A、访问法：根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，以提问或填写问卷的形式请被调查者回答：速度较快且成本不是太高。有时信息资料缺乏客观性。面谈调查：有较大的灵活性，可以集体面谈或针对重点调查对象进行深入调查，气氛好，资料是第一手的，也比较真实。成本相对较高，资料处理较为繁琐，受调查人员业务水平的影响较大。电话调查：收集资料快，成本也比较低，便于信息处理。不易取得被调查者的合作，调查不够深入。5.1.5房地产市场资料的收集与处理

B、观察法：通过观察被调查者行为或收集其行为痕迹。可以获得被调查者不愿意以及言语无法提供的信息；并能客观地获得准确性较高的第一手资料。调查对象的面比较窄，花费的时间较长，有时仅能观察一些表象，需与其它方法进行结合。C、实验法：由调查人员用实验的方式，将现象放在某种条件下作观察以获取情报。分为产品试验和销售试验，例如食品的品尝会。政府部门：政府所颁布的各项经济政策、法令法规以及政府的新闻发布会，特别是规划、财税、金融、房地产等各职能部门的各种文件、规定和统计资料，都是重要的信息资源。企业内部：企业内部的各种业务资料、统计资料、财务资料和平时收集的文字资料等都是重要的第一手资料。消费者：通过各种途径从消费者那里获得有关购买动机、购买偏好和未来需求的信息资料。竞争对手：通过对等互换信息等途径获得竞争对手和他们对市场分析的资料，或者参股取得竞争公司的信息。咨询部门：房地产咨询部门的咨询意见，市场走势分析和各种评估报告。这些信息资料都具有重要的参考价值。各种宣传媒体：例如各种有关报纸、杂志、专业书籍和广播、电视的有关报道等，构成经常的信息源。公共场所：注意从各种会议、参观访问和其他社交活动中获取信息资料。2、市场资料来源3、信息资料的处理方法资料收集到以后，一般要经过筛选、分类、编号、列表、计算五个处理步骤：筛选：原始的信息资料往往是分散、零星或有矛盾的，需要经过核对、校正和筛选处理。通过筛选，将不真实的或错误的信息去掉，补充不完整或有遗漏的地方，检查数据的来源，放弃已经丧失时效的资料。分类：根据需要，可将资料按数量、质量、时序和地区进行分类。编号：对资料编号是为了减少书写的负担。常用的一种编号是在表格上给资料编排上代号，便于计算机处理数据列表：把收集的数据按项目、时间、计量单位等内容列成表格，以便于分析比较。计算：根据需要，运用百分比、平均值、概率分布等方法，对数据资料进行计算，为市场分析和预测服务。

房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势等作出的预计、测算和判断。市场预测是房地产投资分析的重要内容，预测的好坏，不仅关系到房地产企业的经营成果，甚至关系到房地产企业的兴衰存亡。5.2房地产市场预测5.2.1房地产市场预测的内容供给状况变化预测房地产开发企业数量以及投入开发物业的数量（增量）（注意开发周期长、利用土地供给总量的预测进行）；预测房地产存量的供应量；预测拟开发物业类型及可替代物业类型的供给；需求状况变化购买力预测（社会集团购买力、城乡居民购买力等）；预测宏观决策对房地产需求的影响；市场潜在需求预测。价格变动及其影响预测市场竞争能力发展趋势预测（本企业及竞争企业）

