厦门滨海超高层住宅+办公+科技馆投标方案

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d9总体规划思路初步研判厦门新地标

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西岸新引擎CAZ-中央活力区厦门岛中国（福建）自贸区厦门片区十四五发展规划厦门十四五规划纲要厦门国土空间总体规划湖里区十四五规划纲要滨海岸线产业发展布局PART1发展项目思考奥斯陆峡湾城市悉尼达令港区域新加坡河区域案例借鉴如何打造世界级的中央活力区？研究发展定位山水枢卷

汇智客厅世界级的滨海CAZ|西岸中央文化活力区现状分析&规划思考总体规划PART2概念规划结构总体平面空间效果分区解读区位优势分析道路交通分析人流分析分析地块功能分析博物馆选址分析公共通廊分析景观视线分析规划PART3产品设计平面布局+户型设计+平立面效果厦门十四五城市定位发展研究《厦门市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要》明确提出：要将厦门打造成为国际滨海旅游名城，要打造幸福安居的居住空间，完善公共共享的城乡生活圈。

优化城镇空间布局

建设高品质的产业空间

打造幸福安康的居住空间

完善公平共享的城乡生活圈厦门国土空间总体规划发展研究本岛主要为高端产业聚集区，主要培育创新、金融和高端服务等核心功能。厦门市构建“一岛、两湾、多组团”的城市空间结构。一岛本岛为高端产业集聚区，主要培育创新、金融和高端服务等核心功能。重点发展科技创新、金融商务商贸、文化旅游会展和总部经济等，扩大高能级企业吸附和集聚效应。同安区两湾东部湾区(同安区、翔安区)推进凤翔片区(东坑湾)、厦门科学城、同翔高新城、厦门新机场片区、海洋高新产业园等建设。西部湾区(集美区、海沧区)加快建设马銮湾新城，优化提升集美新城，加快完善海沧新城，强化自贸区和国际航运中心功能。环东海域新城集美区翔安区马銮湾新城城市主中心城市新城区级中心发展轴线城镇组团功能联系多组团湖里区本岛中心面向金山通过自然山水格局与蓝绿空间保护，构建十大山海通廊，形成本岛组团和多个环湾发展的城镇组团。海沧区思明区面向漳州湖里区十四五规划发展研究发展定位：创新湖里、转型湖里、颜值湖里、幸福湖里，主要发展颜值科技额、湖玩科技、数字娱乐和智慧产业等产业。以生产、生活、生态融合的理念打造产业空间载体。依据产业布局构建一极、二带、三区、多点的产业空间结构。三区：新兴产业拓展区以金砖创新基地建设为契机，预留足新兴产业拓展区够的产业空间。以数字经济为引领，发挥多区叠加优势，科学布局商贸物流、先进制造（含航空产业）等业态。产业园区产业园区产业园区产业园区一极：产业园区都市科创驱动极（总部）三区：现代技术应用区持续优化相关园区空间布局，为存量优质企业增资扩产、产业链配套发展提供充足的发展空间；合理利用ABB等外迁企业腾挪出的产业空间，为片区发展注入新动能；推动龙头山片区等低效空间转型升级，纳入“一区多园”的范围。产业园区利用本岛东部腾挪释放出的空间，在五通、忠仑等片区，规划建设围绕大数据、云服务、人工智能、智慧城市、金融科技为核心的研发型科技创新园区，集聚高端研发和高端软件信息服务等业态。现代技术应用区产业园区转型升级示范区产业园区产业园区产业园区三区：转型升级示范区现代二带：现代服务业发展带先进制造业赋能带合理保留制造业功能，适度发展文化创意产业，积极吸引国内外工业设计类机构和支持柔性制造的企业落地湖里老工业区，与火炬、自贸联动，推动智能制造工业创新基地建设。多点：多层次专业型产业园区本岛滨海岸线产业发展布局发展研究本岛沿岸主要布局两岸自由贸易、金融商务、旅游会展、自然游憩、滨海休闲等功能福建自贸区厦门片区是厦门

