工程管理作业指导书样本

工程管理作业指导书

目录

1、项目责任人和项目管理计划书

2、土地接收

3、现场三通一平

4、委托监理

5、施工招投标、承包协议

6、工程质量、安全报监

7、申办《建设工程施工许可证》

8、施工计划和施工方案审核

9、设计交底和图纸会审

10、设计（技术）变更

11、图纸管理

12、开工放线、验线

13、样板引路、材料选型和封样验收

14、隐蔽工程验收（土建）

15、隐蔽工程验收（水、电、设备）

16、工程例会、专题会议

17、安全生产和文明施工

18、现场签证

19、精装修管理

20、供水配套

21、供电配套

22、燃气配套

23、通讯配套

24、园林、市政配套

25、人防工程管理

26、项目月报

27、工程款支付

28、完工（质量）验收

29、完工验收立案

30、工程移交和交楼

31、工程质量维修

项目责任人和项目管理计划书

1.作业目标

在工程项目开始之初选择和任命项目标责任人（项目经理），编制出针对具体项

目标实施过程含有指导作用管理计划书。

2.作业依据

《保利房地产（集团）股份工程管理制度》、《保利房地产（集团）股份程序文件》

之《施工过程控制程序》。

3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。

主办岗位项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。

4.紧前工作条件

任命项目责任人：项目已立项，准备实施。

项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。

5.作业描述

5.1任命项目责任人：

工程部经理在项目实施之初依据项目标具体情况，安排含有对应专业资质和管理

能力、管理经验工程师担任项目责任人，报企业主管工程副总经理申定（通常以企业

呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目责任人任命书”，盖公章后存档并

发到相关单位（施工单位、监理单位等）。

项目责任人任命书是质量管理体系审核中必备资料之一。

5.2编制项目管理计划书

项目责任人依据工程项目标具体情况和企业目标、要求，编制《工程项目管理计

划书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目管理指导性文件。

5.2.1《工程项目管理L划书》应包含以下关键内容：

5.2.1.1工程概况、说明

对工程地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述，说明施

工单位、监理单位及开工时间等，另外，应对工程特点、难点加以说明，方便制订出

针对性控制方法和程序，

5.2.1.2工程管理依据

包含法律、法规、技术规范、地方要求、承发包协议、企业要求规章等，本企业

在工程管理方面有多个管理要求：《保利房地产（集团）股份工程项目管理要求》、《保

利房地产（集团）股份住宅土建毛坯交楼管理暂行要求》、《保利房地产（集团）股份住宅

建筑装修施工管理暂行要求》。

5.2.1.3工程管理组织机构

包含企业为此工程成立项目部人员配置、岗位分工和职责；施工单位管理机构和

项目经理、技术责任人、各关键管理人员情况；监理单位管理机构和项目总监、总监

代表、专业监理工程师资格、职称、岗位等情况。

5.2.1.4工程项目管理范围

通常包含施工准备阶段、施工过程阶段及完工验收、交楼、保修阶段。

5.2.1.5工程项目标管理目标

依据企'也对项目标总体目标确定项目标质量、进度、造价、安全等方面目标，分

解成阶段性具体施工单位必需达成目标。

5.2.1.6工程管理内容

在项目标实施过程中进行管理具体工作内容。

5.2.1.7工程管理控制方法和程序

分施工准备阶段、施工过程阶段、完工验收、移交、交楼阶段，按管理工作内容

确定控制方法和程序，关键是施工过程中质量、安全、投资、安全控制方法，并结合

工程特点、难点制订针对性控制方法、程序。

5.2.1.8工程项目标关键节点计划、阶段计划、总体计划

为实现项目目标，结合实际情况，将目标分解，制订出本企业控制性节点计划、

施工单位可行阶段性计划，全部计划必需和企业总体计划相符并最好预留机动时间以

应付不可预料情况。

5.2.L9其它事项

如需要配合事项、平面部署等。

5.2.2《工程项目管理计划书》审定后应存项目现场，作为实施过程中指导性文件,

也是质量管理体系审核中现场必备资料之一。

土地接收

1.作业目标

土地接收是工程进行施工乃至项目实施前提条件之一，界线分明、定位明确地接

收场地是T程顺利开展条件c

2.作业依据

《建设用地计划许可证》，《建设用地同意书》，红线图；企业《房地产前期报建（后

期验收）控制程序》。

3.主管岗位工程部经理：协调工程部和企业综合开发部接收场地。

主办岗位项目经理：现场接收场地，参与红线点、基准点测放工作。

4.紧前工作条件

企业收到土地转让（出让）单位土地移交通知书，工程部收到企业综合开发部接

地通知。

5.作业描述

5.1接收土地前准备

土地转让（出让）或土地竞标等取得土地手续，《建设用地计划许可证》，《建设

用地同意书》，红线图等证件资料由企业综合开发部办理。获知取得土地后，工程部

经理跟进项目标开发进展情况，企业明确项目要实施时应安排项目经理，由项目经理

具体跟进，先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料，对项目标地址、方位、占地

面积、周闱环境、现实状况等情况了解、熟悉，并应从开发部了解（必需时查阅土地

转让协议和附图附件）土地移交时条件、状态，了解清楚是否需要拆迁，移交时有没

有水电，周围道路等情况。若由本企业负责拆迁旧建筑构筑物，迁移供电、电视电讯、

供水、煤气等管线，则需先选定拆迁施工队，联络相关单位、部门，估测拆迁工程量,

拟订、签署相关协议、协议，做好拆迁准备。对于需要砌筑围墙场地，应先安排施工

队伍，从总工室领得围墙图纸，商谈工程造价，待接收场地后可立即砌筑围墙。若此

