中国“以房养老”的发展及问题研究

标题:中国“以房养老”的发展及问题研究中文摘要中国作为拥有着近14亿人口的国家，并且因为中国坚持了多年的计划生育“少生优生”政策，到2017年中国60周岁以上老年人口达到2.4亿人，占总人口比重17.33%，政府不得不面对巨大的老龄人口的养老问题。另一方面，多年的房地产市场化，造就了今日中国房地产市场的繁荣，房产价值很高并易于在二手市场中进行流通交易。这样在中国发展“以房养老”对完善我国多层次社会养老保障体系、丰富养老保障资源而言，具有积极意义。只有发展正规的金融机构的大量优质“以房养老”产品，才能引导客户购买合规的产品，达到防范老年人投资到违法“以房养老”产品，避免血本无归后对社会稳定造成不良影响的目的。本文将全方位对“以房养老”进行阐述、剖析，探讨改进措施，期待能解决近期因为“以房养老诈骗”所引起的信任危机。关键词：“以房养老”；“老龄化”；“倒按揭”；“堵不如疏”；“信任危机”

目录绪论…………………1一、“以房养老”的概述…………2（一）当前中国养老现状及需求………………2（二）“以房养老”的项目介绍………………3（三）发展“以房养老”的意义………………4二、“以房养老”的发展历程与所遇到问题………5（一）“以房养老”发展历程…………………5（二）中国现行“以房养老”所遇困难与危机………………5三、中国“以房养老”改进方向和主要举措………7（一）中国“以房养老”改进方向……………7（二）“以房养老”具体新措施…………………7四、对目前涉及到“虚假以房养老诈骗”投资者的处置建议……9结论…………………10参考文献……………11后记…………………12绪论中国作为人口众多的国家，并且因为中国坚持了多年的计划生育“少生优生”政策。到2017年，中国60周岁以上老年人口已经达到2.4亿人，政府不得不面对巨大的老龄人口的养老问题，中国也成为了老龄人口最多的国家，并且因为坚持多年计划生育“独生子女策略”，还有相对庞大的失独家庭群体，解决养老的问题已经刻不容缓。另一方面，多年的房地产市场化后，造就了今日中国房地产市场的繁荣，房产价值很高并易于在二手市场中进行流通交易。正是基于现有条件，2013年9月国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，随后这一被概括为“以房养老”的政策引起了普遍关注。“以房养老”，主要是指老年人将住房反向抵押给保险公司，从而每月领取一定数额的养老保险金。这本是政府鼓励的一种商业养老保险业务，但在实际实行中，只有少数保险公司开展此类业务，并且客户不多，但另有一部分不法公司和人员，却打着响应政府“以房养老”的旗号，对老年人实施欺诈，导致部分老人陷入房财两空的境地，且引发了一些群体事件。对“以房养老”此项业务真可谓是冷热两重天，合法的冷、非法的热，李鬼吊打李逵。要想解决这个问题，首先，养老问题是社会问题，不是任何一个企业凭一己之力就能得以解决的，所以需要政府发力，从政策、法律、舆论方面给予合规机构开展“以房养老”制度的大力支持；其次，各个金融机构不能各自为战，开展“以房养老”因为横向涉及金融、地产等多个领域，纵向涉及获客、运营、风险管理、资产管理等多个节点，所以需要各个机构在政府的撮合下协同作战，合作开展“以房养老”业务，各取所长；再次，目前“以房养老”产品单一，结构不合理，不能满足供需两方的诉求，所以需要对产品进行调整，重新设计，以达到双方更易接受的平衡点；最后，“以房养老”的客户群体，也需要提高自己的金融知识与风险意识，不要被高额收益引诱，将钱财投到不合法不合规的金融平台，充分认识其中的风险，高收益往往也等于高风险，不会有天上掉馅饼的好事。综合来看，“以房养老”现在虽然面临各种各样的问题，但他有发展的价值，可以满足一部分人养老需求，丰富我国养老体系。只要政府正确引导，机构合理规划，投资者提高风险认识并适当降低投资预期，那么“堵不如疏”，让良币驱逐劣币，不给“以房养老诈骗”提供温床，“以房养老”的问题是可以解决的。

