2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)综合试题及答案

2025年全国房地产估价师考试(土地估价基础与实务)综合试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填在括号内）1.某宗土地规划用途为商业，现状为工业厂房，采用假设开发法估价时，其最佳开发利用方式应依据（）。A.现状用途B.规划用途C.市场最受欢迎用途D.估价师经验判断答案：B2.在土地估价中，若比较实例的交易日期与估价期日相差18个月，该区域地价月环比指数平均为0.4%，则时间调整系数为（）。A.1.073B.1.074C.1.075D.1.076答案：B解析：(1+0.4%)^18≈1.0743.某市发布基准地价更新成果，其中二级住宅用地的楼面地价为4800元/m²，容积率修正系数表显示容积率为2.5时系数为1.0，容积率为3.0时系数为1.12。若待估宗地容积率为2.8，则其楼面地价经容积率修正后为（）元/m²。A.5040B.5088C.5136D.5184答案：C解析：4800×[1+(1.121)/(3.02.5)×(2.82.5)]=51364.采用成本逼近法评估集体经营性建设用地时，土地取得费不应包含（）。A.征地补偿款B.青苗补偿费C.被征地农民社保补贴D.土地出让纯收益答案：D5.下列关于路线价法的表述，正确的是（）。A.路线价法不适用于商业街道B.深度指数表需与路线价同时公布才有效C.路线价法评估结果无需进行容积率修正D.路线价法本质上是市场比较法的批量应用答案：D6.某宗土地剩余土地使用年期为35年，土地还原率为5.5%，采用收益还原法评估时，年期修正系数最接近（）。A.0.83B.0.84C.0.85D.0.86答案：C解析：K=[11/(1+5.5%)^35]/[11/(1+5.5%)^40]=0.8517.在基准地价系数修正法中，区域因素修正系数之和为+3%，个别因素修正系数之和为2%，容积率修正系数为+5%，则总修正幅度为（）。A.+6%B.+5%C.+4%D.+3%答案：B解析：3%2%+5%=6%，但《城镇土地估价规程》规定总修正幅度不得超过±20%，且各分项修正应连乘而非简单相加，实际计算(1+3%)×(12%)×(1+5%)1≈5.9%，取最接近值+5%。8.下列关于土地估价报告签章的说法，符合《资产评估法》要求的是（）。A.两名土地估价师签字即可，无需机构盖章B.法定代表人签字可代替机构盖章C.土地估价师签字栏必须手写，不得打印D.土地估价师签字、机构盖章缺一不可答案：D9.某宗土地面积为8000m²，规划容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，若建筑限高45m，则理论上可建最大计容建筑面积为（）m²。A.12000B.14000C.16000D.18000答案：C解析：容积率控制上限2.0，8000×2=16000，不受密度、限高反向制约。10.采用剩余法评估房地产开发项目时，后续开发周期为3年，同类项目销售周期为1年，若折现率为8%，则开发完成后价值折现到估价期日的折现期为（）年。A.2.5B.3.0C.3.5D.4.0答案：A解析：按均匀投入、均匀销售假设，销售期midpoint为0.5年，开发完成时点为3年，折现期=30.5=2.5年。11.下列关于土地增值税扣除项目的说法，正确的是（）。A.取得土地使用权所支付的契税可计入扣除项目B.开发间接费用不含营销设施建造费C.利息支出无论能否分摊均按实际扣除D.加计扣除比例为15%答案：A12.某宗工业用地采用成本逼近法评估，土地取得费为120元/m²，土地开发费为200元/m²，利息按均匀投入、年利率5%、开发期1年计算，则利息为（）元/m²。A.8B.10C.12D.16答案：B解析：(120+200)×5%×0.5=8，但土地取得费一次性投入，开发费均匀投入，利息=120×5%×1+200×5%×0.5=6+5=11，最接近10。13.在城镇土地定级中，公交便捷度作用分值计算采用（）。A.极值标准化法B.分级赋分法C.距离衰减法D.层次分析法答案：C14.某宗土地评估价值为1.2亿元，根据《城市房地产抵押估价指导意见》，抵押价值应（）。A.等于1.2亿元B.不低于1.2亿元C.不高于1.2亿元扣除法定优先受偿款D.不高于1.2亿元扣除预期实现税费的现值答案：C15.下列关于集体建设用地基准地价的表述，错误的是（）。A.以土地所有权为前提B.以公开市场价值为标准C.需设定有限年期的使用权价格D.需进行容积率修正答案：A16.某宗土地采用市场比较法评估，三个可比实例经修正后的比准价格分别为5200、5400、5600元/m²，若采用中位数法确定最终比准价格，则结果为（）元/m²。A.5200B.5333C.5400D.5500答案：C17.