房地产金融与投资概论教学课件第七章住房公积金制度

第七章住房公积金制度华东师范大学东方房地产学院龙胜平孙斌艺Tuesday,November19,20241Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述一、新加坡公积金制度简介1955年建立的新加坡公积金制度是政府立法强制个人储蓄、采取完全积累模式和集中管理模式的社会保障制度，是东亚乃至世界范围内养老保险制度成功运行的典范。Tuesday,November19,20242Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述公积金制度的管理机构是新加坡中央公积金局，它是隶属于劳工部的一个具有独立的、具有半官方性质的管理机构，负责公积金的行政管理。中央公积金局设理事会,由政府、职工代表、雇主、社会保障专家四方组成,主席由政府委任,日常工作由总经理负责。下设会员服务、雇主服务、人事、行政、计算机、内部事务六个部。中央公积金局只是一个行政机构，公积金的具体运营是由新加坡政府投资公司投资运营。Tuesday,November19,20243Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述新加坡公积金制度是一个完全积累的强制储蓄计划。55岁以下会员的个人账户分为三个：普通账户、医疗账户和特别账户。普通账户的储蓄可用于住房、保险、获准的投资和教育支出；医疗账户用于住院费、手术费和获准情况下的医疗项目支出；特殊账户中的储蓄用于养老和紧急支出。Tuesday,November19,20244Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述55岁以后，其个人账户变更为退休账户和医疗账户，其成员在中央公积金计划账户内的数额达到最低规定后，可以提取部分积蓄。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息；而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。Tuesday,November19,20245Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述新加坡中央公积金制度的成功经验主要有：(1)长期强制储蓄。新加坡中央公积金制度是一个强制长期储蓄系统。住房公积金的积累最终用于住房，不仅将大大促进住房建设的发展，促进产业结构的调整，有利于国民经济健康协调发展，还能有效地调整消费结构。

(2)完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。(3)公积金管理的保值增值是公积金缴存人具有持久支持力的重要条件。Tuesday,November19,20246Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述二、我国住房公积金制度的发展住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。我国的住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，其目的是在国家、企业、个人三者共同负担的情况下，筹集住房资金，并在筹集住房资金的过程中，通过长期的储蓄积累，逐步增强职工个人住房支付能力。Tuesday,November19,20247Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述于1991年率先在上海实行、后在全国推广的政策性住房金融形式。1992年住房公积金制度就被扩展到北京、天津、江苏、浙江等地。1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地。Tuesday,November19,20248Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述1994年7月，国务院转发的“关于深化城镇住房制度改革的决定”(国发[1994]43号)明确指出要“全面推行住房公积金制度”。决定发布之后，全国35个大中城市、213个地级以上城市建立了住房公积金制度。国务院房改领导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统也已于1995年年底以前建立了住房公积金制度。中央机关于1996年10月建立了住房公积金。Tuesday,November19,20249Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述1996年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组，《关于加强住房公积金管理的意见》([1996]35号)，进一步明确了住房公积金是职工个人住房基金，不属于财政预算资金，按“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行管理，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了公积金制度的发展。Tuesday,November19,202410Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述1999年4月，国务院颁布了《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），并于2002年３月下发了《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，通过立法对公积金制度进行了规范。Tuesday,November19,202411Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述2002年5月，国务院下发了《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号），进一步强调要调整和完善住房公积金决策体系，规范住房公积金管理机构设置以及公积金银行专户和个人账户管理，健全和完善住房公积金监督体系。Tuesday,November19,202412Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述三、住房公积金的性质和特点

