经济师考试建筑与房地产经济(初级)专业知识和实务试题及答案

经济师考试建筑与房地产经济(初级)专业知识和实务试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某房地产开发企业取得一宗土地，支付土地出让金5000万元，契税200万元，土地登记费5万元，则该土地的入账价值为（）万元。A.5000  B.5200  C.5205  D.5005答案：C解析：土地入账价值=土地出让金+契税+可直接归属的土地登记费=5000+200+5=5205万元。2.下列关于建筑安装工程费用构成说法正确的是（）。A.材料费仅指主要材料费  B.施工机具使用费不含折旧费C.企业管理费属于措施费  D.规费属于建筑安装工程费用答案：D解析：规费是建筑安装工程费用的组成部分，包括社会保险费、住房公积金等。3.某项目净现值NPV=0，则该项目（）。A.亏损  B.盈亏平衡  C.超额收益  D.无法判断答案：B解析：NPV=0表示项目刚好收回资本成本，处于盈亏平衡状态。4.下列属于房地产二级市场交易的是（）。A.土地出让  B.商品房预售  C.二手房买卖  D.房屋征收答案：C解析：二级市场指存量房交易市场，二手房买卖属于二级市场。5.根据《建设工程工程量清单计价规范》，分部分项工程量清单中不需要列示的是（）。A.项目编码  B.项目特征  C.计量单位  D.综合单价答案：D解析：综合单价在投标报价阶段由投标人填写，清单中不列示。6.某住宅项目土地面积20000㎡，容积率2.5，建筑密度25%，则最大可建住宅建筑面积为（）㎡。A.50000  B.40000  C.25000  D.20000答案：A解析：建筑面积=土地面积×容积率=20000×2.5=50000㎡。7.下列属于房地产投资系统风险的是（）。A.利率风险  B.经营风险  C.财务风险  D.管理风险答案：A解析：系统风险指不可分散的市场风险，利率风险属于系统风险。8.采用工程量清单计价时，投标人发现清单项目特征描述与设计图纸不符，应（）。A.自行修改清单  B.书面要求招标人澄清C.按图纸报价  D.按清单报价答案：B解析：投标人不得擅自修改清单，应通过澄清程序解决。9.某项目静态投资回收期为5年，基准回收期6年，则（）。A.项目不可行  B.项目可行  C.需重新测算  D.无法判断答案：B解析：静态回收期小于基准回收期，项目可行。10.下列费用中，应计入房屋开发成本的是（）。A.销售广告费  B.土地闲置费  C.前期工程费  D.所得税答案：C解析：前期工程费属于开发成本，其他三项计入期间费用或营业外支出。11.某商品房套内建筑面积90㎡，公摊系数0.18，则产权登记面积为（）㎡。A.106.2  B.105.2  C.108  D.102答案：A解析：产权面积=套内面积×（1+公摊系数）=90×1.18=106.2㎡。12.根据《招标投标法》，自招标文件发出至投标截止日，最短不得少于（）日。A.10  B.15  C.20  D.25答案：C解析：依法必须招标的项目，最短不得少于20日。13.某项目年净收益800万元，总投资5000万元，则总投资收益率为（）。A.16%  B.14%  C.12%  D.10%答案：A解析：总投资收益率=年净收益/总投资=800/5000=16%。14.下列属于房地产估价成本法基本公式的是（）。A.重新购建价格-折旧  B.比较实例价格×交易情况修正C.预测净收益/资本化率  D.基准地价×容积率修正系数答案：A解析：成本法公式：估价对象价格=重新购建价格-折旧。15.某工程合同价1000万元，预付款比例20%，起扣点80%，则预付款起扣累计完成产值为（）万元。A.800  B.750  C.600  D.500答案：B解析：起扣点=合同价×起扣比例=1000×80%=800万元；预付款=1000×20%=200万元；起扣累计完成产值=800-200/0.8=750万元。16.下列属于房地产金融宏观审慎政策工具的是（）。A.首付比例  B.贷款利率  C.按揭成数上限  D.契税税率答案：C解析：按揭成数上限属于宏观审慎工具，用于抑制系统性风险。17.某项目建筑安装工程费3000万元，设备及工器具购置费500万元，工程建设其他费400万元，预备费200万元，则工程造价为（）万元。