项目标土建施工单位已确定，应通知施工单位做好进场准备，也可将围墙一并交由土

建队施工。

5.2现场接收

5.2.1现场查勘

收到开发部土地移交通知后，工程部经理和项目经理及项目部专业工程师（若土

建施工单位已确定，可通知施工单位同去）带好相机（最好是有日历）和相关图纸资

料和开发部到现场和交地单位交接，查勘全场（做好全景拍摄）。项目经理应引导双

方在有问题需要交涉地方停留（做好局部针对性拍摄），由对方介绍情况，双方议定

遗留问题处理方法。

5.2.2现场交接界桩、测放红线点

对于原单位用地，应对边界（围墙、界桩）交接清楚，做好统计，在地形图或平

面图上标注清楚，对于经过竞拍或转让取得空地，应现场测放红线点（由开发部申请

并组织城市计划测量队测量放线），统计、标注清楚，并应统计部分延伸点、参考点

位置、距离（如某界点离路边垂直距离多少）以帮助校核（或重放）界桩点。对于测

放好界桩点，应加以保折（如已确定土建施工队，可安排施工队现场一起参与，或安

排砌筑围墙队伍或拆迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏造成界线不明。

5.2.3需要关键关注问题

除土地转让协议另有约定外，土地接收时应达以下标准：场地标高要求和场外道

路平齐；场地平整度要求起伏不超出正负30厘米；周围边界线是否封闭，边界折角

点界桩是否齐全和牢靠，位置是否正确；边界是自然水面，间接界桩和边界线距离是

否明确；地面以下建筑物基础，构筑物已清除，过境管线已妥善搬迁，区域内管线已

在区域边界外截断；地面以上和区域上空已清空：企业要求保留除外）；和周围任何

个人或单位没有土地使用权益上纠纷；区域和场外主干道之间必需通畅，并能确保重

型施工车辆通行安全；区域周围已留有足够容量电，自来水和废污水排放接口。

5.2.4现场交接会议，交接统计

查勘完现场、界桩交接或测放完后，应在现场立即召开会议，确定是否接收。决

定通常分三种情况：（1）同意接收，没有遗留问题，交接清楚；（2）同意接收，遗留

问题约定处理方法、时限；（3）不一样意接收，不符合土地出让协议约定接管条件，

整改后另行约时接收。

同意接收土地，现场签署土地接收文件，由开发部和对方单位签，我部和开发部

签移交统计，红线点、界桩交接统计。对有遗留问题，应留下对方联络人和联络方法。

5.3接收土地后工作

现场接收土地后，视具体情况，需要拆迁，立即安排施工队伍进场进行拆迁、清

障，联络相关部门迁移处理过境管线；要申办施工用水用电、通（修）路、平整场地

（三通一平）视条件立即开启；需要砌筑围墙，立即安排施工单位砌筑围墙；土建施

工单位己确定，立即安排进场进行施工准备工作。

5.4整理接收过程中资料•，项目归档。

现场三通一平

1.作业目标

现场三通一平（通水、通电、通路、平整场地）是工程开展施工前提条件之一，

是建设方向施工单位下达开T令条件之一，对项目标总T期和经济效益相关健影响°

2.作业依据

《建设工程计划许可证》，计划方案，总平面悭；企业程序文件《施工过程控制程

序》和工作文件《施工准备工作步骤》。

3.主管岗位工程部经理：督促检验“三通一平”进展，协调相关问题。

主办岗位项目经理：组织开展“三通一平”工作。

协办岗位土建工程师和水电主管工程师：现场跟进平整场地、通路施工进展，具

体申办施工用水、施工用电。

4.紧前工作条件

己接收土地，修建性具体计划已同意，已取得《建设工程计划许可证》（通水电）。

5.作业描述

5.1场地平整

5.1.1场地平整准备工作

在修建性具体计划已同意、总平面图已含有时，可依据计划图、总平面图平面

部署、尺寸、标高等要求，对照场地现实状况（查地形图或现场测量）确定是否需要

平整场地、什么区域要降低标高、什么区域要填高、挖或填高度是多少。若平整场地

工程量较大，可呈报企业确定是否单独委托土石方施工队还是一并由土建施工队施

工，对丁场地内有较大高差情况（如山地盘），还应考虑（结合建筑物情况、道路、

园林）是否需要采取边坡支护（挡土墙、喷锚等）；若平整场地工程量较小，可直接

包含到土建工程中由土建施工单位进场后完成。若要委托土石方施工队，则应按企业

《合格供方评价和选择控制程序》选择好施工单位，先约定价格，拟、签协议，准备

开工。经估算有大量土石方外运，还应先办理《余泥渣土排放证》（也可包含到土石

方施工队任务中）。

5.1.2场地平整实施

土地接收后，由土建施工队或单独委托土石方施工队进场进行场地平整。

首先测量原地标高，视现场情况，按10米或5米间隔方格网测量，施工单位测

量，监理旁站监督，做好统计，绘制平面图，我方现场管理人员审核签字。

其次，按计划总平面图部署，现场测放出对应区域（按设计标高），确定出需要

挖、填区域。

视现场情况和施工单位机械，人力情况，确定施工线路；若要进行边坡支护，

应同时进场配合施工。

完成以上工作后，即可进行场地平整。完成后再进行测量，绘制平整后平面图，

按区域标注平整后标高，

5.2通路

在接收土地前或接收土地后，应视项目场地现实状况、周围道路情况，结合项

目标计戈h平面部署考虑使场地和周围市政路接通、怎样设置路口，有现成道路可用，

关键考虑怎样接驳、开设路口，按市政管理要求，开设路口应向市城管办道桥处申请;

场地离市政路较远需要修路，应事先取得土地全部些人同意，委托施工单位修路，筑

路工程可视情况由平整场地土石方施工队一并完成。

接收土地后若离工程开工时间较长，且场地内道路、排水管网已设计好，在通

路时可将场地内道路同时施工，立即施工临时道路和计划市政路合二为一，为施工时

提供方便通畅通道，也可从总体上节省工期、成本。

5.3通水电

按广州市现行要求，施工临时用水、用电需取得《建设工程计划许可证》后才能

申请办理。办理前应依据工程拟建幢数、面积、施工需用关键机具、施工期人员数量

等情况，计算出需报装水、电容量。

鉴于广州市实际情况，水电报装和实际女装通常委托自来水企业和供电局属下承

装单位为宜。

5.3.1申请施工用水

申请施工用水按下列方法办理：

自行或委托含有资质承装单位到广州市自来水企业或企业属下各供水管理所办

理申请报装手续。

申请临时用水，须提交以下文件和图纸:

