2024房地产估价师多选题专项练习(附答案)

2024房地产估价师多选题专项练习(附答案)1.下列属于房地产特性的有（）。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.价值量大E.用途单一答案：ABCD。房地产具有不可移动、独一无二、供给有限、价值量大、用途多样等特性，E选项用途单一错误。2.房地产价格与一般物品价格的不同之处包括（）。A.受区位因素影响大B.是买卖价格C.价格形成时间长D.价格易受交易者个别情况影响E.有使用代价和交换代价之分答案：ACDE。房地产价格与一般物品价格不同，受区位因素影响大、价格形成时间长、价格易受交易者个别情况影响，且房地产有使用代价（租金）和交换代价（买卖价格）之分，B选项一般物品也有买卖价格，不是不同之处。3.决定房地产需求量的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格水平E.房地产的开发成本答案：ABCD。决定房地产需求量的因素有该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期等，E选项房地产开发成本是影响供给的因素。4.下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.增加房地产开发环节的税收B.降低房地产交易环节的税收C.通货膨胀率上升D.实行从紧的货币政策E.政府减少土地供应答案：ABCE。增加房地产开发环节税收会使开发成本增加，价格上升；降低房地产交易环节税收会刺激需求，推动价格上升；通货膨胀率上升会使房地产保值增值功能凸显，价格上升；政府减少土地供应会使供给减少，价格上升。实行从紧的货币政策会使购房资金减少，需求下降，价格下降，D选项错误。5.房地产区位状况描述的内容主要包括（）。A.位置状况B.交通状况C.外部配套设施状况D.周围环境状况E.房地产权益状况答案：ABCD。房地产区位状况描述包括位置状况、交通状况、外部配套设施状况、周围环境状况等，E选项房地产权益状况不属于区位状况描述内容。6.以下属于土地实物状况描述内容的有（）。A.土地面积B.土地形状C.地形、地势D.土壤及地基状况E.土地使用管制答案：ABCD。土地实物状况描述包括土地面积、土地形状、地形、地势、土壤及地基状况等，E选项土地使用管制属于权益状况。7.房地产权益状况描述的内容包括（）。A.土地权利状况B.房屋所有权状况C.其他相关权益状况D.土地使用管制E.其他特殊情况答案：ABCDE。房地产权益状况描述包括土地权利状况、房屋所有权状况、其他相关权益状况、土地使用管制以及其他特殊情况等。8.房地产市场价值评估应遵循的原则有（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.替代原则E.最高最佳利用原则答案：ABCDE。房地产市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等。9.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括（）。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法交易E.合法建造答案：ABC。合法原则的合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，不包括合法交易和合法建造，DE选项错误。10.最高最佳利用必须同时满足的条件有（）。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化E.环境上适宜答案：ABCD。最高最佳利用必须同时满足法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化四个条件，不包括环境上适宜，E选项错误。11.下列关于价值时点原则的说法，正确的有（）。A.价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格B.价值时点可以是过去、现在或未来C.估价目的不同，价值时点可能不同D.对于同一估价对象，在不同的价值时点评估价值可能不同E.价值时点就是估价作业日期答案：ABCD。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格，价值时点可以是过去、现在或未来，估价目的不同，价值时点可能不同，对于同一估价对象，在不同的价值时点评估价值可能不同。价值时点与估价作业日期不同，E选项错误。12.比较法适用的估价对象有（）。A.住宅B.写字楼C.标准厂房D.纪念馆E.学校答案：ABC。比较法适用于同类房地产有较多交易的情况，住宅、写字楼、标准厂房有较多交易案例，适用比较法。纪念馆、学校等房地产交易较少，不适用比较法，DE选项错误。13.运用比较法估价，选取可比实例应符合的要求有（）。A.与估价对象区位相近B.与估价对象用途相同C.与估价对象权利性质相同D.成交日期与价值时点相近E.成交价格为正常价格或可修正为正常价格答案：ABCDE。