一、“以房养老”的概述（一）当前中国养老现状与需求随着我国人民寿命延长，坚持了多年的独生子女人口策略造成人口出生率降低，现在老龄化已成为社会难题，这道难题是社会变革、经济发展和科技进步的产物，也很可能会成为未来几十年的难题。自改革开放以来，中国已崛起为世界第二大经济体，其中的重要增长动力是人口红利。但是从1990年开始，中国的生育率就已低于人口正常更替所需要的水平，2000年便步入老龄化社会，并且正在朝着老龄化社会快速迈进。与发达国家的老龄化不同，中国的老龄化是未富先老，中国的人均GDP尚处于世界中等水平，在经济能力、制度建设和思想意识上都未做好充分准备。中国是世界上人口老龄化程度较高的国家之一，老年人口数量最多，而且中国大多数人是未富先老，应对人口老龄化任务很严峻。中国60岁及以上老人占总人口的比例，从1980年的4.7%提升到2015年的10.2%，2017年，中国60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.41亿人，占总人口比重从10.2%上升到17.3%。这一指数将继续提高，并且加速，预计到2020年的20%、2050年的33%。中国老年人口快速增长、老龄化压力日增，老年健康服务发展面临的现实可以说是“挑战大、问题多”。对上面的情况加以分析，可以得出中国人口老龄化进程超前于经济发展进程的结论，人口老龄化对经济社会发展的挑战主要体现在：第一，增加经济社会负担，由于劳动力人口比例缩少，老年人口比例扩大，全社会用于养老、医疗、看护、福利保障和设施建设等方面的支出将大幅增加，政府财政负担加重。第二，人口老龄化将改变劳动力供给格局和阻碍我国技术进步，使中国陷入“中等收入陷阱”，呈现劳动力资源短缺、与先进技术相关的人才与资源投入相对不足的局面，导致经济增长乏力。中国宣布2019年的经济增长目标为6.0%至6.5%。这已经低于2018年6.6%的经济增长率，而去年这一数值已经成为1990年以来的新低。促进健康老龄化和积极老龄化对社会经济的发展和实现健康中国战略有重要意义，这是政府与社会的责任。第三，因为坚持了多年的计划生育政策，随着人口老龄化加剧，失独家庭、留守家庭等特殊家庭老龄人口的数量也会增加，并且随着社会的进步，人们对养老机构能提供的服务水平的要求也相应提高，这些导致养老需求增加的同时，养老的费用也相应增加了。（二）“以房养老”的项目介绍目前“以房养老”就是拥有房屋完全产权的60岁上的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的资金作为养老金，领取金额的多少依据保险金融机构对房产与老人健康状况的评估，在此期间老人仍然可以住在自己的房产里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益以及经抵押权人同意的其他权力，直至身故；而在老年人亡故后，保险公司可以获得抵押房产处置权，房产处置所得收入将优先用于偿付保险公司养老等相关费用，处置后剩余部分将归属于老人的继承人。当前国内推出了“以房养老”保险业务的仅有“幸福人寿保险”一家。以它推出的“幸福房来宝”保险费率表计算，70周岁的男性老年人，有价值为500万元的一线城市房产，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右，对老人来说每月近两万的收入是可以在较好的养老院享受到优质服务的。（三）发展“以房养老”的意义首先，在于传统养老模式已经难以为继了，传统模式建立在大量的政府财政投入上。目前，中国的养老金体系中，主要还是依赖第一项国家基本养老保险，其存量资产约为4.4万亿元，占比逾七成；第二项由企业年金和职业年金构成，存量约1.6万亿元，占比约三成；第三项个人商业养老金，刚刚起步，占比微乎其微。本来国家养老金的支付压力巨大，近几年东北地区社保已经赤字，现在只能依靠转移南方发达沿海地区的支付来填补窟窿。在此基础上，由于国家用于养老的投入有限，公立的养老院很难住进去，“十年等一床”并不鲜见，私立的养老院则偏于盈利性，高昂的费用足以将普通老人挡在门外。通货膨胀问题屡发和养老基金管理不佳，养老金的支付压力巨大。国家发展“以房养老”可以缓解政府养老压力。其次，由于我国坚持多年计划生育政策，造就了中国家庭供养结构特殊，“421”的模式明显，就是4个老人，两个成人，1个小孩。随着人口转变为老龄化社会，“4—2—1”家庭结构暴露出空巢老人和失独家庭的现象不断增加，家庭抵御养老风险的能力受到极大挑战。很多成年独生子女家庭缺乏来自子代的养老支持和情感慰藉，家庭养老功能严重弱化。随着80后、90后独生子女进入中年，传统依靠家庭互助养老的模式，会逐步让位于市场化养老模式，未来需求会越来越多，政策也会向市场化养老机制倾斜。再次，“以房养老”这种方式，可以让老人更好的享受生活。老人在办理“以房养老”后，虽将房产抵押给保险公司，但不失去使用权，可以一边享受住房作为生活居住场所的便利，同时享有住房价值提前变现带来的现金收益，这是住房价值提升的又一体现。