1、用水申请书；

2、用水所在地1:500四置地形图一式两份，

3、市建设用地计划许可证或用地同意书复印件；

4、计划部门征地红线图复印件；

5、填报《用户申请用水登记审查表》（一式两份）、《广州市自来水企业报装记

录表》及《广东省城市供水协议》（一式两份）；

6、建设工程计划许可证。

5.3.1申请施工用电

申办施工临时用电需按用电地址到所属区供电局配营部营业厅办理，填写用电申

请表，由供电局审批后现场安装。

委托监理

1.作业目标

委托监理企业对工程进行监理是国家建筑法要求，监理单位是现行建设工程五

责仟.主体之一，选择一个服务到位监理企业有利干工程顺利进行C

2.作业依据

《中国建筑法》，《建筑工程质量管理条例》；企业程序文件《施工过程控制程序》、

《合格供方评价和选择控制程序》和工作文件《施工准备工作步骤》。

3.主管岗位主管工程副总：审定监理单位，审批监理协议。

主办岗位工程部经理：选择监理单位。

协办岗位项目经理；帮助选定监理单位，草拟协议。

4.紧前工作条件

项目立项已批复，含有项目计划立案确定书：用地、计划已批复，含有《建设

用地计划许可证》、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程计划许可证》。

5.作业描述

5.1监理相关要求

《中国建筑法》要求中国推行建设工程监理制度，实施监理建筑工程，由建设

单位委托含有对应资质条件工程监理单位监理。建设单位和其委托工程监理单位应该

签订书面委托监理协议。《建筑工程质量管理条例》明确要求了必需实施监理工程范

围，建设部86号令《建设工程监理范围和规模标准要求》对监理范围和规模标准有

具体要求，《广东省建设工程监理条例》要求下列建设工程项目标施工准备阶段、施

工阶段必需实施监理：

（-）国家、省、地级以上市关键建设工程；

（二）建筑安排工程总造价在八百万元以上工业、交通、水利、市政公用基础

设施等建设工程；

（三）总建筑面积在二万平方米以上住宅小区建设工程，单体建筑面积在三千

平方米以上通常工业和民用建筑工程；

（四）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金建设工程;

（五）国家或省人民政府要求必需实施监理其它建设工程。

建设工程监理分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施

工阶段监理和保修阶段监理。建设前期阶段、设计阶段、保修阶段是否实施监理，由

建设单位自行决定。本企业项目通常委托监理单位对施工准备阶段、施工阶段、保修

阶段实施监理。

按《中国招投标法》要求，下例条件工程监理必需实施招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目；

（二）全部或部分使用国有资金投资或国家融资项目；

（三）使用国际组织或外国政府贷款、援助资金项目。

5.2监理招标

监理招标之前应对拟选监理单位进行考察，考虑监理企业实力、服务水平、以

往合作经历等情况拟选监理单位，通常采取邀请招标方法。

本企业监理招标通常委托招投标代理单位进行，监理招标须纳入广州市建设工

程交易中心管理，按以下步聚实施：

5.2.1招标项目申请

首次进场招标人或代理人凭单位介绍信到广州市建设工程交易中心一楼大厅办

理IC卡，凭IC卡号登陆交易中心网（WWW.GZZB.GD.CN）,进入会员专区，填写、确

定《招标申请表》，并将书面表格提交交易中心，同时提交经招标管理机构确定及审

查立案资料：

1、招标申请公函；

2、立项批文、年度计划或立案确定书；

3、用地批文或《建设用地计划许可证》；

4、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程计划许可证》

5、资金证实文件；

6、经招标人盖章确定招标公告文本、资格预审文件文本、招标文件文本、邀

请招标，提交邀请招标核准书；

7、自主招标时，提供建设行政主管部门核准书；委托代理机构进行招标时，

提交市建委核准招标代理机构年度登记立案证书。

5.2.2招标活动日程安排

招标人和交易中心（信息开发管理部）人员约定公布招标公告、投标报名、资格

审查及摇珠择优时间、地点。

5.2.3公布招标公告

公开招标项目在广州建设工程交易中心网和依法指定媒介上公布招标公告；提供

电子文件并确保和招标管理机构审查立案一致。

5.2.4接收投标报名

在指定时间（从公布之日起到报名截止不得少于5个工作日，报名时间不得少于

2个工作日）、地点接收投标人投标报名，督促投标单位缴纳投标报名费，按公告要

求审核和收取报名资料，报名结束后，招标人在报名表上署名确定并送交信息开发管

理部立案。

5.2.5资格预审

招标人依法组建资格预审委员会，对报名参与投标单位进行资格审查，编制资审

汇报，投标人对资审汇报盖章确定。经过资格审查投标人不足5人，招标人应修正招

标方案，报广州市建设委员会核准后，重新组织招标，连续两次扫标失败，可按程序

报市建委同意后调整招标方法。

5.2.6确定正式投标人

一、邀请招标，接收邀请合格投标人确定为正式投标人。

二、经过资格预审投标人，可按下列方法确定正式投标人：

1、直接确定为正式投标人，招标人向投标人发出《投标邀请函》；

2、采取择优方法，在择优完成后按公告要求确定正式投标人；

三、采取资格后审方法，全部报名投标人均成为正式投标人。

招标人提交资格预审汇报并在交易中心网上对结果进行公告，公告时间为3个工

作日。

5.2.7招标活动日程安排二（确定正式投标人后）

招标人和交易中心人员（设计监理交易部）约定招标会、答疑会、收标、评标时

间、场地。

公开招标备标时间不得少于20天。

5.2.8招标会

由招标人主持：

1、发放招标文件及相关资淤1（招标文件售价不得高于500元并要开具正规发票）;

