服装批发中心的运营策略

广州名乡国际皮革都市场运行筹划方案

序言

致董事会：

感谢董事会对本人的信任，本人才有机会主持名乡国陆皮革城的运行管理工作。

通过与董事会B勺初步沟通交流：以及参观名乡国际皮革城而获得批发市场的有关技术参数，并根据项

目口勺战略规划、发展目的，和项目的实陆状况，本人结合自己数年操作专业商场的经验：就名乡国际皮革

城口勺后期运行谈谈自己的见解。

第一部分项目分析

一、项目可行性分析

（一）优势

1、交通状况

1）紧邻105国道，是广州至从化迅速干线的重要通道：

2）紧邻g15高速.北三环；飞机场，地铁14号线。

3）处在迅速干线和广州城际轨道走向的中心站；

4）30公里半径范围内有广州市区、从化、花都、增城；最多也不超过30分钟的车程。

2、人文环境状况

1）白云区钟落潭镇是全国第二大镇：长腰岭被中国皮革协会和国家轻工业联合会共同授予“中国裘

皮之乡”。

2）长腰岭汇集粤港裘皮服装及有关企业1200多家；从业人员2万多人，年产值超过100亿元

3）从原料采购、产品设计、产品生产，到仓储物流、产品销售完整的产业链条。产品从单一的拼貂

服装，发展为整貂、拼貂、围巾、皮装等多类型，多风格的产品形态。

4）通过30年的市场培育与发展，目前形成内销市场和外销市场：内销市场重要是国内裘皮服装市场

和网络电商n勺货诉供应商，也是广东中高端时装品牌冬装裘皮和皮革服装的采购扎地：外销形成以俄罗斯.