从住宅的购进到最终产权出售、转移、传承的漫长的周期里，老人还是享有房产价值增值和融资便利的特殊优惠，十分合算。并且，将房产抵押后，仍然可以将房产出租，获得租金，用这些租金到更适合养老的地域如老年社区、养老基地居住，例如著名的巴马长寿村。这样住房的使用价值和市场价值相分离，使用价值的最大化，在人们养老生活中发挥最大的作用。最后，“以房养老”还可以提高不动产的流动性，提高资源配置效率。自1998年7月3日，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，宣布停止“实物分房”，明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向。现在房产在中国已经是一种很好的投资融资工具，除非遭遇房产泡沫，但房产泡沫的可能性不大，因为我国土地的国有性质决定的，国家可以控制土地供需。房产的出租出售都不存在太大问题。并且房产相对保值性强，不怕流失损耗，不怕偷盗，还可以上财产安全险，安全系数高，保值性能好。这样作为“以房养老”供给方的银行保险机构也有动力去开发“以房养老”产品。二、“以房养老”的发展历程与所遇到问题（一）“以房养老”的发展历程1.“以房养老”在国外的发展“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,在以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,也使用最多。反向按揭最早源于荷兰,其大致安排是：年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。随着社会老龄化，养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,按照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECM)。HECM是一种全新的产品,目标是全体老年人。为降低该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据,美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个,扩增为2005年的1300多个,并且数量呈现不断上升的趋势。此后,2007年一年发放的HECM已达到107388份,而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。在美国“以房养老”从出现到发展壮大也用了30多年的时间。2.“以房养老”在中国的发展从2014年的时候开始，我们国家就已经有一些大城市开始对这件事情进行试点。在“以房养老”试点四年后的2018年，银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》指出，从2018年8月起，把老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老”）推广至全国范围。在国内的四年试点以来，仅有幸福人寿一家保险公司开展了以房养老业务。数据显示，截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。（二）中国现行“以房养老”所遇困难与危机1.我国推展“以房养老”项目中所遇到的困难因为申请“以房养老”的老人每月可以从保险公司领取养老金，当老人过世后，保险公司将对房产进行拍卖，也就是老人最有价值的一套房子未遗留给子孙后代，这种方式和我国特有的悠久文化不符。而且在老人的赡养不光是经济上的供给支持，在很大程度上是指亲情上的关怀。一个人，特别是老年人，在他感情最脆弱时需要别人的关怀，尤其是子女的关怀。人到老年，肯定会感觉做事力不从心，甚至会有“自己不行了”的低落情绪，这个时候最需要的是亲人的呵护与劝慰，才能走出困境。而房子不作为遗产留给子女，子女就有可能不尽心赡养，造成老年父母情感缺失。对于大多数的老人来说，这些年中国的房价一直居高不下，从那些所谓的一二线城市到三四线城市，房子已经成为他们眼中“稳赚不赔”一项投资了。因此，就会有不少人觉得将房子抵押给保险公司不划算。而且保险公司需要对这套房子进行估值。而在估值的时候，他们不仅要考虑到中国房价未来的走势，而且还要对将来的通货膨胀、利率、税收等多方面进行综合考虑。因为在老人去世之前，金融机构需要定时为产权所有人提供养老资金。