2、组织投标人踏助招标工程现场。

5.2.9招标答疑

招标人预先搜集整理各投标人提出问题，以书面形式回复各投标，并在招标管理

部门立案，发出答疑纪要时间距开标时间不得少于5天。

5.2.10组建评标委员会

1、招标人依法组建评标委员会，组员为5人以上单数；

2、最少在开标前三个工作日，招标人登陆交易中心网，按要求填写《评标教授

申请函》，确定无误后持加盖法人公章《评标教授申请函》提交交易中心，经交

易中心确定，送交评标教授服务部一份；

3、在开标前二个工作日，招标人持到评标教授服务部抽取评标教授，并署名确

定抽取结果；

4、技术离别复杂、专业要求尤其高项目，经行政主管部门同意后，招标人可推

荐所需评标教授人数3倍以上人选到评标教授服务部办理随机抽取手续，

5.2.11收标和封存

1、招标人按招标文件要求时间、地点收取投标人投标文件，并做好统计；

2、投标文件须封存在交易中心指定封标室内并贴上有招标人和投标人代表签字

封条。

5.2.12开标

开标由招标人主持，邀请全部投标人参与。

1、当众检验投标文件密封性；

2、开启投标文件并按招标文件要求唱标；

3、对唱标内容做统计，并签字确定。

5.2.13评标

1、评标前会由招标人主持，交易中心工作人员宣读评标纪律后，招标介绍工程

概况，解释招标文件，我络需要进行澄清投标，组织推选评标委员会主任；

2、评标由评标委员会主任主持，按招标文件要求标准对投标文件进行评审，完

成评标汇报及推荐1-3名候选人或依据招标人授权直接确定中标人，撰写评标汇报；

3、经评标委员会评审有效投标人不足3人时，招标人应报招标办核准后依法重

新组织招标。

5.2.14确定中标人

1、招标人依据评标提出书面评标汇报和推荐中标候选人确定中标人，也能够授

权评标委员会直接确定中标人；

2、招标人应该自确定中标人之日起十五日内向相关行政监督部门提交招标投标

情况书面汇报。

5.2.15中标公告

招标人向交易中心提交中标确定函，并在网上公告中标情况（公告3个工作日）,

同时将评标情况汇报建设行政主管部门立案。

5.2.16缴费

公告结束后，如无投诉，招标人按要求向交易中心交纳中标价万分之五（每宗最

高不超出15万元）场地使用费。

5.2.17发放中标通知书

招标人到交易中心领取经交易中心确定《中标通知书》。

5.3签署监理协议

招标完成后，和招标确定监理单位商签监理协议，监理协议通常分协议、协议标

准条件和协议专用条件组成。协议协议关键确定委托关系，协议中应明确工程名称、

地点、工程规模、监理范围、时间期限；《标准条件》适适用于各个工程项目建设监

理委托，各个业主和监理单位全部应该遵守。《专用条件》是各个工程项目依据自己

部分和所处自然和社会环境，由业主和监理单位协商一致后进行填写，双方假如认为

需要，还可在其中增加约定补充条款和修正条款。

本企业签署监理协议审批程序和其它协议一样，均需填写协议呈批件经企业相关

部门审批后签署。

施工招投标、承包协议

2.作业目标

经过招标方法，选择合格工程承包商，并在工程施工前完成工程承包协议签署，

就工程质量、进度、安全文明施工和协议经济条款做出明确约定。有利于工程实施过

程中进行有理有据管理，确保工程质量、按计划完工交付使用和降低工程造价。

2.作业依据

《保利房地产（集团）股份招投标管理要求》；

《合格供方评价和选择控制程序》（POLYRT-QP一预决算部一01）；

《协议管理程序》（P0LYRT-QP-投资管理部一C4）；

《施工过程控制程序》（POLYRT-QP-工程部一C1）。

3.主管岗位工程部经理：监督检验主办岗位作业，杜绝违纪违规；签发招标书，同

意推荐单位名单，参与评标。

协管岗位工程部副经理：组织审核招标文件、协议条款，主审其中技术要求方面

内容；组织审核投标文件，主审其中施工组织方案和工程技术方法方面

内容；就上述审核提出书面意见。

主办岗位项目经理：拟写工程招标文件并按要求办理相关手续；拟写工程承包协

议并配合预决算部对材料、设备等进行招标工作；组织工程项目相关开

标、评标、定标工作。

协办岗位各专业工程师：参与工程项目招标工作，负责拟写本专业技术要求。帮

助项目经理草拟施工协议。

4.曙前工作条件

用地、计划手续已办理；《建设工程设计方案审核意见书》已取得或已取得《建

设工程计划许可证》。

5.作业描述

5.1编制招标文件

5.1.1项目经理确定项目已经含有招标条件后，负责草拟招标文件和协议文本。

5.1.2招标文件中，应该最少包含以下内容：

（1）招标项目概况和综合说明；

（2）项目现场施工条件；

（3）投标人须知；

（4）招标项目标范围和技术要求；

（5）招标项目标经济要求；

（6）协议关犍条款（承包方法、工程款结算方法和支付方法等）；

