经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷2（共507题）

经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷2（共9套）（共507题）经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第1套一、单项选择题(本题共27题，每题1.0分，共27分。)1、下列各项属于克里斯塔勒理论假设条件的是()。A、工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点已知B、工业产品的消费地点和范围已知，且需求量不变C、有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通运费和距离成正比D、研究对象是一个均匀的国家或特定的地区标准答案：C知识点解析：暂无解析2、关于国有建设用地使用权出租与出让，下列说法正确的是()。A、建设用地使用权出让的主体是国家B、建设用地使用权出租的主体是土地所有权人C、建设用地使用权出租存在于一级土地市场D、建设用地使用权出让是土地二级市场特有的一种经营方式标准答案：A知识点解析：国家建设用地使用权出租是一种特殊的土地产权经营方式，它与建设用地使用权出让的区别有：①建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场；②建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点，而建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。3、关于国有建设用地使用权出租与转让，下列表述错误的是()。A、建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变B、土地出租不发生土地使用权人改变C、建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移D、建设用地使用权出租与转让都是有偿的标准答案：D知识点解析：建设用地使用权出租是有偿的，即建设用地使用权承租人必须向出租人支付租金，建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。4、《城市房地产管理法》规定：“房地产抵押时，应当向()办理抵押登记。”A、土地管理部门B、公安机关C、县级以上地方人民政府规定的部门D、省级以上地方人民政府规定的部门标准答案：C知识点解析：《城市房地产管理法》第六十二条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”5、()是建设用地使用权抵押发生法律效力的必要条件之一。A、建设用地使用权抵押登记B、认证书C、抵押合同D、公证书标准答案：A知识点解析：建设用地使用权抵押登记是建设用地使用权抵押发生法律效力的必要条件之一。通过建设用地使用权抵押登记，可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权和债务人履行债务。6、建设用地使用权抵押合同自签订之日起规定时间内，抵押当事人应当到()办理土地使用权抵押登记。A、土地所在地的房地产管理部门B、市、县级以上的人民政府C、土地管理部门D、金融机构标准答案：A知识点解析：暂无解析7、以预售商品房和在建工程抵押的，登记机关应在()上记载。A、抵押登记申请书B、设定抵押权的文件C、抵押合同D、公证书标准答案：C知识点解析：以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。以预售商品房和在建_工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。8、已作抵押的土地使用权()。A、由双方协商议定管理者B、由抵押权人占用和管理C、由抵押人占用和管理D、由双方占有和管理标准答案：C知识点解析：已作抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押建设用地使用权的管理情况。9、对居民职业构成、教育程度、文化水平的调研属于()调研的内容。A、政治法律环境B、经济环境C、社会文化环境D、区域环境标准答案：C知识点解析：房地产市场环境凋研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研和区域环境调研。其中，文化环境调研的内容主要包括：①居民职业构成、教育程度、文化水平等；②家庭人口规模及构成；③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。10、关于调研报告的基本要求，下列说法不正确的是()。A、尽可能地深入调研，力求弄清事实B、主题明确、内容清晰C、内容尽量全面，篇幅应尽量长D、应阐明调研的局限性标准答案：C知识点解析：凋研报告的基本要求有：①实事求是。尽可能地深人调研，力求弄清事实，找出原因，反映事物的本来面目；②易于理解。遵循一定的逻辑顺序、结构清晰、主题明确、内容清晰；③简洁明了。调研报告的篇幅尽量不要过长，并把要点放在最前面；④有针对性。目的明确，目标性强，把握重点，围绕主题展开论述；⑤客观中立。阐明调研的局限性以及不完美的地方，以保证报告的中立。11、对于经营性房地产开发项目，宜选用()作为敏感性分析的财务评价指标。A、投资同收期B、财务净现值C、成本利润率D、当期收益率标准答案：A知识点解析：用于敏感性分析的财务评价指标要根据房地产投资项目的特点、小同研究阶段、实际需求和指标的重要程度来选择，要与所分析的目标和任务相关。对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率等作为分析指标；对于出售型房地产开发投资项目，可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。12、某出僻型房产项目，当项目的建造成夺从2000万元上升到2500万元时，该项臼的FNPV从8000万元下降到7000万元，则建造成本的敏感度系数为()。A、30％B、10％C、-30％D、-50％标准答案：D知识点解析：根据敏感度系数的公式，该项目的敏感度系数为：13、临界点是()的临界数值。A、评价指标的变化使项目收益最大B、评价指标的变化使项目成本最小C、不确定性因素的变化使项目收益最大D、不确定性因素的变化使项目由可行变为不可行标准答案：D知识点解析：临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，可采用不确定因素相对基本方案的变化率或其对应的具体数值表示。14、当选取基准收益率为计算临界点的初始值时，对于同一个项目，基准收益率提高，临界点会()。A、提高B、降低C、不受影响D、有时提高、有时降低标准答案：B知识点解析：临界点的高低与计算临界点的指标的初始值有关。若选取基准收益率为计算临界点的指标，对于同一个项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低(即临界点表示的不确定因素的极限变化变小)；而在一定的基准收益率下，临界点越低，说明该因素对项目评价指标影响越大，项目对该因素就越敏感。15、临界点计算主要采用()。A、估值法B、试插法C、插入法D、图解法标准答案：B知识点解析：临界点计算主要采用试插法，也可用计算机软件的函数或图解法求得。16、下列关于房地产投资项目方案比选的说法，正确的是()。A、房地产投资项目方案比选是房地产经济评价的重要组成部分，反映了经济评价的初始动机B、房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选；二是同一项目的投资方案比选C、在对房地产投资项目方案比选前，应当弄清各投资方案的评价方法D、房地产投资项目比选问题，如无特殊说明，则只包含同一项目的投资方案比选问题标准答案：B知识点解析：房地产投资项目方案比选是房地产经济评价的重要组成部分，反映了经济评价的最终效果；在对房地产投资项目方案比选前，各投资方案属于何种经济关系类型是非常重要的，因为方案类型不同，其评价方法、选择和判断的尺度就不同；房地产投资项目比选问题，如无特殊说明，则同时包含了项目之间和同一项目的投资方案之间这两个层面的比选问题。17、关于房地产开发项目合同争议的解决，下列说法错误的是()。A、在合同履行过程中，绝大多数纠纷都可以通过和解方式解决B、与调解相比，和解面临的纠纷要大一些C、如果当事人之间有仲裁协议，争议发生后又无法通过和解或凋解解决，则应当及时将争议提交仲裁机构仲裁，以维护双方的合法权益D、合同纠纷当事人如果未约定仲裁协议，则只能以诉讼作为解决争议的最终方式标准答案：B知识点解析：发生合同纠纷时，当事人首先应当考虑通过和解方式解决。合同纠纷的调解往往是当事人经过和解仍不能解决纠纷后采取的方式，因此与和解相比，它面临的纠纷要大一些。