运用比较法估价，选取可比实例应与估价对象区位相近、用途相同、权利性质相同、成交日期与价值时点相近，且成交价格为正常价格或可修正为正常价格。14.对可比实例成交价格进行交易情况修正的方法有（）。A.总价修正B.单价修正C.差额修正D.百分比修正E.回归分析修正答案：ABCD。对可比实例成交价格进行交易情况修正的方法有总价修正、单价修正、差额修正、百分比修正，回归分析修正常用于其他方面，不是交易情况修正方法，E选项错误。15.进行房地产状况调整时，主要调整的内容有（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.市场状况调整E.交易情况调整答案：ABC。房地产状况调整主要包括区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整，市场状况调整和交易情况调整不属于房地产状况调整内容，DE选项错误。16.成本法中的“开发成本”包括（）。A.土地取得成本B.勘察设计和前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费答案：BCDE。成本法中的开发成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等，土地取得成本单独列项，不属于开发成本，A选项错误。17.成本法估价中，投资利息的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费答案：ABCD。投资利息的计算基数包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用，销售税费不计入投资利息计算基数，E选项错误。18.假设开发法适用于（）。A.待开发的土地B.在建工程C.可重新改造或改变用途的旧房D.已建成的房地产E.公益设施用地答案：ABC。假设开发法适用于待开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等具有开发或再开发潜力的房地产，已建成的房地产一般不适用假设开发法，公益设施用地一般不用于开发盈利，不适用假设开发法，DE选项错误。19.假设开发法中，开发完成后的价值可采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.路线价法答案：ABD。开发完成后的价值可采用比较法、收益法、长期趋势法等求取，成本法一般用于求取成本，路线价法主要用于临街土地估价，不用于求取开发完成后的价值，CE选项错误。20.收益法适用的估价对象有（）。A.有收益或有潜在收益的房地产B.出租型房地产C.商业房地产D.写字楼E.政府办公楼答案：ABCD。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如出租型房地产、商业房地产、写字楼等，政府办公楼不产生收益，不适用收益法，E选项错误。21.收益法中确定报酬率的方法主要有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.成本法E.比较法答案：ABC。确定报酬率的方法主要有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法，成本法和比较法不是确定报酬率的方法，DE选项错误。22.下列关于净收益求取的说法，正确的有（）。A.有形收益和无形收益都应考虑B.潜在毛收入应是在充分利用、无空置情况下的收入C.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入D.运营费用包括房地产折旧E.净收益应是由有效毛收入扣除运营费用后的收入答案：ABCE。净收益求取时，有形收益和无形收益都应考虑，潜在毛收入应是在充分利用、无空置情况下的收入，有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入，净收益应是由有效毛收入扣除运营费用后的收入。运营费用不包括房地产折旧，D选项错误。23.长期趋势法主要有（）等方法。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法E.指数修匀法答案：ABCDE。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法、指数修匀法等方法。24.路线价法主要适用于（）。A.城镇街道两侧商业用地的估价B.大面积土地的估价C.房地产税收估价D.市地重划估价E.标准临街宗地的估价答案：ACD。路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价、房地产税收估价、市地重划估价等，大面积土地估价一般不适用路线价法，标准临街宗地是路线价法的基础，不是适用范围，BE选项错误。25.下列关于地价分摊的说法，正确的有（）。A.地价分摊的方法有按建筑面积分摊、按土地价值分摊等B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C.