【《万科现金流量管理现状、存在的问题和完善对策研究》15000字（论文）】

1万科现金流量管理现状、存在的问题和完善对策研究目录 1 1 12.研究意义 1 11.对现金流量管理的相关研究 12.对房地产行业现金流量管理相关研究 2(三)研究的内容和方法 31.研究的内容 32.研究方法 3二、理论基础与相关概念 4 4(二)现金流相关理论 41.资本循环与周转理论 42.风险与收益平衡理论 53.现金流预警理论 5三、万科房地产公司现金流量管理现状分析 6 6 81.现金流量管理分析 82.现金流向管理分析 3.现金流流速管理分析 四、万科现金流量管理优势及存在的问题 1.以现金为王的理念的财务管理制度 2.以控制现金流为中心的合作项目模式 23.集中的现金流管理模式 (二)万科现金流量管理存在的问题 1.过度大规模扩张带来的现金流流向的风险 2.自身造血能力不够导致现金流流量供应不足 3.项目周期长导致现金流流速缓慢 五、万科现金流量管理的对策建议 1.建立预算评估机制 2.建立风险预警机制 (二)拓宽融资渠道以实现现金流流量的充分供应 1.利用品牌优势开展房地产信托业务 2.促进房地产证券化 (三)优化项目周转速度以加快现金流流速 1.在保证质量的前提下缩短建造时间 2.在保证利润的前提下缩短商品待售时间 六、总结与期望 (二)研究不足 22附录 1(一)研究背景和意义善的资金流管理系统则能够使公司的筹资、投资和分配等活动的运行状况更加准投资涉及面广的特征。2018年的中美国际贸易战和2020年疫情的出现，都给中国每一家房地产公司的成长过程中都无法避免因资金周转而产生的影响。现金流管理效率与能否实现高效利用成正比关系。公司要拥有安全稳定发展环境，需因为万科房地产公司居于该行业的领头羊地位，在中国整个房产领域而言是具有对房地产行业的现金流量管理进行分析可以丰富现金流量管理的研究领域，的典型代表一一万科房地产公司为例，以分析万科现金流量管理现状为提升现金(二)文献综述威廉纽曼(1961)首次对战略性现金流产生了定义，表明了公司注重的指标变实现过程中现金流是核心注重的层面"。骆昆(2019)认为一个公司的良好运营离2不开现金流量管理，一个健全的现金流量管理机制则是企业的生存和发展及市场竞争力的提升提供重要保障13]。冯碧霞(2019)在针对现金流管理和方法中指出公司现金流计划的制定需同时符合公司的经营战略，从实际出发，不同的成长阶段制定出不同但合理的资金框架，达到符合公司经营战略的目的[4]。薛镓宏(2019)将具体的预算管理设计分析以流入和流出环节的预算组成5]。金琳(2020)对现金流风险的影响、原因以及现金流的管理问题进行了分析，并对风险的防范措施进行了探讨。为防止企业资金链的断裂，构建弹性的监测和评估机制弹性的监测[6。汤晓娟(2021)分析了现金流量为核心的预算管理的重要性和必要性[7]。陈旭(2020)先阐明现金流量管理对企业发展的重要意义，再指出企业提升现金流量管理水平的对策，完善现金流量预算编制实现预算期间的现金使用能姚文娟(2019)在现金流量管理的研究中指出高效的企业风险预警机制，需要营业性现金流与利润情况之间保持一致，才能把现金流风险所造成的损失控制在最小范围内9]。沈楷人(2018)在面对企业现金流量管理出现的核心问题中提出应对相关财务的风险能力的关键应对措施[101。陈立军(2021)对经营管理过程中的预付款风险、销售收款风险、资产管理能力风险等进行探讨并进行举例说明，给出2.对房地产行业现金流量管理相关研究Jensen(1993)在研究房地产行业现金流的过程中明确指出公司的投资开发必须要在合理的范围内，超负荷投资行为及其容易产生现金流的不足，甚至导致各子公司之间现金流失调、投资分配不均的不良现象1。严志华(2019)在研究中表明大量的房地产上市公司会因回款期间过久、存货积压严重、融资方式单一、而引发战略管理与现金流量管理的不一致的问题[12]。