（7）标价编制依据；

（8）投标书编制要求、格式和份数；

（9）相关废标约定；

（10）投标辅助材料；

（11）标准协议；

（12）图纸及说明；

5.1.3项目经理完成招标文件编写后，经过招标文件呈批件形式报送预决算部、投资

管理部及其它相关部门和企业领导审批。

5.1.4经企业领导审批确定招标文件即为终稿，招标文件一经审定不得私自更改。

5.2发标

5.2.1工程部经理组织审核有意向参与投标合格供方，并形成投标单位推荐名单。由

项目经理以合格供方呈批件形式报送招标领导小组和企业领导审核。拟招标项

目标招标文件和投标单位推荐名单报送领导审批经过后，方可进行招标活动。

5.2.2项目经理负责统一向投标单位发出正式招标文件，并在招标文件约定时间统一

组织工程现场踏勘，介绍现场及周围情况。

5.2.3投标单位在阅读招标文件和现场踏勘中提HI疑问，由项目经理组织，经过巾面

形式或召开投标预备会方法解答，并需同时将解答以书面方法通知全部投标单

位。该解答内容作为招标文件组成部分。

5.3接标和开标

5.3.1项目经理负责在投标截止日期前接收投标单位投标书。投标书应严格根据招标

文件要求编写和密封，不符合招标文件要求视为废标。接标时，应注明投标文

件或投标书变更文件具体接收时间。

5.3.2项目经理负责，在招标领导小组指导监督下，组织招标工作小组进行开标。开

标时首先应检验投标文件有效性，并排除废标。开标时应按先技术标后经济标

标准，技术标不符合要求，经济标不予开启，

5.3.3开标时，项目经理负责唱标，招标工作小组组员进行统计。

5.3.4工程部经理或副经理应参与项目标开标工作。

5.4评标和定标

5.4.1项目经理组织评标工作，工程部经理或副经理应参与评标。评标时应按先技术

标后经济标标准，技术标不符合要求，不再考虑经济标。

5.4.2评经济标时，应注意预防投标单位经过少列工程量等手段降低报价形成不正当

竞争；也应注意投标单位采取不平衡报价等手段从中赢利。

5.4.3评标结束后，由招标工作小组形成评标汇报，交招标领导小组讨论，排定次序。

招标工作小组或招标领导小组委托部门负责按所定次序和投标单位分别洽谈，

确定各投标单位最终条件，并报送招标领导小组和企业审批，确定最终中标单

位和中标条件。

5.5承发包协议签署

5.5.1确定最终中标单位后，工程部经理签署中标通知书，通知中标单位。

5.5.2项目经理依据中标单位投标文件、招标洽谈和最终确定中标条件，完善标准协

议，草拟形成此次招标工程承发包协议，以协议呈批件形式，经预决算部、投

资管理部及其它相关部门审核后，交企业领导审批，确定协议终稿。

5.5.3协议终稿交由中标单位签字盖章后，企业主管领导签字盖章，协议生效。

工程质量、安全报监

1.作业目标

依法办理工程质量、安全报监，纳入政府对建设工程管理轨道，以明确建设工程

参与各方质量、安全责任，确保工程质量、确保安全生产。

2.作业依据

《建设工程质量管理条例》、《中国安全生产法》、企业工作文件《施工准备工作步骤》。

3.主管岗位项目经理：督促检验主办岗位作业。

主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。

4.紧前工作

已完成施工、监理招投标步骤，签署协议；计划许可证已领取；施工图审查合格,

取得人防审核意见等。

5.作业描述

建设单位应在建设工程开工前30天内（申领施工许可证前），按监督范围和管理

权限向市或区（县）建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续。现

在广州市由市质监站监督工程安全监督在市安监站申报，由区质监站监督工程质量、

安全均在区质监站申办，

5.1报安监程序以下：

5.1.1报监人根据“广州市建设工程安全监督申报资料目录表”要求准备好相关资料

复印件一份，并加盖相关单位公章；

5.1.2填写广州市建设工程安全监督申报表采取A3纸双面打印，并加盖单位公章（本

表一式一份），同时在申报前将该表电子版发送至；

5.1.3填写《现场查勘表》，该表一式两份；

5.1.4报监人将申报资料送至安监站技术部进行核查，并领取受理回执；

5.L5安监站技术部核查申报资料，符合申报条件，其会发出《建设工程安全监督通

知》；5.1.6凭受理回执领取《建设工程安全监督通知》，《建设工程安全监督通知》

上面安全监督员负责该项FI标建设工程安全监督管理事宜；

5.L7联络《建设工程安全监督通知》上面安全监督员查勘现场，并根据《现场查勘

表》上面要求准备相关资料以备现场查勘时所用。

5.2报质监程序以F：

5.2.1报监人根据《广州市建设工程质量监督申报表》（简称“监督申报表”，下同;