只有在老人去世之后，金融机构才有权利对房子进行处置。因此，对房产的估值也无法像房产中介那样给个较高的估值来计算每月给付老人的养老金。政府在对“以房养老”上的政策支持不够，我国现行的土地政策规定城市土地的产权归国家所有，居民只是通过向国家缴纳土地出让金获得一定时期的土地使用权。在实际“以房养老”产品运作中，有个长达数十年的养老到去世的过程，国家具体的政策走向，又很难把握，这个就构成了政策性风险。国家未来若干相关变化，都对“以房养老”的业务发展产生重大影响。2.假“以房养老”所引发的群体事件和信任危机随着国家倡导多渠道养老以及正规“以房养老”的缓慢推进，一些人动起了歪脑筋，打着“以房养老”旗号设计庞式骗局浑水摸鱼。正常的“以房养老”业务，是老人将房子直接抵押给了保险公司，而不像北京中安民生等骗子公司是抵押给了各种各样的小贷公司与小型银行等金融机构，然后再将老人的抵押款进行所谓的投资。今年北京法院就公开审理了多起“以房养老”的纠纷案件，一些人打着“以房养老”的名义将理财产品推荐给老人，老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，并在老人不知情的情况下签订“委托公证书”。私自将老人名下的房产以低价卖掉获利，使不少老人不仅失去了房子，还背上了一身债务。并且因为投资人多为老人，资金方在逾期后上门催收，对老人日常生活造成影响。受骗老人通过微信群联络起来，连日聚集在金融机构与银保监门口，要求权力机关追查所投资资金下落并废止身上所背负的贷款债务，造成了不好的社会影响，形成了群体事件。自今年3月以来，多家媒体对中安民生“以房养老”骗局所引起的后果进行了报道，引起了社会广泛关注。一波未平一波又起，普伴金融、国民信和、理房、融房等平台先后暴雷，这些融资平台和诈骗团伙由此也进入公检法部门的实现，案件引发的问题也一次又一次地刺痛公众的神经。据悉，普伴、国民信和、理房、融房等案件已经在海淀经侦和朝阳经侦立案。据粗略统计，四方平台受害人总计多达3000人，涉案房产近1000套（普伴177套、国民信和170套、理房400套、融房200套），涉案总金额近30亿。据调查，以上四个涉案平台的操作手法与中安民生“以房养老”骗局如出一辙，都是各种宣传中借用了国家的“以房养老”政策，打着民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等的名义，再加上10%以上高额理财收入的引诱。这里不能一味指责老人的贪财好利，老年人本身就信息闭塞、思维警惕性下降、缺乏理财知识，所以建议一定要慎入各种新型金融市场、投资市场，涉及重大财产处置，建议不要轻易尝试。即使熟人介绍也要抱有警惕，重大决策一定要和子女沟通。一边是正规“以房养老”不温不火，一边是假的“以房养老”红红火火，“李鬼”真的打败了李逵。三、中国“以房养老”改进方向和主要举措及其作用（一）中国“以房养老”改进方向真正依法合规的“以房养老”推展缓慢。有统计显示，唯一一家有实际业务保险公司“幸福人寿”的“住房反向抵押养老保险”项目，数据显示，截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单，签约意向客户201单，其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。也证明目前我国的“以房养老”项目在宏观上有很多的需要改进的方面。一是，政府要明确并完善相关政策法规，组织相关机构与学者讨论研究适合中国国情的“以房养老”的政策法规。让以房养老有法可依，共同保护百姓、保险公司、银行等各方的利益，确保其合法性和可持续性。做好保险及金融机构的市场风险防范，并且对开展业务的公司进行税收优惠，包括通过再保险机制来为所可能出现的未知风险保底，解决老人与资金方的后顾之忧。二是，认真总结开展“以房养老”试点业务以来的经验，加强与相关政府机构的沟通协调，推动完善配套政策，钻研业务经营规律，逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场，鼓励更多金融机构参与（不局限于保险机构），扩大和优化保险产品供给，积极制定适合百姓、符合中国文化传统、手续简便、免除百姓后顾之忧的多元化产品，让老年人有更多的选择权利，也让更多的老年人受益。三是，金融机构应增强自身的资产管理团队，首先做好房地产市场的综合研判，建立较为准确的房屋价格预期。以房养老试行几年以来不成功的关键问题之一即是房屋价格的不确定性，老百姓认为肯定涨，而保险公司觉得房价可能已经进入下行通道。