“十四五”产业建设重点片区，基地处于自贸区的两岸贸易中心核心区内中国（福建）自由贸易试验区厦门片区两岸贸易中心核心区构建两岸经贸合作最紧密区域和区域性国际贸易中心，打造亚太一流的现代商贸功能区，建设中国东南沿海最具活力的区域性邮轮母港湖里创新园信息光电园五缘湾滨海休闲区五缘湾总部商务区加快海峡旅游服务中心、环湾酒店群、游艇综合体建设，改造提升五缘湾商业街，合理开发建设音乐岛，将五缘湾打造成集旅游休闲、音乐娱乐、创意设计以及餐饮购物为一体的时尚湾区重点发展国际贸易、金融服务、专业服务、航运物流、高端制造等五大产业集群。火炬高新区湖里创意产业园厦门金融湖里文化中心街中部商圈厦门邮轮城开元国际科创城SITE滨北超级总部基地火车站商圈会展商圈两岸金融中心区鹭江道中心商务区重点发展总部经济、现代商贸和专业服务业，打造成熟商务CBD。加快引入大型商业综合体，吸引国内外消费者，打造集总部、商务、商贸、文化、休闲、旅游、国际交往等功能于一体的城市核心区中山商圈重点发展金融业、总部经济，打造高端商务CBD推动会展北、观音山连片发展，完善商务、交通、商贸等相关配套，吸引高端金融机构、企业总部落户，形成金融产业集聚、创新融合发展的总部集聚区东坪山公园鼓浪屿厦门植物园上李水库公园中国（福建）自由贸易试验区厦门片区“十四五”发展规划发展研究到“十四五末”建成以“制度+科技”创新、服务业开放、数字经济为主要特征的产城融合的智慧自贸试验区到2035年，努力打造中国特色改革开放的新样板、面向金砖国家合作的重要窗口和全方位推动高质量发展超越的引领示范区金融商务服务区邮

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堡世界级滨海综合体融资租赁互联网金融专业金融物流金融金融交易市场中国（福建）自由贸易试验区厦门片区两岸贸易中心核心区引入招商独创并成功推行的“前港—中区—后城”发展模式。临空产业集聚区•••••航空运输打造集智慧办公集群、沉浸式主题商业、奢华酒店、邮轮母港、滨海文娱等产业于一体的世界级滨海综合体。航空物流飞机维修现代物流国际分拨配送•

邮轮旅游•

商品交易•

滨海休闲••邮轮游艇特色游演绎娱乐国际贸易综合发展区••••••货物贸易服务贸易跨境电商国际文化保税交易台湾特色商品交易两岸农副产品交易SITE项目初判发展研究厦门十四五规划纲要厦门国土空间总体规划厦门岛滨海岸线产业发展布局湖里区中国(福建)自由贸易试验区厦门片区提出打造国际滨海旅游名城建造高素质高颜值现代化国际化城市西海岸桥头堡世界级的滨海综合体两岸贸易中心核心区国际化视野下的世界级

滨水中央生态活力区

开发营造发展研究奥斯陆峡湾城市悉尼达令港区域新加坡河区域挪威-奥斯陆澳大利亚-悉尼新加坡案例分析发展研究奥斯陆峡湾城市挪威-奥斯陆峡湾计划是奥斯陆2000年开始实施的最大规模的城市滨水区域更新改造项目。通过对原有港口空间和用地逐步公共化、景观化、以及湾区空间与城市空间的整体规划来实现区域功能和形态上的转变，并按照最为活跃的模式进行开发。平面布局上强调功能混合，邻水一面是公共性很强的文化娱乐设施和商业设施，远离水的一面则是相对私密的高级公寓。200公顷占地面积6.5公里滨水岸线600万年游客复合多元的功能布局发展研究城市功能平面布局上，商业、娱乐、文化、公园、公寓、港口混合布置；垂直新建筑中，商业办公文化居住交通空间混合布置；双维度功能混合，提升城市活力，而其中的居住功能是必不可少的一环。Tjuvholmen艺术和高技派建筑集聚区AkerBrygge以商业为主的混合功能区Raedhusplassen旅游观光景点集聚区电

购办诺贝尔博物馆艺术品经销市政厅市政广场现代艺术博物馆公寓影

物院

中心公观光码头博物馆零售办公美食餐饮胡斯城堡办公游船出租码头翁达小馆公寓画廊码头港口公园商业行政文化办公居住休闲码头港口广场公园公共空间的塑造发展研究１２公里

连续的滨海廊道是整个“峡湾城市”的核心，其他公园与步行街道都与水面产生关系；滨海廊道内点缀文化地标建筑，通过文化的植入，促进市民聚集交流，来带动滨海岸线的持续活力。现代艺术博物馆诺贝尔和平中心现代艺术博物馆阿