确立预测目标即明确预测目标和对象，了解为什么预测和预测什么。预测目标须清楚、准确而具体。拟定预测工作计划内容包括预测工作各阶段的详细安排。收集和整理资料资料是预测的前提与基础，资料的多寡及可靠程度对预测结果有着直接影响。选择预测方法根据预测的目标，房地产市场供求形态和掌握资料的情况等，选择适当的预测方法。预测分析在预测过程中，要十分注意资料的样式是否发生变化，一旦发生变化，对预测就要加以修正。预测结果评价预测结果评价的核心是审核预测数字与实际数值误差程度。短期预测误差在±5%以内，中期为±10%，长期为±20%。编制预测报告报告宜简洁明了，并对预测过程、指标、资料来源等作出简明的阐释和论证。5.2.2房地产市场预测的工作程序：5.2.3市场预测的方法市场预测的方法分为：定性预测：指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体发展趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等作出分析与判断。定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。综合预测由于房地产市场不确定性因素较多，信息资料有限，给市场预测带来很多不便。因此，目前一些房地产公司的市场预测一般是以定性方法为主，定量方法为辅，二者互相结合验证。但从长远发展趋势看，未来的房地产市场预测将以定性方法为辅，定量方法为主。1、定性预测特尔斐法（专家意见法）：1．挑选专家：根据预测问题的性质，挑选一定数量的专家。2.实施第一轮：预测小组将预测目标及有关资料函寄给选定的专家，请他们据此提出预测意见，预测小组根据反馈的意见分析归纳，提出初步预测结果。第二轮：预测小组将初步预测结果及补充的有关资料再函寄给专家，专家据此对自己第一次预测意见补充修正，阐明理由。预测小组再统计归纳预测结果。第三轮：请专家再次修改，补充完善第二轮的预测意见，并申述理由，预测小组统计预测结果。第四轮：在前三轮征询专家意见的基础上，再次请专家全面审查、补充、修改、核实预测意见，预测小组作出最后统计预测结果。参与者都是专家，预测具有权威性；采取个别征询意见，相互匿名交换的做法，能充分听取每位专家的意见；方法成熟，费用节省，适用效果好。但是需要反复多次进行，耗费时间长。意见集中法

意见集中法就是把公司里各部门有经验人的意见综合起来，通过加权平均处理，形成对市场发展的一种预测。搜集意见时，要尽量听取各个部门经理的意见。所以，这种方法又称集体意见法。实践中，对搜集起来的意见，可以采用一般加权平均法进行处理。一般加权平均法的处理程序是：

1．要求预测人给出最高、最低和最可能三种预测值2．确定预测人提出的三种预测值的不同的概率3．组织者进行计算这种方法的特点是：所需时间少、信息渠道多、密切联系实际市场因素变动激烈时，能考虑多种非定量因素简单易行，缺乏历史资料也能进行但易受市场形式的影响。2、定量预测典型分析法典型分析法就是结合抽样调查对典型的资料进行分析，以推算出总体的情况。对某一地区居民的收入或购房需求量可以采取这种方法进行预测。典型分析法的预测模型是：式中：——总体预测值；e——典型分析数据；n——样本单位数；N——总体单位数。例如：通过对某地区1000户居民的抽样调查了解到，其中有85户居民打算购房由此可以推算该地区350000户居民中打算购房户数约为：85÷1000×350000＝29750（户）以每户需要一套两室一厅住房、每套70平方米计算，该地区共需建房面积为：29750×70＝2082500(平方米)典型分析法简便易行，有抽样调查作为依据，但预测的准确性在很大程度上取决于抽样调查的质量。一般来说，对一个具有几百万户居民的大中型城市而言，样本量不要过小，样本的选取要具有代表性。传导法是根据母市场情况和子市场在母市场中的比重来预测各子市场的情况。传导法比较适用于房地产市场的特点。房地产市场中有许多物业类型，如住宅、别墅、商场、厂房、办公楼等，每一种物业类型就是一个子市场。而每个子市场又可分为子子市场，则住宅市场可分为低层住宅、高层住宅、综合楼宇等；厂房可分为标准厂房、仓库等。传导法的预测模型为：式中：——第i个子市场分量；ei——母市场总量；Mi——第i个子市场占母市场的比重。例如:

2002年某地区房地产开发总建筑面积为180万平方米，其中住宅面积占65％，标准厂房占11％，写字楼占22％，剩余的是各种类型别墅。住宅总面积中以8层以上高层建筑比例最高，约占80％，比前一年所占比例上升12％。试分析2002年各物业建筑面积以及2003年高层建筑住宅的发展情况?2002年该地区各物业类型的面积为：住宅面积；180×0.65＝117(万方米)标准厂房面积：180×0.11=19.8(万平方米)写字楼面积；180×0.22＝39.6(万平方米)各类别墅面积：180×(1-0.65-0.11-0.22)=3.6(万平方米)8层以上高层住宅面积：180×0.65×0.80=93.6(万平方米)可见，由于2002年高层住宅占全部住宅面积的比重比2001年上升12％，2003年高层住宅面积完全有可能突破100万平方米。百分比率预测法是根据一段时期的平均增长率来进行预测的方法。这种方法简便易行，常用于房地产市场预测。其预测模型如下：式中：at+n——(t+n)期的预测值；at——基期实际值；n——预测年数；t——基期年数。例如:

