商圈环卫服务项目背景及需求分析

商圈环卫服务项目背景及需求分析

目录

第一节项目需求分析............................2

一、项目背景................................2

二、作业标准................................2

三、作业要求................................4

四、管理要求................................9

第二节项目重难点分析.........................10

一、现场实际情况分析.......................11

二、项目重难点分析.........................12

三、解决方案...............................13

四、合理化建议.............................16

1

我司针对招标文件要求，将对包含但不限于人员配置、

机具作业、扬尘污染处理、附属设施设备作业、垃圾收运等

儿方面制定合理且有针对性的作业方案。

第一节项目需求分析

一、项目背景

XX商圈作为XX老牌商圈，位于素有工业老区之称的XX

区，并且作为XX区的城市中心，自然有着得天独厚的优势。

XX又有着相当庞大的居住人群，因此整个商圈的消费能力不

能小觑。

作为商圈北拓的“重头戏”，位于XX片区的“XX”项

目是以购物中心为核心，集超甲级写字楼、超五星级酒店、

城市顶级住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化

的标志性都市综合体，项目占地面积XX万平方米，总建筑面

积超过XXX万平方米。

XX商圈以“时尚•生活•家”为整体定位，是一个以区

域全客层消费者为主的社区型全业态时尚购物中心，集购物、

休闲、娱乐、餐饮等于一体，“吃喝玩乐购”一站式邻距离

全满足，全场WIFI覆盖、500席智能停车位，又一时尚休闲

生活乐享地，点亮XX商圈。

二、作业标准

（一）道路、商圈、广场

2

1.保洁区域内无垃圾（包含但不仅限于无暴露垃圾、建

筑垃圾、大件垃圾、生活垃圾、绿化带垃圾、边坡垃圾、道

路沙石等）、无卫生死角、无垃圾收集容器满溢、无积水,

无污垢、无地面及设施积尘积垢，无立体垃圾。道路净、路

沿石净、人行道净、树圈净、梯道净、水篦子净、花台绿带

净、果皮箱净、人行天桥、人行通道净及其他公共场所净。

2.冲洗保洁结束后，视觉效果达到“见湿不见水，道路

见本色”。

3.保洁区域内一般废弃物滞留时间不超过10分钟。

4.路面、路沿石，交通隔离带等道路设施及周围无积尘

积泥、积水、油污等，无垃圾杂物。

5.果皮等垃圾指相关规定中明确的果皮、纸屑、塑膜、

烟蒂等路面废弃物。

（二）桥梁和隧道

L路面见本色，无垃圾积水；路沿石、隧道内墙面、护

栏、交通隔离设施、灯杆等整洁无污渍。一般废弃物滞留时

间不超过10分钟。

（三）人行天桥和地下通道

L桥面、路面见本色，人行通道、护栏和墙角、顶棚干

净。

2.桥面、路面无浮土，无垃圾积存和其他杂物，无污水、

油污。

3

3.果皮箱无破损满溢，外观及周边整洁。

4.墙面及护栏无乱张贴、乱涂画。

5.一般杂物滞留时间不超过10分钟。

（四）其他公共场所

1.无存留垃圾和泥尘、无杂草、无乱涂画和乱张贴。

2.地面、路沿石见本色，无油污，水篦子畅通。

3.绿地、花坛、亭阁、假山、喷泉、水池等整洁。

4.果皮箱、广告牌、电话亭、扶梯扶手、楼道扶手、库

椅等公共设施无污迹、积尘和乱涂画乱张贴。

三、作业要求

作业

频次要求

类型

1.每日人工普扫第一次：4-9月每天6点

前完成。其余月份每天6：30前完成，人

1.人工作业每工普扫第二次：13：00前完成。

天不少于2次。2.每日机扫第一次:07：00前完成,机扫

普扫

2.机扫作业每第二次：14：00前完成，机扫第三次：17：

天不少于3次。00前完成。

3.遇落叶季节、迎检、应急工作等，随实

际情况增加作业频次。

作业时段内全1.保洁时间不低于16小时，一般生活垃

保洁

程巡回保洁圾应自产生起10分钟内清除。

4

2.道路保洁人员上岗须穿戴环卫服装，佩

戴反光背心、肩灯等明显标识；保洁应面

对来车方向，并摆放安全锥；不得将垃圾

扫入边沟、绿化带（地）、水篦子；突发

污染时应立即清理：及时清除清洗撒漏物

及油污；边沟和路肩等区域无积泥和杂草

杂物。作业车辆保持灯光及标志整齐完

好；车辆离开作业区域后，应关闭警示灯

和警示音；

3.组织实施栏杆、各类道路设施、施工挡

板等擦洗工作、果皮箱清理、垃圾杂物捡

拾（范围包含天桥及地通地面、路沿石立

面、道路中央交通隔离设施底部、停车区

域、道路中分绿化隔离带、红绿灯停车线

和车辆掉头区域等，应通过人工及时捡拾

和清洗方式进行）、牛皮癣清理等作业。

1.高压冲洗，道路冲洗作业，采取人工抱管方式及高压

发现油污、老冲洗等方式开展，每台洒水车冲洗工人配

旧污迹等情置不少于3人，每台高压冲洗车工人配置