一式五份，其中质监站三份，建设单位一份，总承包单位一份）、《工程明细表》（多

项工程填写，作为监督申报表副表，一式五份，分发情况同监督申报表）、《建设工程

质量管理人员从业资格审查表》（一式二份，质量监督交底资料之一）、《质量监督申

报办理审核表》（一式一份）要求准备好相关申报资料和加盖对应单位公章；

5.2.2报监人持申报资料和需要提供书面资料，到要求地点办理报检手续（监督站在

收到巾报表格和提供审核文件资料后，做出审核决定，对符合要求要求，准予办理相

关手续，签发申报表格）；

5.2.3联络质监站执法部人员查勘现场，符合现场申报条件，根据行政事业性收费标

准缴纳监督费；

5.2.4缴纳监督费后，将缴款回执交市质监站，市质监站发出盖有“受理专用章”《广

州市建设工程质量监督申报表》，同时，市质监站将《建设工程质量管理人员从业资

格审查表》转交监督部室，并由监督部室在《建设工程质量监督书》中安排监督小组

人员名单，凭盖章后《广州市建设工程质量监督申报表》办理施工许可证。

5.3工程质量安仝监督申报表格等可在网上下载。

5.4申报时间及地点

周一、二、三、四、五早晨：9:00-11：30；下午：2:00-5：00o市、区（县）

站。

6.注意事项

6.1报安监所需施工单位、监理单位、设计单位利建设单位等所需盖章资料需提前准

备；安全监督员查勘现场之前，需仔细了解《现场查勘表》中各项要求，尤其是《现

场查勘表》中要求各专题方案审批、署名盖章等须齐全，包含要求施工单位办理意外

伤害保险须提前办理等，

6.2报质监申报资料上面相关单位盖章较多，如建设单位、勘察单位、设计单位、监

理单位、总包单位、分包单位，可提前办理，通常可在施工图审查立案结果出来之前

全部完成，方便加紧申表速度；带有些人防工程项目，报送施工图为人防施工图；申

报资料项目名称一定要和施工及监理中标通知书项目名称相一致。

申办《建设工程施工许可证》

1.作业目标

为工程开工建设提供法律手续。

2.作业依据

《中国建筑法》、《广州市建筑条例》。

3.主管岗位工程管理中心总经理：安排、督促检验此项作业。

主办岗位综合事务部具体经办此项作业。

4.紧前工作条件

质量、安全监督报监已完成。

5.作业描述

5.1《建筑工程施工许可证》应提交材料清单

编号材料名称材料形式

原件，一式两份，必需盖总监理工程师注

1建筑工程施工许可申请表

册章，表格内容必需填写完全

施工中标通知书（必需招标工复印件，需和原件查对，施工中标通知书

2

程提供）应注明安全方法费用

复印件，需和原件查对，施工协议应列明

安全方法费用及支付条款，有分包工程还

3承发包协议

需提供分包单位和总包单位签署承发包

协议

监理中标通知书（必需招标工

4复印件，需和原件查对

程提供）、监理办议

建设用地同意书或土地使用

5复印件，需和原件查对，必需在使用期内

证

6建设工程计划许可证及附件复印件，需和原件查对，必需在使用期内

建设单位开户银行存款证实复印件（1、需和原件查对；2、当年开工、

7或对建设单位支付和履约担当年完工应有总造价50%存款，跨年度应

保；政府投资项目仅需提供财有总造价30%存款；3、支付和履约担保

政拨款证实文件为银行或担保企业出具保函；财政拨款证

实由财局出具）

8施I：图审查立案证实文件复印件，需和原件查对

原件，必需包含安全生产责任制、应抢救

9确保工程质量和安全方法援预案、专题安全施工方案及工程质量方

法

10质量监督记录表复印件，需和原件查对

11安全监督通知书复印件，需和原件查对

复印件，需和原件查对（有分包工程还需

12施工企业安全生产许可证

提供分包企业安全生产许可证复印件）

监理单位总监注册证书、资格复印件需和原件查对；身份证只需提交复

证、项目经理、施工员、安全印件，无须查对原件，项目经理还需提供

13

员证书及上述全部些人员身安全考评合格证B证，安全员还需提供安

份证复印件全考评合格证C证

14劳动保险统筹金缴纳凭证原件

15散装水泥专题资金收据原件

16印花税收据复印件，需和原件查对

17现场查勘表表格填好后由安监部门递交

5.2审批内容及办事步骤：

1、已经办理该建筑工程用地同意手续；

2、在城市计划区建筑工程，已经取得计划许可证；

3、施工场地已经基础含有施工条件，需要拆迁，其拆迁进度符合施工要求；

4、已经确定施工企业。根据要求应该招标工程没有招标，应该公开招标工程没有公

开招标，或肢解发包工程，和将工程发包给不含有对应资质条件，所确定施工企业无

效审批内容；

5、满足施工需要施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按要求进行了审查；

6、有确保工程质量和安全具体方法；

7、根据要求应该委托监理工程己委托监理；

8、建设资金已经落实。建设工期不足十二个月，到位资金标准上不得少于工程协议

价50%,建设工期超出十二个月，到位资金标准上不少于工程协议价30%。建设单

位应该提供银行出具到位资金证实，有条件能够实施银行付款保函或其它第三方担

保；

9办理期限：15个工作日；

10.办理部门：市建委建筑业管理处或区建设局建管科：

11.办理步骤：申请资料送市建委对外办公中心，资料齐全中心出具办理回执并

将申请资料交建管处，建管处审批完成将施工许可证直接发往安监站，由安监站

现场发证。现场发证时本项目标项目经理、总监理工程师、总监代表、设计责任人、

建设单位项目责任人及申报持证施工员、专职安全员、特种作业人员需到场，

施工计划和施工方案审核

1.作业目标

审核承包方上报施工组织设计（方案），并提出修改意见或给予确定，使施工组

织设计（方案）作为承包方组织施工依据，确保项目施工有计划有步骤地进行，确保

关键工序有正确合理施工方案，防范施工质量事故，提升建筑产品质量，使建设成本

合理化。

审核承包方上报施工总体进度计划和分阶段进度计划，并提出修改意见或给予确

定，作为施工过程进度管理有效依据，确保项目施工过程进度得到有理有据控制。

2.主管岗位部门经理/副经理：敦促项目经理进行施工组织设计（方案）利工程进

度订划审核，对项目经理出具审核意见签署意见。

主办岗位项目经理：负责召集各专业工程师在工程开工前对承包方施工组织设计

（方案）进行审查，并提交书面审查意见给部门经理签署意见，督促承

包方修改施工组织设计（方案）和根据经确定施工组织设计（方案）施

工。

负责组织审核承包方总进度计划，各分部分项工程进度计划，年（季、月、周）施工

进度计划，并督促承包方按审核后进度计划实施。

协办岗位各专业工程师：帮助项目经理审核本专业工程施工组织设计（方案）和专

业工程进度计划，提出提议；负责督促承包方按经审核后施工组织设计

（方案）和工程进度计划施工。

4.紧前工作条件

施工组织设计（方案）审核：项目已含有开工条件，施工单位上报施工组织设计

（方案）。

工程进度计划审核：依据开发需要，工程各节点工期已经确定；施工单位按期上

报工程进度计划。

5.作业描述

5.1施工组织设计审核

5.1.1项目经理依据工程项目标具体情况和企业目标、要求，会同各专业工程师

审核施工单位施工组织设计合理性、针对性、可操作性和对企业目标、要求落实情况,

并出具书面审核意见，报工程部经理审核。并督促施工单位依据审核意见进行修改。

5.1.2施工组织设计审核时，可参考以下标准进行：

（1）是否符合国家技术政策，是否考虑施工协议要求条件及法规条件，突出“质

量第一”标准；

（2）对工程特点及难点针对性；

（3）是否含有可操作性；

（4）质量管理和技术管理体系及确保方法；

（5）施工次序是否合理，平面部署和进度计划和施工方案是否协调；

（6）施工安全、环境保护、消防和文明施工方法是否符合相关要求并切实可行。

5.1.3施工组织设计审核关键：

（1）关键施工过程施工方法和资源配置是否科学合理；

（2）施工进度计划和阶段性工期计划是否满足协议要求，分段流水及立体交叉

是否合理；

（3）施工平面图是安排和部署现场依据；

（4）资源配置计划应包含关键材料、劳动力和机械设备需用量计划；

（5）工期、质量、安仝和文明施工目标及方法；

（6）施工方案针对性及“四新”技术推广应用可行性；

（7）施工组织设计和协调；

（8）信息技术和资料管理能否表现动态管理及现代管理手段利用。

5.1.4项目经理结合各专业工程师提供审核意见，整理形成施工组织设计书面审

核意见，报工程部经理签署意见。项目经理将经签署审核意见交施工单位并督促其做

对应修改、完善。

5.1.5施工队应按经项目经理确定施工组织设计组织施工，项目经理负责组织各

专业工程师督促施工单位对施工组织设计实施。

5.2专题工程施工技术方案审核

5.2.1部分关键专题工程，项目经理应要求施工单位在施工前做施工专题技术方

案报监理和工程部审批，通常情况下，以下各专题施工方案均应做专题技术方案:

