建筑项目分拆协议书

建筑项目分拆协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司，住所地：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。法定代表人：张明，性别：男，职务：董事长，身份证号码联系方式

甲方系一家依法设立并有效存续的房地产开发企业，具备完全民事行为能力，拥有丰富的房地产开发及项目运营经验。甲方通过公开竞拍方式取得了位于中国XX省XX市XX区XX地块的建设用地使用权，并已完成该地块的“七通一平”工程。为优化项目开发流程、提升资产运营效率，甲方拟将部分已建成或在建的物业分拆转让/租赁/委托运营给乙方。甲方具备履行本协议项下全部义务的充分能力和良好信誉，且无任何可能影响协议履行的重大法律障碍或债务纠纷。

根据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》及相关法律法规，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就建筑项目分拆事宜达成如下协议，以资共同遵守。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业运营管理有限公司，住所地：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层。法定代表人：李强，性别：男，职务：总经理，身份证号码联系方式

乙方系一家依法设立并有效存续的专业商业运营管理公司，注册资本人民币5000万元，主营业务包括商业地产租赁管理、物业管理、资产处置及增值服务等。乙方拥有丰富的商业地产运营经验，曾成功管理过多个大型购物中心及写字楼项目，具备专业的项目管理团队和完善的运营服务体系。截至本协议签订之日，乙方无不良信用记录，且具备履行本协议项下全部义务的财务能力和专业资质。

乙方通过公开市场渠道获悉甲方拟进行建筑项目分拆，并有意向参与相关合作。基于乙方的业务发展战略及市场分析，乙方认为甲方的待分拆项目符合其资产布局需求，且双方合作将实现资源优化配置。乙方确认已充分了解本协议项下权利义务，并具备完全民事行为能力及履行协议的合法资格。

3.协议简介：

本协议所涉建筑项目位于中国XX省XX市XX区XX路XX号，总占地面积约XX亩，总建筑面积XX万平方米，包含X栋商业综合体、X栋写字楼及X处附属设施。该项目由甲方独立投资开发，已完成主体结构施工及部分内部装修，部分物业已取得预售许可证或竣工验收合格。甲方现因后续资金安排及业务板块调整需要，拟将项目中的部分物业（具体范围详见本协议附件一）分拆转让/租赁/委托运营给乙方。

双方基于以下前提条件达成合作：

（1）甲方保证其对本协议项下待分拆物业拥有合法、完整的处分权，且不存在任何第三方权利或法律纠纷；

（2）乙方承诺具备本协议约定的资金实力和专业运营能力，并按约定支付转让款/租金或提供运营服务；

（3）双方同意通过本协议明确分拆范围、交易价格/租金标准、权利义务分配及违约责任等核心条款，确保交易安全、合规、高效完成。

本协议的签订标志着双方合作关系的正式建立，后续具体分拆方案将依据本协议约定另行协商确定。双方一致认为，通过本次合作，甲方可快速盘活部分资产并降低运营风险，而乙方则可获取优质物业资源以拓展业务规模，双方合作符合市场规律且具有长远发展意义。

第一条协议目的与范围

本协议目的在于明确甲乙双方就建筑项目分拆事宜的合作宗旨及具体安排，通过合法、合规的方式实现甲方部分物业的资产处置/租赁/委托运营，同时保障乙方获取符合其经营需求的物业资源。本协议范围涵盖但不限于以下内容：1.待分拆物业的确认与范围划分；2.分拆交易模式（转让/租赁/委托）的约定；3.涉及款项支付/租金缴纳/服务对价的条款设计；4.双方权利义务的分配；5.项目交接、权证办理及风险承担的安排。双方确认本协议作为处理相关事宜的主要依据，任何补充约定均需另行书面确认。

第二条定义

1.分拆物业：指本协议附件一所列示的位于XX省XX市XX区XX路XX号的商业综合体、写字楼及附属设施，具体包括但不限于XX栋建筑物的全部或部分楼层、土地面积及相关附属权利；

2.转让款/租金：根据本协议约定，由甲方收取的物业处置款项/乙方支付的物业使用对价；

3.委托运营：指甲方将分拆物业交由乙方按照约定标准进行管理经营，乙方享有经营管理权但不得改变物业主体结构及主要功能；

4.竣工验收合格：指分拆物业已取得政府主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》；

5.附属权利：包括但不限于物业使用权、广告位使用权、配套设备使用权等与物业相关的经济权益。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权在本协议框架内确定分拆物业的具体范围、交易价格/租金标准及支付/缴纳条件，并有权要求乙方按照约定履行资金义务；