冲洗况，及时安排不少于1名；冲洗作业原则上在夜间（22：

作业清洗。00—次日6：00时段）进行，严禁影响交

2.抱管冲洗，通和安全；冲洗效果须达到路面见本色，

一般道路每周无垃圾积水；人行道、路沿石、墙面、护

不少于2次，广栏、交通隔离设施、灯杆等整洁无污渍。

5

场、商圈每周

不少于3次。

1.洒水降尘作业应安排在平峰时段进行。

2.7：00-22：00时段,要强化喷雾降尘功

能C

洒水每天不少于4

3.雨后天晴应及时开展冲洗降尘作业。

降尘次。

4应.急工作、重大活动或重污染天气等情

况，不受频次和时间限制，保证道路见湿

不见水，道路见本色。

1.纳入常态化

1重.大活动期间或积泥积尘严重时，应提

道路附擦拭工作。

高刷洗频次。

属设施2.每周全面彻

2.以机械化作业为主，人工作业为辅，作

保洁底擦洗不少于

业完成后地面不得积存污水。

2次。

1.采取机械化作业为主，人工作业为辅的

天桥和

1.每周不少于模式进行天桥和地通冲洗、隧道（下穿道）

地通冲

1次。护板和人行护栏刷洗作业。

洗、车

2.雨天、重大2及.时清除积存污水。刷洗作业不得损坏

行隧道

活动期间或积设施，并按安全规范要求组织实施，确保

（下穿

泥积尘严重作业人员和机具设备安全。

道）护

时，应加强巡3刷.洗宜安排在夜间至凌晨时段进行，作

板和人

检，提高刷洗业时人行护栏的刷洗可安排在交通平峰

行护栏

频次。时段进行。

刷洗

4刷.洗完成后，不应有明显水渍和其他污

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渍，护板刷洗高度上端应与护板高度齐

平，下端应与检修道平面齐平。

（一）道路、广场及商圈

1.上岗人员须穿着全套标志服装，保持干净整洁，反光

标识清晰完好。

2,合理安排作业时间，采用机械化作业时，主动避让交

通高峰时段和路段，按人行道、车行道顺序实施。

3.道路、广场及商圈全天保洁时间不低于16小时。保洁

期间不得出现作业人员脱岗、坐岗或保洁空档。保洁范围包

含果皮箱清理和道路附属设施擦拭。

4.清洗保洁重点是各类油污点、边沟、路沿石、水篦子、

低洼处及连接主次干道的其他道路路口等。

5.冲洗顺序是人行道一隔离带一慢车道一水篦子。冲洗

人行道应使用长管，水压由低到高，从人行道内侧向外冲洗,

注意避让行人。冲洗车行道时先刷洗路沿石和道路标线，最

后冲洗慢车道。工人配合水车进行推水和收水作业，确俣无

积水。

6.道路积水时应先赶尽积水再清扫；遇油渍污渍，先使

用符合环保标准的去污剂清洗，再用清水冲洗干净。

7.作业时车辆全程开启警示灯和警示音，夜间作业时调

低或关闭音量；车辆不得逆向行驶；人工配合时在作业区域

面向来车方向20米外摆放安全锥（不低于6个），设立作业

安全区，人员不能在安全区外逗留。

7

8.因经营、停车等造成普扫未到位的，应及时补扫。

9.作业区域内的所有垃圾清除清运（包含但不仅限于暴

露垃圾、建筑垃圾、大件垃圾、生活垃圾、绿化带垃圾、边

坡垃圾、道路沙石等）应在1小时内清运完毕。

10.垃圾杂物应密闭转运至指定垃圾收集站（点），不向

绿带内倾倒或堆放，不将垃圾扫进水篦子。

（-）桥梁、隧道（下穿道）

1.上岗人员须穿着全套标志服装，保持干净整洁，反光

标识清晰完好。

2.清洗保洁重点是路面、护栏及护栏下卫生死角、边沟、

隧道内墙面和道路设施。

3.保洁时间全天不低于16小时。保洁期间不得出现作

业人员脱岗、坐岗或保洁空档。

4.机械化作业车辆不随意变道。作业时开启警示灯和警

示音，注意观察和避让过往人员与车辆。

5.需人工配合时，应在作业区域面向来车方向20米外

设立安全区，人员不在安全区外逗留。

6.垃圾杂物应密闭转运至指定垃圾收集站（点），不向

绿带内倾倒或堆放，不将垃圾扫进水篦子。

（三）人行天桥和地下通道

1.作业人员上岗须穿着标志服装，保持干净整洁。

2.保洁重点是梯步、人行护栏、果皮箱和道路附属市政

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设施等，不得将垃圾杂物扫向电梯传动带缝隙。

3.全天巡回保洁时间不低于16小时。保洁期间不得出

现作业人员脱岗、坐岗或保洁空档。

4.垃圾杂物应密闭转运至指定垃圾收集站（点）。

（四）其他公共场所

1.作业人员上岗须穿着环卫服装及反光背心，保持干净

整洁。

2.清洗保洁重点是座椅、花台、水池、雕塑等。

3.使用小型、低噪设备实施普扫，开放前完成。开放期

间实施全覆盖巡回保洁，保洁时间与开放时间一致，一般杂

物滞留时间不超过10分钟。

4.垃圾杂物应密闭转运至指定垃圾收集站（点），严禁

焚烧，不得随意倾倒。

四、管理要求

（一）人员管理

L清扫保洁人员上岗前需经过体检及作业、安全培训I,

并建立人员培训台账记录。

2.按照国家相关政策、法规，清洁公司与员工建立劳动

关系，承担服务区域内员工工资、社会保险、劳保福利及其

他一切费用，处理与本合同区域内工作人员的劳动纠纷，承

担相应的法律责任。

