物业作业指导丛书

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住户使用手册

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目录

一、-刖IX.百-1-A

二、物业使用

三、物业管理

四、管理收费

五、消防指南

六、安全管理

七、清洁管理

八、绿化管理

九、用户责任

十、装修守则

十一、电话服务

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一、前言

为使广大用户，能充分了解物业的管理和运行，我公司特制作本手册，内容包括

物业的使用、管理、消防、安全和服务等内容，目的在于向您提供物业及有关设施的

管理服务情况，使你置身于一个良好的物业服务之中，并与我携手营造一个良好的工

作、生活环境而共同努力。

二、物业使用

1、物业的使用和装修

用户使用物业，首先按照规定程序办理使用手续，有经办人携带相关证件，到我

公司办理使用手续，如需要装修的，根据佛山市《关于公布物业管理收费政府指导价

及管理办法的通知》的有关规定，收取装修押金.装修期间如损坏、违章事件，我公

司将从装修押金中扣除赔偿费用。

2、办理手续：

（1）签署《装修承诺书》

（2）介绍物业使用有关事项

（3）移交物业使用的有关文件

三、物业管理

1、XXX有限公司物业管理分公司被委托为所属物业的物业管理机构，公司主要

职责如下：

（1）保障物业服务系统的正常运作；

（2）保持公共地方的清洁及良好状态；

（3）负责物业安全使用和公共秩序的管理；

（4）负责公共绿化环境的维护和保养；

（5）向用户解答有关物业管理方面的咨询并处理投诉。

2、管理人员：

用户如需要管理人员的协助或查询管理事项，请致电我公司，电话：

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⑥消防设备：应有不同的消防设备，例如消防栓箱、火警手报等。如发现消防设