（1）深基坑支护设计和施工方案；

（2）桩基工程及地基处理方案；

（3）地下室和屋面防水施工方案；

（4）预应力结构施工方案；

（5）主体结构及钢结构施工方案；

（6）地基沉降检测方案；

（7）各专业（消防、机电、弱电、市政、园林等）专题施工方案；

（8）塔吊组装、拆卸，高支模，大致积混凝土浇注，外排栅搭设等安全技术方

案。

（9）为完成预算内工作量而必需增加临时性或辅助性作业，这些作业需要甲方

负担工程费用，如：基坑围护、周围建筑和管线保护、土方平衡、地基处

理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土特殊养护、特殊材料或

制品性能测试、赶工方法等。

5.2.2项目经理会同专业工程师，就专题施工方案安全性、风险性、可靠性、经

济性等进行审查。专题施工方案应在确保质量和安全情况下，尽可能地节省费用。

5.2.3各专业工程师在审核后提供审核意见提要，项目经理结合各专业工程师提

供提要，整理形成专题技术方案书面审核意见，报工程部经理签署意见"项目经理将

经签署审核意见交施工单位并督促其做对应修改、完善。

5.2.4施工队应按经项目经理确定专题施工方案组织施工，项目经理负责组织各

专业工程师督促施工单位对专题施工方案落实情况。

5.3工程进度计划审核

5.3.1总体进度计划

施工单位在开工前将工程总体进度计划上报项目经理。项目经理依据协议约定工

期要求，审核总体进度计划可行性、合理性和对协议要求落实程度，审核后提出意见

并报工程部经理审批。施工单位依据审核意见要求进行修改，并按经确定总体进度计

划组织施工。

5.3.2月（季）度进度计划

5.3.2.1每个月（季）度结束前，项目经理要求施工单位提交本月（季）度工程

进度汇报和下月（季）度工程进度计划。

5.3.2.2月（季）度进度汇报最少应包含以下内容：

（1）施工、安装、试验等进展情况（包含分包工程进展情况）；

（2）施工作业班组人员安排情况；

（3）材料、设备等采购和进场情况；

（4）现场签证情况和安全文明施工情况；

（5）实际进度和计划进度对比；

（6）对工期延误方法采取情况。

5.3.2.3工程月（季）度进度计划最少应包含以下内容：

（1）工程月（季）度整体计划安排；

（2）施工作业班组人员计划安排；

（3）材料、设备采购和进场计划；

（4）分包工程进场计划安排；

（5）对工期延误拟采取针对性方法。

5.3.2.4项目经理核实施工单位月（季）度进度汇报和实际情况是否符合，总结

上月进度计划落实情况；审核月（季）度进度计划是否充足落实企业工程进度要求，

提出改善意见后要求施工单位采取足够方法确保计划实施。

5.3.2.5各专业工程师帮助项目经理，督促施工单位按时递交进度汇报和进度

计划，负责督促施工单位落实进度计划实施。

设计交底和图纸会审

1.作业目标

施工图是工程项目和施工依据，设计交底和图纸会审是施工前一项关键技术准备

工作。熟悉设计图纸，充足了解设计意图、工艺和质量要求和施工特点，提出意见和

提议，把图纸上差错、缺点纠正补充在施工之前完成。

2.作业依据

2.1总体计划设计、初步设计和施工图设计文件。

2.2国家颁发工程建设标准、规范和规程。

2.3当地政府和行业颁发工程建设标准、规范和要求。

2.4国家和地方政府对工程建设相关法律、法规及要求。

2.5多种基础资料和技术文件（如工程地质资料、建设用地、用电、用水、用气申报

及批复文件，企业管理相关要求及质量体系文件等）。

2.6类似工程设计及施工技术总结，施工组织设计及技术方案等同类工程经验。

3.岗位职责

3.1主管岗位工程管理中心总工程师：监督检验主办岗位作业，主持高、大、难、

新项目标设计交底及图纸会审，审核同意新材料、新工艺、新设备、新技术在工

程项目中利用，协调项目设计交底及图纸会审，

3.2协管岗位工程管理中心专业设备部经理：帮助总工程师监督检验各专业工程师

对设计交底和图纸会审准备工作，协调各专业设计交底及图纸会审工作。

3.3主办岗位项目经理：负责本项作业组织协调工作，组织各专业工程师、设计责

任人、监理工程师和施工单位项目技术责任人及各专业工程师参与设计交底和图纸

会审，对设计交底和国纸会审形成书面统计。

3.4协办岗位各专业工程师：负责本专业作业组织协调工作，落实本专业设计交底

及图纸会审具体工作。

4.工作条件

已完成设计施工图，各专业设计会审会签、企业设计责任人确定。

5.作业描述

5.1设计交底

业主有责任组织设计单位对设计意图、工程技术和施工注意事项向施工单位

做出明确交底。

5.2图纸会审通常是在业主预审和施工单位自审基础上，由业主主持设计、监理、施

工及质检部门等相关人员参与，关键处理以下8个方面问题：

5.2.1了解设计意图和业主对工程要求。

5.2.2审查结构是否安全，设计深度是否满足指导施工。

5.2.3落实国家及行业规范、标准情况。

5.2.4建筑、结构图和各专业图有没有矛盾。

5.2.5工程部位、高程、尺寸及材料标准等是否正确一致。

5.2.6新技术、新工艺、新设备、新材料采取是否有问题。

5.2.7依据设计要求，审查施工单位是否含有组织施工条件。

5.2.8设计图纸上标明内容和施工协议工作范围有没有差异，对工期和费用影响应由

业主决定。

6.质量统计

6.1设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单位。

6.2图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成

巾面汇总提前三天送设计院各专业责任人。

6.3图纸会审统计由施工单位项目技术责任人整理形成书面文件，经监理、业主、设

计项目责任人会签确定、盖单位公章，并作为本项目设计技术文件，分别由设计、

监理、施工和项目归档保留。

设计（技术）变更

1.作业目标

现场项目部做好工程设计变更管理，做到协调立即，手续齐全，收发立即，不遗