18、在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法为()。A、成本加成定价法B、竞争导向定价法C、顾客感受定价法D、比较定价法标准答案：A知识点解析：成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法，其公式为：商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)。19、通过企业促销人员直接与潜在客户接触的促销方式是()。A、广告B、人员促销C、营业推广D、公共关系推广标准答案：B知识点解析：房地产人员促销是指房地产开发企业派出促销人员在现场向客户做宣传，以达到销售商品房、实现企业营销目标的一种直接销售方式。人员促销任务包括在现场进行商品房预售、建立信誉、培养当前或潜在客户等方面。20、在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)()的时间。A、取得估价对象B、估价对象建成C、估价对象开始施工D、估价对象开始租售标准答案：A知识点解析：在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点：黾预计未来开发完成后房地产经营结束的日期。21、在建筑物重新购建价格的求取方法中，()主要用于具有历史价值的建筑物估价。A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法标准答案：C知识点解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家(如建筑师、造价工程师)的参与，主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。22、假设开发法中，开发经营期的终点是()。A、开发完成后的房地产经营结束的日期B、建筑物竣工日期C、前期工程结束进入建造期的时点D、估价时点标准答案：A知识点解析：在假设开发法中，开发经营期的起点是(假没)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点；终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。23、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的()。A、1／2B、2／3C、1／3D、1／4标准答案：C知识点解析：物业管理招标中的评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。由此推断，招标人代表不得多于评标委员会成员总数的1／3。24、招标人应在投标有效期截止时限()日前确定中标人，发布中标通知书。A、30B、20C、15D、10标准答案：A知识点解析：招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。25、住房公积金具有()的特点。A、自愿性B、互助性C、通用性D、投资性标准答案：B知识点解析：我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，具有专用性、强制性、互助性等特点。26、房地产股票是经有关部门批准证明投资者在房地产公司投资入股并可据以取得报酬的一种凭证。则下列说法错误的是()。A、房地产股票融资属于直接融资方式，它克服了间接融资方式的不足B、房地产股票融资可以引致房地产融资的风险C、房地产股票是一种所有权凭证D、房地产股票不仅可以通过转让进行资金同收外，也可以要求公司返还其资金标准答案：D知识点解析：房地产股票一般可以通过转让进行资金回收，但不能要求公司返还其资金。27、下列各项业务中，应征收契税的是()。A、企业承受荒山土地使用权用于林业生产B、企业分立中，派生方承受原企业房屋权属C、承包者获得农村集体土地承包经营权D、运动员因成绩突出获得国家奖励的住房标准答案：D知识点解析：AB两项免征契税；C项不属于契税的征税范围。二、多项选择题(本题共14题，每题1.0分，共14分。)28、克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括()。标准答案：A,B,D知识点解析：克氏理论的假设条件有：①研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致；②有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比；③厂商和消费者都是经济人；④平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。29、下列各项中，能形成垄断地租的有()。标准答案：A,D知识点解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断的前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够牛产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。B项形成绝对地租；C项形成相对剩余价值；E项形成级差地租。30、当投标人当众开启信箱时，应宣布()。标准答案：A,C,D知识点解析：出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱点算投标文件。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于3人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。31、下列关于建设用地使用权抵押程序的说法正确的有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：抵押合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。32、下列关于房地产市场定性调研的说法正确的有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：E项，投射法来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实态度、感受和动机。33、房地产投资项目风险分析一般包括()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：房地产投资项目风险分析是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。房地产投资项目风险分析一般包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。34、用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选的判别准则有()。标准答案：B,C知识点解析：暂无解析35、房地产开发项目合同中最主要的合同主体是()。标准答案：B,D知识点解析：房地产开发项目是一个复杂的社会生产过程，它可分为可行性研究、勘察设计、工程施工和运行等阶段，参与工：程建设的有业主、设计、监理、施工承包人、设备供应商、材料供应商等，他们之间形成各式各样的经济法律关系，维系这种关系的纽带是合同，因此房地产开发项目就有各式各样的合同。它们之间有复杂合同关系，其中，业主和施工承包商是两个最主要的合同主体。36、商品房销售代理的形式主要有()。标准答案：B,C,E知识点解析：根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理的形式主要有：①独家代理，指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理；②共同代理，指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，准享有佣金的一种代理方式；③参与代理，指房地产经纪机构参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理机构或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。37、“房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧”，这一公式可针对()而具体化。标准答案：A,B,C,E知识点解析：“房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧”可以根据以下两类被估价房地产而具体化：①新开发的房地产；②旧的房地产。新开发的房地产又可以分为新开发的房地(土地连同建筑物)、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。