（2）甲方义务：1.保证其对分拆物业拥有合法、完整的所有权或处分权，并在本协议生效后提供权属证明文件；2.按照约定时间完成物业交接工作，包括但不限于房屋交付、权证转移或租赁合同签署；3.配合乙方办理相关审批、备案手续，除因乙方原因导致的延误外，不得额外收取费用；4.保证分拆物业不存在查封、抵押、租赁或其他权利限制，如因甲方原因导致纠纷，由甲方承担全部责任及损失；5.对分拆物业的原始设计文件、工程资料、经营数据等提供完整移交，并保证资料真实性。

（3）特别授权：甲方授权乙方在协议履行期间以甲方名义办理物业相关登记、变更等手续，乙方需提供真实有效的授权文件。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权要求甲方按照本协议约定交付符合质量标准的分拆物业，并有权对物业状况、权属证明、交付文件等进行核查；

（2）乙方义务：1.按照本协议附件二约定的支付/租金支付计划，按时足额支付转让款/首付款/租金/服务费，逾期支付的需按日支付违约金（利率不低于LPR+3%）；2.享有分拆物业的占有、使用、经营（如约定）等权利，但不得擅自改变物业主体结构、土地性质或进行违法建设；3.负责履行物业运营管理职责，如约定为委托运营模式，需建立完整的管理制度并接受甲方监督，运营费用（含税费、员工工资）由乙方承担；4.保证支付资金来源合法，并按照要求提供资金证明；5.在租赁模式下，需按照约定用途使用物业，不得从事危害结构安全或影响公共秩序的活动；6.配合甲方进行物业增值改造时，需在同等条件下享有优先参与权。

（3）特别承诺：乙方承诺其具备本协议要求的资金实力及专业资质，如因乙方资信问题导致交易中断，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失。双方另有约定的除外。

第四条价格与支付条件

1.价格条款：经双方协商一致，本协议项下分拆物业的总价款/租金总额为人民币XX元（大写：XXXX元整）。具体价格构成及支付方式详见本协议附件二及双方另行签署的《转让协议》/《租赁合同》/《委托运营合同》（以实际执行协议为准）。如约定为分期支付，首付款应于本协议生效后XX日内支付，剩余款项根据工程进度/租赁期限分X期支付，每期支付比例及时间节点以专项协议约定为准。如约定为租赁模式，租金标准为XX元/平方米/月，支付周期为X个月，首期租金应于房屋交付后XX日内支付，后续租金按周期提前XX日支付。

2.支付条件：甲方在收到乙方支付款项后，应按照约定及时办理物业交接手续、权证转移或租赁合同备案。乙方支付的资金专项用于分拆物业的收购/使用，甲方不得挪作他用。如涉及银行贷款融资，乙方需自行解决资金来源，并保证贷款用途与本项目一致，甲方无任何担保或回购义务。

3.货币与汇率：本协议项下所有款项均以人民币支付。如涉及外币交易，汇率按支付当日中国银行中间价计算，汇率变动风险由乙方承担。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方授权代表签字盖章之日起生效，有效期为XX年，自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日。如协议到期前XX日内双方无书面异议，可自动续期X年。

2.关键时间节点：1.协议生效后XX日内，双方应完成尽职并签署专项执行协议；2.首付款支付完成后的XX日内，甲方应交付首批分拆物业并配合乙方办理临时使用手续；3.全部款项支付完成后的XX日内，双方应办理最终权证转移/租赁备案/运营交接手续；4.如约定分阶段支付，每期款项支付节点与对应交付内容以专项协议为准。任何一方无正当理由延迟履行上述义务，应按本协议第六条承担违约责任。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）产权瑕疵责任：如甲方提供的分拆物业存在未披露的产权纠纷、查封、抵押或其他权利限制，导致乙方无法正常使用或交易目的无法实现，甲方应在收到乙方书面通知后XX日内消除障碍或赔偿乙方损失。损失金额包括但不限于已支付款项的X倍违约金、乙方为处置该问题产生的合理费用（律师费、评估费等）。若甲方无法补救，乙方有权解除协议并要求全额退款。

（2）交付延迟责任：如甲方未按本协议第五条约定时间交付物业，每延迟一日，应按未支付款项总额的万分之X向乙方支付违约金，但累计违约金不超过总价款的XX%。延迟超过XX日，乙方有权解除协议，甲方除支付违约金外，还需退还乙方已支付但未对应交付部分的款项。