侯英丽(2020)大多数房地产企业都在经营过程中面临着现金流管理方面的问题[13]。汤源(2020)的研究中指出了房地产企业因内外部因素的干扰，影响日常运营和生产销售的正常进行，从而影响刘言(2021)认为公司的强有力的战略与规划的实施，在方向性上是相同的，则现金流量管理结构是与内部的筹资与发展战略目标一致的15]。赵家慧(2020)在对合肥城建的研究中根据分别从该企业的现金流入及流出的方向、现金流动速的速度、现金流的流量大小状况、现金流的过程这些方面进行现金流量管理的分析，3还引入了风险控制来规避风险，最后针对合肥城建现金流量管理存在的问题给出了相应的优化建议[16]。赵昊(2021)主要从现金流的预算、控制、质量方面分析鸿洲地产公司的现金流量管理，通过企业战略目标管理现金流的同时做好现金流在流动性与盈利能力方面的平衡[17]。李静，赵萌(2020)对绿地集团现金的流量管理存在问题给出建议中提出企业的管理组织框架应随经济市场的变化而及时优综上所述，国内外学者对现金流量管理都有着一定的研究，善于从中汲取并实践，对整个中国房地产业普遍起到积极的作用。但在高速发展变化的时代经济背景下，这些研究成果在现金流量管理中仍有一定的局限性。因此，本文将以万科房地产公司为例，通过对万科房地产公司近三年现金流量管理情况、不足、原因分别做出分析，并针对现金流量管理不足之处及原因给出积极性建议，为更多房地产上市公司现金流量管理起扬长避短的作用。(三)研究的内容和方法1.研究的内容本文的研究重点在于对万科房地产公司现金流量管理现状分析，从而深入剖析其现金流量管理存在的问题及原因并提出改进措施。首先理解现金流及现金流量管理的概念和理论，对万科房地产公司基本情况做介绍，再阐述现金流管理的现状。接着在现金流中的流量、流向、流速中找出万科房地产公司现金流量管理存在的问题，最后对万科房地产公司现金流量管理的不足提出优化建议。2.研究方法在研究分析中本文主要采用了比较分析法、文献检索法、案例分析法(1)采用比较分析法。用近三年万科房地产公司与现金流量有关的财务数据和相关的资料作为分析基础，再针对分析得出的变化发展情况和相关原因，评定其是否属于正常经济活动管理范畴内。(2)采用文献检索法。通过在中国知网，搜寻大量相关的文献资料进行整理总结，以前人的研究分析成就，发掘及详细描述和总结有关房地产开发企业现金流量管理的内容。(3)采用案例分析法。以万科房地产公司为案例进行研究分析房地产的现金流量管理。4二、理论基础与相关概念(一)现金流量与现金流量管理相关概念经营活动的现金流是指除筹资活动和投资活动以外的其他业务活动所产生的(二)现金流相关理论资本循环及周转理论中的资本被马克思划分成资金、制造资本以及产品资本5带着资金在市场上去购买生产制造所需的材料和生产力，给新产品的生产完成提供准备要素。在生产环节，资本家扮演着“生产者”身份，用采购环节中已采购完成的且具备剩余价值的新产品放到最后的销售环节中去。在销售环节，资本家以“销售员”身份，对生产环节实现的产品价值以产品形式把生产环节实现的产品价值，带到销售市场中进行交易活动，实现产品的最终价值。在销售环节对销售商考验着生产之初投入资本的回收起着关键性作用，是获取利润的最终渠道。资本循环与周转理论中，资本流动的循环提供了存在和增值的必要条件，由此产生的现金流量变化是最显著的一种形式。把资本循环与周转理论作为指引方向，从现金流的变动方向中给财务决策者提供重要可判断信息。2.风险与收益平衡理论风险是在不同情况下可能发生，也可能不发生的事件概率的阐述，不管可能发生还是不可能发生都是在特定条件下而言的。换句话说，风险判定者，虽然能根据在某一特定条件下对可能发生或不发生的情况进行预测，但是无法确定最终会实际发生的事件。