按土地价值分摊主要适用于各层用途不同且价格差异较大的建筑物D.地价分摊的目的是为了确定各部分占有的土地份额E.地价分摊的结果会影响各部分房地产的价值答案：ABCDE。地价分摊的方法有按建筑面积分摊、按土地价值分摊等，按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，按土地价值分摊主要适用于各层用途不同且价格差异较大的建筑物。地价分摊的目的是为了确定各部分占有的土地份额，其结果会影响各部分房地产的价值。26.房地产损害赔偿估价的类型主要有（）。A.因规划修改给房地产权利人造成损失的估价B.因环境污染造成房地产价值减损的估价C.因工程质量缺陷造成房地产价值减损的估价D.因相邻关系侵害造成房地产价值减损的估价E.因房地产转让造成的价值损失估价答案：ABCD。房地产损害赔偿估价的类型主要有因规划修改给房地产权利人造成损失的估价、因环境污染造成房地产价值减损的估价、因工程质量缺陷造成房地产价值减损的估价、因相邻关系侵害造成房地产价值减损的估价等，房地产转让造成的价值损失一般不属于损害赔偿估价范畴，E选项错误。27.房地产拍卖、变卖估价的特点有（）。A.强制处分B.快速变现C.市场需求面窄D.消费者心理因素影响大E.购买者的额外支出答案：ABCDE。房地产拍卖、变卖估价具有强制处分、快速变现、市场需求面窄、消费者心理因素影响大、购买者的额外支出等特点。28.房地产抵押估价应关注的主要问题有（）。A.估价目的B.价值类型C.估价对象的合法性D.市场风险E.变现能力分析答案：ABCDE。房地产抵押估价应关注估价目的、价值类型、估价对象的合法性、市场风险、变现能力分析等主要问题。29.下列关于房地产估价报告的说法，正确的有（）。A.估价报告应全面、客观、公正地反映估价过程和结果B.估价报告应包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告等内容C.估价报告的有效期一般为1年D.估价报告应由至少两名注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章E.估价报告应存档保存答案：ABCDE。估价报告应全面、客观、公正地反映估价过程和结果，包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告等内容，有效期一般为1年，应由至少两名注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章，且应存档保存。30.房地产估价机构的质量控制制度应包括（）。A.估价报告内部审核制度B.估价业务承接制度C.估价人员培训制度D.估价档案管理制度E.估价收费管理制度答案：ABCD。房地产估价机构的质量控制制度应包括估价报告内部审核制度、估价业务承接制度、估价人员培训制度、估价档案管理制度等，估价收费管理制度不属于质量控制制度内容，E选项错误。31.房地产估价师的职业道德包括（）。A.独立、客观、公正B.专业胜任能力C.保守秘密D.诚信服务E.回避原则答案：ABCDE。房地产估价师的职业道德包括独立、客观、公正，具备专业胜任能力，保守秘密，诚信服务，遵循回避原则等。32.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.人口数量答案：ABCD。社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机等，人口数量属于人口因素，不属于社会因素，E选项错误。33.下列关于房地产价格影响因素的说法，正确的有（）。A.一般来说，房地产价格与利率负相关B.增加房地产开发用地的供给，通常会使房地产价格下降C.交通管制对房地产价格的影响可能有利也可能不利D.随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨趋势E.房地产价格与居民收入水平正相关答案：ABCDE。一般来说，利率上升，房地产价格下降，二者负相关；增加房地产开发用地供给，会使房地产市场供给增加，价格下降；交通管制对不同区位房地产价格影响不同，可能有利也可能不利；家庭人口规模小型化，对住房需求增加，房地产价格有上涨趋势；居民收入水平提高，对房地产需求增加，价格上升，二者正相关。34.下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A.农地B.写字楼C.旅馆D.加油站E.行政办公楼答案：ABCD。农地、写字楼、旅馆、加油站等具有收益或潜在收益，通常适用收益法估价，行政办公楼不产生收益，不适用收益法，E选项错误。35.运用假设开发法评估待开发房地产价值时，开发完成后的房地产价值可采用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法E.路线价法答案：ACD。开发完成后的房地产价值可采用市场法、收益法、长期趋势法等求取，成本法主要用于求取成本，路线价法主要用于临街土地估价，不用于求取开发完成后的房地产价值，BE选项错误。36.下列关于房地产估价原则的说法，正确的有（）。A.