2025下半年全国房地产经纪人考试(房地产经纪业务操作)测试题及答案

2025下半年全国房地产经纪人考试(房地产经纪业务操作)测试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价300万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，等额本息月还款额约为（）A.10,200元B.10,800元C.11,400元D.12,000元答案：B解析：贷款额210万元，月利率0.3583%，期数300期，代入等额本息公式得月还款≈10,800元。2.房地产经纪服务合同中，未约定服务期限的，视为不定期合同，任一方欲解除合同须提前（）日书面通知对方。A.3B.7C.15D.30答案：D解析：依据《房地产经纪管理办法》第26条。3.带客户看房时，经纪人首先应查验房屋的“五证”，其中不包括（）A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.商品房预售许可证D.住宅质量保证书答案：D解析：住宅质量保证书为交房时开发商提供，不属于“五证”。4.某房源挂牌价520万元，业主净得价500万元，客户一次性付款，经纪人拟以“底价+2%”策略报价，则首次报价应为（）A.510万元B.512万元C.514万元D.516万元答案：C解析：500×1.02=510万元，但需考虑业主心理，上浮4万元至514万元留有谈判空间。5.商业用房租赁中，通常采用“押三付一”方式，其中“押三”指（）A.三个月租金作为押金B.三个月物业费作为押金C.三个月租金作为预付租金D.三个月租金作为违约金答案：A6.客户使用公积金贷款购买首套住宅，最高可贷额度为账户余额的（）倍且不超过当地上限。A.8B.10C.12D.14答案：C解析：以南京2025年政策为例，单人最高可贷60万元，双人100万元，倍数12倍。7.在房源勘验环节，发现房屋实测面积比产权证大2%，经纪人应（）A.按实测面积发布广告B.按产权面积发布广告并备注“实测略大”C.要求业主重新测绘D.拒绝接受委托答案：B解析：广告须与权属一致，差异在3%以内可备注说明。8.存量房交易资金监管账户的开户主体是（）A.买方B.卖方C.经纪机构D.房地产交易中心答案：D9.客户通过VR看房后提出“户型改造”咨询，经纪人应首先（）A.推荐装修公司B.提供原始建筑图纸C.提示需报批非承重墙改动D.承诺可打通阳台答案：C10.根据《个人信息保护法》，经纪人采集客户人脸信息须取得（）同意。A.口头B.书面C.明示D.默示答案：C11.某楼盘采用“售后返租”模式，承诺年收益5%，经纪人应提示客户风险，其中不属于法定风险的是（）A.租金波动B.开发商破产C.政策禁止分割拆零销售D.物业管理费上调答案：D12.签署《房屋承购确认书》时，客户要求将成交价写成“净得价”，经纪人应（）A.同意B.拒绝并解释税费各付原则C.报店长审批D.要求书面免责答案：B13.下列哪项不属于《房地产经纪执业规则》规定的“禁止行为”（）A.赚取差价B.代收代付房款C.提供贷款咨询D.伪造签名答案：C14.客户购买学区房，最需核实的信息是（）A.房屋竣工日期B.学区划分年度政策C.物业评级D.车位配比答案：B15.在存量房买卖谈判中，最常用的“锚定”策略是（）A.先报高价B.先报低价C.先展示竞品低价D.先给出一次性付款折扣答案：A16.商业办公类物业交易税费中，土地增值税实行（）A.比例税率B.超额累进税率C.定额税率D.复合税率答案：B17.客户为外籍人士，在上海购买住宅须提供（）A.社保满60个月B.劳务合同满24个月C.居留许可满12个月D.个人所得税满12个月答案：C18.房源“独家委托”期内，业主自行成交，经纪机构可主张（）A.违约金B.双倍佣金C.实际损失D.差价赔偿答案：A19.带看结束后，客户表示“再考虑”，经纪人最佳跟进时机为（）A.当日傍晚B.次日早上C.三日后D.一周后答案：A20.下列哪项不属于《商品房销售明码标价规定》要求标示的内容（）A.套内建筑面积B.装修标准C.代收代办费用D.开发商股东结构答案：D21.客户使用“连环单”换房，首付资金不足，经纪人可建议（）A.信用贷B.过桥贷C.经营贷D.消费贷答案：B22.存量房交易网签后，买方贷款审批未通过，买方希望更换银行，需（）A.注销网签重新签约B.申请网签变更C.无需变更网签D.卖方书面同意即可答案：C23.房地产经纪企业加盟品牌，向总部缴纳的费用一般不包括（）A.加盟费B.品牌使用费C.信息端口费D.土地增值税答案：D24.客户购买别墅，需确认土地出让年限，若为“划拨”用地，应提示（）A.无法贷款B.需补缴出让金C.不能过户D.税费减半答案：B25.在带看过程中，客户突发疾病，经纪人首先应（）A.拨打120B.通知公司C.拍照取证D.联系家属答案：A26.商业物业租金报价常采用“元/㎡·天”，若月租金90元/㎡，则日租金约为（）A.2.96元B.3.00元C.3.20元D.3.50元答案：B27.客户购买新房，开发商承诺“无理由退房”，退房截止期一般为签约后（）A.3日B.7日C.15日D.30日答案：B28.房地产经纪机构发布短视频广告，必须标明（）A.房源编号B.经纪备案证书号C.拍摄日期D.摄影师姓名答案：B29.客户购买法拍房，最需关注的隐性成本是（）A.契税B.增值税C.清退费用D.中介费答案：C30.经纪人完成存量房交易后，需将档案保存不少于（）年。A.3B.5C.8D.10答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于《房地产经纪服务事项告知书》必须提示的内容有（）A.房屋抵押情况B.