(一)住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把以前用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。Tuesday,November19,202413Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述(二)住房公积金的特点1．义务性义务性即为强制性，根据国家规定，凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例，为职工建立住房公积金，个人在缴存期间内定向使用住房公积金，职工个人、单位，包括各级财政，均需执行上述要求。Tuesday,November19,202414Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述2．互助性互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性。3．保障性保障性是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值部分也需定向使用。Tuesday,November19,202415Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述四、建立住房公积金制度的目的及作用我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。三个关键性的问题是：一要使居民愿意买房二要使居民买得起房三要使居民有房可买Tuesday,November19,202416Editedby龙胜平孙斌艺第一节住房公积金制度概述(一)有利于提高职工住房有效需求，促进住房商品化的实现(二)有利于筹集建房资金，扩大建房规模，从而提高职工居住质量Tuesday,November19,202417Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系我国《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定了“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理基本原则和要求。Tuesday,November19,202418Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系一、住房委员会决策各直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟（以下统称设区城市）应按照《条例》规定，设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会委员由设区城市人民政府聘任，主任应当由具有社会公信力的人士担任。Tuesday,November19,202419Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系住房公积金管理委员会应履行以下职责：1、依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理办法，并监督实施；2、拟订住房公积金的具体缴存比例；3、确定住房公积金最高贷款额度；4、审批住房公积金归集、使用计划；5、审议住房公积金增值收益分配方案；6、审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。Tuesday,November19,202420Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系二、住房公积金管理中心运作由于住房公积金的长期性、义务性和政策性，住房公积金的管理应该具备安全性、住房性和保值增值性。所以，住房公积金的管理机构应该是中介性和社会性的管理体制。Tuesday,November19,202421Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系公积金管理中心是执行机构，具体职责主要是：1．编制、执行住房公积金的归集、使用计划。2．负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况。3．负责住房公积金的核算。4．审批住房公积金的提取、使用。5．负责住房公积金的保值和归还。6．编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。7．承办住房委员会决定的其他事项。Tuesday,November19,202422Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系三、接受公积金管理中心委托，在银行设立专户住房公积金是在职职工及其所在单位缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。受委托银行要为缴存住房公积金的职工建立个人账户；住房公积金管理中心要建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况，并和受委托银行定期对账。住房公积金管理中心对已办理缴存住房公积金的职工，要发放有效凭证。Tuesday,November19,202423Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系受托银行的主要职责是：1．设立并管理职工住房公积金帐户。2．办理住房公积金的缴存、借贷和结算业务。3．接受对职工住房公积金帐户的查询。4．办理市公积金管理中心委托的其他事项。Tuesday,November19,202424Editedby龙胜平孙斌艺第二节住房公积金的管理体系四、财政审计部门监督住房公积金是银行专户，不进财政专户，但是财政部门要进行监督。住房公积金管理中心向财政部门报送住房公积金财务收支预算和管理费用预算，并严格按财政部门批复的预算执行。住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。Tuesday,November19,202425Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取一、住房公积金的缴存单位扣交职工个人住房公积金后连同单位提供部分，一并缴存到市公积金管理中心，整个过程称为汇缴，由单位每月进行一次。Tuesday,November19,202426Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取二、住房公积金的补缴如果单位职工在住房公积金汇缴时因故未缴纳住房公积金，则应进行补缴。另外，一部分职工提取住房公积金后需要归还复缴时，也通过补缴办法缴存住房公积金。Tuesday,November19,202427Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取补缴的情况包括：(1)新增加职工或调入职工未按时汇缴住房公积金时；(2)单位职工因故漏缴住房公积金时；(3)职工提取住房公积金用于购建住房后，原住房出售或需另购住房，而将原动用的住房公积金重新复缴时；(4)职工错提住房公积金后需要复缴时。