3.清洁公司应按合同约定在项目区域内配备固定作业

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人员。

4.清洁公司片区经理在工作时间内必须常驻作业辖区，

半小时内能到作业辖区；各作业区域必须分别配备单独的管

理人员，工作时间必须在路段上进行不间断地巡回检查，不

得脱岗。

（二）设施设备工具管理

1.清洁公司应足额配齐清扫保洁作业工具、设备和安全

用具等，并配备与工作相适应的工作巡查车辆。

2.清洁公司应在XX区行政区域内配备一个办公地点。

（三）制度及其他管理

1.清洁公司根据作业标段，编制作业计划、建立质量检

查考核等管理制度、安全生产制度、操作规程和应急预案。

2.清洁公司每月25日前，应向XX区环境卫生管理处分

管业务科室报送次月作业人员安排表、作业计划安排表，以

及当月的安全台账（包含安全会议记录、演练记录、安全检

查记录、安全设施设备情况等）等各类工作记录。

3.突发污染或极端天气灾害后，应按应急处置的要求开

展应急处置。

第二节项目重难点分析

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一、现场实际情况分析

（-）部分车道狭窄，违规乱停放严重

本项目全部属于XX北部商圈，所含社区路段、主干道、

背街小巷较多，白天更有许多外卖车辆占道停车，人行横道

摩托车占道严重。车辆的占道导致人工作业清扫难度加大,

且机械作业无法进行，容易造成卫生死角让垃圾油污不好清

理。

优化措施：加强人工作业力度，利用小型冲洗设备对人

行道进行冲洗；利用手推保洁车转运至固定地点，以保证路

面干净整洁；

（二）商铺密集，居民住宅密集，人流量大

本项目以商圈为主，居民较多，而且是老旧小区，新老

商铺较多，XX商圈XX商圈紧邻市场超市菜市场等，人流流

动量大，早晨夜间节假日人员密集易产生白色垃圾、烟头等

杂物。

优化措施：针对该区域实际情况，将在人流量大的时间

段增加保洁人员保洁作业频次，加强来回巡查力度；将合理

安排吹风机等小型机具作业，及时清理；针对白色垃圾较多

的情况，将定岗、定责任、定人员的方式进行巡回保洁，保

证白色垃圾在路面滞留时间不超过10分钟。

（三）部分店铺门前油污污染较重

本项目区域内有小店餐饮服务，餐饮店铺在中午晚上吃

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饭时间容易带出油污和污水导致人行道路面湿滑。且路段人

流量大，餐厨油污堆积容易造成行人摔跤。

优化措施：针对油污污染较重的地段，每天分别在10：

00.14：00、17：00安排3次高压冲洗作业，在天气温度较

高时，可另在15：30再增加一次高压冲洗作业；加强巡回保

洁作业力度，及时清理道路白色垃圾、油污堆积现象，避免

暴露垃圾过多现象；加大小型机具及人工冲洗力度，减少道

路油污污染。

二、项目重难点分析

（-）保洁体制、机制不够完善

1.现行环卫保洁模式不尽合理。本项目保洁区域均以街

道、社区和未封闭小区接壤。在实际执行中，由于管理部门

不同，时常发生：街道店面门前三包，垃圾却倒入后门社区；

社区垃圾扫在街道、社区或沿街导致部分区域垃圾成堆、无

人清运，以及部分地域划分不够明确，职责不够清晰，出现

相互扯皮，责任主体缺失，形成环卫保洁的死角。

2.现行公共设施建设与管理合一，不能适应专业化管理

需要。长期以来，市区市政设施处于谁建设、谁管理状态,

基本按照产权单位实施管理，有些同一类设施多部门管理。

如：公共停车场、市区公园分别由不同的产权部门管理。这

种多头管理模式，不仅增加管理成本，降低管理效率，而且

造成有效资源浪费，不利于城市集约发展。

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（二）部分环卫硬件设施建设比较滞后。

1.垃圾中转站较少，无法满足作业要求。表现在：一是

垃圾中转负荷高，作业压力大。按照《城市环境卫生设施规

划标准》要求，市区生活垃圾转运站的服务半径为0.4-1.0

km,平均为0.7km,按照此标准，本项目远未达到规定要求。

二是部分垃圾中转站设施比较落后。现有中转站中非压缩性

设备装置只占50%,由于未经压缩，垃圾体积大，重量轻，

极易造成二次污染。

三、解决方案

（一）人性化的管理方针为采购人及市民铺架沟通的桥

梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

（-）结合本项目的特点，导入切合实际的管理理念,

以高效的管理来降低管理成本，转变传统思想观念，“全心

全意为业主单位及广大市民服务”。

（三）为实现以上设想，拟采用“一种模式，两个重点，

三项措施的管理服务方针”。

1.一种模式

针对本项目保洁服务的特点，制定出具有创造性的俣洁

服务管理模式。管理人员由本公司富有实际管理和操作经验

的高层管理人员担当并都具有管理资格证。

2.管理思想

安全服务为先，人性规范管理并重，提前服务业主单位

及广大市民，打造服务精品，同时，为业主单位“服务窗口”