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馆奥斯陆歌剧院多方向的建筑廊道将人引向尺度怡人的滨水空间，成为市民活动的公共空间，带动区域重生绿色开放的滨海长廊12公里滨海长廊文化地标建筑被总长12公里的滨海长廊串联起来，不同时期的标志性建筑提高定位，带动发展奥斯陆歌剧院奥斯陆市政厅文新型旅游带动点化地标建筑成为滨水界面景观通廊发展研究在滨水区域建筑布局时，重点关注视线的设计、滨海区立面的设计，在第一滨水面也被要求用尽量小的面宽，保证风和景观的渗透，杜绝屏风楼，保证两岸有视线上的联系。•

避免形成楼墙，建筑间距大于12m•

最高建筑100m，其他限高在70-80米•

建筑滨水界面采用退台方式比约维卡区案例分析发展研究海角山地公园悉尼歌剧院悉尼达令港区域澳大利亚-悉尼普华永道事务所普华永道事务所达令港原是悉尼铁路战场和港埠所在地，后一度废弃衰落。1984年新南威尔士州为了提升悉尼的世界竞争力，开始实施达令港再开发，同时她也是东侧原城市CBD升级的重要组成部分。国王码头皮儿蒙特湾公园酒店和赌场悉尼水族馆0.85Ha占地面积3KM滨水岸线国家海事博物馆君临天下IMA影院企业花园展览中心Tumbalong公园中国中国友谊花园悉尼娱乐中心动力博物馆8500日均游客文创市场与博物馆功能复合的滨水活力区发展研究达令港是汇集会展+商务+商业+文化+娱乐+旅游+居住的复合功能滨水活力区。滨水第一界面由公共设施构成，而居住板块布局于滨水第二界面内。功能复合的滨水活力区商业行政文化办公居住休闲码头港口广场公园商务办公塔楼群悉尼国际会展中心国悉尼海洋生物馆际酒店悉尼博物馆当金融大厦滨水餐饮探索博物馆公寓代艺术博物馆住宅悉尼歌剧院植物园游电街船码头影院餐饮、娱乐住宿办公商业/办公/零售展览共享／智能／活力的公共空间发展研究公共空间满足各类活动的需求，增强到访者的体验。艺术装置融入开放空间；智能投影和互动装置，提升体验感。举办多样化的会展及节庆活动，为达令港增添文化活力，促进旅游业发展。建筑景观一体化设计智能投影和互动装置定期举办多元文化活动悉尼国际会议中心展览建筑的外立面的设计，通过阶梯型的景观，架高的活动平台及广阔的草地绿色屋顶由步行路径和平台相连，无形中放大了整个景观空间

。世界上最大的交互式灯光显示器，公众被邀请来使用附近的控制器来创造他们自己的不可思议的灯光秀。利用公共空间，举办各种活动，包括露天音乐会、马戏表演、市集、街头表演等等日常活动。达令港每年定期举办一些海内外有名的大型活动，包括除夕夜、国庆节、四月街头电影节、六月达令港爵士乐节、七月冬季音乐节和十月嘉庆节、国际船舶展览等。发展研究案例分析新加坡河区域新加坡20世纪70年代，新加坡河滨河地区被旅游委员会选中成为拥有适当的旅游吸引物和景点的地段，并将它改造成为“主题旅游区”。1970年代至今，新加坡采取了一系列的河道治理和滨河地区改造措施，这里由废弃的滨河工业地带转变为新加坡最重要的旅游目的地和城市休闲中心，实现了全面复兴。96公顷占地面积3公里滨水岸线复合化的滨水功能发展研究新加坡河滨水区更新采用了分段功能定位的策略，融合了旅游、酒店、居住、办公、餐饮等复合功能，满足了人们观景、休闲和娱乐等多方面需求，成功转型为“市民的活力走廊”。商业行政文化办公居住休闲码头港口广场公园战争纪圣安德烈教堂摩天观景轮念海

