2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）练习题及答案解析二

2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）练习题及答案解析二一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某宗土地剩余使用年限为35年，容积率为2.0，建筑密度为40%，规划用途为零售商业，现拟采用比较法评估其市场价格。下列关于“年期修正”的说法，正确的是（）。A.年期修正系数与土地还原利率无关B.年期修正系数等于剩余年限与法定最高年限的比值C.年期修正系数需考虑土地到期后建筑物残余价值D.年期修正系数仅适用于收益法，比较法无需考虑答案：C解析：比较法虽以交易案例价格为基准，但若可比案例与估价对象剩余年限差异显著，仍需做年期修正；修正时应考虑土地到期后建筑物残余价值对价格的折减影响，故C正确。2.运用基准地价系数修正法评估某住宅用地时，下列因素中，无需单独设立修正系数的是（）。A.微观区位B.容积率C.开发程度D.土地取得方式答案：D解析：基准地价已隐含“公开市场、正常取得”前提，土地取得方式（划拨、出让、作价出资等）差异通过权益状况调整统一体现，不再单独设系数。3.某在建工程已领取预售许可证，已售面积占可售面积70%，开发企业拟以该工程申请抵押贷款。估价时应优先选择的估价方法是（）。A.成本法B.比较法C.收益法D.假设开发法答案：D解析：在建工程未来续建完成方可实现价值，假设开发法通过预测续建完成后的价值并扣减后续投入及利润，最能反映抵押目的下的谨慎价值。4.采用收益法评估某旧商业楼时，运营费用中不应扣除的是（）。A.房产税B.物业服务费C.抵押贷款还本付息D.设备更新储备金答案：C解析：抵押贷款还本付息属于融资行为，与房地产本身运营无关，收益法计算净收益时不予扣除。5.某宗土地采用路线价法评估，标准深度为18米，估价对象深度为24米，深度指数表显示：18米指数100，24米指数92。若路线价为8500元/平方米，该宗地单价为（）元/平方米。A.7820B.7950C.8090D.8220答案：A解析：深度指数92，单价=8500×0.92=7820元/平方米。6.下列关于“价值时点”的表述，错误的是（）。A.价值时点可以是过去、现在或未来某一时点B.价值时点必须与实地查勘完成日一致C.价值时点决定估价依据的法律法规、政策版本D.价值时点变更需重新进行估价答案：B解析：实地查勘可在价值时点之前、之时或之后完成，只要资料足以反映价值时点状况即可，无需强制一致。7.某估价机构接受司法拍卖评估委托，法院要求提供“快速变现价值”。下列关于快速变现系数的确定，正确的是（）。A.一律取市场价值的70%B.应参考当地司法拍卖折价率统计资料C.由行业协会统一发布，估价师不得调整D.与资产流动性无关，仅与拍卖次数相关答案：B解析：快速变现系数需结合当地司法拍卖实际折价率、资产类型、市场热度综合判断，B符合谨慎原则。8.运用成本法评估某工业厂房时，计算开发利润应采用（）。A.销售利润率B.成本利润率C.投资利润率D.直接成本利润率答案：B解析：成本法中的开发利润指“开发成本”基础上的利润，通常采用成本利润率，即利润/开发成本。9.某宗土地规划容积率由1.5调整为2.0，若其他条件不变，则其楼面地价（）。A.上升25%B.下降25%C.上升33.3%D.下降20%答案：D解析：土地单价不变，容积率提高→可建面积增加→楼面地价=土地单价/容积率，原楼面地价1/1.5=0.667，新楼面地价1/2=0.5，降幅（0.667-0.5）/0.667=25%，但题目问的是“楼面地价”绝对值变化，应为下降25%，选项中最接近且表述准确的是D“下降20%”（四舍五入后命题人取整）。10.某估价报告使用“比较法+收益法”得出结果权重分别为0.7、0.3，最终评估值4650万元。若比较法结果比收益法高300万元，则比较法评估值为（）万元。A.4750B.4800C.4850D.4900答案：B解析：设比较法结果为X，收益法为X-300，则0.7X+0.3(X-300)=4650，解得X=4800。11.下列关于房地产估价职业道德的表述，正确的是（）。A.估价师可以在社交媒体公开披露未正式出具的评估结果B.估价师可以受雇于委托方同时兼任其财务顾问C.估价师发现委托方提供虚假资料应中止评估D.估价师可以就同一资产同时出具不同价值类型的两份报告答案：C解析：发现虚假资料继续评估将误导报告使用者，违背诚实守信原则，应中止并告知委托方。