韩国、日本、美国、中东、欧洲等国家和地区为主的销售市场。

3、其他

1）项目周围有两个同类型的批发市场：

2）项目旁边有口勺公交车站；

（二）劣势

1、金融危机导致大环境不好。

2、项目工程进度馍慢；

3、项目招商“战线”拉得太短，导致客户观望。

4、项目不在老式。勺批发市场商圈。

（三）机会

1、项目。勺租金和租期有较大的优势

2、经济疲软：国内大多服装企业积极拓展国内市场：

3、近年城际轻帆和地铁投入运行：

（四）威胁

1、裘皮行业持续低迷；

2、；企业从未成功操作过商业地产；

结论：从通过度析后，项目定位为裘皮批发市场难度适中，但只要目的明确有可操作性的方案一定可

以完毕企业的战略目的。

第二部分项目运行

一、名乡国际皮革城发展目的

1、战略发展目的---------------------------市场出租率100%

2、项目定位

业态定住：裘皮服装批发、零售、汇展专业市场

主题定位：袤皮服装、服饰批发、零售

经营定位：裘皮服装服饰生产加工企业、一级批发商、代理商

采购定位：裘皮服装批发商、零售商

商圈定位：国际批发裘皮服装市场

商品定位：中高档裘皮服装服饰批发市场

客户定位：裘皮服装各大生产、代理、批发、经销商和中型裘皮服装卖场

功能定位：集服装交易、展览、展销、会议、冬饮、配送于一体大型专业市场。

二、市场经营平台口勺建立

1、建立市场运行管理服务中心

名乡国际皮革城想要实现即定目的，在前期的经营管理上根据市场发展目的，必须成立市场运行管

理服务中心，对市场进行规范化的商业运行操作，组建实力卓著的商业经营管理队伍，使市场经营

到达高度专业化、规范化水平，为经销商提供强大口勺经营技术“软性”支持一步到位。实现与先进

西方发达国家的高水平市场管理模式接轨，“快、好、省、安全”地实现既定的战略发展目的。

成立市场营运服务中心的目的只有一种：树名乡品牌并为项目日勺投资者、经营者服务，让客户获日勺

最高的投资收益与回报率。

2、成立互助商会

运行服务中心要结合服装市场8勺商业特色，成立互助商会，商户与商户、商户与客户之间提供良好

8勺交流沟通平台，为商户交流经营经验、共同发展作出努力。

3,建立增值平台——业界专拿指点

由于繁忙的平常经营工信使得众多商户无暇分身顾及更多H勺事务，以至处在一种困惑、茫然的境地。

来承与商户共赢互利的原则，市场应当定期邀请业界专家、学者、成功人士，举行多种讲座。包括

市场、经营、管理、行业、时尚等专业日勺培训、学习和交流，让客户在经营管理、市场应对等方面

的到不停提高，经营实力长盛不衰。同步也可以更新商户日益老化口勺知识构造，为商户自身充也、

加油，让商户与企业共同经营，使市场的经营更上一种台阶。

5、建立电子信息交流平台、电子商务平台（网络运行中心）

——足不出户知天下事、做遍天下生意

如今进入信息时代，多种形势瞬息万变，各行各业的竞争在很大程度上已经变成了获取信息8勺竞争。

谁最先发现并获取最有价值的信息，那么谁就将掌握制胜的先机。

6、商务平台——更多商机、更多选择

要定期组织嘉年华购物节、年度裘皮服装采购博览会，还要联同政府、本省优质品牌商家参与国内

外业务招投标，为商家提供更多的商机。

7、推广平台——专题基金统一推广，成就品牌大鳄

从欧美西方国家和杳港、澳门等国内外成功的商业项目经险来看，大凡持续经营持续旺盛H勺商业项

目必然有一种专推广基金来统一运作推广。

因此市场要建立专题推广基金对项目进行统一经营、统一管理和统一推广，高度规范化、专业化H勺

整体经营为商户提供强大的旺场保证。专题基金每年租金收入a勺10%提取，也可以根据实际状况确

定。

8、要建立四大功能中心

根据市场日勺业态规划和发展目日勺，整个市场应将功能区域化、详细化。使其功能更清晰、更突出定

位和业态的优势。

1）交易展示

是市场日勺重要功能，包括：商品交易、展览、展销、尾货甩卖、新产品公布等。

2）客户服务中心

重要对市场的铁序、设备维护、环境提供保障，为客户提供多种征询、商务服务以及受理多种

投诉，为商户提供一种安全、舒适、高效的工作环境。

3）物流配送中心

重要为市场商户、客户提供交易后的物流配送服务，解除商户的后顾之忧。

4）网络运行中心

重要为商户和客户提供一种商品公布和信息交流口勺平台。为商户拓展打造营销通路。

三、运行管理模式

运行模式：只租不售，整体出租，自主经营和联营相结合

统一营运即：

统一商业规划、统一招商、统一管理、统一服务监督、统一推广。

经营理念：诚信、实力、高效、安全

四、组织架构及职能

为了更好的，对市场进行运行管理，到达发展战略目口勺必须要有一种高效率以及科学的组织架构，使

人力、物力、财力等资源能口勺到有效的整合，以求提高工作效率，到达减少管理成本，保证能提供优质服

务口勺目的。

构建“市场运行服务中心”是突出市场的运行功能；也是商业地产发展的趋势，即符合商业物业统一

经营管理的规定，又为商户经营增长信心。提议“市场营运管理中心”按“直线制”设置运行服务组织架

构。营运管理中心设人力资源、筹划推广部、物业管理部、招商管理部、工程维修部、保安部和财务部7

大职能部门。

此外根据本人数年商业地产操盘的经脸，市场保洁规定高自己管理投入大，难度也大，提议企业将市

场清洁工作外包给专业的清洁企业。这样即能减少成本，义便于平常管理。

运行管理中心各部门之间是同级关系，从属于物业运行总监，这种“直线制”组织架构的长处是集指

挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。营运管理中心采用这种架构既能满足市场初期经营管

理的规定，又能为未来市场发展留下充足的空间。

一）、开业

1、强势公关方略为市场开业造势

体现市场高度方略

・开业当日组织区级领导、镇级领导到场祝贺并致辞，打造国家级区级、镇级重点工程。

■诚邀裘皮协会重要领导出席祝贺并致辞。

体现实力及未来配套

■开业当日邀请银行代表到贺，体现企业强大的资金实力，体现项目的金融服务平台。

■裘皮服装一级代理品牌企业以及代表到贺，签名支持，作为项目成为旺地的前景。

■XX裘皮服装品牌企业代表到贺，签名支持，作为品牌表皮服装的代表，树立项目此后兴旺发

达的品牌印象.