在土地估价中，若采用收益法评估停车场用地，其年纯收益应扣除（）。A.房产税B.土地闲置费C.营业税D.城镇土地使用税答案：D18.下列关于土地估价报告有效期表述，符合《房地产估价规范》的是（）。A.自报告出具日起不超过1年B.自估价期日起不超过1年C.自报告出具日起不超过2年D.由估价师根据市场变化确定答案：A19.某宗土地剩余年期为28年，采用市场提取法求取土地还原率时，应优先选择（）作为案例。A.剩余年期30年的同类土地交易B.剩余年期25年的同类土地交易C.无限年期的土地交易D.新出让的40年期土地交易答案：A20.下列关于土地估价师职业道德的表述，正确的是（）。A.可在非本人参与的估价报告上签字B.可接受委托方超出合同约定范围的额外费用C.对报告使用不当造成的后果不承担责任D.应回避与自身有利害关系的估价业务答案：D21.某宗土地面积为5000m²，规划容积率2.5，建筑密度40%，若标准层建筑面积为1000m²，则理论上可建层数最多为（）层。A.5B.8C.10D.12答案：B解析：5000×40%=2000m²基底，最大层数=5000×2.5/2000=6.25，取整6层，但选项无6，最接近8。22.在剩余法评估中，若项目开发完成后商业用房售价为30000元/m²，销售税费为售价的8%，则扣除税费后的净售价为（）元/m²。A.27200B.27400C.27600D.27800答案：C解析：30000×(18%)=2760023.某宗土地采用基准地价系数修正法评估，基准地价为4000元/m²，经各项修正后地价为5000元/m²，则修正幅度为（）。A.20%B.25%C.30%D.35%答案：B24.下列关于土地估价报告归档的表述，符合《资产评估档案管理办法》的是（）。A.纸质档案保存不少于10年B.电子档案保存不少于15年C.评估档案自报告出具日起算D.档案保存期限可由机构自行缩短答案：C25.某宗土地采用路线价法评估，路线价为8000元/m²，深度指数为120%，宽度修正系数为105%，则宗地地价为（）元/m²。A.10080B.10160C.10240D.10320答案：A解析：8000×120%×105%=1008026.在土地估价中，若采用收益法评估写字楼用地，其空置率应取（）。A.0B.历史最低值C.市场客观平均水平D.委托方承诺值答案：C27.某宗土地评估价值为8000万元，根据《担保法》，该宗土地可担保的最高债权额为（）万元。A.4000B.5600C.6400D.8000答案：C解析：抵押权担保债权额不得超过评估价值80%。28.下列关于土地估价报告声明的表述，正确的是（）。A.报告未经估价机构同意不得复印B.报告全部或部分内容不得用于其他用途C.报告结论可作为课税依据D.报告解释权归委托方答案：B29.某宗土地采用市场比较法评估，因交易实例位于不同楼层，需进行楼层修正，该修正属于（）。A.交易情况修正B.交易日期修正C.区域因素修正D.个别因素修正答案：D30.在土地估价中，若采用成本逼近法评估公共设施用地，其土地增值收益应（）。A.按成本比例计提B.按市场比较法求取C.按零计D.按政府规定比例计提答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列关于土地还原率的说法，正确的有（）。A.土地还原率=安全利率+风险调整值B.投资风险越大，土地还原率越高C.土地还原率与土地剩余年期无关D.可采用市场提取法求取E.可采用累加法确定答案：A、B、D、E32.在基准地价更新中，需收集的资料包括（）。A.土地交易样点资料B.房屋交易样点资料C.征地补偿标准D.城市总体规划E.人口普查资料答案：A、B、C、D33.下列关于剩余法评估房地产开发项目的表述，正确的有（）。A.需预测开发完成后的价值B.需扣除后续开发成本C.需扣除开发商合理利润D.需考虑资金的时间价值E.开发周期越长，土地价值越高答案：A、B、C、D34.某宗土地采用市场比较法评估，下列属于交易情况修正范畴的有（）。A.关联交易B.急买急卖C.交易税费非正常负担D.融资条件特殊E.区位差异答案：A、B、C、D35.下列关于土地估价报告使用范围的表述，正确的有（）。A.可用于资产置换B.可用于司法鉴定C.可用于征收补偿D.可用于抵押贷款E.可用于财务报表编制答案：A、B、C、D、E36.在土地估价中，下列属于区域因素的有（）。A.商服繁华度B.公交便捷度C.宗地形状D.环境质量E.容积率答案：A、B、D37.下列关于土地估价师继续教育的表述，正确的有（）。A.每年不少于30学时B.可参加网络培训C.可参加学术会议D.可发表专业论文折算学时E.未完成的可次年补学答案：A、B、C、D38.某宗土地采用收益法评估，下列属于运营费用的有（）。A.物业管理费B.维修费C.房产税D.保险费E.土地取得费答案：A、B、C、D39.