风险具有不可避免的特点，所以每个企业也都存在无法避免的风险。企业现金流管理可带来的风险包括因出售商品货款回收状况不佳、报表上的利润与实际不符导致的现金断流等风险情形。投资的目的是获取收益，但风险与收益是对应的，衡量投资活动是否成功的标准包括了进行投资活动后是否获得对应的投资收益。该收益的体现不是单一的，除了体现在利润报表上的收益，还包括真实发生的现金流入。企业管理者应重视风险与收益的均衡理论在现金流量管理中能发挥的作用。3.现金流预警理论在构建预警模式的众多概念中，累神经网络理论和变量分析法占据突出地位。累神经网络理论的突出特点体现在两方面：第一方面是对该理论做出的假设不用担心是否与常态性假设一致；第二方面是对未量化变数的处置来源于类神经网络理论。变量分析法是以模型形式运用财务比率，预测存在的危机。从国内外的现金流预警理论的研究分析来看，在日新月异的经济时代下以及市场经济环境的复杂性，建立预警机制，对风险的预测或控制从国家到社会的每个阶层都具有极大的意义。6三、万科房地产公司现金流量管理现状分析(一)万科公司概况介绍万科在1984年成立(深圳)并于1991年以A股发行上市(深圳证券交易所)。截至目前万科已有三十多年的发展历史，在该行业处于国内发展的前端。它既是中国的城乡规划建设商，也是生服务商。经济业务能力强且范围广大，连续五年荣登世界财富排行榜，且在2020年中世界财富榜的五百强名列中排行二百零百八位。近年来，万科为满足更大的消费需求积极开拓市场以提升业务经济能力，不断在住宅供应商的角色中向城市建设配套服务商的升级变化。万科的初心是贯彻全心全意为人民服务的理念，致力于打造好产品、好服务，满足于社会需求，并保持客户开发和城市发展相一致。近些年来，万科把现金流量当做前提条件，维持稳定的住房发展及房地产服务的发展优势，在合理范围内大力开发业务版图，已步入经济业务开发和商业运行、住宅租赁、物流服务、仓储管理、高级办公区、大型产业园、豪华公寓与度假、教育辅导、食品等领域。2.公司组织结构万科的公司结构是集中的，具体来说是“战略总部-专业领域-实施”的三级结构。万科在房地产系统中的管理架构分为三层：集团总部、集团总部下的区域和区域总部下的城市公司(称为万科内的一线公司)。在架构上，万科总部主要通过以下划分管理：(1)投资，投资权限仅属于总部所拥有。在投资每个项目时，一级公司则需要得到总部的审批通过才能进行。(2)财务，各公司的财务运营和管理由总财务部负责，然后监控一线公司的(3)在职员方面，万科员工按五个等级划分：由管理层到普通职员层。该架构下体现了万科的管理特点，在主次之分下，维持着核心支干与分支之间78(二)万科房地产公司现金流量管理分析金流量质量和综合现金流量状况。在反映企业经营效率中现金流比率占据重要地现金流管理以财务数据形式体现。一下选取分析的是万科房地产公司2018年至2020年财务报告的相关信息，从横、纵两个方向对比分析，横向：与保利房地(1)现金流量结构现状表3.1万科房地产公司2018-2020年现金流入及流出结构比较单位：元经营活动现金流出筹资活动现金流入筹资活动现金流出投资活动现金流出表3.2万科房地产公司2018-2020年现金流入及流出指标占比情况92018年2019年2020年经营活动现金流入经营活动现金流出筹资活动现金流入筹资活动现金流出投资活动现金流入投资活动现金流出从表3.1和表3.2可以看出，在2018-2020年万科房地产公司的现金流入指标资活动带来的现金流入在2018-2020年分别为3.07%、2.62%、4.41%,占比数值低。因筹资活动中产生的现金流，在2018-2020年的流入占比分别是27.66%、20.26%、22.22%,属于中等位置。2018-2020年，万科房地产公司从现金流流出结构中可知，经营活动部分为主要主体，2019年的67.82%与2020年的68.31%存在0.49%的小幅上升。