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创优秀品牌。

3.追求目标

社会效益、环境效益、经济效益三赢，创建美丽城市。

4.两个重点

（1）完善服务，诚信待人。保洁服务是以服务为主的行

业，为此，我们将在以后的服务工作中，充分体现我们的服

务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和

务实周到的工作理念，为业主单位及广大市民提供全方位、

高品质的保洁服务，并将日常工作紧密融合于管理之中，与

业主单位及广大市民建立良好的服务关系，同时，以经常走

访沟通的方式，及时了解业主单位使用人的意见与需求，在

不断完善过程中真正让业主单位及使用人享受到安心、舒心

和称心工作环境和高品质的现代服务。

（2）把环境管理维护作为我们管理的另一个重点。本项

目的环境管理极为重要，如何为业主单位及广大市民创造一

个良好、舒适的工作和旅行环境，是我们非常重视的问题。

因此，我们将环境管理作为本项目保洁服务的重点之一。多

年的管理服务经验告诉我们，环境维护工作责任到人，督导

检查，培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认

真地去•做好每天的工作，树立环保意识，从而保证本服务区

的环境卫生状况达到最佳状态，为服务区增添一道清洁、卫

生、亮丽的风景，树服务窗口形象。

（四）三项措施

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1.根据IS09001质量管理标准，制定出详尽的保洁服务

