房产开发企业财务制度

PAGE房产开发企业财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范房产开发企业的财务行为，加强财务管理和经济核算，确保企业稳健运营，提高经济效益，保障投资者权益，依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及房地产行业相关法律法规和政策制定本制度。（二）适用范围本制度适用于[公司/组织名称]及其所属各部门、各项目公司。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和行业规范，依法进行财务活动。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映企业财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖企业财务活动的全过程，确保各项财务工作有章可循。4.及时性原则：及时进行财务核算、报表编制和财务分析，为企业决策提供及时准确的财务信息。5.权责发生制原则：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。6.谨慎性原则：在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则，不得多计资产或收益、少计负债或费用。二、财务机构与会计人员（一）财务机构设置公司设立独立的财务管理部门，负责公司的财务管理和会计核算工作。财务管理部门应根据工作需要，合理设置岗位，明确各岗位的职责权限，确保财务工作的高效运转。（二）会计人员配备1.配备具备专业资格的会计人员，会计人员应熟悉国家财经法规和财务制度，具备良好的职业道德和业务素质。2.会计人员应定期参加培训和继续教育，不断提高业务水平和综合素质。（三）会计人员职责1.按照国家统一的会计制度进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务会计报告。2.对本单位的经济活动进行会计监督，对违反国家财经法规和财务制度的行为，有权制止和纠正；制止和纠正无效的，应及时向单位领导报告。3.参与拟订本单位的财务、经济计划，考核、分析预算、财务计划的执行情况。4.负责本单位财务资料的整理、归档和保管工作，确保财务资料的安全和完整。三、会计核算（一）会计核算基础1.采用权责发生制作为会计核算基础，以实际发生的经济业务为依据，如实反映企业的财务状况和经营成果。2.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。（二）会计科目设置根据国家统一的会计制度和房地产行业特点，设置会计科目进行会计核算。会计科目应保持相对稳定，确需变更的，应经公司财务负责人批准，并在财务报表附注中予以说明。（三）会计凭证编制1.会计凭证包括原始凭证和记账凭证。原始凭证应真实、合法、有效，记账凭证应根据审核无误的原始凭证编制。2.记账凭证应注明经济业务的内容摘要、会计科目、金额、记账方向等，确保记账凭证的准确性和完整性。（四）会计账簿登记1.按照国家统一的会计制度规定和会计业务需要设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。2.会计账簿应按照连续编号的页码顺序登记，不得跳行、隔页。如发生跳行、隔页，应将空行、空页划线注销，并由记账人员签名或者盖章。3.定期对会计账簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。（五）财务会计报告编制1.定期编制财务会计报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表等报表及附注。财务会计报告应根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。2.财务会计报告应经公司财务负责人、法定代表人审核并签名盖章后对外报送。四、资金管理（一）资金筹集1.根据企业发展战略和项目开发需要，合理确定资金筹集规模和方式。资金筹集方式包括自有资金、银行贷款、债券发行、股权融资等。2.加强对资金筹集的管理，确保资金筹集的合法性、合理性和及时性。在进行融资活动时，应充分考虑融资成本、融资风险等因素，选择最优的融资方案。（二）资金使用1.建立健全资金使用审批制度，明确资金使用的审批流程和权限。重大资金支出应实行集体决策。2.资金使用应严格按照预算执行，确保资金专款专用。对于工程项目资金，应按照工程进度和合同约定支付款项，加强对工程款项支付的审核和监督。3.加强对资金使用的日常监控，定期对资金使用情况进行分析和评价，及时发现和解决资金使用过程中存在的问题。（三）资金结算1.规范资金结算流程，确保资金结算的安全、准确和及时。加强对银行账户的管理，严格执行银行账户开户、销户审批制度。2.加强对资金结算票据的管理，严格按照票据管理规定使用和保管票据。对于支票、汇票等重要票据，应建立备查登记簿，详细记录票据的领用、使用、作废等情况。（四）资金内部控制1.建立健全资金内部控制制度，加强对资金收支、保管等环节的控制，防范资金风险。2.定期对资金内部控制制度的执行情况进行检查和评价，及时发现和纠正存在的问题，不断完善资金内部控制制度。