A.4100  B.3900  C.3700  D.3500答案：A解析：工程造价=建筑安装工程费+设备及工器具购置费+工程建设其他费+预备费=3000+500+400+200=4100万元。18.下列关于住房公积金说法正确的是（）。A.仅单位缴存  B.利率执行活期存款基准利率C.可提取支付房租  D.缴存比例全国统一答案：C解析：职工可提取公积金支付房租，其他选项错误。19.某项目第0年投资3000万元，第1-5年净现金流分别为800、900、1000、1000、1200万元，则动态回收期（ic=10%）为（）年。A.3.5  B.3.8  C.4.1  D.4.4答案：C解析：折现现金流：800/1.1=727；900/1.12=744；1000/1.13=751；1000/1.14=683；1200/1.15=745。累计折现值：727+744+751=2222＜3000；+683=2905＜3000；+745=3650＞3000。回收期=4+（3000-2905）/745=4.1年。20.下列属于房地产税收持有环节的是（）。A.土地增值税  B.契税  C.房产税  D.营业税答案：C解析：房产税在持有环节征收，其他为交易环节或开发环节。21.某工程采用单价合同，结算工程量比清单量增加15%，合同规定超出10%以上部分按0.9倍单价计价，原单价100元/m³，清单量1000m³，实际完成1150m³，则结算款为（）元。A.113500  B.114000  C.114500  D.115000答案：A解析：1100m³按原价100元，超出50m³按90元；结算款=1100×100+50×90=113500元。22.下列关于房地产泡沫说法错误的是（）。A.价格脱离基本面  B.交易量萎缩C.投机需求旺盛  D.价格持续上涨答案：B解析：泡沫期交易量通常放大，萎缩为泡沫破裂后特征。23.某项目资本金比例30%，其余为贷款，贷款年利率6%，所得税率25%，则税后债务资金成本为（）。A.4.5%  B.5.0%  C.6.0%  D.3.5%答案：A解析：税后资金成本=6%×（1-25%）=4.5%。24.下列属于房地产市场供给指标的是（）。A.城市人口增长率  B.人均住房面积C.新开工面积  D.房价收入比答案：C解析：新开工面积直接反映市场供给量。25.某项目基准收益率8%，净现值NPV=200万元，若基准收益率提高到10%，则NPV将（）。A.增加  B.减少  C.不变  D.无法判断答案：B解析：折现率提高，未来现金流折现值减少，NPV下降。26.下列关于装配式建筑说法正确的是（）。A.现浇为主  B.工期较长C.减少建筑垃圾  D.增加人工用量答案：C解析：装配式建筑工厂化生产，可显著减少现场垃圾。27.某地块基准地价3000元/㎡，容积率修正系数1.2，期日修正系数1.05，年期修正系数0.95，则该地块楼面地价为（）元/㎡。A.3927  B.3591  C.3780  D.3456答案：B解析：楼面地价=3000×1.2×1.05×0.95=3591元/㎡。28.下列属于房地产项目敏感性分析常用指标的是（）。A.资产负债率  B.内部收益率C.流动比率  D.速动比率答案：B解析：内部收益率对售价、成本等变量敏感，是敏感性分析核心指标。29.某工程合同工期300天，因发包人原因停工20天，承包人可索赔工期（）天。A.10  B.15  C.20  D.25答案：C解析：非承包人原因停工，可全额索赔20天。30.下列关于REITs说法错误的是（）。A.公开募集  B.主要收入来自租金C.必须持有物业不少于5年  D.收益分配比例不低于90%答案：C解析：我国基础设施REITs未强制要求持有5年，仅要求稳定运营3年以上。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于建筑安装工程费按造价形成划分的是（）。A.分部分项工程费  B.措施项目费C.其他项目费  D.规费  E.税金答案：ABC解析：按造价形成划分为分部分项、措施项目、其他项目、规费、税金，但题目问“属于”而非“全部”，故选ABC。32.房地产投资决策净现值法的优点包括（）。A.考虑资金时间价值  B.计算简便C.反映项目绝对收益  D.可与基准收益率比较E.无需预测现金流答案：ACD解析：NPV需预测现金流且计算复杂，B、E错误。33.下列属于房地产估价原则的是（）。A.独立客观公正  B.