38、物业服务企业资质申报时需提供的资料包括()等。标准答案：A,B,C,E知识点解析：物业服务企业在领取营业执照后，须持下列资料向当地的房地产主管部门申请资质：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同；⑥管理和技术人员的职称证书和劳动合同等。39、下列属于房地产金融的业务种类的是()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款特别是房地产抵押贷款，从事房地产有价证券的发行和交易，以及开展房地产投资信托和房地产保险等。40、住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别主要在于()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在区别。41、计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：《土地增值税暂行条例》中规定的扣除项目包括：①为取得土地使用权所支付的金额；②开发土地和新建房及配套设施的成本；③开发土地和新建房及配套设施的费用；④旧房和建筑物的评估价格；⑤与转让房地产有关的税金；⑥加计的扣除额。另外，条例还规定：对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用，可以扣除。三、案例分析(本题共6题，每题1.0分，共6分。)AB两宗房地产，A房收益年限为50年，单价为2000元／平方米，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／平方米，报酬率均为6％。42、若要比较两宗地产价格高低应()。标准答案：D知识点解析：要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算方便，常将它们都转换成无限年下的价格。43、A房无限年价格为()元／平方米。标准答案：D知识点解析：44、B房无限年价格为()元／平方米。标准答案：A知识点解析：45、上述中收益年限有限年公式的前提假设有()。标准答案：A,B,C知识点解析：收益年限有限年且其他因素不变的公式为：其假设前提是：①净收益每年不变为／4；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。46、从上述案例可知，名义价格与房产价格的关系有()。标准答案：C,D知识点解析：B房地产的价格名义上低：A房地产的价格(1800元／m2低于2000元／m2)，实际上却高于A房地产的价格(2179．47元／m2高于2114．81元／m2)，说明名义价格与房地产价格无必然的联系，并且在相同年限下二者趋于统一。经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第2套一、单项选择题(本题共20题，每题1.0分，共20分。)1、韦伯提出原料指数的概念，是用来论证()对工业区位的影响的。A、运输费用B、货物重量C、企业规模D、劳工成本标准答案：A知识点解析：韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。原料指数是指需要运输的限地性原料总重量和制成品总重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量／制成品总重量。按此公式推算，可得到在工业生产过程中使用不同种类原料的原料指数。2、()是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。A、垄断地租B、绝对地租C、级差地租ID、级差地租Ⅱ标准答案：B知识点解析：暂无解析3、建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件，按照审批权限向()申请建设用地。A、土地管理部门B、县级以上人民政府C、规划建设部门D、公安机关标准答案：A知识点解析：建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。4、在建设用地使用权划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书等有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准、核发()。A、建设用地批准证书B、国有建设用地使用权证书C、房屋他项权证D、建设用地使用权划拨许可证标准答案：A知识点解析：在建设用地划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书等有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准，向建设用地单位核发建设用地批准证书。5、房产所有人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴()。A、国家B、土地管理部门C、房产所有人个人所有D、县级以上政府标准答案：A知识点解析：暂无解析6、下列关于划拨建没用地使用权的管理的说法正确的是()。A、划拨建没用地使用权抵押时，其抵押的金额包括土地价格B、领有固有土地使用证的，划拨土地使用权均不得转让、出租、抵押C、土地使用者因破产而停止使朋土地的，城市政府可以无偿收同其划拨土地使用权，并可依法予以出让D、凡上缴土地收益的土地，不再按划拨土地进行管理标准答案：C知识点解析：A项，划拔建设用地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格；B项，根据《城镇固有土地使朋权出让和转让暂行条例》，领有国有土地使用证的，划拨土地使用权可以转让、出租、抵押；D项，凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。7、建设用地使用权出让的最高年限是由()按照土地的不同用途规定的。A、市政府B、开发商C、同务院D、公安局标准答案：C知识点解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定。8、房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有日的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供()的活动。A、科学依据B、理论体系C、实用价值D、一般知识标准答案：A知识点解析：房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。决策者包括房地产开发商、消费者、投资者和政府部门等。9、房地产开发投资决策的关键在于()。A、房地产市场分析B、房地产市场预测C、把握房地产市场供求关系的变化规律D、把握房地产市场的社会环境标准答案：C知识点解析：无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律。10、某公司由于设备陈旧，考虑更换设备。目前市场上有甲、乙两种设备，寿命期均为10年，其中甲设备的市场价值是30000元，年运行费用为4500元，预计今后每年可带来60000元的收益；乙设备的市场价值是25000元，年运行费用为5000元，预计今后每年可带来50000元的收益。目前该公司可用于固定资产投资的资金为40000元，由此可以看出，该公司面临的选择方案之间的关系是()的。A、独立B、互斥C、互补D、组合-互斥标准答案：B知识点解析：互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。该公司目前可用于购买设备的资金为40000元，甲、乙两设备的初始投资分别为30000元和25000元，因此只能购买一种设备。11、邀请招标的承包商数量一般不应少于()家。A、1B、2C、3D、4标准答案：C知识点解析：在邀请招标中，被邀请参加投标的承包商数量较少，但为了使之达到充分竞争的目的，一般不应少于三家。12、下列各项不属于房地产销售直接渠道优点的是()。A、可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为B、产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势C、有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足D、可以较快地调整销售策略标准答案：C知识点解析：房地产销售的直接渠道是指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。