合法原则要求估价结果是在合法的前提下进行评估B.最高最佳利用原则要求估价结果是在最高最佳利用的前提下进行评估C.价值时点原则要求估价结果是在特定的时间点上的价值D.替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格E.独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则答案：ABCDE。合法原则要求估价结果是在合法的前提下进行评估，最高最佳利用原则要求估价结果是在最高最佳利用的前提下进行评估，价值时点原则要求估价结果是在特定的时间点上的价值，替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。37.下列属于房地产实物状况描述中土地实物状况描述内容的有（）。A.土地面积B.土地形状C.土地开发程度D.土地使用年限E.土地平整度答案：ABCE。土地实物状况描述包括土地面积、土地形状、土地开发程度、土地平整度等，土地使用年限属于权益状况描述内容，D选项错误。38.下列关于比较法估价的说法，正确的有（）。A.比较法的理论依据是替代原理B.选取可比实例时，应尽量选择与估价对象状况相同的实例C.进行交易情况修正时，应将可比实例的不正常成交价格修正为正常价格D.进行房地产状况调整时，应将可比实例在其自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格E.比较法适用于所有类型的房地产估价答案：ABCD。比较法的理论依据是替代原理，选取可比实例时应尽量选择与估价对象状况相同的实例，进行交易情况修正时应将可比实例的不正常成交价格修正为正常价格，进行房地产状况调整时应将可比实例在其自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格。比较法适用于同类房地产有较多交易的情况，并非适用于所有类型的房地产估价，E选项错误。39.成本法估价中，建筑物折旧的求取方法主要有（）。A.年限法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法E.收益法答案：ABCD。成本法估价中，建筑物折旧的求取方法主要有年限法、市场提取法、分解法、成新折扣法等，收益法用于求取收益，不是求取折旧的方法，E选项错误。40.下列关于收益法中净收益的说法，正确的有（）。A.净收益应是由有效毛收入扣除运营费用后的收益B.运营费用应包括房地产折旧C.净收益通常应基于客观收益进行计算D.对于有租约限制的房地产，净收益应根据租约期内和租约期外的情况分别计算E.净收益的求取应考虑未来的变化趋势答案：ACDE。净收益应是由有效毛收入扣除运营费用后的收益，运营费用不包括房地产折旧，净收益通常应基于客观收益进行计算，对于有租约限制的房地产，净收益应根据租约期内和租约期外的情况分别计算，净收益的求取应考虑未来的变化趋势。B选项错误。41.长期趋势法可以用于（）。A.预测房地产未来价格B.比较、分析两宗或多宗房地产价格的发展趋势或潜力C.用于成本法中预测未来开发完成后的房地产价值D.用于收益法中预测未来净收益E.用于市场法中对可比实例成交价格进行市场状况调整答案：ABCDE。长期趋势法可以用于预测房地产未来价格，比较、分析两宗或多宗房地产价格的发展趋势或潜力，用于成本法中预测未来开发完成后的房地产价值，用于收益法中预测未来净收益，用于市场法中对可比实例成交价格进行市场状况调整。42.路线价法的关键和难点是（）。A.划分路线价区段B.设定标准临街深度C.选取可比实例D.调查评估路线价E.制作价格修正率表答案：DE。路线价法的关键和难点是调查评估路线价和制作价格修正率表，划分路线价区段、设定标准临街深度是基础工作，选取可比实例是比较法的步骤，ABC选项错误。43.下列关于房地产损害赔偿估价的说法，正确的有（）。A.损害赔偿估价的价值类型通常是市场价值B.损害赔偿估价应遵循合法原则C.损害赔偿估价应考虑损害发生前后的房地产状况D.损害赔偿估价应考虑修复成本和修复后的价值变化E.损害赔偿估价的目的是为了确定赔偿金额答案：ABCDE。房地产损害赔偿估价的价值类型通常是市场价值，应遵循合法原则，考虑损害发生前后的房地产状况，考虑修复成本和修复后的价值变化，目的是为了确定赔偿金额。44.房地产抵押估价中，应关注的市场风险包括（）。A.宏观经济形势变化B.房地产市场供求关系变化C.房地产价格波动D.抵押物变现能力变化E.利率变化答案：ABCDE。房地产抵押估价中，应关注宏观经济形势变化、房地产市场供求关系变化、房地产价格波动、抵押物变现能力变化、利率变化等市场风险。45.房地产估价报告的审核主要包括（）。A.估价依据是否充分B.估价方法选用是否恰当C.估价参数选取是否合理D.估价结果是否合理E.估价报告格式是否规范答案：ABCDE。房地产估价报告的审核主要包括估价依据是否充分、估价方法选用是否恰当、估价参数选取是否合理、估价结果是否合理、估价报告格式是否规范等。46.房地产估价机构的风险应对措施主要有（）。A.建立健全质量控制制度B.加强对估价人员的培训C.购买职业责任保险D.与委托人签订书面估价委托合同E.对估价