2025年房地产经纪人协理考试模拟试题及答案

2025年房地产经纪人协理考试模拟试题及答案1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.1根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产转让的法定形式（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押1.2某套住宅建筑面积为120m²，套内使用面积96m²，公摊系数为（）。A.0.20B.0.25C.0.22D.0.181.3商品房预售资金监管账户的开立主体是（）。A.购房人B.商业银行C.房地产开发企业D.住建部门1.4依据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但需补缴土地出让金的标准由（）制定。A.国务院B.省级政府C.市县级政府D.自然资源部1.5房地产经纪服务合同生效的要件不包括（）。A.双方签字盖章B.经纪机构备案证明C.房屋权属证书D.委托人身份证明1.6某城市2024年新建商品住宅均价为18000元/m²，同比上涨5%，则2023年均价为（）元/m²。A.17143B.17200C.17100D.170501.7下列哪项不属于房地产经纪业务中的“重要信息”必须书面告知（）。A.房屋抵押情况B.学区划分年度调整C.邻里关系D.房屋查封情况1.8个人购买家庭第二套改善性住房，最低首付款比例原则上不低于（）。A.20%B.30%C.40%D.50%1.9房地产估价中，比较法修正系数不包括（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.区位状况调整D.折旧率修正1.10房屋租赁合同期限超过（）年，超出部分无效。A.10B.15C.20D.251.11房地产经纪机构发布房源信息前，必须取得委托人（）。A.口头同意B.书面同意C.短信确认D.微信语音1.12某套住房交易价300万元，评估价280万元，契税税率3%，应缴契税（）万元。A.8.4B.9.0C.8.8D.8.61.13下列哪项不属于房地产经纪执业风险来源（）。A.政策变动B.客户跳单C.房源信息错误D.央行基准利率下调1.14住房公积金贷款最高额度由（）确定。A.住建部B.人民银行C.设区城市住房公积金管委会D.商业银行1.15房地产经纪服务实行明码标价，标价内容不包括（）。A.服务内容B.计费方式C.代收税费D.佣金折扣幅度1.16某写字楼月租金为120元/m²，租约约定每年递增5%，则第3年租金为（）元/m²。A.132.3B.130.2C.126.0D.136.21.17下列哪项属于房地产经纪机构可以依法单方解除合同的情形（）。A.委托人要求降低佣金B.房屋因地震灭失C.客户征信不良D.房价波动超过5%1.18房地产经纪专业人员职业资格分为（）个等级。A.2B.3C.4D.51.19存量房交易资金监管业务中，首付款划入监管账户的时间节点为（）。A.网签当日B.贷款批准次日C.过户受理前D.缴税当日1.20房地产经纪机构备案证明有效期为（）年。A.1B.2C.3D.51.21下列哪项不属于房屋租赁合同登记备案所需材料（）。A.房屋所有权证B.当事人身份证明C.房屋安全鉴定报告D.书面租赁合同1.22某项目土地取得成本为10亿元，建安成本6亿元，管理费用1亿元，销售费用1.5亿元，投资利息0.8亿元，销售税费1.2亿元，目标利润率为10%，则该项目总售价为（）亿元。A.21.45B.22.00C.22.55D.23.101.23房地产经纪机构未在经营场所公示备案证明的，由住建部门责令限期改正，逾期不改的，处以（）罚款。A.5000～10000元B.10000～30000元C.30000～50000元D.50000～100000元1.24下列哪项属于房地产经纪服务合同中的“默示条款”（）。A.佣金比例B.房源真实性保证C.争议解决方式D.委托期限1.25个人转让自用5年以上家庭唯一住房，增值税政策为（）。A.全额征收B.差额征收C.免征D.减半征收1.26房地产经纪机构发布虚假房源信息，最高可被处以（）罚款。