据此可见，万科地产在投资活动中所占融资活动所占比重则呈上升趋势。2020年，面临着来自内外部的市场环境变化挑表3.3保利房地产公司2018-2020年现金流入及流出结构比较单位：元经营活动现金流出筹资活动现金流入筹资活动现金流出投资活动现金流出表3.4万科房地产公司2018-2020年现金流入及流出指标占比情况 依据表3.3和表3.4,可知在2018和2020年保利房地产公司，与万科地产相比，经营活动的现金流入对资金的贡献较少。说明万科公司的现金流入结构与保利公司相比具有一定的优势。从筹资活动现金流入指标显示而言，保利在2018年和2020年比万科公司高，反映出保利与万科之间，保利比万科对外部筹集资金方面有更大的需求性，同时拉高了保利的筹资成本，而显得万科的资金来源更具优越性。依据表3.1和表3.3,可见万科与保利在过去三年的营运现金净额一直是正面的，而万科则在2018年至2019年都比保利要高。由此可见，无论是万科与保利公司的现金流量管理水平相比较，还是从主营业务和存货及周转速度、市场占有率衡量，都是万科与保利相比的突出优势。同时为企业形象的维护并在一定程度上稳定股票价格起着积极作用，呈正态的经营现金流可拉动投资，实现资金的充分利用，达到高收益目标。实现现金流的高效管理是强有力竞争中的保障。表3.5万科房地产公司现金比率指标单位：元2018年2019年2020年净利润营业收入现金比率净利润现金比率表3.6保利房地产公司现金比率指标单位：元2018年2019年2020年主营业务收入净利润营业收入现金比率净利润现金比率依据表3.5可见，万科公司每元营业收入带来的现金流入近三年来一直为正，在2020年疫情影响之下主营业务收入也并没有大幅度锐减，验证了万科优质的主营业务收入，促进万科公司的稳定发展。对比表3.6,在2019年时，保利公司的略微超过万科公司，从中反映出具备稳定发展环境的企业的前提是良好的现金流地产公司近三年现金总体情况进行比较分析，由此掌握近三年现金总体比率而得表3.7万科房地产公司现金总体比率资产总额资产总额现金比率短期借款现金比率表3.8保利房地产公司现金总体比率资产总额资产总额现金比率由表3.7和表3.8知：保利公司每元资产所产生的现金流量在2018-2020年均时，在2018-2020年万科公司总资产利用率的稳定性大于保利公司。从2018-2020充足或供不应求不存在直接影响。企业价值的实现和可带来的现金流入是公司战表3.9.1万科房地产公司2018年销售情况销售面积(万平方米)比例销售金额(亿元)比例南方区域北方区域中西部区域由表3.9.1可知，2018年万科房地产公司销售面积达4,037.7万平方米，销售金额为6,069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。表3.9.2万科房地产公司2019年销售情况销售面积(万平方米)比例销售金额(亿元)比例南方区域北方区域中西部区域由表3.9.2可知，2019年万科房地产销售面积达4,112.2万平方米，销售金额为6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。表3.9.3万科房地产公司2020年销售情况销售面积(万平方米)比例销售金额(亿元)比例南方区域北方区域中西部区域西北区域由表3.9.3可知，2020年万科房地产万科克服疫情下实现销售面积4,667.5万平方米，销售金额为7,041.5亿元，分别增长13.5%和11.6%。的增加。土地征收的多样化促使公司能以收购以及合作的方式得到更加低价而优现金流流速管理体现着现金流的周转效率水平，快速或缓慢的现金流周转对关键指标，下面是万科和保利公司2018-2020年的现金流周期指标情况分析：万科单位：天2018年2019年2020年存货周转天数应收账款周转天应付账款周转天现金周转期保利单位：天2018年2019年2020年存货周转天数应收账款周转天应付账款周转天现金周转期业保利公司2018年-2020年现金周转期情况与万科公司现金周期现状存在明显差(一)万科现金流量管理优势依然会是在该行业中竞争发展的优势条件。