房地产销售的直接渠道的优点是：①房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为；②产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。C项属于房地产销售间接渠道的优点。13、在房地产广告预算中，()是房地产广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素。A、广告调查费B、广告设计与制作费用C、广告媒体费用D、其他费用标准答案：C知识点解析：常见的房地产广告预算的内容包括广告调查费、广告设计与制作费用、广告媒体费用和其他费用。其中，广告媒体费用是指购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段，租用户外看板等其他媒体的费用，是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80％。14、建筑物经济寿命与自然寿命的关系为()。A、经济寿命≤自然寿命B、经济寿命≥自然寿命C、经济寿命=自然寿命D、经济寿命＞然寿命标准答案：A知识点解析：建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间，建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。从定义可以看出，自然寿命不小于经济寿命。15、用成本法估价求取的价格称为()。A、积算价格B、比准价格C、基准价格D、市场价格标准答案：A知识点解析：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。16、()是求取估价对象未来开发完后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A、成本法B、比较法C、收益法D、假设开发法标准答案：D知识点解析：假设开发法是指预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。17、业主大会筹备组成员应由()组成。A、业主代表和建设单位B、建设单位和物业管理企业C、业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D、业主代表、物业管理企业和街道办事处标准答案：A知识点解析：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内予以公告。18、物业管理招标是物业管理服务的需方采取()手段，找到自己满意的物业管理服务的供方。A、公开邀请B、协商谈判C、公布信息D、市场竞争标准答案：D知识点解析：物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人(即招标人)根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。19、住房公积金贷款的贷款人是()。A、公积金管理中心B、商业银行C、个人D、借款人单位标准答案：A知识点解析：与个人住房贷款由商业银行发放不同的是，住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。20、耕地占用税的计算公式为：应纳税额=()。A、纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准B、纳税人实际占用的耕地面积×固定税额标准C、纳税人实际占用的耕地价值×适用税额标准D、纳税人实际占用的耕地价值×固定税额标准标准答案：A知识点解析：耕地占用税一次性征收，其应纳税额的计算公式为：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准。二、多项选择题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)21、杜能“孤立国”理论的前提有()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：C项，“孤立国”与外界隔绝，是一天然均质的大平原。22、现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：建设用地使用权出让的方式有四种：①招标；②拍卖；③挂牌；④协议。《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。23、挂牌成交应符合的条件有()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，确定是否成交的规定有：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。24、《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满”，因()，土地使用权由国家无偿收回。标准答案：A,B知识点解析：《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。25、下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有()。标准答案：A,B,C知识点解析：定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场发展趋势进行数量分析的预测方法。房地产市场定量预测的方法有：①时间序列预测法；②回归分析预测法；③市场因子推演法。DE两项属于定性预测方法。26、房地产市场的供给调研的内容主要包括()。标准答案：A,B,D知识点解析：房地产市场供给是指在某一时期内房地产市场提供的房地产商品总量。房地产市场供给调研主要包括：①房地产市场行情调研；②房地产市场反响调研；③房地产市场竞争者调研。27、影响市场区域形状和大小的关键因素包括()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、高速公路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域，如市区和郊区、学校问的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；⑦竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。28、关于专家调查法，下列说法正确的有()。标准答案：A,C,E知识点解析：专家调查法用于房地产投资风险识别的具体步骤为：①拟定风险因素专家调查表；②选择专家，一般应选择熟悉房地产行业和所评估的风险因素、专业工作年限较长、有预见能力和分析能力，并有一定声望、客观公正的专家，同时也可吸收一些相关领域的专家；③寄发风险因素专家调查表反复征询专家意见，调查方式一般采用通讯法，调查表最后一轮的回收率达到60％以上，调查就算是成功的；④撰写调查报告。29、关于房地产投资项目可行性研究报告基本构成，下列说法错误的有()。标准答案：C,E知识点解析：C项，目录一般要编制到三级标题，即章、节、点；E项，摘要的编写要言简意赅，直截了当，字数不宜过多，必要时还要编写外文摘要。30、按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统主要有()。标准答案：A,C,C,D,E知识点解析：按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可分为：①成本管理，包括工程估价、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算和审核；②工期管理；③质量管理，包括工程质量和管理过程质量等；④现场管理，包括现场人员、材料、设施的组织与管理，场地使用管理及现场安全管理等；⑤组织和信息管理；⑥合同管理，包括招投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等；⑦风险管理，包括风险识别、风险评估和风险应对。31、房地产心理定价策略包括()。标准答案：C,D,E知识点解析：心：哩定价策略是为适应和满足不同客户的购买心理而采用的定价策略。根据不同客户的消费心理，心理定价策略可以细分为“特价品”定价策略、尾数定价策略和整数定价策略。32、导致经济折旧的不利因素有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：导致经济折旧的不利因素可能是经济冈素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。33、前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于()。