失、无差错，并抓好变更落实，尽可能避免因变更带来工程成本增加。经过做好技术

变更管理，更有力地控制项目开发成木。

技术变更资料应整理有序，易于查询追溯，并在最终完工验收和结算时作为有效

依据。

2.主管岗位项目经理：统一负责本项目标技术变更协调工作，指导本主办岗位实

施技术变更管理具体作业。

主办岗位专业工程师、现场资料员：具体负责本项目标技术变更管理作业日常操作。

3.作业描述

3.1本项目现场项目部成立后，主办岗位负担设计变更协调和管理工作。

3.2标准上，全部工程技术变更，均应经过企业技术主管部门（技术研发中心）

审核认可，并加盖企业图纸审核章后方能生效。项目经理和现场工程师接收技术变更

文件时，应检验文件有效性。

3.3工程技术变更关键有四个起源：

（1）企业领导或专业部门（包含项目部人员）审查设计或现场巡视时提出；

（2）设计人员在出图后自行发觉设计不妥或失误；

（3）施工单位发觉；

（4）业主提出变更要求。

3.4包含领导或专业部门审查及现场巡视提出变更要求，和施工单位发觉变更需

要，应由项目经理负责或指派现场人员，知会企业技术主管部门及设计单位，由设计

单位补发技术变更通知，交企业技术主管部门审核，办齐变更手续后下发交由现场项

目部。现场资料员应按图纸管理作业要求，做好技术变更资料整理保管工作。项目经

理负责，由各专业工程师组织相关施工单位落实变更内容。

3.5企业领导或专业部门审查设计或现场巡视时提出变更要求，经项目经理许可

后，各专业工程师可经过工作联络单方法，要求施工单位立即实施。并由项目经理负

责或指派现场人员，向企业技术主管部门及设计单位说明，补办变更手续后，下发觉

场项目部。

3.6业主提出变更要求，应经企业销售部门统一整理后，交现场项目部。现场资

料员按图纸管理作业要求整理存放及发放，各专业工程师组织施工单位落实变更事

项。业主自行向施工单位提出变更要求，应有业主书面委托书，而且施工单位应立即

向现场项目部人员上报留存立案，经现场项目部人员书面认可方能生效。

3.7工程完工时，留存全套技术变更资料应整理齐全，以作完工图查对时用。

3.8工程完工后，由项目经理负责，做项目技术变更情况总结，分析变更种类、

原因，和由此产生费用增加等，为企业其它项目标设计控制和成本控制作参考。

图纸管理

1.作业目标

做好图纸管理，是工程管理关键后勤保障。规范工程实施过程图纸管理工作，使

施工过程图纸及相关技术文件在各个步骤存放规范有序，清楚明了，易于查询追溯。

图纸管理应做到手续齐全、收发立即，不遗失，无差错，废图应立即绝迹。

2、主管岗位项目经理：负责统一指导管理本项目标图纸管理。

主办岗位现场资料员：具体负责本项目图纸管理作业日常操作。

3、作业描述

3.1本项目现场项目部成立后，主办岗位负担设计文件和资料管理工作。

3.2项目经理或现场工程师接收企业设计主管部门（技术研发中心）发放设il文

件或资料时，应检验文件手续是否齐全；图纸及设计变更须盖有设计单位出图章和企

业图纸审核章。确定手埃齐全后，签认日期后接收。交由现场使用设计文件或资料，

均应首先交给本主办岗位进行接收登记。

3.3主办岗位严格实施图纸资料收发登记制度。文件收发借阅，均应在企业编制

收（发）文登记簿上登记，签字和写明领取日期。主办岗位负责对出借图纸和其它资

料追讨。

3.4项目经理应为本主办岗位配置专用文件橱柜。主办岗位负责对现场图纸、变

更及其它文件资料分类整理，做好标签，布■序存放。留存原件孤本应加锁保管。

3.5全部图纸及设计变更主办岗位自领一份，作为归档留存。除很特殊情况，留

存原件仅许可在主办岗位监看下被相关人员查阅，文件资料不准离开监看视线范围。

3.6主办岗位在项目经理指示下分发文件资料，领取人必需在登记册上签字并注

明领取日期。如发生图纸份数不足，应立即告诉项目经理，由其安排补印或补晒。

3.7整套工种图纸更换，必需要求领取人将原始文件资料归还，本主办岗位当场

清点，发觉有遗缺且无法补全应在登记册上做好统计，并由新图领取人签字确定。

3.8作废图纸应立即处理。严禁将不作任何处理废图纸乱丢乱放、听任散失。

3.9工程完工时，留存全套图纸应整理齐全，以作完工图查对时用。

开工放线、验线

1.作业目标

确保工程项目严格按计划部门同意修建性具体计划实施。

2.作业依据

项目红线图、单体（单项）工程放线册。

3.主管岗位项目经理：协调处理放线后发觉误差，重大问题立即向企业相关部门、

领导汇报。

主办岗位土建工程师:和开发管理中心、计划部门一起进行红线及单体（单项）工

程放样，和开发部移交平面及高程控制点。

4.紧前工作条件

开发部已经取得计划部门提供坐标及高程控制点，并取得了红线图、放线册。

5.作业描述

5.1项目开工前，依据开发部移交由计划部门提供红线图及城市坐标和高程控制点放

线，进行工地围墙及其它施工准备期工程内容施工。

5.2单位（单项）工程开工前，必需建立平面及高程控制。

5.3主办岗位依据计划局提供坐标及高程控制点组织编制《平面主轴线和高程控制点

控制图》，在场地内建立平面和高程控制标桩。

5.4主办岗位必需在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩。主办岗位必需代表项

目工程部和施工单位在《平面主轴线和高程控制点图》上签章确定。

5.5施工单位依据项目工程部移交控制标桩及《平面主轴线和高程控制点图》进行核

验，核验无误后由项目工程部、工程管理中心、开发管理部、技术研发中心、监理企

业联合验线后方可正式施工。

样板引路、材料选型和封样验收

1.作业目标

通常反复循环施工作业分部分项工程和操作工艺，全部必需样板引路，这是确保

施工质量关键管理方法，是开发商和设计单位验证设计意图和效果，明示质量要求和

建筑品质最直观措施，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改善操作，加紧进度，

避免大批量返工最有效技术手段。材