公滨

园公滨海艺术中心俱乐部和商业街旧新加坡国会大厦园娱乐中心克拉克码头亚洲文明博物馆酒吧和餐馆购物中心学校克政厦广场政府机构罗拉克假日酒店水幕电影富伯逊码头画廊丽华河畔大酒店富鱼尾狮公园丽敦酒店社区餐饮街区马来亚银行大厦海洋金融中心罗伯逊码头克拉码头驳船码头商业贸易区滨海湾旅游服务高端居住区娱乐休闲区餐饮、酒吧、健身俱乐部、夜市、表演等河边餐饮和娱乐区，行政办公区，以及点缀的商务办公高楼餐饮、行政办公、商务办公高楼文化、娱乐、商业等地标建筑集群，城市形象展示面经验借鉴发展研究滨水小街区尺度，提供良好的渗透性和可达性，实现开放空间的绿色共享；地标建筑风格独特，滨海天际线极富创意；滨水空间定期举办活动，提升城市活力。滨河空间侧重连续性/开敞性/步行可达第一界面通过文化地标彰显魅滨力水海建岸筑举办文化活动推动旅游发展高度分析1.

保存沿河小街区尺度，形成退台式滨河界面，景观开敞；2.

滨河空间人流与车流科学分流、互不干扰；3.

大力发展水陆公共交通，实现快慢换乘、多维体验；1.

新加坡河滨海湾地标建筑风格独特、形式多样，形成极1.

滨水步道、河道串连沿线商业设施、文化遗存和纪念建筑；富创意的滨海天际线，营造出魅力滨海城市的独特氛围，

2.

靠近河道的区域优先布置公共设施和文化活动，凝聚人气。令人印象深刻。案例总结发展研究智慧互动的生活场景关注山海关系连续共享的开放空间整合开放空间重塑生活前瞻性考量城市开发与智慧设施布局，建立未来导向的智慧服务与生活体验的最佳关系13方式CAZ中央活力区公共空间是CAZ的空间核心，公园、广场、空中连廊等形成连续的立体化活动空间融入国际化|未来化|复合化|人本化智慧体验植入混合产业设计文化地标多元复合的功能结构2发展商务服务业（文化、艺术、创意、广告、媒体及教育）以外，与旅游相关的功能和文化活动更加集中发展定位发展研究世

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区航天特色的文化展览亲近自然的休闲运动生态宜居的邻里社区功能复合的绿色公园自由活力的交互空间丰富多样的商业娱乐联合高效的办公空间配套齐全的跨国会议【

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】项目区位概念规划基地位于厦门海沧大桥与东渡路交叉口西南侧，与南部轨交2号线站点距离600米；南侧毗邻厦门邮轮中心，西邻海沧湾，周围有众多山体公园，自然条件良好海沧大桥仙岳公园牛头山公园双狮山邮轮中心站狐尾山公园厦门邮轮中心厦门市政府建业路站海湾公园白鹭洲公园N1、道路交通等级分析概念规划在邮轮母港配套区内形成“格网式”道路系统，其中，海沧大桥作为联系主城的城市快速路，纵一路、纵二路、北通道和南通道是城市次干道。北通道：24米宽，双向4车道仙岳路1#地块2#地块4#地块纵二路：37.5米宽，双向6车道8#地块道路系统规划图3#地块纵二路北通道南通道9#地块5#地块6#地块纵一路纵一路：33米宽，单向4车道7#地块快速路次干道支路N2、地块功能梳理概念规划片区地块功能主要以创意商务办公、零售商业、总部基地以及文化娱乐为主，职住平衡有待改善，其中，纵一路两侧具有连续的商业界面，是人行出入较为集中的区域。10.4013.7019.81%南通道8.95文化娱乐16.891#地块商务办公+配套商业7.0011.309.707.605.952#地块商务办公+配套商业58.22%4#地块商务办公+配套商业21.97%8#地块3#地块配套商业商业酒店6.205.755.655.606.20纵二路5.656#地块办公+商业MALL5#地块商业酒店文化娱乐9#地块商务办公+酒店+商业MALL+文化设施5.505.28纵一路5.225.80建筑面积商业占总建面比例合计

(酒店、文化设施并入统计范畴)地块名称航站楼

办公69000商业5000500012000酒店

文化设施

其他1#地块2#地块303074030590301200078060312850780301800006.75%8.47%7#地块航站楼+冰雪世界+电影文化中心+海洋馆+创意集市+酒吧街540005.35