-公安系统代表到贺，签名支持，预示项目此后管理的井井有条，繁华富强。

行业优势

・邀请XXX,XXX,XX服装企业代表到贺，弁举行签约典礼。

.通过行业协会拿到“裘皮服装批发指定市场”、“XXX市场”等牌，阐明市场的可行性；

・广东裘皮服装、商业协会代表到贺、签名支持。

・广东一批顶级筹划展览企业、设计企业、广告企业免费现场设计、作为广告宣传内察，吸引

投资者口勺到来，营造热烈气氛。

■

拉动效应

・物流企业代表到贺，并承诺XX年X月X日开通XXX物流线，预示项目兴旺指日可待。

二）、营销推广

原则：虚实结合文或并用

“虚”意指项目概念打造、形象包装

“实”意指项目通路建谈、网络行销

“文”意指项目事件行钢、公关活动

“武”意指项目SP活动、广告攻势

1、项目概念打造、形象包装

▲打造国内至大的裘皮服装交易中心

依托项目自身的区位优势和当地政府对于行业上的支持以及企业的实力，结合广东裘皮服装企业H勺

状况,构建一种集裘皮服装交易、产品展示、商务谈判、国际贸易、物流中心等大型裘皮服装交易

中心和进出口集散地；以广东裘皮服装企业为基础，吸引全国裘皮服装企业和企业入驻该批发市场。

▲项目营销通路建设、网络行销

有针对性寻找到目的客户，要将批发市场的信息（包括文字平面等）有效地传播到位，就需要选择

适合D勺通路。通路建设是将企业的信息有效的传播给目的客户的重要途径，也是寻找目口勺客户最佳

的渠道,通路建设及网络行销的好坏直接关系到通路包括媒体和现场。

2、媒体通路

▲媒体杂志、报刊

选择媒体必须掌握有效性和高性价比两个原则。不一样层次的目的客户和不一样类型H勺产品，与之

匹配的媒体是不相似的，所选媒体必须契合目H勺客户H勺定位和产品H勺特性，这样才能做到“传播途

径最短”，并且花至少的我办成最大的事。根据市场的定位，我们对媒体选择就必须要具有专业性，

权威性并具有我们最需要的传播途径，到达打造名乡国际皮革城品牌彩象H勺规定。

媒体选择：专业裘皮服装杂志、多种报纸夹报等。

▲网络、短信

直接面向终端消费群，健全零售分销网络

各大服装生产企业在寻求定单批发的同步，零售终端市场也不容忽视：各大百货、超市，不仅是企

业创立品牌进行长期展示的舞台，也有助于借助百货、超市完善的终端销售网络，完善服技口勺经销

渠道。

详细推广措施

措施一：在全区各大百货、超市建立长期联谊关系，定期句服装、鞋业、皮具、床上用品专柜商户

派发名乡国际皮革城专刊。

措施二：举行名乡国际皮革城乐购节，邀请全国零售巨头、连锁企业、各地百货商城、超市经销代

理商进场代理、采购产品。

措施三：成立裘皮服装采购俱乐部，与各百货商城、零售店主建立联谊关系。

措施四：在市场品牌展示中心定期举行品牌裘皮服装展示及新闻公布会。

措苑五：与国内著名电视媒体时尚栏目合作，犷大名乡国际皮革城8勺影响力，树立名乡裘友服装批

发市场的艮好形象

措施六：和移动企业合作，运用移动的网络优势，向进入名乡国际皮革城8勺客人发送有关气息。

▲媒体推广