五、成本费用管理（一）成本费用核算原则1.遵循权责发生制原则和配比原则，正确核算开发项目的成本费用。2.成本费用核算应划清本期成本费用与下期成本费用的界限、不同开发项目成本费用的界限、已完开发项目成本费用与未完开发项目成本费用的界限。（二）成本费用项目1.土地成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费等。2.前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费、地质勘察费等。3.建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费等。4.基础设施费：包括供水、供电、供气、道路等基础设施建设费用。5.公共配套设施费：包括教育、医疗、商业等公共配套设施建设费用。6.开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。（三）成本费用核算方法1.采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入开发项目成本，间接成本按照一定的分配方法分配计入各开发项目成本。2.对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照受益原则和配比原则，采用合理的分配方法进行分配。分配方法一经确定，不得随意变更。（四）成本费用控制1.建立成本费用预算管理制度，加强对成本费用的预算编制、执行、控制和考核。成本费用预算应与项目开发计划相匹配，确保成本费用支出的合理性和可控性。2.加强对成本费用支出的审核和监督，严格控制各项成本费用支出。对于超预算支出，应严格履行审批手续。3.定期对成本费用进行分析和评价，找出成本费用控制的薄弱环节，采取有效措施加以改进。六、收入与利润管理（一）收入确认原则1.按照《企业会计准则》的规定，确认房产销售收入。房产销售收入应在同时满足下列条件时予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.对于分期收款销售房产，应按照合同约定的收款日期分期确认收入。（二）收入核算方法1.按照房产销售合同约定的价格和收款方式进行收入核算。对于一次性收款的房产销售，应在收到款项时确认收入；对于分期收款的房产销售，应按照合同约定的收款日期分期确认收入。2.对于销售退回、销售折让等情况，应按照相关规定进行会计处理，冲减当期销售收入。（三）利润管理1.加强对利润的预测和分析，合理制定利润目标，并将利润目标分解落实到各部门和各项目。2.严格按照国家税收法规计算缴纳企业所得税，合理进行纳税调整，确保企业利润的真实性和合法性。3.加强对利润分配的管理，按照公司章程和相关法律法规的规定进行利润分配，兼顾投资者利益和企业发展需要。七、财务预算管理（一）预算编制原则1.以企业战略规划为导向，结合市场形势和企业实际情况，科学合理地编制财务预算。2.坚持实事求是，确保预算指标的可行性和可靠性。3.遵循“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序，充分调动各部门的积极性和主动性。（二）预算编制内容1.财务预算包括年度预算和月度预算。年度预算应涵盖企业财务活动的全过程，包括收入预算、成本费用预算、资金预算、利润预算等。月度预算应根据年度预算分解编制，确保年度预算目标的实现。2.收入预算应根据市场预测和销售合同等资料编制，合理预计各项收入。成本费用预算应根据成本费用核算方法和控制目标编制，确保成本费用支出的合理性和可控性。资金预算应根据资金筹集和使用计划编制，合理安排资金收支。利润预算应根据收入预算和成本费用预算编制，确保企业利润目标的实现。（三）预算执行与控制1.加强对财务预算执行情况的监控，定期将实际执行情况与预算进行对比分析，及时发现差异并采取有效措施加以调整。2.建立预算执行预警机制，对于预算执行偏差较大的项目，及时发出预警信号，督促相关部门采取措施加以纠正。3.严格控制预算外支出，对于确需发生的预算外支出，应按照规定的审批程序进行审批。（四）预算调整1.当市场形势、企业战略等发生重大变化，导致原预算无法执行时，可对财务预算进行调整。2.预算调整应按照规定的程序进行，由相关部门提出调整申请，经财务部门审核后报公司领导审批。八、财务分析与财务评价（一）财务分析1.定期进行财务分析，为企业决策提供依据。财务分析应包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析等方面。2.采用比率分析、趋势分析、比较分析等方法，对企业的财务状况和经营成果进行全面、深入的分析。3.撰写财务分析报告，详细阐述企业财务状况和经营成果的变化情况、存在的问题及原因，并提出相应的建议和措施。（二）财务评价1.建立健全财务评价指标体系，对企业的财务状况和经营成果进行综合评价。财务评价指标应包括偿债能力指标、盈利能力指标、营运能力指标等。2.根据财务评价结果，对企业的经营管理水平进行评价，发现企业存在的优势和不足，为企业改进经营管理提供参考。九、财务监督与审计（一）财务监督1.加强对企业财务活动的日常监督，确保财务制度的执行和财务信息的真实、准确。2.财务部门应定期对企业的财务收支、资金使用、成本费用等情况进行检查，发现问题及时督促整改。3.加强对财务印章、票据、会计档案等的管理