A.10万元B.20万元C.30万元D.50万元1.27某套住宅成交总价400万元，评估价390万元，网签价380万元，银行按评估价七成发放贷款，则首付款至少（）万元。A.117B.120C.123D.1261.28房地产经纪服务完成后，档案保存期限不得少于（）年。A.3B.5C.8D.101.29下列哪项不属于房地产价格特征（）。A.区位性B.投资性C.单件性D.同质性1.30房地产经纪机构设立分支机构，应当自领取营业执照之日起（）日内向所在地住建部门备案。A.15B.20C.30D.602.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）2.1下列哪些情形会导致商品房预售合同无效（）。A.未取得预售许可证B.已设定抵押且未经抵押权人同意C.面积误差比绝对值超出3%D.开发商未按期交房2.2房地产经纪机构在提供代办贷款服务时，必须书面告知的内容包括（）。A.贷款利率类型B.贷款审批时限C.代办费用D.银行联系方式2.3运用收益法估价时，应收集的资料有（）。A.潜在毛租金收入B.运营费用率C.资本化率D.建筑物重置成本2.4下列属于房地产经纪业务“禁止行为”的有（）。A.赚取差价B.代收代付交易资金C.提供购房资格虚假证明D.强制捆绑金融服务2.5房屋租赁合同登记备案的效用包括（）。A.对抗第三人B.办理居住证C.子女入学D.提取公积金2.6下列哪些属于房地产交易税费中的“卖方税”（）。A.增值税B.个人所得税C.土地增值税D.契税2.7房地产经纪服务合同应当载明的基本事项有（）。A.当事人信息B.服务内容C.佣金标准D.纠纷解决途径2.8下列关于住房公积金贷款的说法正确的有（）。A.利率低于商业贷款B.可异地贷款C.最高额度全国统一D.可提前还款无违约金2.9房地产经纪机构进行互联网房源发布时，必须做到的“三个一致”包括（）。A.发布主体与备案主体一致B.房源图片与现场一致C.房源价格与委托价格一致D.房源状态与实际情况一致2.10下列哪些属于房地产物理状况调整的内容（）。A.建筑结构B.装修档次C.楼层朝向D.剩余使用年限3.填空题（每空1分，共20分）3.1房地产经纪机构备案证明编号格式为：________+6位行政区划代码+4位年份+6位顺序号。3.2商品房现售备案证明文件名称是《商品房________备案证明》。3.3房地产估价报告有效期自出具之日起一般不超过________年。3.4个人转让购买不足2年的住房，增值税按照________的5%征收率全额缴纳。3.5住房公积金贷款购买首套住房，最低首付款比例为________%。3.6房地产经纪服务收费实行________与市场调节价并存。3.7房屋租赁合同期限在________个月以上的，应当采用书面形式。3.8房地产经纪机构应当在其经营场所醒目位置公示________电话。3.9房地产经纪专业人员职业资格考试中，协理级别科目《房地产经纪操作实务》考试时长为________分钟。3.10存量房交易资金监管账户利息归________所有。3.11房地产经纪机构未按约定完成服务，委托人要求退款的，应当自提出之日起________日内退还。3.12房地产估价中，建筑物折旧包括物理折旧、功能折旧和________折旧。3.13房地产经纪机构发布房源信息时，房屋坐落须精确到________。3.14房地产经纪服务合同终止后，相关档案资料保存期不得少于________年。3.15房地产经纪机构设立分支机构的，应当在________日内向所在地住建部门备案。3.16房地产经纪机构应当建立________制度，对房源信息进行核验。3.17房地产经纪服务收费明码标价应当做到价目________、内容真实、标示醒目。3.18房地产经纪机构及其从业人员不得泄露客户信息，否则最高可被处以________万元罚款。3.19房地产经纪机构提供代办服务时，应当与委托人另行签订________合同。3.20房地产经纪机构应当通过________平台对外发布房源信息，确保信息真实。4.简答题（共30分）4.1简述房地产经纪机构在房源核验环节应完成的五项核心工作。（5分）4.2简述商品房预售资金监管制度对购房人的两项主要保护作用。