在这个对房产估值这个方面，保险公司不如银行更加的专业，因为银行做房产贷款已经很多年了，人员储备与房产数据都较丰富。其次，资产管理的强大，带来的是资产消化能力与资本盈利能力的提高，这些提高的同时，金融机构也会在运作“以房养老”项目的时候给付老人较现在高的每月养老金，使产品更加的有吸引力。四是，加大社会宣传和引导力度，正确引导老人合理消费。思想观念的转变、社会价值的倡导，对推动新生事物的出现是分不开的。可以通过更广泛的新闻媒体宣传来实现，例如在电视台、报刊宣传以房养老的基本理念普及以房养老的基本知识，让公众了解知晓我国正在面对的老龄化危机的状况，使得社会能够形成对以房养老的正确认识和积极参与。此外，还应做好老年客户的咨询教育、宣传倡导等多方面工作。宣传以房养老的理念，使社会能普遍形成一种养老的新思想、新模式，不要被违法的“以房养老”理财公司所迷惑。（二）“以房养老”新措施微观上可以具体到金融机构研发的“以房养老”产品，现在金融机构所提供产品无法和真正的需求人群对接，得到认可。可以通过以下几点加以改进与调整。首先从现在的产品结构上只有两方的存在是不合理的（即房主与保险公司）。因为“以房养老”产品的涉及到房产价值评估、房地产价格走势、客户预期寿命以及市场利率等诸多变量的预测有关，需要克服这一系列技术难题，需要统筹发挥政府、保险公司、银行等多方主体的优势，以降低“以房养老”的运行成本。所以至少需要三方协作（即房主、银行、保险）。房主作为“以房养老”的需求方必不可少，而银行因为对房产评估与资产处理更专业所以应介入，而在寿命管理上保险公司又有天然的优势，所以只有三方协作才能开发出能让中国老人接受，风险可控的产品。其次，房产在我国首先是代际间的情感传承工具，在传统的家庭养老背景下，老年人更希望能够把房子留给后代，留个“念想”的观念也还根深地固。所以如果想在中国推广“以房养老”就不能局限在目前这种老人死亡后完全由保险公司处置老人的房产，房产处置所得收入优先用于偿付保险公司养老等相关费用，处置后剩余部分归属于老人的继承人。这种“倒按揭”模式无法满足老人希望给孩子留套房产来作为传承的意愿。所以在房产最终的处置上应该给予老人和其继承人一个选择的权力。在老人去世后，受益人有两个选择，其一是保险公司按照当时市场价评估房子价值，扣减老人领取的养老金，剩余部分保险公司支付给受益人；其二是受益人将老人领取的养老金加利息总金额交给保险公司，获得房子。这样可以消弱老人对“以后房子没了”这一点的抵触，既利于“以房养老”的推广，也利于人文关怀。最后，金融机构对“以房养老”的概念也不能停留在“倒按揭”这一条道路上，可以扩大到所有和房产相关的养老项目，例如售房养老、异地养老、基地养老、房产置换养老（大房换小房剩余资金养老）、售房入院、合住养老等。以上这几种以房养老模式在我国推广有一定的可行性，并且合规的金融与养老机构也方便介入。这些以房养老业务的开展也间接缓解了政府社会养老的压力，利于人们的安居乐业与稳定发展，政府可以在设立手续与税收等上给予支持和减免。目前在基地养老这个方面阳光保险与泰康人寿都有尝试，并且阳光保险有自己的三甲医院提供医疗服务。（阳光集团在北京大兴设立以房养老项目长者之家）四、对目前涉及到“虚假以房养老诈骗”投资者的处置建议前面提到自国家允许开展“以房养老”业务以来，有一些无良理财公司打着“以房养老”的旗号，应许高额收益，实则是进行集资诈骗等犯罪行为，利用老人的占便宜心理和对法律不了解，欺骗老人从银行办理房产抵押贷款，将贷款用于不合法不合规的投资。一旦理财公司跑路、倒闭、资金链断裂，理财公司不再替老人偿还银行的贷款本金与利息，老人必然血本无归。并且在放款机构处理债务催收时因为借款人年龄偏大，为了社会的稳定，会对老人暂缓催收和强制执行房产，但处理借款人房产是早晚的事，因为如果不处理不良贷款又涉及到国有资产流失。老人们也无法安享晚年，成天住在可能某一天就不属于自己的房产中，惶惶不可终日。老人房主与贷款银行双方都进入到两难的境地，往常就需要等待漫长的法院诉讼裁决才能加以解决。现在提供一条解决这个危机的方法，就是银行设立合法的“以房养老”项目，将这些涉及到违法“以房养老”老人转变成自身“以房养老”的客户。这样老人可以踏实在房屋或者养老基地生活，而银行等贷款出借人在老人去世时可以获得房产的处置权，用以清偿老人在世时的债务。所以，只有大力宣传和推广正规的“以房理财”业务，才能解决老人养老的刚需，才能防范虚假“以房养老”的乘虚而入，才能妥善解决今年“虚假以房养老诈骗”引起的群体事件、信任危机。