某市仓储物业近两年以5％的平均增长率发展。如果该市2002年的仓储建筑面积为45万平方米，预计2004年和2005年的仓储面积有多大?由上面的预测模型可求得：a2004=a2002(1+r)^n=45×(1+0.05)^2=49.61百分比率预测法的使用范围比较广，既可以用于短期预测，也可以用于中、长期预测，关键在于确定适当的平均增长率。趋势分析法是考察市场变动的趋势对未来可能的状态作出预测。其分析计算的步骤为：第一，将数据绘制成图，确定价格等趋势是上升还是下降、呈直线还是呈曲线；第二，选择最佳模型；第三，计算最佳模型。举例说明（1）依据表中数据，画图如图所示，并确定用直线方程进行预测。

（2）建立直线方程：Y＝a十bX式中：Y——因变量，表示价格指数；

X——自变量，表示时间序数；

a、b——分别表示直线截距和直线斜率。（3）计算出常数a和b。（4）确定x的值当x的个数为奇数时，可考虑：

…-3-2-10123当x的个数为偶数时，可考虑：

…-5-3-1135（5）列表计算(A)年份季度价格指数YixiXi2xiyi预测值相对误差（％）绝对误差20011157.91-749-1105.37146.26-7.3811.652169.77-525-838.85167-1.632.773172.09-316-516.27187.749.0915.654197.67-11-197.67208.485.4710.8120021227.3511227.35229.220.821.872263.72316791.16249.96-5.2213.763271.635251358.15270.70-3.420.934290.647492034.48291.442.750.8合计1750.7801681742.981)计算常数a、b的值2）计算已知年份的趋势值。3）计算未来年份的预测值

2003年度第一季度的预测值为：4）将趋势直线方程绘成图形如下：5）进行误差分析，求出变量间相关系数r：

在模型建立好以后，应当分析两个变量间是否存在数量上的相互关系即相关关系，以判断两个变量之间相关关系的密切程度。当r＞0.75时，可判定两个变量间具有直线关系。第六节房地产开发项目经济效益评价经济效益评价是可行性研究报告的灵魂和核心内容。它的最终目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求，在做好产品市场需求预测和工程技术研究的基础上，计算开发项目投入的费用和产出的效益，通过方案比较，对拟开发项目经济可行性和合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为投资决策提供依据。可行性研究中的开发项目经济评价有两种：选择优化方案中的评价，用以比较和筛选方案，以寻求最佳或满意方案；确定推荐方案后，对开发项目进行的最终的全面预测评价。

6.1房地产开发项目财务数据估算以住宅开发项目财务数据估算来阐述。项目财务数据的估算是可行性研究中难度最大的部分，也是可行性研究的基础，其财务数据准确与否直接影响到项目的成败。住宅开发项目财务数据估算：是在项目设计方案、市场供求关系、资源供给能力、技术条件分析的基础上，从住宅开发项目的角度出发，根据我国现行的价格体系和财税制度，对一系列财务数据进行调查、收集、整理和测算，并将得到的财务数据编制成辅助财务报表。

住宅开发项目财务数据主要包括总成本（总投资或开发总成本+销售期成本）、销售收入、销售税金及附加、利润等估算。住宅开发项目总成本费用是指项目在一定时期内为建造和销售住宅而花费的全部费用。总成本=开发总成本+销售期成本总成本可分离出固定成本和变动成本凡是在一定范围内不随项目建筑面积变化而变化的成本均属于固定成本，如土地出让金、征地拆迁补偿费等。凡在一定范围内随项目建筑面积变化而变化的成本均属变动成本，如建筑安装工程费、配套费等。房地产开发项目财务数据估算投资：为了保证项目投产和生产经营活动的正常进行而投入的活劳动和物化劳动价值的总和。固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由工程费用、其他费用、预备费用等组成。流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收及预付款项、存货等项组成。

（一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算项目投资估算构成：固定资产投资静态投资土地费用前期开发费建筑安装工程费用配套设施费设备及器具的购置费用其他工程费用基本预备费项目投资估算动态投资建设期利息固定资产投资方向调节税涨价预备费汇率变动预备费流动资产投资：应收及预付款、存货、现金勘查设计费管理费销售费用固定资产投资估算（1）土地使用费指取得项目用地使用权而发生的费用，可分为土地征用及拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。（2）前期开发费主要包括可行性研究费、勘察设计费、设计和施工招投标管理费、建设工程招投标业务代理费、人防建设费、建筑工程质量监督费、执照费、审照手续费等。可行性研究费：投资机会研究：0.2~1.0%；初步可行性研究：0.25~1.5%；可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。勘察设计费：建筑安装工程费2%~2.