标准答案：A,B,C知识点解析：前期物业服务合同与物业服务合同的区别有：①合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业服务企业；物业服务合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，乙方是物业服务企业；②合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前；物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后；③合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签汀物业服务合同生效时止；物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为3～5年。34、房地产抵押贷款市场的参与者包括()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：房地产抵押贷款市场的参与者包括：贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。35、根据保险标的不同，一般保险可分为()。标准答案：D,E知识点解析：根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类：前者包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险；后者包括人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。三、案例分析(本题共5题，每题1.0分，共5分。)万泉房地产开发公司在进行一住宅小区的经营建设过程中，因管理、财务方面出现了较大失误，其欲将其180亩的该土地使用权连同在建项目(已完成总投资20％)，一起转让，在报纸上刊登转让广告。据此回答下列问题：36、万泉房产公司__________转让该建设用地使用权，因为__________。()标准答案：C知识点解析：《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合的前提条件是：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。37、以出让方式获得建设用地使用权，()时即可转让房地产。标准答案：C知识点解析：暂无解析38、建设用地使用转让地上建筑物及地上附着物所有权时()。标准答案：A知识点解析：建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。39、下列用地中，使用权出让年限最高为40年的为()。标准答案：B知识点解析：建设用地使用权出让年限的长短，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第3套一、单项选择题(本题共21题，每题1.0分，共21分。)1、原料指数是指()。A、运输距离与货物重量之比B、需要运输的限地性原料总重量和制成品总重量之比C、制成品总重量与遍布性原料总重量之比D、制成品总重量与限地性原料总重量之比标准答案：B知识点解析：原料指数是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。2、关于地租与地价的关系正确的是()。(若每年地租额为定值R，且贴现率不变，P0为报价期初地价，P0为第n年末地价，Rt为第t年地租，i为贴现率)A、

B、

C、

D、

标准答案：A知识点解析：根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率。地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：若每年的地租额为定值R并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：P0=R/i3、招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在()内将招标、拍卖、挂牌出让结果予以公布。A、15个工作日B、10个工作日C、一周D、3个工作日标准答案：B知识点解析：招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。4、建设用地使用权的协议出让由()组织实施。A、乡镇国土资源管理部门B、市、县国土资源管理部门C、省国土资源管理部门D、国务院标准答案：B知识点解析：2006年国土资源部制定《协议出让围有土地使用权规范》，明确建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。5、政府管理部门为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准为()。A、挂牌出让建没用地使用权最低价B、协议出让建设用地使用权最低价C、招标出让建设用地使用权最低价D、合同出让建设用地使用权最低价标准答案：B知识点解析：暂无解析6、同一地块只有一个意向用地者的，可采取()方式出让。A、招标B、拍卖C、挂牌D、协议标准答案：D知识点解析：同一地块有两个或两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式出让；同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。7、在协议出让中，一般应由()向政府国土资源行政主管部门提出用地申请。A、申请受让土地者B、出让者C、土地所有者D、国家标准答案：A知识点解析：申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。8、在协议出让程序中规定的市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于()日。A、60B、45C、40D、30标准答案：D知识点解析：暂无解析9、房地产市场是不断变化的，某一时点得出的房地产市场调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。房地产市场调研的这种特点属于()。A、实践性B、时效性C、实用性D、主观性标准答案：B知识点解析：房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。其中，具有时效性，是因为房地产市场是不断变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。10、对营销经理来说，市场分析的作用是()。A、选择合适的项目位置B、给I叶J能否支持项目财务可行性的结论C、在市场分析的基础上，把握目标市场特征D、了解开发项目所面对的目标市场建筑设备等方面的设计标准答案：C知识点解析：房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应当起到的作用也是有差别的。营销经理在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。11、某房地产开发企业建造一座写字楼A和一个采暖系统B，写字楼A本身是有用的，增加采暖系统B后会使写字楼A更有价值，但采用方案A并不一定要采用方案B，这时A与B之间是()关系。A、对称的经济互补B、非对称的经济：互补C、互斥D、独立标准答案：B知识点解析：互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案，某一方案的接受有助于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也可能是非对称的。本题中，方案B并不是建设方案A必需的，缺少了B，方案A仍然是有价值的，故二者是非对称的经济互补关系。12、房地产开发项目工期计划的主要工作不包括()。A、确定项目活动之间的逻辑关系B、按照总进度目标编制详细进度计划C、估计各项目活动的持续时间D、根据整个计划确定资金投入数量标准答案：D知识点解析：工期计划是房地产开发项目计划系统中最重要的组成部分，是其他计划的基础。工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，确保项目及时完成，其主要工作包括：①确定项目活动之间的逻辑关系；②根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；③按照总进度目标编制详细进度计划(一般采用横道图)，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。13、委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单的代理方式是()。A、多家代理B、独家代理C、共同代理D、参与代理标准答案：B知识点解析：独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。