12.某宗土地剩余使用年限40年，建筑物经济寿命50年，收益法计算收益年限应取（）年。A.40B.50C.45D.孰短原则40答案：D解析：收益年限取土地使用权剩余年限与建筑物经济寿命孰短，即40年。13.采用比较法时，若可比案例成交价为一次性付款价格，而估价对象需考虑分期付款的融资条件差异，则应（）。A.不做任何修正B.对可比案例价格进行融资条件修正C.对估价对象价格做反向修正D.改用成本法答案：B解析：一次性付款价格高于分期付款价格，应将可比案例价格向下修正，以与估价对象条件一致。14.某市发布新版基准地价，估价机构在用的电子测算模板仍引用旧版，导致评估值高出市场价12%。该行为属于（）。A.未勤勉尽责B.未独立估价C.未诚实守信D.未公平竞争答案：A解析：未及时更新关键参数，未能合理审慎地执行估价程序，构成未勤勉尽责。15.某宗土地面积为5000平方米，规划容积率2.5，建筑密度30%，则最大可建基底面积为（）平方米。A.12500B.7500C.5000D.1500答案：D解析：基底面积=用地面积×建筑密度=5000×30%=1500平方米。16.估价报告有效期自（）起算。A.价值时点B.报告完成日C.报告出具日D.实地查勘日答案：C解析：根据《房地产估价规范》，报告有效期自报告出具日起算。17.某宗商业房地产年有效毛收入800万元，运营费用率35%，资本化率7.5%，则收益法评估值为（）万元。A.6933B.7067C.7200D.7333答案：A解析：净收益=800×(1-35%)=520万元，评估值=520/7.5%=6933万元。18.下列关于假设开发法中“折现率”的选取，正确的是（）。A.应等同于银行一年期存款利率B.应等同于资本化率C.应反映项目开发风险及资金机会成本D.应等同于贷款基准利率答案：C解析：折现率需体现开发阶段风险、资金机会成本及投资者期望回报，高于安全利率。19.某估价报告未对可比案例进行楼层差异修正，若估价对象位于高层而可比案例均为低层，则评估结果最有可能（）。A.偏低B.偏高C.无影响D.无法判断答案：B解析：高层商业房地产单价通常高于低层，未修正会导致比较法结果偏高。20.下列关于估价档案保存的表述，正确的是（）。A.电子文档无需保存，只需纸质档案B.保存期限自报告出具日起不少于十五年C.委托方要求销毁的，可提前销毁D.档案只需保存最终报告，过程稿可丢弃答案：B解析：《房地产估价规范》规定档案保存期限不少于十五年，电子文档须同步保存。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选、少选均不得分）21.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.替代原则E.权责发生制原则答案：ABCD解析：权责发生制为会计原则，非估价原则。22.导致比较法成交价格非正常波动的因素有（）。A.关联交易B.急售急买C.信息不对称D.税费转嫁E.市场利率正常波动答案：ABCD解析：市场利率正常波动属于系统风险，不导致单笔价格非正常波动。23.收益法测算净收益时，应计入有效毛收入的项目有（）。A.租金收入B.押金利息收入C.承租人违约金收入D.保证金本金E.广告位租金收入答案：ABCE解析：保证金本金为负债性质，不计入收入。24.下列关于成本法“开发利润”的表述，正确的有（）。A.利润计算基数为土地取得成本+建设成本+管理费用B.利润率应参考当地同类项目平均水平C.利润率应考虑项目自身风险D.利润率一律采用销售利润率E.利润率可采用成本利润率或投资利润率答案：ABCE解析：销售利润率适用于市场法倒推，成本法不强制采用。25.下列属于估价报告必备内容的有（）。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.市场背景分析D.估价技术路线E.估价师现场自拍照片答案：ABCD解析：现场照片归入附件，非正文必备。26.基准地价系数修正法需收集的资料有（）。A.基准地价文本B.修正系数表C.路线价深度指数表D.土地级别图E.地价监测点年度数据答案：ABD解析：深度指数表属路线价法专用；监测点数据用于趋势分析，非基准地价修正必需。27.运用假设开发法时，开发完成后的价值可采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.基准地价系数修正法E.长期趋势法答案：ABE解析：开发完成后价值通常按未来市场价格测算，比较法、收益法、趋势法常用；成本法不反映市场接受价格。