作业手册，使员工翻开手册即可操作，达到规范、自我、服

务业主单位及广大市民的目的。

2.时刻有着多方面的准备，永不停歇地实现服务的更新,

不断提出建设性意见，全力做好各关联单位的衔接。

3.将不断充实管理队伍，采用培训一上岗一再培训一再

上岗轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质，不断

适应保洁项目对服务的新常态。

（五）合理控制经营成本，消除保洁管理收益低所带来

的困难

1.在保洁物资的采购方面，可以直接从生产厂家大量进

货，签订长期供应合同，降低成本。

2•在人员管理方面，可以有意识地培训和提拔表现优秀

的清洁人员。这样，一方面增加员工的工作积极性，另一方

面可以解决中层管理人员缺乏的问题，提高工作效率，争取

更大的经营收入。

3.在制定规章制度方面，可以向优秀的保洁组织学习，

并结合本组织实际情况，制定合理的规章制度，并严格执行，

减少浪费和不必要的支出。

（六）教育和培训员工素质，消除保洁人员专业水平低

的难点

1.有计划、有组织地开展专'也教育和员工业务素质的培

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训，通过短期教育和培训，迅速提高员工素质，以适应各项

保洁工作。

2,针对所录用的下岗职工和外来员工，管理人员要在工

作之余多关心员工，少批评、多鼓励，争取人情留人，这就

要求管理人员的素质也要提高。

3.针对保洁工作的难点，采取有效应对措施。

4.针对保洁工作量大，采取人工和机械相结合的方式进

行作业。

5.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用。

（七）增加高峰期人员作业

我司将采取错峰普扫、快速保洁的作业方案，针对本区

域进行重点作业，在人流量高峰期前对全区域进行全面普扫,

在人流量高峰期采取高频次巡回保洁作业模式。

四、合理化建议

（一）随着经济社会的快速发展，城市功能的逐步完善，

人民群众对城市环境卫生质量要求越来越高。近年来，政府

部门对关系民生的环境卫生保洁越来越重视，财政投入逐年

增加，经过有关部门和广大环卫工作者的艰苦努力，城区环

境卫生面貌有了较大改观，但由于诸多主客观因素的制约，

城市环境卫生保而不洁的局面始终难以彻底改变。通过对市

区环境卫生保洁的审计调查，发现的一些问题亟待改进。

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（二）完善政策制度，进一步促进环卫事业健康发展。

一是修订专项规划，更好地适应市区社会发展需要。现

代城市管理是一项复杂的系统工程，既包括生产、生活、环

境各类基础设施，又包括城市规划管理、建设管理和功能管

理，规划管理是龙头。因此，作为引领城市环卫基础设施建

设发展方向的市区环卫专项规划有必要进行修订和完善。

二是抓紧制定相关法律法规，保证有法可依，违法可究，

执法有据，使市区建筑垃圾管理纳入法制轨道，同时这样做

也与上级规定相配套对应，弥补法规空缺。

三是编制城市各类保洁作业服务的操作规程、质量标准、

考评制度，加强保洁行业管理制度建设，形成一套以法规为

主干，标准、规范配套齐全的保洁行业管理制度体系，改变

保洁行业各类专业作业服务质量缺标准、操作缺规程、考评

缺制度的滞后局面，推进保洁行业规范发展。

四是根据城市发展的需要，尽快出台户外广告专项规划,

明确各区块户外广告设置标准、要求等内容，同时对建筑物

和构筑物外立面清洗和保洁制订管理规定。

（三）理顺管理体制，进一步提高环卫管理水平。

一是理顺环卫保洁管理体制，建立清扫与清运分离的管

理模式，实行“一把扫帚到底”，采取清扫按地域划分由区

政府街道办事处负责，从垃圾中转站到填埋场的清运作业由

市环卫处负责，切实改变目前多部门搞卫生，职责划分不清