14、房地产广告基调确定要考虑的首要因素是()。A、广告费用B、目标客户的需求C、对产品的理解D、竞争对手情况标准答案：B知识点解析：房地产广告基调确定的要求包括：①广告基调确立必须考虑同标客户的需求；②广告基调的确立应当体现竞争优势；③不论是突出商品房满足客户需求的鲜明特性，还是强调商品房与竞争者的比较优势，都必须建立在相对应的产品特征和竞争优势之上。房地产广告在确定基调时，应首先考虑目标客户的需求，15、净收益=有效毛收入-()。A、物业服务费B、运营费用C、经营成本D、开发建设成本标准答案：B知识点解析：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。16、重建成本是指()。A、重置价格B、重建价格C、再次开发成本D、再造价标准答案：B知识点解析：重建价格又称重建成本，是指采用与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。17、假设开发法中估计开发完成后的房地产价值不可用()求取。A、比较法B、收益法C、直线法D、成本法标准答案：D知识点解析：开发完成后的房地产价值是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值，一般是通过预测来求取，可以通过比较法、收益法或直线法求得。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”，因而无法用成本法求取房地产价值。18、业主委员会应负责召集或召开的会议不包括()。A、业主大会定期会议B、业主大会临时会议C、首次业主大会会议D、业主委员会会议标准答案：C知识点解析：业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因此，首次业主大会会议不是由业主委员会负责召集或召开的。19、由招标人在公共媒介上公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加的招标方式是()。A、邀请招标B、合同招标C、协议招标D、公开招标标准答案：D知识点解析：暂无解析20、对于同定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，()承担了全部的利率风险。A、中介服务机构B、借款人C、担保人D、金融机构标准答案：D知识点解析：对于固定利率的抵押贷款来说，金融机构承担了全部的利率风险。如果利率下跌，借款人会选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前还款，银行遭受利息收入的损失。21、下列关于房产税的说法正确的是()。A、产权属于全民所有的房产，免交房产税B、房产税采用从量计税C、房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种D、对于非出租的房产，以房产原值一次减除50％后的余值：勾计税依据标准答案：C知识点解析：房产税的计税依据为：①对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％以后的余值为计税依据，具体的减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定；②对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。产权所有权属于全民的，由经营管理单位纳税。二、多项选择题(本题共14题，每题1.0分，共14分。)22、杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由()因素决定。标准答案：A,C,D知识点解析：杜能的土地区位理论认为某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本E、农产品的市场价格V和把农产品从产地运到市场的费用工三个因素所决定。它们之间的关系可以用公式表示为：P=V-(E+T)。23、下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有()。标准答案：B,E知识点解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。24、在协议出让的出让计划中包括的内容有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：暂无解析25、因()造成动工开发迟延的，可以不收回国有土地使用权。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析26、房地产市场调研的特点有()。标准答案：A,B,C知识点解析：房地产市场调研的特点包括：①实用性，房地产市场调研是为了解决有关实际问题而进行的；②时效性，房地产市场是不断发展变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展；③实践性，房地产市场调研不仅要运用科学的方法，而且要依靠调研人员的实践经验，此外，只有将调研成果运用于房地产开发经营等实践中获取效益才有意义。27、在房地产市场状况分析中，需求分析主要包括()。标准答案：A,B,C知识点解析：在房地产市场状况分析中，需求分析主要包括：①需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求；②市场占有率分析。市场细分，明确拟建项目的目标使用者；③吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。DE两项属于供给分析的内容。28、情景分析法适用的情形有()。标准答案：A,B知识点解析：情景分析法适用的情形包括：：①提醒房地产投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果；②建议需要进行监测的房地产投资风险范围；③研究某种关键性因素对未来房地产投资决策过程的影响。29、下列关于房地产投资项目可行性研究内容的说法中，正确的有()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：在对项目进行经济评价及礼会效益分析时，需要进行不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。30、可行性研究的管理过程包括()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：E项属于施工准备阶段的管理过程。31、房地产价格调整采用直接价格调整方式时，主要手段有()。标准答案：C,D知识点解析：暂无解析32、年限法是把建筑物的折旧建立在()的基础上。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析33、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的()，并定期公布。标准答案：C,D知识点解析：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。34、抵押贷款的日常维护服务主要是指()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：抵押贷款的日常维护服务主要是指：①收取还款额并转交给贷款机构；②向借款人发出还款通知；③在贷款逾期时提醒借款人；④记录贷款本金余额的变化；⑤进行房地产保险；⑥在形成不良贷款时行使取消赎回权，出售抵押物等。35、人身保险按保险责任不同可分为()。标准答案：B,C,D知识点解析：人身保险按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。三、案例分析(本题共4题，每题1.0分，共4分。)雨阳房地产开发公司，投资一住宅小区，项目总成本为3000万元，预期利润为10％，由此确定其总售价为3300万元。结合此小区总建筑面积一万平方米，则平均单位面积售价为3300元，并根据每一居住楼的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定具体的每套住宅单位售价。36、本案的房地产定价方法为()。标准答案：B,D知识点解析：根据项目总成本为3000万元，预期利润为10％，由此确其总售价为3300万元，这是成本定价法；预售房屋的定价，通常采用市价比较法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别：等确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，这是加权点数定价法。37、成本加成定价法的缺点有()。标准答案：C,D知识点解析：成本加成定价法是在商品房单位成本基础上按照一定比例增加预期收益和销售税率，确定商品房单位价格的方法，其缺点是考虑市场接受能力不足，缺乏市场竞争力。