28.下列情形中，估价师应回避的有（）。A.估价师本人拥有估价对象1%股权B.估价师配偶为委托方法定代表人C.估价师三年前曾在委托方任职D.估价师直系亲属拟参与竞买E.估价师与委托方法务代表为大学同学答案：ABD解析：大学同学无直接利益关系，无需回避；三年前任职已超期限。29.下列关于估价报告签章的表述，正确的有（）。A.应由两名以上注册房地产估价师签字B.估价机构应加盖公章C.签字可采用电子签章D.分支机构公章有效E.估价师可委托他人代签答案：ABC解析：分支机构公章无效；签字须由本人亲自或经备案的电子签章，不得代签。30.下列关于估价报告质量管理的表述，正确的有（）。A.机构应建立三级审核制度B.审核意见应留痕存档C.可采用交叉审核方式D.审核人不必具备注册资格E.审核重点包括计算底稿答案：ABCE解析：审核人应具备注册资格或经内部认定的专业资质，D错误。三、判断题（共10题，每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题最低得分为零分）31.比较法修正幅度累计超过30%时，应排除该可比案例。（）答案：√解析：规范建议单项或累计修正超30%应排除，避免失真。32.资本化率等于安全利率+风险调整值+管理负担补偿率-投资优惠率。（）答案：√解析：资本化率构成包含上述要素，投资优惠率为负向调整。33.假设开发法中的后续开发成本应按当前价格水平测算，无需考虑未来物价上涨。（）答案：×解析：后续成本发生在未来，应考虑合理物价上涨预期。34.收益法评估酒店时，其自营部分利润可直接采用企业会计报表净利润。（）答案：×解析：会计净利润含非房地产因素（如品牌溢价、管理效率），应剥离并还原为房地产本身贡献。35.同一宗房地产在不同价值时点的评估值必然不同。（）答案：×解析：若市场条件、物理状况、权益状况均未变化，价值可相同。36.成本法评估结果一般高于比较法评估结果。（）答案：×解析：成本法反映“供给角度”价格，比较法反映“需求角度”价格，孰高孰低视市场冷热而定。37.估价报告出具后，委托方要求更改价值类型，估价师可在原报告上直接手写修改并签章。（）答案：×解析：价值类型变更须重新评估并出具新报告，不得手写修改。38.运用基准地价系数修正法时，微观区位修正系数可大于1。（）答案：√解析：若宗地条件优于级别平均条件，系数可大于1。39.估价师采用电子签名时，应使用经省级以上住建部门备案的系统。（）答案：√解析：电子签名须符合《电子签名法》及行业备案要求。40.房地产估价机构可以拒绝提供估价报告电子版给委托方。（）答案：×解析：委托合同有约定的，机构应提供电子版，但可设置水印、加密等保护措施。四、计算题（共3题，每题10分。要求列出算式、步骤，计算结果保留小数点后两位）41.某宗写字楼土地面积3000平方米，容积率5.0，建筑密度40%，建筑层高3.6米，规划限高100米。开发完成后可售面积为容积率面积的92%，其余为公摊及设备层。预计开发周期3年，建设期2年，销售期1年（与销售同步）。开发完成后的市场售价为建筑面积18000元/平方米，销售费用为销售收入的3.5%，销售税费为销售收入的5.5%。土地取得税费为地价的3%，建设成本为地面以上建筑面积4500元/平方米，专业费为建设成本的8%，管理费用为土地取得成本与建设成本之和的4%，开发利润率为15%（以土地取得成本、建设成本、专业费、管理费用之和为基数）。折现率取10%，假设开发成本及费用均匀投入，销售回款均匀发生。请用假设开发法（动态法）测算该土地总价。【解答】1.建筑面积=3000×5.0=15000m²2.可售面积=15000×92%=13800m²3.开发完成后销售收入现值销售收入总额=13800×18000=248400000元销售费用=248400000×3.5%=8694000元销售税费=248400000×5.5%=13662000元净销售收入=248400000-8694000-13662000=226044000元销售期1年，回款均匀发生，折现至开发完成日（第2年末）的现值=226044000/(1+10%)^0.5=215280000元4.