晰，发现问题靠投诉，解决问题靠突击的现状，形成由变动

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转主动、由块管为条管、由粗放为精细的管理格局。

二是理顺建设与管理体制，整合部门资源，实行建、管

分离，采取行业管理，努力提高专业化管理水平。

（四）加大投入力度，进一步完善环卫基础设施建设。

一是政府应根据目前中转站的布局状况，抓紧落实建设

用地和建设资金，建造功能区块垃圾中转站，完善环卫设施

建设，减轻环卫作业压力。

二是今后规划建设的垃圾中转站，其建设用地要与城市

道路和绿地同步征用，分步实施：在商住用地范围内规划建

设的垃圾中转站应在土地出让时作为前置条件，予以明确。

三是现有的非压缩性中转设施要逐步进行改造；新建的

中转站要适当提高标准和档次，与城市市容市貌相适宜。

（五）培育市场主体，加快推行保洁市场化运作进程。

根据建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》

要求，积极培育城市保洁市场主体，制定相关优惠政策，引

导社会资金进入保洁市场，采取“公司化经营、市场化运作”

的管理模式，择优选择清扫保洁队伍，建立保洁作业与管理

监督相分离的机制，提高保洁市场化水平。

（六）建立联动机制，提高城市保洁水平。

一是加强管理部门与执法部门之间的工作配合和协调，

建立健全管理与执法联动机制。在耐心教育的基础上，加大

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对市民违规行为的处罚频率和力度，促使市民逐步养成良好

生活习惯。

二是宣传、广电、社区等各部门强化保洁宣传教育，进

一步提高市民环境卫生意识。通过开辟公益广告、专题宣传

栏目等方式加强宣传，培育人们的社会公德，努力提高市民

素质。

（七）提高市民环保意识

1.加强宣传，提高市民环保意识。

人流量较大的地方，暴露垃圾较多，乱扔乱丢较严重,

想要彻底解决乱扔、乱倒垃圾等有损城市美观和影响人们身

体健康的现象，最关键是要建立一套长效机制，从源头上控

制住这些不文明行为，而增强市民公共卫生意识是建立长效

机制的根本。

2.加强联系，确保达到宣传效果。

政府和街道办事处应通过多种形式、多种渠道来进一步

加大宣传环保力度，大力开展各种宣传教育活动，使街道、

社区都能积极主动参与到环境建设中，营造全民参与建设环

境文明的浓厚氛围，促进民众的环保意识得到提高。

（八）解决环卫工人的实际困难

1.增设环卫工人的“爱心歇脚点”

（1）环卫工人被称为城市的美容师，是我市创建国家卫

生城市的主力军，每日辛勤劳动获来了城市的整洁。但是大

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部分环卫工人在工作中经常遇到的困难主要有这“四难”，

喝水难、上厕难、热饭难、歇脚难。他们没有固定休息的场

所，往往只能席地而坐，或者借一块屋檐吃点冷饭，喝点凉

水。解决环卫工人的“四难”，给予他们更多的爱心与理解，

可以增设环卫工人的爱心休息室，在露天、流动作业的环境

卫生清扫、保洁工人工作区域内，设置环卫工人作息场所，

以供工人休息、更衣、和停放小型车辆、工具等。

（2）利用现有公厕、中转站的配套营业和管理用房或国

有的闲置房产，配备饮水机、微波炉、电扇、空调、图书、

桌椅、挂衣柜、工具箱等设施，建设环卫工人休息室。

2.增设环卫工人的“工具箱座椅”

环卫工人被人们赞誉为“城市黄玫瑰”、“马路天使”

和“城市美容师”，主要负责卫生保洁工作，每位环卫工人

涉及到很多大大小小的保洁工具，而且环卫工人的工作量大,

工作时间长，工作范围广，工作时间内无工具存放点，也无

休息座椅，为解决这个问题，可以在每个区域每条线上增添

环卫工人工具箱箱式休