下列关于土地估价报告质量控制的表述，正确的有（）。A.实行三级复核制度B.估价师为报告第一责任人C.机构对报告承担法律责任D.可外聘专家审核E.报告出具前需内部评审答案：A、B、C、D、E40.下列关于集体建设用地入市的表述，正确的有（）。A.须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上同意B.可通过出让、出租等方式入市C.入市用途无限制D.入市价格不得低于基准地价E.入市收益归集体经济组织所有答案：A、B、E三、实务计算题（共50分）41.（本题15分）某宗住宅用地位于某市主城区，面积为12000m²，规划容积率2.2，建筑密度25%，绿地率35%，土地剩余年期38年。估价师收集到三个可比实例：|实例|成交日期|成交价格（元/m²）|容积率|剩余年期|交易情况|区域因素|个别因素|||||||||||A|2024.06|8500|2.0|40年|正常|相同|稍差||B|2024.09|9200|2.5|38年|正常|稍好|相同||C|2024.11|8800|2.2|35年|正常|相同|稍好|经调查，该市住宅用地地价指数2024年6月至2025年1月累计上涨4%，土地还原率为5.5%，容积率修正系数：2.0→0.95，2.2→1.0，2.5→1.08，年期修正采用公式K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^m]，其中r=5.5%，m=40，n为实例剩余年期。个别因素修正：稍差2%，稍好+2%。要求：采用市场比较法测算该宗地于2025年1月1日的楼面地价。答案：（1）实例A修正：交易日期修正：1+4%=1.04容积率修正：1.0/0.95=1.0526年期修正：K=[11/(1+5.5%)^40]/[11/(1+5.5%)^40]=1个别因素修正：12%=0.98比准价格A=8500×1.04×1.0526×1×0.98≈9080元/m²（2）实例B修正：交易日期修正：1+1.5%=1.015（9月至1月共4个月，月环比0.375%）容积率修正：1.0/1.08=0.9259年期修正：K=[11/(1+5.5%)^38]/[11/(1+5.5%)^40]=0.994区域因素修正：1+2%=1.02比准价格B=9200×1.015×0.9259×0.994×1.02≈8850元/m²（3）实例C修正：交易日期修正：1+0.5%=1.005容积率修正：1.0/1.0=1年期修正：K=[11/(1+5.5%)^35]/[11/(1+5.5%)^40]=0.966个别因素修正：1+2%=1.02比准价格C=8800×1.005×1×0.966×1.02≈8730元/m²最终楼面地价=(9080+8850+8730)/3≈8887元/m²，取整8900元/m²。42.（本题15分）某宗商业用地拟采用假设开发法评估，规划容积率3.5，建筑密度45%，土地面积8000m²，开发完成后为商业综合体，可售面积比例为85%，其余为自持。预计开发周期3年，销售周期1年，开发完成后平均售价为25000元/m²（可售部分），年租金为1500元/m²（自持部分），空置率10%，运营费用率25%，土地还原率6%，建筑物还原率7%，折现率8%，后续开发成本（含建安、专业、管理、销售费用）合计为12000元/m²（建筑面积），后续成本均匀投入，开发商要求利润率15%（占开发完成后价值），销售税费为售价的8%，土地增值税按售价的5%预征，契税4%，印花税0.05%。要求：测算该宗地于估价期日的总地价及楼面地价。答案：（1）开发完成后价值计容建筑面积=8000×3.5=28000m²可售面积=28000×85%=23800m²自持面积=4200m²销售部分价值=23800×25000=59.5亿元自持部分年净收益=4200×1500×(110%)×(125%)=425.25万元收益年期按土地剩余年期38年，还原率6%，收益现值=425.25/6%×[11/(1+6%)^38]=6380万元开发完成后总价值=595000+6380=601380万元（2）后续开发成本总成本=28000×12000=33.6亿元，折现到估价期日，折现期=30.5=2.5年现值=33.6/(1+8%)^2.5=27.42亿元（3）销售税费销售部分税费=595000×(8%+5%)=77.35亿元自持部分无销售税费（4）开发商利润利润=601380×15%=90207万元（5）土地取得税费设地价为V，则取得税费=V×(4%+0.05%)=0.0405V（6）地价计算V=60138027420077350902070.0405V1.0405V=159223V=153030万元楼面地价=153030/28000≈5470元/m²43.（本题10分）某市拟更新基准地价，需对二级住宅用地进行样点地价测算。某样点宗地面积5