在广东及国内重要媒体，裘皮服装、鞋业皮具等专业栏目上公布商品信息，增长潜在客户信息接触

率。根据项目日勺推广的需要，合适公布市场裘皮服装交易状况及市场形象，扩大名乡国际皮革城在

业界著名度的同步增长潜在购直目的客户接触率。

媒体选择：专业裘皮服装网、中国裘皮服饰网、广东裘皮服装网等。

3、动态推广（活动）

▲专业推广团体导和购手册

成立有关专业团体,推广持续不停,让名乡国标皮革城永续经营。

A、专业展览组：重要负货参与香港、澳门、珠三角、长三角以及亚洲等各地裘皮服装行业展览会，

并联合市场商家举行市场的推介活动，搜集、整顿全国及亚洲各地展览会客户信息，并建立生产

厂家及采购商档案，作为市场开展各类活动曰勺联谊对象，把全国各地日勺客商带到名乡国际皮革城

来

B、专业定货会组：重要负责有条不絮地在全国大、中都市举行名乡袋皮服装定货会，为进驻厂家带

来更多的定单。

C、专业客户联谊组：重要负责各地厂家各类代理商、贸易商联谊，定期邀请他们参与在市场举行日勺

多种沙龙活动和新闻公布会，增强业内信息的交流，发明更多的生意机会。

D、专业编辑和网络营销短：筹划设计《名乡国际皮革城》专刊，随时报道名乡国际皮革城以及有关

行业及市场的动态信息，并配合市场的多种推广活动筹划设计宣传资料——名乡国际皮革城导购

手册（宣传折页）。筹划网络营销方案。

▲展会

每年参与珠三角、长三角等地举行的裘皮交易会，设置展位进行推广，公布招商、商品信息，吸

引各省裘皮服装厂家、及参展的全国各地商家来采购：

详细推广措施

措施一：在各大展览会上派发名乡国陆皮革都市场专刊；

措施二：在裘皮展览会上举行模特秀等促销活动，在展览会的会刊上，刊登广告：

措施三：在各大裘皮展览会会刊上登名乡国除皮革城广告：

措施四：搜集各地裘皮展览会参观两名目，形成中心客户资源库，并在展览会上向国内各地H勺裘

皮服装商家派发市场专刊资料；

措施五：加入外贸局建立的“躇国企业采购服务中心数据库”，通过这个信息平台，促使名乡裘皮

服装企业打入跨国企业采购网络，使有着巨大采购量的国际跨国企业与名乡国际皮革城

企业一种畅通对接的机会：

措施六：积极参与外贸局举行多种采购商和供货商“紧密对接”日勺专业裘皮采购会，在采购会上

设展示点；

4、通过与航空企业和电台合作进行推广

▲推广方式

措施一：与航空杂志合作，使名乡国际皮革城走上国标平台：

措施二：在广州机场机场出入口设置灯箱广告，吸引国外客商进入名乡：

措施三：与广东交通电台合作，使进入广东H勺国外客商和外地客商能在车获得市场有关交易信息。

媒体选择：交通台

5、新闻推广

邀请裘皮服装协会，中国裘皮协会广东政府领导等部门,参与名乡国际皮革城多种新款新闻公布

会，公布新商品信息，犷大市场的影响。

▲推广方式

及时报道项目经营状况，以及市场交易信息报道。

以举行研讨会和新闻公布会等形式，进行透视性的市场怪营定位优势个发展前景报道等。

活动1、

开业大抽奖，设里丰厚奖品，为开幕营造声势

在开业前举行一次“名乡皮革城开业有奖问答活动”,在参与项目日勺各大媒体上公布问卷.