学区划分政策C.周边不利因素D.经纪人婚姻状况E.交易资金监管方式答案：A、B、C、E32.客户购买商住两用房，可能面临的限制包括（）A.贷款年限最长10年B.首付比例50%C.不能落户D.水电按民用计价E.契税按3%答案：A、B、C、E33.在房源核验环节，需登录官方平台验证的信息有（）A.房屋权属B.查封登记C.抵押登记D.租赁备案E.物业欠费答案：A、B、C、D34.房地产经纪机构进行客户人脸识别时，应遵守的原则有（）A.最小必要B.明示同意C.数据可识别D.加密存储E.永久保存答案：A、B、D35.下列属于《商品房买卖合同》示范文本必备条款的有（）A.房屋坐落B.交付条件C.装饰设备标准D.前期物业服务E.业主子女入学名额答案：A、B、C、D36.客户购买期房，应重点查看的证照有（）A.国有土地使用证B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.预售许可证E.住宅使用说明书答案：A、B、C、D37.存量房交易资金监管解除条件包括（）A.完成不动产转移登记B.完成抵押登记C.卖方收到全部房款D.物业交接完毕E.买方签署收房确认答案：A、B、D38.房地产经纪门店选址需考虑的因素有（）A.人流量B.可视性C.租金成本D.周边竞品密度E.500米内学校数量答案：A、B、C、D39.客户购买新房，开发商收取的“电商费”违规表现有（）A.不计入总房款B.不开具发票C.强制收取D.超过备案价E.由第三方收取答案：A、B、C、E40.房地产经纪人员离职时，必须移交的资料有（）A.客户通讯录B.带看记录C.未结佣金清单D.门店钥匙E.个人学历证书答案：A、B、C、D三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产经纪机构可以代收定金，但不得超过房款的20%。（）答案：√42.客户购买法拍房，法院负责清偿物业欠费。（）答案：×43.商业地产的得房率一般高于住宅。（）答案：×44.经纪人可在朋友圈发布“首付贷”广告。（）答案：×45.商品房预售资金监管账户可由开发企业自行选择银行。（）答案：×46.客户购买新房，开发商逾期交房超90日，买方有权解除合同。（）答案：√47.房地产估价报告有效期最长不超过一年。（）答案：√48.经纪机构发布房源信息，必须明示房屋抵押情况。（）答案：√49.客户使用“全款再抵押”方式购房，无需评估报告。（）答案：×50.房地产经纪人员可同时受聘于两个经纪机构。（）答案：×四、案例分析题（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年7月，买方王先生通过甲经纪机构看中一套位于杭州滨江区、建筑面积89㎡的存量住宅，产权登记日期2020年6月，业主李女士挂牌价520万元，净得价500万元。王先生计划首付40%，组合贷款：公积金60万元+商业贷款，贷款年限25年。经协商，双方以510万元成交，签订《杭州市存量房买卖居间服务合同》，约定：定金20万元，首付款204万元（含定金）于网签当日支付，余款306万元通过贷款支付；佣金双方各1%，由各自承担。网签后，王先生因征信问题商业贷款被拒，需更换银行，但第二家银行评估价仅480万元，贷款额度降至288万元，缺口18万元。王先生希望甲机构垫付，并承诺2个月内归还，月息1.5%。问题：1.甲机构能否为王先生提供垫资服务？说明法律依据及风险。（6分）2.若李女士不同意延期，王先生构成何种违约？甲机构如何自保？（6分）3.若交易终止，定金如何处理？甲机构能否收取佣金？（4分）4.请为甲机构设计一份风险告知书要点，列明三条核心提示。（4分）答案：1.不能。《房地产经纪管理办法》第25条明确禁止经纪机构代收代付或变相融资。垫资属于变相融资，面临罚款、吊销备案证书风险；若资金链断裂，甲机构将承担无法收回本息的风险。2.王先生构成“逾期付款”违约，李女士可没收定金或要求继续履行。甲机构应在居间合同中约定“贷款未获批且买方无法补款，佣金按实际损失收取”，并保留已发生成本票据，避免全额佣金索赔。3.因买方原因导致合同无法履行，李女士可没收20万元定金；甲机构尚未完成“过户”这一居间义务，只能要求王先生支付必要费用，不能收取全额佣金。4.风险告知书要点：（1）贷款额度以银行最终审批为准，评估价下调风险由买方承担；（2）任何机构垫资均违规，切勿签署私下借款协议；（3）贷款被拒导致交易失败，定金可能全部被没收，佣金按实际成本收取。（二）案例二（20分）背景：2025年9月，丙房地产经纪机构接受开发商委托，销售位于成都成华区的商业公寓项目，土地使用年限40年，规划用途“商业办公”，层高4.2米，开发商可做loft交付。客户张女士欲购买其中一套，面积45㎡，单价1.8万元/㎡，总价81万元。开发商承诺“售后统一运营，前三年年返租5%，一次性抵扣房款”，实际签约价76.95万元。张女士支付定金5万元后，发现合同附件中隐藏条款：第四年起租金按实际收益分成，业主得90%，运营商得10%，且运营商可提前30日解约。张女士要求退定，开发商以“已签认购书”为由拒绝。问题：1.开发商“售后返租”模式是否合规？请引用2025年最新监管要求说明。（5分）2.隐藏条款是否构成欺诈？张女士可主张何种权利？（5分）3.丙机构在销售过程中应履行哪些告知义务？（5分）4.若张女士诉至法院，丙机构可能承担何种连带责任？（5分）答案：1.不合规。住建部、市场监管总局2025年4月联合下发《关于严禁“售后返租”违规销售的通知》，明确房地产开发企业及经纪机构不得以承诺收益、回购、包租等方式销售未竣工或已竣工商业、办公类项目。本案返租承诺已触犯禁令，主管部门可责令停止合同、罚款。2.构成欺诈。《