备有损毁，立即派人修理。

⑦消防装置须定期维修保养：根据规定，消防装置必须最少每月检查及维修一次。

（2）正确处理火种易燃物品

①火种：烟蒂、香烛必须弃置在适当的盛器内，及远离易燃物品。如未完全熄灭,

切勿掉进废纸篮内。

②易燃物品：不得随意存放易燃物品，例如油漆、汽油、香焦水等。

2、如何应付火警

（1）应做

①高呼火警，然后到最近的火警手报前（按）启动手报装置。

②立即通知消防控制中心，然后通知部门负责人或物业管理公司。

③在安全情况下，可利用就近灭火设备救火。若火警不受控制，应立即有秩序地

疏散住客，办公职员。

（2）不应做

①不应奔走，撤离时应步行。

②切勿使用升降机（电梯）。

③切勿携带大件物品。

④切勿返回起火地点。

（3）疏散

①除照明灯外，关掉所有电器。保持镇定。

②关上所有门，包括经过的放火门，但切勿上锁。沿楼梯撤离，切勿使用升降机

（电梯），尽快离开大度，往指定地点集合。如人员失踪立即通知消防员。

（4）如果被困于火场

将门关上，用地毯或毛巾将门底部的空隙塞住，以阻止浓烟渗入，立即致电119

通知消防处你被困的位置，然后走向近街的窗前呼救。

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期XXX年01月01日页码第3页，共13页

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六、安全管理

用户使用物业由我公司负责门卫的值班和安全保卫工作，实行全天候24小时值

班，并结合物业的安全监控系统实施全方位监控。

七、清洁管理

我公司将提供高素质的清洁服务，负责所属物业的清洁工作，如有任何投诉，请

致电我公司，我公司将及时处理。

八、绿化管理

我公司负责所属物业的绿化管理服务，包括日常维护、保养和添置等，全力为用

户营造一个优美、舒适的办公、生活环境。

九、用户责任

用户应自觉遵守各项规章制度，如有任何疑问，请及时到我公司咨询或查询。

1、购买保险

建议用户对所属物业购买适当的保险，以作保障。如有任何损失，请及时通知保

险公司。

2、保养维修

所属物业的房屋、设施或装修，发现有任何损坏或故障，应及时通知工程维修技

术人员到现场维修。

十、装修守则

1、装修时间：

装修施工时间为每周一至周六上午730至下午18:30,如工程需要加班，应填写

加班申请，经批准后方可加班。如果装修项目产生较大噪音而影响他人办公时，此类

项目应安排在节假口或夜间进行。

2、人员管理

所有装修人员均须办理施工出入证，随身佩戴。施工完毕后交回我公司，公司将

登记各施工队工人名单、身份证号，负责人联系电话，以便工作需要时使用。

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期XXX年01月01日页码第4页，共13页

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3、清洁卫生

施工现场应注意清洁卫生，及时清扫运输途中散落的垃圾。

4、装修垃圾

装修垃圾应每天清理，不得堆放在施工现场或公共场所。

5、放火措施

在装修过程中，施工队应严格遵守消防管理法规，现场配足足够的灭火器，不得

违章操作，严格有关规章制度，服从公司人员的管理。

十一、电话服务

附：应急/服务电话号码

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装修管理规程

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一、装修流程

1、装修单位负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。

2、物业公司审核、验证，合格后办理手续。

3、装修队负责人到物业公司交纳装修管理费及施工押金等相关费用。

4、装修队应文明施工，业主或住户应监督施工质量，监管施工队遵守物业的相

关规定。

5、装修完工后，住户向物业公司申请初验，装修队经住户签字同意后到物业公

司办理退场手续。

二、流程说明

1、装修资料准备

（1）装修单位负责人领取并填写《装修申请表》。

2、提供下列资料：

（1）装修设计图纸（包括建筑、水电）

（2）施工单位营业执照复印件（加盖公章），资质证竹复印件（加盖公?章）。

（3）装修人员身份证复印件及照片两张（办理出入证及存档）。

（4）装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件。

三、室内装修

（1）请勿改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔

热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲

系统等。

（2）地面装修不要凿除原水泥层，只允许凿毛。铺设装修材料不得超过楼板负

荷，大理石厚度不得超过10厘米。

（3）厨房、卫生间改动必须做好防水，包冷墙面、地面、原下水管道周围。阳

台不得封包，堆放超过负载的物品。非厨、卫房间不得改为厨房、卫生间。

（4）不要改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，请勿将生活污水排入雨水管道。

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期XXX年01月01日页码第6页，共13页

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（5）主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气管须接入烟道。

（6）不得擅自封包、改动燃气管道。如需改动燃气管道，须待煤气验收合格后

向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工。

（7）浴室内安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙10厘米。

排气管不得排入烟道或管井。

（8）浴室内安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房内不得使

用超过原设计负载的用电器。

（9）未在装修申请中注明的施工内容不得施工。

四、外观装修

（1）原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等均不要做任何改动。请勿

安装遮阳篷。

（2）住宅入户门由开发商统一指定式样安装，走廊不准装饰或垫高，门外不准

包框、贴瓷片、设神位、鞋柜。

（3）空调主机要在预留位置安装，空调架应牢固防锈，排水、排风不要影响他

人。

（4）请勿在外墙钻孔开洞。

（5）首层有小院的及顶层有消防通道的住户不得私自搭建建筑物及构筑物，违

者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。

五、施工管理

（1）装修时间为每天上午8：00—12：00,下午14：00—18：00,其它时间请

勿噪音施工。

（2）装修期间要保持环境整洁，建筑材料、装修垃圾须封装不漏，按物业公司

指定地点堆放，由物业公司统一清运；装修材料、垃圾及时搬入室内，不要堆放在公

共场所；应保持所经电梯、楼道及走廊干净，请勿将装修垃圾、装修材料堆放在户门

外。

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期XXX年01月01日页码第7页，共13页

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（3）施工期间，如要使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定,