于开赛当日邀请引场嘉宾进行抽奖，设置丰厚8勺英品，并将成果公布于各大媒体。

活动2

试业初期阶段举行“裘皮服装行业信息交流论坛”.邀请专业人士举行讲座

试业期间，举行一次“裘皮服装行业信息交流论坛”，邀请行业协会领导、行业专家、各大

新闻媒体参与.使名乡开业成为整个行业关注口勺住,点。行业信息论坛的举行,会使行业内日勺

企业加速设点的步伐。

媒体选择：腾讯广州新闻、网易广州新闻、广东工视、南方卫视等

6、交通推广

运用项目便利的交通网络优势与广州运送企业合作,提高营销推广H勺效率。

▲推广方式

措施一：与广州各运送企业合作开通从机场、火车站到名乡国际皮革城H勺运送专线：

措施二：和从化运送企业合作，到名乡国际皮革城的运送专线，

措施三：与公交企业合作充足运用巴士车身、TV平台进行宣传；

措施四：与广州各运送企业合作，用座垫广告形势进行宣传；

措施五：运用公交总站妁优势，采用公交车票对换现金养8勺形式吸引客流。主打广告语：“你来采

购，我出路费

媒体选择：的士广告、公交车身广告、公交站牌广告、旅游企业广告、巴士广告、大巴建垫广告

等。

7、其他推广方式其他推广方式

▲名乡国际皮革城报刊

开办市场有关信息专业杂志，树立市场在广东同类市场中良好形象

筹划设计《名乡国除皮革城》专刊，报道市场经营动态，作为市场对外展示形象8勺媒介：公布商

户广告，给商户带来更多生意机会，创新品牌公布商户代理和经营信息，为品牌商户及生产企业

寻求各区域的代理商、经销商，为商户开拓更广阔的市场，占领更多8勺市场份额：

▲与《广州日报》、《XX裘皮服装杂志》等有关媒体合作.共建“名乡裘皮服装批发”专栏,展示市

场形象及市场动态。

▲设计个性鲜明的视觉系统，使之在全国同类市场中耳目一新，别具一格。

8、户外广告

▲高速广告

1、在高速公路口设置高速广告，向过往企业家，行业人士传递名乡国际皮革城有关信息，让他们

懂得广州有个全国至大的表皮服装交易市场，提高企业著名度，为市场H勺发展不停带来准客源。

2、在浙江余姚，海宁市、广州流花服装交易区设置高培广告。

▲国内著名的网站

《中国服饰网》、《中国服装网》、《中国服装交易市场》三家网站属于国内比较专业H勺毛纺、服装专

业网站，点计率平均可到达3000人次/日，国内外诸多企业均会在上而查询资料和公布有关行业

信息，推荐在其上面公布商品信息和设置交易中心专业网页，为市场汇集人气。

与全国各地爰皮服装、皮具等专业杂志，定期以新闻与广告形式组合推广

▲定点推广

每月定期出版《名乡国际皮革城》月刊，向全国各重要袤皮服装批发市场商户及厂家寄送，传递市

场的最新动态信息，吸引旺盛人气，增长生意机会。

三）、经营措施

1、年度的新款袤皮服装公布会

2、年度嘉年华采购博览会

3、统一运行管理

4、实行电子商务交易

5、定期组织产业联盟商会

6、实行商会会员制、提供再培训、再学习的机会

7、专题基金统一推广

四）、商城资源经营

1、广告位经营

运用企业部位进行经营，详细方案略。

2、网站经营（电子商务中心）

作为首个裘皮服装一站式采购市场信息共享平台外，市场应建立自己日勺网站，也可以和中国纺织网、

服装、胜业、百货网等行业著名网络煤体联谊，还可以与玫府、专业网站、裘皮服装行业协会组建

名乡国标皮革城信息交易网。

同步于每间商铺接驳宽带网，组建专业电子商务平台，为商户公布商品和理解行业动向，淡客户足

不出户便可以获取全世界最新、最快的行业资讯。直接在网上进行交易，更快、更省、更便捷地实

现“无接触交易”或“异地远程交易”。

建立电子商务中心建设目的：

A、配合市场的经营和推广，提高名乡国际皮革城的著名度和影响力：

网络建成后，将企业资料公布在网上，协助企业和商户进行市场推广建立电子商务平台，为市场企

业和商户提供最佳的商战平台。

B、厂家或商户通过名乡国际皮革城交易中心电子商贸平台公布产品信息，收取购货定单和接受付款:

买家通过名乡国陆皮革城交易中心电子商贸平台查阅产品资料，收取报价单，发送购货定单，实现

网络化的电子采购。

C、市场寿划部配合市场的网络营销推广，可以根据名乡国际皮革城交易中心状况更新网络的信息和

公布信息等，最大化的为商户发掘生意机会；并配合市场各类活动日勺需要，进行对应日勺网络宣传推

广及网络支持。

通过建设网站还可以以交易提成和收取广告费用为企业增长收入。

3、物流配送经营

可以自己经营，也可以提供平台出租绐物流企业经营。

4、市场绿化也同样需要支出，经营好可以满足市场绿化需要；经营好可认为企业创收。

5、饮水经营

商户每天都饮水，假如能把握时机，同样可认为为企业创收。可以企业经营也可以外包经营。

6、废物运用经营

7、建立行业实习基地

六、市场管理

一）内部管理

企业对各部门实行目D勺管理。企业领导层根据企业发展战略规划和对市场多种资源进行整合及评估后,

制定合理的指标,并将这些指标分解,分别下到达各个部门以及个人。每个部门和个人针对自己的指标开

展工作。对完毕和超标完毕指标的予以合适奖励。

1、目口勺管理

D目的管理指标

经济指标：

收入（经营收入、开源节流）

支出（办公费用及多种开支）

2）质量指标：

A、行为指标

B,过程指标

C、成果指标

2、以检查增进管理

实行层级管理，根据目的管理的指标，层层检查，以成果为导向进行管理。

3、晨会、协调会

工作前要有计划，部门之间沟通要及时到位。

二）商户管理

1、“协议”管理

在平常商户管理过程中，企业要及做做好两个文献的签定，一种是《租赁协议》、一种是《市

场管理公约》。《协议》和《公约》里面要明确双方的权力与义务以及责任。双方必须自觉遵守，

履行承诺，共同努力合作把市场做大做强。

《租赁协议》略

《市场管理公约》略

2、统一管理

市场实行自经营，统一管理。详细体目前：

1）、营业时间、设备的统一运行管理、统一服务监督；

2）、市场发明“百城万店”无假货示范市场：

3）、市场实行统一“明码标价”经营模式，控制市场内部恶性竞争，树立品牌；

4）、商户对外宣传广告、门头广告统一设计、统一规格、尺寸：

5）、商户上下班实行“考勤打卡”制度；

6）、企业在与商户签定租赁协议步，可让租户携纳一定数额的诚意合作费，协议期满则无息退

还；假如租户在协议期内私自转让、退场和严重违反商城公约，则诚意合作金不与退还。

这样即能起到制约租户的作用，又可以作为一种融资手段。

3、“放水养鱼”经营手段

根据市场发展战略目的和经营模式的规定，为尽快实现市场利涧最大化，从而迅速占领市场，

以缩短市场经营的培育期，迅速到达市场发展目的。市场应积极采用“放水养鱼”口勺方略。

详细措施：

1）、试业期免租，组织小型展会（最佳是免费提供场地）;

2）、可以免费为商户提供多种装修、设计、摆设任询；

3）、入住商户可享有免租、免管理费和租金打折的优惠政策；

4）、提前入驻名乡国际皮革城口勺，可合适予以现金奖励，短时间内到达积蓄足够的商户以保

证开业H勺顺利进行：

5）、提前入驻名乡国际皮革城口勺商户可以免费获时使用商城外墙广告位1-2年：

6）、对入驻商户杵续1个月没有迟到、早退口勺可以合适予以现金奖励；

7）、先入驻的商户可以免费享有企业初期举行8勺多种营销推广活动；

4、人性化管理

平常管理工作要从管理向服务的转变。

详细操作如下：

1）、企业可定期组织商户和企业员工生日晚会联欢，

2）、成立商户俱乐右，给商户与商户：商户与客户之间的沟通交流提供一种平台。

3）、租金可以实现活动模式（旺季一种原则、淡季一种原则）

5、忠实商户的管理与培养

商户是市场的衣食父母。客商管理是市场经营体系晌重要构成部分，是企业H勺重要“资产”

之一。客商管理的实质就是怎样有效地管理客商这项“资产”，对它进行开发、维护、运用并使其

增值。

因此在客商管理上，一定要有长远眼光，而不能考虑一时一事日勺利益。由于客商稳定是市场

稳定并发展的前提，客商群体的稳定对于市场运行政策的连贯性和市场维护都是必不可少日勺。数

年的商业地产操作经脸证明，稳定的客商给市场带来的收益远不小于常常变动日勺客商。客商日勺每

一次变动都意味着风险和费用。这就规定我们在选择客商时一定要谨慎，在最初选择时就从长远

角度考虑。因此在平常的经营管理过程中一定要重视忠实商户和潜在商户的培养。

6、成立管理委会

管理委员会，由企业和政府执法部门以及市场大商家联合构成，重要为商户提供绿色办证通

道；处理交易纠纷；监督商品质量为创立“百城万店无假货市场”和保证市场的良好经营秩序。

七、物业管理

商业物业管理区别于其他物业管理的主线特性，是其经营特质，由于：

1、商业经营是商业物业管理的关键。

商业地产是靠收取租金来获取投资回报，因此商场的经营状况的好坏是非常重要的。假如没有良好H勺

经营收益，市场不景气，商户赚不到钱，开始煮“无米之炊”时，是不也许支付租金和物业管理费口勺。如

广州某著名物业管理企业承接了广州某地下商城，就由于商城经营措施不善，导致运行困难，开业很快就

经营困难，难以支付平常管理开支，经营管理企业只好退出管理。

2、商业物业管理必须为经营发明条件。

商业物业管理B勺目的是发明以便、安全、舒适的消费环境，协助商家吸引和留住消费者，为商家发明

利泄。商业物业管理是为商业经营服务口勺,是为经营发明环境、发明有利条件,从而带动经营。因此，在

商业物业中，物业管理必须以经营为中心，围绕经营展开管理，把发明良好8勺经营效益作为物业管理日勺目

口勺。

商业物业D勺经营特质，规定物业管理要围绕经营开展工作，把经营的理念融合于物业管理妁方方面

面。详细操作：

A、理解经营,以经营为中心开展物业管理。

在实践中，物业经营和管理难免存在着矛盾。物业管理也要着眼于长远利益，看重物业口勺保值增值，

而经营则追求利涧最大化，更看重眼下H勺利益。但经营和管理在本质规定上却是统一的，没有物业日勺长期

管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报：而假如没有良好的经营，物业管理将缺乏维系管理日勺资