3#地块4#地块100.00%14.09%67.40%10.25%70.00%4.5567000

11000102000

116000

83000605#地块6#地块11850办公酒店航站楼配套商业集中商业文化娱乐车行入口人行入口7000040008000307#地块

50000630006300074850地块合计50000

366000

220000

83000150

79400047.59%N3、公共交通及人流分析概念规划公交、地铁、邮轮等公共交通站点主要设置于纵一路两侧，是人流的主要通达路径。1#地块南通道2#地块8#地块4#地块厦门地铁2号线3#地块5#地块纵二路邮轮中心站地铁口公交总站6#地块9#地块公交总站公交站点纵一路邮轮中心站地铁口厦门邮轮中心公共交通人流7#地块地铁+公交+邮轮人流N4、博物馆选址和城市界面概念规划通过对周边地块功能、道路交通状况及人群流线的分析，纵一路两侧具有连续的商业界面，承担城市形象展示作用，南北通道和纵二路连接各功能地块，主要承担疏解交通作用。9#西侧是片区形象桥头堡，在西北侧利用航天博物馆打造地区第一形象。1#地块2#地块南通道：交通型街道8#地块4#地块北通道：交通型街道3#地块纵二路：交通型街道6#地块博物馆9#地块5#地块纵一路：城市展示型街道7#地块N5、控规公共通廊的考虑产品设计梳理上位规划城市导则需求，结合公共通廊，植入不同功能，打造三大主题公园，塑造开放共享的活力社区。1#地块南通道幸福邻2#地块4#地块里花园8#地块3#地块5#地块纵二路纵一路控规规划公共通廊繁华公园道6#地块9#地块航空航天主题公园9#地块7#地块N6、

打造有序的滨海界面与城市天际线概念规划8#、9#地块建筑设计时，统一公建化立面，塑造富有视觉冲击感的滨海天际线。1#地块南通道住宅公建化立面丰富的天际线2#地块4#地块8#地块9#地块3#地块5#地块纵二路纵一路6#地块7#地块7、强化与山海景观的联系概念规划通过设计有效预留视线通廊，最大限度的保证看海视线和景观渗透性。1#地块2#地块牛头山公园1#地块视线通廊南通道双狮山公园8#地块2#地块3#地块4#地块纵二路邮轮中心站地铁口8#地块看海视线9#地块看海视线6#地块9#地块5#地块邮轮中心站地铁口纵一路7#地块区域总平面图概念规划牛头山公园南通道双狮山公园纵二路纵一路邮轮中心站地铁口邮轮中心站地铁口概念规划概念规划概念规划规划结构图概念规划西岸之门区域核心：一核航空航天主题园+城市交通综合体：两心交通通勤廊道+风情活力廊道+滨海休闲廊道：三廊发展研究独特的门型建筑，直通海岸的步行廊道，是整个西岸的核心地标更是两岸自贸区对外展示的窗口城市之门城市甲板发展研究结合城市公园共同打造，集户外展示、文化娱乐的航空航天主题园，吸引周边旅游人群展现区域未来形象和城市魅力航空航天博物馆航空航天公园全方位展示航天强国实力，提供国际论坛交流的场所文化娱乐活动文化娱乐活动户外展示活动会议博览国际会议论坛航空影视表演航空航天器展示航空航天公园丰富全民航空航天文化体验活动，打造航空爱好者的乐园航空航天博物馆航天科普5D太空影院航天主题餐厅文创商店航天科普体验航天主题餐厅5D太空影院结合地铁2号线，打造集办公与商业为一体的城市交通综合体，是区域内重要的对外公共交通发展研究纵二路兼具景观性，并满足车辆通行需求的交通通勤廊道林荫大道中央绿化带发展研究纵一路步行优先，创造多样的街道体验，提供休闲和放松的空间，打造富有风情化的活力廊道商业外摆中央绿化户外休闲空间舒适的步行空间发展研究营造具有滨海特色的休闲空间景观绿化带文旅综合体商业外摆空间滨江步道概念规划项目位于厦门本岛自贸区东渡港区核心地段如何深掘资源，创造独一无二的稀缺性打造一座极具活力的国际立体生态城？城市地标概念规划案例分析LONDONPRINCIPAL