38、下列各项属于房地产的定价策略的有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：房地产价格策略有：①总体定价策略，分为低价策略和高价策略；②过程定价策略，可分为低开高走定价策略、高开低走定价策略和稳定价格策略；③折扣定价策略，主要的方式有现金折扣和数量折扣；④心理定价策略，可以细分为“特价品”定价策略、尾数定价策略和整数定价策略。39、若该地产公司楼盘，物有所值，买气旺盛，其欲直接调整价格的方式有()。标准答案：A,B知识点解析：根据房地产价格确定的基本原理，直接调整价格的途径有：①调整基价；②调整差价系数。经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第4套一、单项选择题(本题共24题，每题1.0分，共24分。)1、杜能的农业区位理论研究的主要问题是()。A、如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，以最大限度地增加利润B、通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位C、各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展D、基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态标准答案：A知识点解析：杜能的农业区位理论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。B项是工业区位理沦的核心；CD两项分别是城市空间结构理论中扇形理论和同心圆理论的核心。2、人们通常对某种商品的需求量与该商品的价格是()关系。A、正相关B、负相关C、不相关D、线性相关标准答案：B知识点解析：通常情况下，一般商品的需求量随着商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈负相关关系。3、某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于()年。A、37B、40C、47D、50标准答案：A知识点解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院规定商业、旅游、娱乐用地使用权出让的最高年限为40年。则该酒店的土地使用权最高年限不高于37年(40-3)。4、甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为()年。A、35B、40C、45D、65标准答案：C知识点解析：国务院规定，工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为：50-5=45(年)。5、某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为()人。A、3B、5C、7D、9标准答案：B知识点解析：评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。6、土地使用权出让招标公告的内容一般不包括()。A、投标人的名称和地址B、投标人的资格要求C、投标保证金D、确定中标人的标准和方法标准答案：A知识点解析：土地使用权出让，招标、拍卖、挂牌公告包括的内容有：①出让人的名称和地址；②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求；③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点，投标挂牌期限，投标和竞价方式等；⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；⑦投标、竞买保证金；⑧其他需要公告的事项。7、下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是()。A、拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布B、若竞买者不足两人，应当中止拍卖C、竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交D、拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价标准答案：B知识点解析：A项，拍卖出让可以设定底价也可以不设定；C项，竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖；D项，拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。8、下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是()。A、协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制B、协议出让价格不得低于协议出让最低价C、协议出让价格不得低于协议出让底价D、协议出让底价不得低于协议出让最低价标准答案：A知识点解析：省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，并经过同级人民政府批准执行。9、通过向选定的样本对象寄送问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息是()。A、路上拦截法B、邮寄询问法C、入户询问法D、电话询问法标准答案：B知识点解析：邮寄询问法是通过向选定的样本对象寄送调查问卷，以获得收件人对有关问题看法的一种询问法。目前，由于电话、电子邮件和传真等的广泛使用，邮寄询问法的使用频率逐渐下降，并且由于回答率不易控制，在其他调研方法可行时不宜选用。10、关于现金流量表的编制，下列表述错误的是()。A、在填报具体项目的现金流量表时，需要区别出售、出租和自营项目B、在出售型房地产开发投资项目中，其经营成本项目内容在现金流出项目中可不填列C、所有的房地产投资项目计算期都应包括建设期和生产经营期D、净现金流量是项目当年现金流入与现金流出的代数和标准答案：C知识点解析：在可行性研究中，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同，出售型房地产开发投资项曰，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。11、利润表主要用于()。A、考察项目资产、负债、所有者权益的结构B、选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划C、计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标D、计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析标准答案：C知识点解析：暂无解析12、下列关于资产负债表的表述错误的是()。A、任何情况下都需要编制资产负债表B、资产负债表由资产、负债和所有者权益j大部分组成C、资产负债表主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析D、在资产负债表中，所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权标准答案：A知识点解析：并不是任何情况下都需要编制资产负债表。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。13、对于出售型房地产开发项目，下列不属于其动态盈利性指标的是()。A、动态投资回收期B、成本利润率C、财务内部收益率D、财务净现值标准答案：B知识点解析：动态盈利性指标主要包括：①财务净现值；②财务内部收益率；③动态投资同收期。B项属于静态盈利性指标。14、我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制始于()年。A、2003B、2004C、2005D、2006标准答案：B知识点解析：暂无解析15、下列项目管理组织形式中，小型简单项目适合采用的组织形式是()。A、职能型B、项目型C、矩阵型D、综合型标准答案：A知识点解析：目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的形式基本上有职能型、项目型和矩阵型三种。职能型组织结构方式适用于小型、简单而历时短的项目；项目型适用于大型复杂而历时长的项目；矩阵型组织结构方式适用范围较广，可以适用于同时承担多项目管理的企业，也可适用于分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂的项目。