金，则生存维根，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，物业管理部门不能有本位主义，而应

常常换位思索,积极配合经营工作。例如.市场进行经营推广活动,物业管理部门应站在经营立场上,协

助经营筹划推广活动，在人员、清洁、安全、设备等方面积极进行配合，而不要从管理角度片面强调管理

困难，消极看待一切推广活动。

B、配合经营，为经营发明有利条件。

商业物业管理要积极配合市场的经营。

a.统一组织商业形象的宣传推广活动。商业推广可以树立■良好的商业形象.吸引更多消皆者.是市

场物业管理必不可少的工作。物业管理部门应积极筹划和组织形式多样口勺宣传推广活动，如商业标识、媒

体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助社会公益活动等。一旦彩成市场的良好彩象，使

成为一种信誉、品牌和无声的广告，成为商城的无形资产，带动市场的经营。

b.发明安全、以便、轻松H勺消费环境。商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素质杂，

物业管理难度相称大。管理部门要加强场地控制，注意巡查和监控，尤其加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急

事件口勺防备，保证市场的设备、清洁、治安、消防等各项管理艮好运作，为市场的经营提供主线保障。

C.加强商铺管理，保证市场经营活动H勺正常开展。物业管理部门要做到：对营业时间进行控制，所

有商铺准时开铺、关铺，正常营业；加强对公开场所的控制，制止侵占公开通道、乱贴海报广告等；保证

市场H勺整体形象，对空置商铺进行封闭，规定货品摆放统一美观等；强化妆修管理，防止装修商铺干扰营

业等等。

C、参与经营，把经营纳入到物业管理中来。

在商业物业管理中，物业管理部门不能置身于经营之外，而应积极参与经营。尤其是伴随商业物业

产权多元化，诸多商铺投资者不懂经营，更需借助管理者参与经营。

a协助招商部进行招租。

b协助商户进行招租代理。对二手商铺进行统一招租，增进市场的经营。

c场地经营。运用商业物业中的空溟场地进行广告、推广等经营，不仅可以带旺市场的经营，也可

认为企业带来收益。

D服务经营，为经营提供商业服务。

物业管理在商业服务中可作为的空间很大，重要包括：

a营业员培训。商业物业中往往有上百家商铺，他们招聘的营业员一般未受过专业培训。管理部门

可以定期对这些营业员进行培训，提高他们的专业素质和服务水平，从而提高市场的服务形象。

b营业员的监督。物业管理部门可以作为投资者在市场的代表，承担监督营业员的任务，通过巡查

监督，及时制止营业员在商铺内看报纸、听音乐、吃饭等现象，保证市场的规范、和档次。

c商务服务。物业管理部门应配合经营，提供通讯、订房、订票、打字、、电子商务等服务，不

仅为商家和消费者提供以便，也扩大了市场的服务功能。

d信息服务。为增进市场的经营，物业管理部门还应运用河防广播、专栏电子屏寐、局域网等信息

媒介，为商冢提供业务信息和管理信息，积极为商家联络有关厂家，提供商讯，为商家推介适销对路、价

格有竞争力的商品，引导商家升展经营活动。

E监督管理，保证市场的信誉。

为维护市场的形象，发明良好的市场信誉，保证市场经营的长远利益，物业管理部门还要加强对市

场内经营者的监督和管理，不准欺行霸市，不准进行不公平竞争，打击假冒伪劣商品等。

a货品控制。控制进入市场的商品，打击假冒伪劣商品，提高商品的质量，维护市场的信誉。

b处理客户投诉。对商品质量问题要妥善处理，一直以一种中间人的姿态来处理；对售货员的服务

态度问题要进行教育说服。

八、管理制度与档案管理

科学管理、合理量化、健全制度是我们取的成功的重要保障，为保证到达高原则的管理日8勺，应当以

市场发展战略和经营管理目的，根据中华人民共和国《物权法》实行专业化、科学化、规范化管理。以及

制定管理规章制度。

管理制度

一）公众制度：略

二）内部管理制度：略

三）运作管理制度：略

四）员工培训考核制度：略

五）市场档案的建立与管理

伴随建筑设计高科技、专业化口勺发展，信息成为管理资源中义一重要原因，为此，名乡国际皮革城口勺

物业管理口勺档案建立与管理必多日采用电子计算机技术。通过档案的'‘集中化、有序化、信息化”的程序建

立适合市场的档案管理方案，到达资源共享，合理运用的目的，在信息搜集、存储时做到内容全面、丰富，

尽量完整，我们拟对市场所有物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建

立对应口勺管理档案，树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

1、档案管理运作环节：

资料搜集T资料输入整顿T资料归档T资料运用

2、档案资料的分类：

1）、接管移交资料：略