万科房地产公司与保利公司现金流量据着相对稳定的优势地位。万科在房地产企业中属于具有典型代表象征，自2009万科现金流量管理水平的提升和高效的现金使用效率得益于强大的现金流管理体系。截至2020年末，万科房地产公司的货币资金为1952.3亿元，一年内到期房地产公司拥有强大的财务结构是由于现金为王的财务管理制度做支撑，充足的万科房地产公司以现金为王的理念的财务管理制度的形成之后，极大程度上保证了公司现金流的正常管理。现金流作为企业的“命脉”,万科房地产公司是以合作拓展与并购发展的项目间分别收购了208家、90家、67家公司。这三年期间，收购数量大幅度锐减，但模式和严格的体系保障了万科现金流的稳定，同时在面临经济市场的波动环境下万科目前拥有的集中的现金流管理模式并非发展初期即是，而是一个从分散到集中的过程。前期的分散模式是由于公司的逐渐经营壮大而促进财务管理系统一化管理的财务系统。该系统的构建实现了万科和现金流量管理水平和内部配置地产公司在面对如此庞大规模的现金流也仍可以具备先进的现金流量管理水平，(二)万科现金流量管理存在的问题万科公司的项目合作开发模式具有规模较大的特点，虽然恰当运用了杠杆效应以减少融资需求从而拥有大量的品牌输出效应，同时增强经济活动的高效运行的经济环境下产生着较高的现金流风险。每年因并购产生的以亿元为核算单位的的面临陷入法律诉讼的困境的可能，而另一种可能发生的情形是因并购项目的高项目的盈利能力一旦出现不良状况，则极其肯引发后期项目进行开发现金流的不在我国的房地产行业发展过程的前期大多数处于上升状态，房地产行业普遍想在短期内得到大规模开发扩大的发展策略，而当时的市场经济背景下会带来的万科从2009年保持至今的正数的经营活动现金流，与该指标为负数的同行业对比，树立了万科的稳定良好的企业形象。然而从2018-2020动现金流量是正数也难以说明能不依赖外部而拥有债务利息的独立偿还能力。所以，任意公司凭借自有条件去获得的新现金流的能力无法满足在该行业也属于普遍现象。万科公司在2018年-2020年里，经营活动现金流量净额累计为在2018年-2020年里，万科公司筹资活动现金流入总额是446,637,037,710.72元，接近三倍左右的投资活动现金流出总额。从关键的分析中反映出万科房地产公司在现金流方面的自身造血能力匮乏，主要依赖外部融资方式来完善现金流流量供周期过长的项目导致的现金流流速明显缓慢，而缓慢的现金流速容易造成也量管理水平，从良好的现金流的趋势来看可预测出万科的现金流在未来的一定时(一)管控并购扩张带来的现金流流向风险司对可用现金流量要有实际的把控，以及对公司在良好列出相关要求。为降低并购发生后的不可预见风险造成的现金流出，双方责任应得具体明确，如在并购前期可能造成的损失责任承担。评估并购项目所需的现金流，不能带来稳定的现金流时，则要谨慎做出对该项目的并购行为。因为现金流的流入不能确保其稳定性时，易造成现金流回收困难，项目并购后期存在资金不足甚至断裂的风险。2.建立风险预警机制万科房地产行业与人民生活密切关联，而2020年因疫情爆发市场环境压力加剧，不同行业都遭受着冲击，房地产行业受到的影响较为突出。要具备经济市场下难以预测的机遇和挑战，公司应做到长期把“以客户为中心，以现金流为基础”,构造以现金流为重心的预算项目下的风险预警体系，并不断加以完善。预算期间包含的预算内容有现金的流入和流出，并购项目依据预期范围内产生的现金流量净额的正负进行判断合理性。当预期现金流量净额是正数时，说明该并购是具有盈利性的，此时的现金流流入额是大于现金流流出额的。