最高最佳使用C.替代原则  D.预期收益原则  E.权责发生制答案：ABCD解析：权责发生制为会计原则，非估价原则。34.下列属于建设工程施工合同示范文本组成部分的是（）。A.合同协议书  B.通用条款C.专用条款  D.技术标准和要求  E.已标价工程量清单答案：ABCDE解析：示范文本由五部分构成。35.下列属于房地产金融杠杆风险表现的是（）。A.利率上升增加财务费用  B.房价下跌触发抵押物贬值C.银行抽贷导致资金链断裂  D.租金上涨E.资本金比例过低答案：ABCE解析：租金上涨降低风险，D错误。36.下列属于绿色建筑评价指标的是（）。A.节地与室外环境  B.节能与能源利用C.节水与水资源利用  D.节材与材料资源利用E.室内环境质量答案：ABCDE解析：绿色建筑五大指标。37.下列属于房地产项目竣工验收备案应具备的文件是（）。A.竣工验收备案表  B.工程质量监督报告C.住宅质量保证书  D.消防验收合格证明E.环保验收意见答案：ABDE解析：住宅质量保证书在交付时提供，非备案必备。38.下列属于房地产税收交易环节的是（）。A.增值税  B.土地增值税C.契税  D.所得税  E.房产税答案：ABCD解析：房产税为持有环节。39.下列属于房地产项目财务评价动态指标的是（）。A.净现值  B.内部收益率C.动态回收期  D.总投资收益率  E.资本金净利润率答案：ABC解析：D、E为静态指标。40.下列属于BIM技术应用价值的是（）。A.三维可视化  B.碰撞检查C.工程量自动统计  D.施工模拟E.降低设计标准答案：ABCD解析：BIM不降低设计标准。三、案例分析题（共50分）（一）某房地产开发项目基本情况如下：土地面积20000㎡，土地出让金及税费合计12000万元，容积率2.0，可售面积35000㎡，建造成本4500元/㎡（含装修），开发周期3年，销售均价18000元/㎡，销售费用为销售收入的3%，管理费用为销售收入的2%，财务费用800万元，土地增值税按增值额30%征收，增值税及附加按销售收入9%估算，所得税率25%，资本金6000万元，其余为贷款，贷款年利率6%，按年付息到期还本。41.计算项目不含税销售收入。（4分）答案：含税收入=35000×18000=63000万元；不含税收入=63000/1.09=57798万元。42.计算项目开发成本总额。（4分）答案：土地成本12000万元；建造成本=35000×4500/10000=15750万元；开发成本总额=12000+15750=27750万元。43.计算土地增值税。（6分）答案：扣除项目=开发成本+开发费用+加计20%扣除=27750+（63000×5%+800）+27750×20%=27750+3150+800+5550=37250万元；增值额=57798-37250=20548万元；土地增值税=20548×30%=6164万元。44.计算项目利润总额。（6分）答案：销售收入57798万元；销售费用=63000×3%=1890万元；管理费用=63000×2%=1260万元；财务费用800万元；增值税附加=63000×9%=5670万元；土地增值税6164万元；总成本费用=27750+1890+1260+800+5670+6164=43534万元；利润总额=57798-43534=14264万元。45.计算项目净利润。（3分）答案：所得税=14264×25%=3566万元；净利润=14264-3566=10698万元。46.计算项目资本金净利润率。（3分）答案：资本金净利润率=净利润/资本金=10698/6000=178.3%。47.若房价下跌10%，其他不变，计算房价下降后的净利润。（6分）答案：新含税收入=63000×0.9=56700万元；不含税收入=56700/1.09=52018万元；销售费用=56700×3%=1701万元；管理费用=56700×2%=1134万元；扣除项目=27750+（56700×5%+800）+27750×20%=27750+2835+800+5550=36935万元；增值额=52018-36935=15083万元；土地增值税=15083×30%=4525万元；总成本费用=27750+1701+1134+800+56700×9%+4525=27750+1701+1134+800+5103+4525=41013万元；利润总额=52018-41013=11005万元；所得税=1100