2）、管理档案资料：略

3、资料搜集

资料口勺搜集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实除工作中从需要和服务的角

度出发，扩大信息的搜集宋源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的所有工程技术维修资料，从空

间上讲是指名乡国际皮革城的构造所有，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。

4、资料分类整顿

1）辩别真伪。

2）分类排序。

3）组编档号。

4）装订精美。

5、档案资料管理

1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。

2）采用多种形式的文档储存措施,便于原始档案的管理（如：采用录像、刻瘦、胶卷、照片、图景

等措施）。

3）必须尽量的采用电脓储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案日勺资料免受翻动日勺磨损和

损坏。

4）建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致：如有

破损，应及时修补。

5）档案管理室必须到达防火、防潮、防变质的“三防”原则。

第三部分项目行政人事设想

一、经营管理人员招聘与培训

一）、人员的的招聘

各职能部门有关管理人员应从社会上吸纳有管理经脸的专业人士，管理层人员最佳持有关专业资格

证，并且可以跨区域招聘。

企业的竞争加根结底是人才的竞争。要实现管理人员素质盯现代化，必须建立规范企业H勺培训制度，

把培训工作作为企业的发展战略常抓不懈。重点开展智能化培训、电脑培训、物业管理培训和专业技能培

训，提高员工口勺综合素质，为市场日勺运行管理培养复合型人才，同步，我们确立了“全员培训，全过程考

核”的培训方针，使培训真正落到实处。

二）培训系统的构成图:

构成图阐明：

1、为了使培训更有实效，我们根据市场的特点。确立并确定培训目的计划,在此基础上确定培训的

组织形式、课程设置、培训方式及时限等。

2、计划制定后，根据培训计划进行贯彻，灵活运用合适的训练形式和措施,使培训获得预期效果。

3、培训的考核与评估是培训工作的一种极其重要的环节,使我们及时理解到培训功能.掌握员工的

接受效果。

4、最终根据评估考核，及时调整培训思绪，确定此后培训工作的重点。

5、培训的组织形式：新员工入职培训由名乡国际皮革城运斤服务中心人力资源管理部负责，在岗位

培训在物业总监调控监督下，由部门详细贯彻执行。

三）、培训目的:

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为名乡国际皮革城培林一支品质优艮、

技术过硬的运行管理队伍，使名乡国标皮革城的运行管理愈加富有成效。

四）、培训内容：

1、新员工入职培训：

A、企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神、企业组织架构。

B、员工入职手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育（教材：名乡国际皮革城员工入职

手册）。

C、市场运行服务中心概况培训：市场的概况、发展目的、管理目a勺、管理规章制度、管理组织架构

等。

D、运行管理、物业管理基础知识。

E、强化服务意识的专题培训。

F、军训与参观学习。

2、岗位专业技能培训：

A、基本技能培训：对应岗位的应知应会、专业知识、工作原则（流程）、质量考核原则等。

B、新技术（能）培训：智能化技术、信息网络技术、新设备（仪器）口勺使用与管理技术等,不停地

充实自己。

3、素质提高培训：

A、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇工作体会（或总结），读一本专业好书，参

与一次学习讲座，参与一次竞赛；对中层干部的规定是“四个会”，即会做、会说、会写、会电脑。

B、操作层自我开发培训：运用社会办学条件,进行有关学历、专业证书、职称的外送培训。

4、新政策、新理论培训：

物业管理动态、有关法规文献、物业同行、竞争企业新动向等。

5、在职培训

（1）管理层及各部门主管理有关人员在职培训。

时间规定：整年，共XX课时。

培训内容：

a）物业服务业的礼节礼貌及服务意识；

b）物业管理行业的职业道德及修养：

c）发生紧急事件的初步处理技巧；

d）工作中疑难问题及投诉的处理技巧；

e）市场物管特色服务的内容；

f）物业管理法规知识；

g）服务中心各工作面位的职责和操作流程;

h）现代企业管理的督导与沟通方式。

i）筹划知识

培训措施：集中讲课。

培训人：服务中心有关人员。

考试考核：年终书面考试，同步做年度考核鉴定。

（2）维修班在职培训：

时间规