16、()观念认为消费者总是欢迎些质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门。A、生产B、产品C、推销D、市场营销标准答案：B知识点解析：产品观念认为，消费者总足欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门，而无须花力气推销。产晶观念本质上是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但它比生产观念多了一层竞争色彩。17、在房地产价格调整时，对基价进行调整属于()方法。A、直接的价格调整B、付款方式调整C、差价调整D、系数调整标准答案：A知识点解析：直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降。根据房地产价格确定的基本原理，直接调『整价格的途径有：①调整基价；②调整差价系数。18、某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元／平方米，则其建筑面积的价格为()元/平方米。A、2500B、3200C、4000D、5000标准答案：B知识点解析：无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为x，根据下列公式：建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，可得100x=80×4000，解得：x=3200，即该商品住宅的建筑面积为3200元／平方米。19、运用市场法对房地产估价时，可能需对房地产状况进行调整。其中，对土地面积大小、形状、基础设备程度等进行的调整属于()。A、实物状况调整B、权益状况调整C、区位状况调整D、交易日期调整标准答案：A知识点解析：房地产状况凋整可以分为：①区位状况调整，即对位置、交通、环境景观、外部配套设施等进行的调整；②实物状况调整，即对土地(面积大小、形状、地势、地质、基础设施完备程度、场地平整程度)和建筑物(建筑规模、建筑结构、设施、装饰装修等)进行的调整；③权益状况调整，即对土地使用期限、城市规划限制条件(如容积率)等进行的调整。20、下列包括在房地产估价的运营费片j中，而不包括在会计的成本费用中的是()。A、房地产抵押贷款偿还额B、会计上的折旧额C、商业、工业、农业等经营者的正常利润D、房地产改扩建费用标准答案：C知识点解析：运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。21、临时管理规约是指由()在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。A、物业建设单位B、物业买受人C、物业管理部门D、社区居委会标准答案：A知识点解析：暂无解析22、贷款机构利用可变利率抵押贷款向借款人转移了()。A、流动性风险B、违约风险C、期限性风险D、利率风险标准答案：D知识点解析：可变利率抵押贷款方式的贷款利率随市场利率指标的变化而调整，贷款机构利用该特点，向借款人转移了利率风险。23、某项房地产进行厂财产保险，遭受损失可获得保险公司赔偿的情形是()。A、战争B、洪水C、暴乱D、地震标准答案：B知识点解析：保险人依照有关规定的约定对保险标的的损失负责赔偿的情况包括：①火灾、爆炸；②雷击、暴雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地断突然塌陷；③飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及外来建筑物和其他同定物体的倒塌，由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所敛；核反应，核辐射和放射性污染；地震。24、征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是()。A、财政拨款B、政腑性壤金C、接受捐赠的收入D、行政事业性收费标准答案：C知识点解析：企业所得税收入总额中，不征税收入包括：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入，二、多项选择题(本题共14题，每题1.0分，共14分。)25、下列各项属于韦伯工业区位理论假设条件的有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：韦伯工业区位理论的假设条件是：①研究的对象是一个均质的国家或特定的地区；②工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知；③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变；④劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的；⑤运费是重量和距离的函数；⑥仅就同一产品讨论其生产与销售问题。26、下列关于土地使用权出让合同的说法中，正确的有()。标准答案：D,E知识点解析：《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”在建设用地使用权出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约。27、关于建设用地使用权出让合同，下列说法证确的有()。标准答案：C,D,E知识点解析：国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互问权利和义务关系的协议。建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。28、国有建设用地使用权终止的原因有()。标准答案：A,B知识点解析：国有建设用地使用权终止的原因有：①因土地灭失而终止，主要是由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变；②由于土地使用者抛弃而终止，由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行，也造成土地使用权的终止。29、房地产市场调研计划的内容包括()。标准答案：A,B,C知识点解析：调研计划是市场调研工作的指导纲领。调研计划是关于资料搜集、样本选择、资料分析、研究预算及时间进度安排等方面的计划方案。一般来说，调研计划包括：①确定调研目标和内容；②确定资料搜集方法；③制定调研时间进度；④制定调研经费预算。DE两项属于调研准备阶段的工作。30、房地产市场调研报告中不能使用()等词语。标准答案：A,B,C,D知识点解析：调研报告的语言应力求严谨，在调研报告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也许”等含糊词语，还要注意在选择使用表示强度的形容词或副词时，要把握词语的程度差异。31、主观概率与客观概率都具有的重要特性为()。标准答案：A,B知识点解析：主观概率与客观概率都具有两个重要特性：①所有可能发生的事件Ei中每一个事件发生的概率值P(Ei)应大于或等于0、小于或等于1；②各种可能发生的概率总和必须等于1。32、关于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤，下列说法正确的有()。标准答案：A,C,E知识点解析：资料搜集分为文字资料和数据资料两大类；在可行性研究报告的实际编制过程中，有些：步骤是结合在一起的，而不是截然分开的，这需要报告编制人员在对市场进行认真的调查研究和对项目的充分认识基础上合理编制。33、目前房地产开发项目工程招标的方式主要有()。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析34、房地产开发企业在进行房地产促销时，所进行的主要活动有()。标准答案：A,D,E知识点解析：房地产促销是指房地产开发企业旨在扩大其房地产产品销售所进行的向目标客户传递房地产产品信息、激发潜在客户购买欲望、促成潜在客户购买行为的全部活动的总称。促销活动实质上是一种沟通活动、激励活动。35、运用收益法估价的一般步骤包括()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：运用收益法估价的步骤主要有：①搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净收益的有关数据资料，例如被估价房地产及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；②预测被估价房地产的未来净收益；③求取报酬率；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。36、实行物业服务费用包