要向物业公司提出申请，填写《动用明火申请表》，批准后方可使用。施工现场禁止

吸烟。

（4）严禁高空抛物，违者处罚500—1000元/次，并由肇事者承担由此引致的全

部责任。

（5）装修施工人员凭证出入本管区，出入证实行专人专证，不得涂改或转借。

（6）施工队不得在楼内、外悬挂、张贴、发放各类广告、宣传品。

六、装修押金

（1）装修队在装修工程开始前须支付装修押金，用于支付如装修过程中造成的

废物清理费用及公共区域损坏修补费用等。

（2）如押金不能弥补所受损失之费用时，物业公司有权向有关装修队追讨收回

所需费用。

（3）装修完工后，业主须提前1-3天通知物业公司工程人员，进行验收合格后,

装修队凭装修押金收据到物业公司领取装修押金。

七、违约处理

（1）装修过程中违章堆放、遗弃装修材料、垃圾和损坏公共设施的，按有关规

定处理，并须赔偿所有损失。

（2）违反装修规定，接到《违章通知单》而未予及时纠正的，将作以下处理：

A）责令停工；

B）责令恢复原状；

C）扣留或没收工具；

D）赔偿经济损失；

（4）物业公司有权要求对影响楼宇设施、结构、外观的装修工程进行更改或还

原，在限定期内未更改或还原的。

以上规定，希业主和装修队自觉遵守

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期XXX年01月01日页码第8页，共13页

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物业管理公约

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第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本公约，对有关

物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承

担的责任等事项依法作出约定。

第二条本公约对物业管理公司、业主和物业使用人均有约束力。

第三条物业的使用：

1、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其

他业主正常使用物业。

2、业主或使用人应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁

以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则。

第四条物业的装修

业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理

服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第五条在物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设

施设备；

3、违章搭建、私设摊点；

4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发

出超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、法律、法规禁止的其他行为。

第六条物业的维修养护：

1、业主应定时对物业进行维修养护，因维修养护物业或者公共利益，

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期XXX年01月01日页码第9页，共13页

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业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意,

并在约定期限内恢复原状。

2、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时

采取措施消除隐患。

第七条物业管理的移交：物业交付物业管理企业管理时，应当向物业管理企业

移交下列材料：

1、新建项目竣工总平面图；

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料：

5、各单项工程竣工验收证明材料；

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、房屋销售清单和产权资料；

8、公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、物业管理所必须的其他资料。

第八条物业管理企业的权利和义务：

1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；

2、对接受委托的物业实施管理；

3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；

4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违法物业管理制度的行为；

5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；

6、要求委托人协助管理；

7、履行委托管理合同，提供物业管理服务；

8、听取业主、使用人的意见和建议，接受监督；

9、接受政府有关主管部门的监督指导；

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1()、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；

11、定期公布代管基金收支账目，接受质询和审计。

第九条、物业管理服务的基本内容：

1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；

2、园林绿地的管理养护；

3、环境卫生的管理服务；

4、公共秩序的维护；

5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；

6、入住管理；

7、物业装饰装修施工监督管理：

8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；

9、物业档案资料的管理。

第十条、物业管理服务标准：

物业管理区域的物业管理服务标准按双方签定《物业管理服务合同》规定的标准

执行。

第十一条、物业管理服务费用：

物业管理区域的物业管理服务收费标准按双方签定《物业管理服务合同》规定的

标准执行。

第十二条、附则

1、公约的效力：及于建设企业、业主或物业使用人和物业管理企业。

2、适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及佛山市

法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有

抵触。该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

3、业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人

签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。

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期XXX年01月01日页码第11页，共13页

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XXX有限公司物业管理分公司

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4、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的，业主、使用人及所属单位可

依照合同或公约追究责任。

5、公约的解释与修改：业主、使用人所属单位主管部门拥有对公约的解释权，

有物业管理企业负责执行，对己核准的公约进行修改的，可由物业管理企业、业主、

使用人及所属单位主管部门共同修订；

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精神文明公约

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