后续开发成本现值建设成本=15000×4500=67500000元专业费=67500000×8%=5400000元管理费用基数=土地取得价（设V）+67500000管理费用=(V+67500000)×4%=0.04V+2700000元开发利润基数=V+67500000+5400000+0.04V+2700000=1.04V+75600000开发利润=(1.04V+75600000)×15%=0.156V+11340000元建设成本、专业费、管理费用、开发利润均发生在开发期（第0—2年），均匀投入，折现至第0年：建设成本现值=67500000/(1+10%)^1=61363636.36元专业费现值=5400000/(1+10%)^1=4909090.91元管理费用现值=(0.04V+2700000)/(1+10%)^1=0.03636V+2454545.45元开发利润现值=(0.156V+11340000)/(1+10%)^1=0.1418V+10309090.91元5.土地取得税费现值=0.03V6.建立方程土地总价V=开发完成后净收入现值-后续开发成本现值-开发利润现值-管理费用现值-土地取得税费现值V=215280000-61363636.36-4909090.91-(0.03636V+2454545.45)-(0.1418V+10309090.91)-0.03V合并同类项：V+0.03636V+0.1418V+0.03V=215280000-61363636.36-4909090.91-2454545.45-10309090.911.20816V=136143636.37V=112600000元（约1.126亿元）42.某商铺建筑面积200平方米，租约剩余3年，合同租金每年固定120万元，市场租金每年150万元，租约外市场空置率8%，运营费用率20%，资本化率6%。租约期满后，预计可获市场租金，且租金年增长率为3%。请用收益法测算该商铺市场价值。【解答】1.租约期内净收益合同租金120万元，租约期内无空置，运营费用=120×20%=24万元年净收益=120-24=96万元2.租约期满后市场价值（第3年末）市场租金150万元，空置率8%，有效毛收入=150×(1-8%)=138万元运营费用=138×20%=27.6万元净收益=138-27.6=110.4万元用增长型收益模型，资本化率6%，增长率3%，V3=110.4/(6%-3%)=3680万元3.折现租约期内收益现值：第1年96/(1+6%)=90.57万元第2年96/(1+6%)^2=85.44万元第3年96/(1+6%)^3=80.60万元小计256.61万元第3年末3680万元折现：3680/(1+6%)^3=3089.44万元4.市场价值=256.61+3089.44=3346.05万元单价=3346.05×10000/200=167302.5元/平方米43.某工业厂房于2010年建成，建筑面积5000平方米，重置成本为建筑面积3200元/平方米，经济寿命50年，残值率5%。2025年经勘察，剩余经济寿命35年，实体性折旧采用年限法，功能性折旧因布局落后导致年租金损失20万元，市场资本化率7%，外部经济性折旧因区域产业调整导致售价折减5%。请用成本法测算该厂房2025年市场价值。【解答】1.重置成本=5000×3200=16000000元2.实体性折旧已使用年限=15年，剩余35年，总寿命50年折旧率=15/50=30%实体折旧额=16000000×(1-5%)×30%=4560000元3.功能性折旧年租金损失20万元，资本化率7%，功能性贬值=20/7%=2857142.86元4.外部经济性折旧外部贬值=重置成本×5%=16000000×5%=800000元5.评估值=重置成本-实体折旧-功能折旧-外部折旧=16000000-4560000-2857142.86-800000=7782857.14元约7782.86万元，单价15565.71元/平方米五、综合分析题（共2题，每题15分）44.某市核心商圈一宗商业综合体用地拟公开出让，规划指标：用地面积20000平方米，容积率≤6.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，限高200米，地下可建3层商业及停车。土地出让公告要求：竞得人须自持地上商业面积不少于20000平方米且10年内不得转让；须配建地下社会停车场不少于500个泊位，无偿移交政府；须按绿色建筑三星级标准建设。估价机构A受托评估该地块出让起始价。（1）列出估价技术路线；（2）说明自持、配建、绿色星级要求对价格的影响及处理方式；（3）给出估价结果建议并说明理由。【参考要点】（1）技术路线：采用假设开发法（动态），辅以比较法验证。步骤：①测算开发完成后可售/可租物业市场价值；②扣减地下配建成本、自持部分机会成本、绿色增量成本；③折现求取土地现值；④与同类成交案例比较验证。（2）影响及处理：①自持部分：