现金流量净额是负数时，则说明是个危险信号了，此时只有及时研究分析其中的原因，才能给万科房地产公司的财务决策者提供现金流风险的预警，及时尽可能的把现金流流向存在的风险降至最低水平。(二)拓宽融资渠道以实现现金流流量的充分供应房地产行业中以开发土地住宅为核心的企业往往比其他企业更占据融资优势，因为可将土地抵押的特点，造就企业良好的融资条件。万科房地产公司则是其中的代表企业，银行贷款条件的优越性促使万科房地产公司对外融资方式的单一。万科房地产公司融资对象大多数为商业性银行，这一特点导致了其融资风险集中在于商业性银行中，加剧了万科公司的偿债风险和利息压力，还可能导致现金流流量的流出大幅增加。在经济不景气的情况下，债务风险的具有不可转移性，为降低现金流断裂风险，万科房地产公司应该扩大融资渠道，以多样化发展的融资方式，为公司的良好运营提供安全的现金流量保障。1.利用品牌优势开展房地产信托业务房地产行业中万科房地产公司是典型代表，在该领域中有良好的企业品牌形象，因此可以凭借这一优势扩大金融市场推出房地产信托产品。以信托方式来服务万科公司的投资主体，降低商业银行的债务偿还压力。在源头上引进新的现金流，解决公司自身造血功能匮乏的问题，完善中国市场下的房地产金融制度，促进房地产贷款证券或房地产投资债券是万科房地产公司实现融资渠道多样化发展的重要(三)优化项目周转速度以加快现金流流速周期又称现金周期，在学术理论上存货和应收账款以及预付账款的周转天数减去现金流的使用效率做出判断。本文的第三章节中提到的现金流速管理分析中计算出现金周期为36个月左右，所以现金周转效率较差。因此应该加强万科房地产公在本文的第三章节对现金流流速的计算中可知，存货周转天数偏大则会影响领域来看其周转率仍是相对较好的。而面对不断扩张和增长的存货现金流需求和拿到土地资源项目开发前，万科应制定出一套明确的土地规划和面对可能存在商品房竣工验收并进入销售阶段前，万科公司要充分发挥商品房销售的市(一)研究结论金流经常为负。因此，本文以万科公司的现金流管理为例，对其自2009至今，公科公司于1984年创立，在2017年全球500家企业排行榜上名列第307名。在其辉2009到现在的经营活动现金流进行了分析，并通过与保利地产的比较，得出了万科房地产公司在现金流管理方面的优点进行了一下归纳：(1)以现金为王的财务管理体系；(2)以现金流量为核心的合作项目方式；(3))现金流量集中管理的(1)快速扩张带来的资金流动风险；(2)公司的资金来源不够充裕；(3)项目时间太长，资金流动速度太慢。并就如何改善这些问题提出以下几点建议：(1)对合并后的现金流的风险进行严格控制，主要包括建立预算评价体系和风险预警体系；(2)扩大资金来源，确保资金充足；可体现在运用品牌优势发展房地产信托业务，促进房地产证券化；(3)通过优化项目的周转速度，提高资金流动速率，缩短建设时间，保证产品质量，缩短产品销售时间，保证商品利润。同时，也可以将万科在物业管理方面的成功经验推广到整个房地产领域，为其它同行企业提供可借鉴的经验。本文从现金流量、现金流量和现金流量三个方面对万科公司现金流量管理进行了分析，并指出了其中的问题，并给出了相应的改进意见。由于知识水平和时间的限制，没能对万科房地产公司的现金流进行更深入的调查和分析；其次本文所提之对策与建议仅为初步设想，若要落实，尚需深入研究与讨论。上述缺点也是本文七、参考文献[1]Ross.s.theEconomictheoryofAgency:thePrincipal'sProblem[J].AmericanEconomicReview1973:system[J].JoumalofFinance,1993(3):831-875.[3]骆昆.现金流量管理重要性及改善措施[J].财会学习，2019,(06)24-25.[4]冯碧霞.浅谈企业现金流量管理[J].全国流通