TOWER伦敦·Principal塔楼综合体Principal

Tower位于一地难求的伦敦市中心也是伦敦金融城，邻近新兴时尚据点肖迪奇区（Shoreditch）。其175米的楼高成为伦敦最高的住宅项目之一，伦敦胜景一览无遗。景观资源概念规划案例分析SINGAPORERIVIERE

CONDO新加坡·瑞雅嘉苑瑞雅嘉苑，位于新加坡河的河湾处，坐落于若锦街上，新加坡河和滨海湾尽收眼底。项目本身就与新加坡河融为一体。36层的高度，让所有居住其中的人都能够最大限度地亲近新加坡河、融入新加坡河，尽量让每一户都能看水波荡漾、听静水流深、品乐水之智，让居住在此的人感受新加坡河的自然和新加坡历史的活力。丰富配套概念规划案例分析WUHANYANGTZE

RIVER

CENTER武汉·长江中心武汉长江中心项目雄踞武汉市武昌区长江主轴城央版块，涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼、时尚购物中心、高端住宅公寓等多重业态。打造建筑面积160万方的滨水城市综合体。开放空间概念规划案例分析SYDNEYDARLING

HARBOUR悉尼·达令港达令港改造是20年来悉尼城中最重要的城市更新计划，是重塑这一重要街区的“一次千载难逢的机会”。在改造达令港这一极具标志性片区的过程中，始终将“人”作为核心，旨在打造一个高品质、开放及灵活的公共空间，最大程度满足零散的小型活动以及精心策划大型活动的需求。整个片区由各个活力空间组成，增强到访者的体验，同时本身也作为景点吸引人们到来。概念规划国际立体生态城四要素城市地标景观资源配套完善生活方式URBAN

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源发展研究一个新地标西海岸标志性城市形象

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Landmark发展研究一线景观视野独一极致

景观视角

|

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LandscapeViews发展研究一片潮流地岛尖独享IP新潮地

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District发展研究一种新生活多元化塔尖生活新方式

|

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Life方案生成SCHEME

GENERATION◼

规划生成——公建NLet's

go双狮山9#地块规划航空科技馆博物馆，将其打造为区域形象；将幼儿园置于8#地块远离主干道的安静区域◼

规划生成——住宅N双狮山距海沧大桥150m范围内建筑高度控制黄海高程55m◼

规划生成——切割N双狮山形成公共绿色通廊及现有办公视线通廊，实现景观资源共享◼

规划生成——天际线N天际线

Skyline双狮山减少楼栋数，抬高沿海一侧高度，提升沿海界面至高，丰富城市天际线◼

规划生成——视线通廊N邻里公园城市公园道路双狮山沿海建筑错位布置，让出城市绿色通廊，打造出城市公园道路与邻里花园，给居住区和办公打开更广阔的景观视角◼

规划生成——生态社区N双狮山首层架空绿化，打造生态通廊，合理的利用避难层与屋顶，形成多样性的生态社区N概念规划双狮山公园湖里区06-03东渡片区邮轮母港北侧地块项目综合技术经济指标表项目名称用地面积单位㎡数值备注1250383.0150383.0136383.012000.0012000.00合75.57亩合75.57亩合54.57亩合3.00亩合18.00亩实际建设用地㎡城市公园住宅用地面积㎡其中41M幼儿园用地面积科技馆用地面积㎡44M41M㎡233668.0总建筑面积计容建筑面积住宅建筑面积㎡㎡㎡0181600.0纵

二

路77.72%78.39%总建占比计容占比计容占比0142360.00北通道南通道14.5M68M66.5M不可售配套公建建筑面积幼儿园㎡㎡㎡39240.00

21.61%2500.00(含专用变配电间)(含专用变配电室、物业管理用房、消控、柴发)科技馆35000.00其中物业管理用房㎡㎡㎡㎡300.00120.00120.001200.00按住宅区计容2‰42M56M49M其中消防控制室其中柴油发电机房配电用房纵

一

路其中变配电室开闭所不计容建筑面积架空层面积㎡㎡㎡1000.00200.0052068.00

22.28%总建占比㎡㎡3900.00地下一层38000,地下二层地下室面积人防地下室48168