（3）文件配合责任：甲方未按约定提供完整有效文件导致乙方无法办理权证转移/备案等，每项延误造成乙方损失，甲方应直接赔偿。情节严重者，乙方有权解除协议并要求赔偿全部损失。

2.乙方违约责任：

（1）付款延迟责任：如乙方未按约定支付款项，每延迟一日，应按逾期金额的万分之X向甲方支付违约金，但累计违约金不超过总价款的XX%。延迟超过XX日，甲方有权解除协议，乙方除支付违约金外，还需按未付款项的X%支付赔偿金。如涉及融资，乙方需承担因其资信问题导致的全部融资成本及甲方损失。

（2）违规使用责任：乙方擅自改变物业结构、性质或进行违法活动，导致甲方或第三方损失，应全额赔偿。甲方有权单方终止协议并收回物业，已支付款项不予退还。

（3）运营违约责任（如约定委托运营）：乙方违反运营标准导致安全事故、重大声誉损失或第三方索赔，由乙方承担全部责任及赔偿。甲方保留对乙方进行罚款或调整管理费的权利。

3.共同责任：如因双方共同过错导致协议无法履行，责任按过错程度比例分担。双方均需赔偿因其违约行为给对方造成的直接损失及合理支出。

4.违约金调整：任何一方认为约定的违约金过高或过低，可在协议履行前或违约发生后XX日内书面提出调整请求，由法院或仲裁机构根据实际情况裁定。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指双方在签订本协议时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、动乱、政府行为（如征收、政策调整）、疫情及其防控措施、罢工、暴乱、法律变化等。不可抗力事件应导致直接损失或履行障碍。

2.举证责任：发生不可抗力事件的一方应立即书面通知对方，并在XX日内提供事件证明文件（如政府公告、新闻报道、第三方鉴定报告等）。通知和证明的及时性不影响免责效力，但延误可能导致对方采取的必要措施产生的费用由延误方承担。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部无法履行，受影响方可部分或全部免除违约责任，但应采取合理措施减少损失。不可抗力影响消除后，双方应协商恢复履行或变更履行方式，已产生的费用按实际承担。

4.不可免除的义务：即使发生不可抗力，双方仍需履行保密条款、争议解决条款及通知条款。如不可抗力导致协议目的永久无法实现，双方可在友好协商基础上解除协议，互不承担赔偿责任。

5.期限中止：不可抗力持续超过XX日，双方可协商中止协议履行，中止期限不超过XX日。如中止期间不可抗力未消除，协议可按本协议约定解除或终止。

第八条争议解决

1.协商解决：本协议履行过程中发生任何争议，双方应首先通过书面形式友好协商解决，协商期限不少于XX日。协商达成一致，应签署书面补充协议作为本协议不可分割部分。

2.调解：协商不成的，双方可共同委托第三方调解机构（如XX商会调解中心）进行调解。调解协议经双方签字盖章后具有约束力，但调解不成不影响其他争议的解决方式选择。

3.仲裁：如发生争议未能通过协商或调解解决，任何一方均有权在争议发生后XX日内将争议提交至XX仲裁委员会，按照该会现行仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁语言为中文。仲裁地点为争议发生地或协议履行地。

4.诉讼：若选择诉讼，管辖法院为分拆物业所在地有管辖权的人民法院。选择诉讼的一方应在争议发生后XX日内书面通知对方，并按法律规定提交诉讼材料。诉讼期间，双方应停止争议以外协议项下的履行，但保障措施除外。

5.法律适用：争议解决均适用中华人民共和国法律，但本协议关于不可抗力、保密、协议完整性的条款除外。仲裁时，适用法律由仲裁庭决定。

6.费用承担：仲裁或诉讼费用由败诉方承担。如达成调解协议，调解费用按实际支出由双方平均分担。双方均需承担因争议解决产生的律师费等合理开支。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并通过专人递送、挂号信、传真或双方确认的电子邮箱/微信号发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前XX日书面通知对方。以专人递送方式发出的通知，视为送达；以挂号信方式发出的通知，寄出后XX日视为送达；以传真或电子邮件方式发出的通知，发出时视为送达。若通过电子邮件，发送方应保留发送记录。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议方为有效。补充协议与本协议具有同等法律效力，且不得与本协议约定相抵触。任何口头承诺或约定均不构成有效变更。

3.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。除本协议明确记载外，任何其他承诺均不适用。

4.可分割性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近且合法有效的条款。

5.转让限制：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。但根据法律规定或双方另有约定的除外。

6.独立