（5分）4.3简述运用比较法评估住宅价格时，建立比较基准的一般步骤。（5分）4.4简述房地产经纪服务合同中“独家委托”条款的法律后果。（5分）4.5简述房屋租赁合同登记备案对承租人的三项现实意义。（5分）4.6简述房地产经纪机构在客户个人信息保护方面的三项内部管理措施。（5分）5.应用题（共50分）5.1计算题（10分）某套住宅建筑面积110m²，套内使用面积88m²，公摊面积22m²。（1）计算公摊系数（保留三位小数）。（2分）（2）若该小区同类住宅平均公摊系数为0.200，对该套住宅进行公摊合理性判断并说明理由。（3分）（3）若该套住宅交易单价为20000元/m²，套内单价为多少元/m²（取整）？（2分）（4）若购房人希望套内单价不高于22000元/m²，则交易总价最高可接受多少万元（取整）？（3分）5.2案例分析（15分）背景：2025年3月，甲房地产经纪公司促成张某购买李某名下位于A市B小区的一套住宅，建筑面积120m²，合同约定总价480万元，定金20万元，首付款144万元（含定金），余款336万元通过商业贷款支付。甲公司收取佣金2%，其中买方承担1.5%，卖方承担0.5%。网签当日，张某发现该房屋曾于2024年10月被法院查封，查封期限3年，但李某未告知。张某要求解除合同并双倍返还定金，李某仅同意返还20万元定金。问题：（1）该合同效力如何？说明法律依据。（3分）（2）张某是否有权要求双倍返还定金？说明理由。（3分）（3）甲公司是否需承担法律责任？若需要，应承担何种责任？（3分）（4）若张某选择继续履行，可采取何种法律措施消除查封？（3分）（5）甲公司应如何完善房源核验流程以避免类似风险？（3分）5.3估价报告撰写（15分）背景：C市某建成于2015年的高层住宅，建筑面积95m²，两室两厅，位于第8层（共18层），南北朝向，普通装修。2025年6月因司法拍卖需要评估市场价值。收集到三宗可比实例：实例A：同小区同户型，9层，2025年5月成交，成交单价18200元/m²，精装修，南向；实例B：相邻小区，楼龄相同，户型相似，7层，2025年4月成交，成交单价17800元/m²，普通装修，东南向；实例C：同小区，楼龄相同，11层，2025年3月成交，成交单价17500元/m²，毛坯，南向。经调查，该小区精装修溢价约3%，楼层每高一层单价增加0.3%，南向与东南向价差1%，毛坯与普通装修价差5%。要求：（1）编制比较因素条件指数表（10分）（2）计算比准价格（取整），并给出最终估价结论（5分）5.4综合方案设计（10分）背景：D房地产经纪公司计划在2025年第三季度进入E市开展存量房经纪业务。E市年交易量约3万套，备案机构120家，头部5家市占率45%，佣金平均费率2%。D公司目标一年内市占率达到3%，佣金收入突破3000万元。要求：为D公司设计一份包含“品牌定位、房源获取、客户引流、合规管理、风险控制”五个模块的市场进入方案，每模块字数不少于100字，总字数不少于500字。6.答案与评分要点1.单项选择1.1D1.2B1.3C1.4A1.5C1.6A1.7C1.8C1.9D1.10C1.11B1.12A1.13D1.14C1.15D1.16A1.17B1.18A1.19C1.20B1.21C1.22C1.23B1.24B1.25C1.26B1.27A1.28B1.29D1.30C2.多项选择2.1AB2.2ABCD2.3ABC2.4ACD2.5BCD2.6ABC2.7ABCD2.8ABD2.9ACD2.10ABD3.填空3.1房经备3.2现售3.313.4销售收入3.5203.6政府指导价3.763.8投诉3.91503.10购房人3.1133.12经济3.13幢号房号3.1453.15303.16房源核验3.17齐全3.18103.19代办服务3.20存量房交易服务平台4.简答4.1核验房屋权属证明、查询查封抵押、实地查看、核对产权人身份、记录核验结果并归档。4.2防止开发商挪用资金导致烂尾；确保资金按工程节点拨付保障交房。4.3选取可比实例→建立比较因素→统一财产范围→统一付款方式→统一税费负担→统一计价单位。4.4独家委托期内委托人自行成交仍需支付佣金；经纪机构享有优先销售权；违约方须赔偿约定损失。4.5可办理居住证、提取公积金、子女入学依据、享受公共服务