Tuesday,November19,202428Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取三、住房公积金的封存职工因故不缴纳住房公积金，且不能支取住房公积金时，那么其结余的住房公积金作为封存，挂在职工的帐户中。封存的情况有以下几种：(1)职工停薪；(2)职工辞职；(3)职工因长病假、生育假、下岗而领取折扣工资，并征得本人同意停缴住房公积金；(4)职工旷工、劳动收容停缴住房公积金时。Tuesday,November19,202429Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取四、住房公积金的转移职工变动工作时，其住房公积金本息转入新调单位名下的职工公积金户名内，职工住房公积金帐号也作相应调整。Tuesday,November19,202430Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取五、住房公积金的支取职工在遇到下列情况时，可以支取其存储的住房公积金本息：(1)职工按规定购买自住住房、自建自住住房、翻建或大修私房时；(2)职工按上述规定提取住房公积金仍不够时，可由职工的同住人、非同住直系血亲或者配偶向其所在单位提出支取住房公积金申请，申请时需提供有关证明；(3)职工离退休、调离上海市或出境定居时，可向单位提出支取住房公积金申请；Tuesday,November19,202431Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取(4)职工在职期间死亡或者被宣告死亡，其住房公积金可由继承人或受遗赠人取得。继承人或受遗赠人应向职工单位提出申请；(5)职工完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系时；(6)房租超出家庭工资收入的规定比例的，职工可按规定提出支取住房公积金申请。Tuesday,November19,202432Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取六、住房公积金的复缴职工使用住房公积金购买和建造的住房出售后，或职工用住房公积金为其家属成员和直系亲属购买和建造住房后本人需另购、建住房时，应将当时支取的住房公积金如数归还，存入职工住房公积金户名。职工将原支取的住房公积金如数复缴给单位，然后由单位以补缴住房公积金的方式缴入单位名下职工住房公积金户名内，并记入帐册。职工如不主动缴款，单位可核扣其售房款或在其工资中代扣。Tuesday,November19,202433Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取七、补充住房公积金（一）补充住房公积金的性质及缴纳范围补充住房公积金是一种非强制性的长期住房储金，职工本人缴存的和单位为职工缴存的补充住房公积金，属于职工个人所有。Tuesday,November19,202434Editedby龙胜平孙斌艺第三节住房公积金的缴存和支取（二）补充住房公积金的管理公积金管理中心是补充住房公积金的主管单位，负责补充住房公积金的归集、偿还、使用、管理和核算。Tuesday,November19,202435Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是为支持职工购买自住住房，建造自住住房，翻修、大修自住住房而发放的长期、低息贷款，其中最为常用的为住房公积金个人购房贷款。这项贷款的贷款基金，主要来源于单位和职工缴存的住房公积金。Tuesday,November19,202436Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款一、住房公积金个人购房贷款的申请申请住房公积金个人购房贷款的对象，必须是按规定缴存住房公积金的职工，必须是住房的自有产权人或共有产权人。借款人购买的房屋仅限于上海市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。Tuesday,November19,202437Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款申请住房公积金个人购房贷款的职工必须符合下列七个条件：具有本市城镇常住户口；申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；购房首期付款的金额不低于规定比例（目前为30%）；具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。Tuesday,November19,202438Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款住房公积金个人购房贷款主要证明文件如下：（1）公积金帐号（借款人的帐号，夫妻双方都要提供）（2）申请人和配偶及参加借款人的户口薄（3）申请人和配偶及参加借款人的身份证（4）结婚证明（结婚证）或未婚证明（人事档案处或公司开具）（5）原产证复印件（6）房屋买卖合同（7）借款人收入证明（8）30%的付款收据（9）私章Tuesday,November19,202439Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款二、住房公积金个人购房贷款的受理（一）住房公积金个人购房贷款的担保及审核公积金中心委托住房担保机构具体受理公积金贷款申请，担保机构应当在受理贷款申请之日起十五个工作日内作出准予贷款或者不予贷款的决定。担保机构对公积金贷款承担连带责任保证，保证范围是借款人应偿还的贷款本息、违约金和实现债权所需的费用。Tuesday,November19,202440Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款（二）住房公积金个人购房贷款的办理审核通过后，借款人应当与受托银行及担保公司以书面形式签订公积金借款合同及委托放款授权书，并进行公证、签字。Tuesday,November19,202441Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款（三）住房公积金个人购房贷款的发放借款人凭公积金借款合同及抵押登记申请书到房屋所在地区交易中心办理房屋交易过户及抵押登记手续，等拿到新的房屋产权证及房屋他项权利证明，并将其交上海市住房置业担保有限公司营业窗口审核后，上海市住房置业担保有限公司于一周内按照委托放款授权书的发放贷款方式发放贷款。Tuesday,November19,202442Editedby龙胜平孙斌艺第四节个人住房公积金贷款（四）住房公积金个人购房贷款的偿还1、偿还方式（1）现金支付。（2）住房公积金储存余额归还公积金贷款本息。2、贷款利率公积金贷款利率，按照国务院批准的利率标准执行。今后凡是对已经发放的单位个人住房公积金贷款利率采取一年一定的办法，即根据中国人民银行公布的每年11月30日的利率水平，确定下一年度