房产销售财务制度

PAGE房产销售财务制度一、总则1.目的本财务制度旨在规范房产销售公司的财务行为，加强财务管理和监督，确保公司财务工作的正常运转，保障公司及相关利益者的合法权益，促进公司房产销售业务的健康发展。2.适用范围本制度适用于公司内部各部门及全体员工在房产销售业务活动中涉及的财务事项。3.基本原则合法性原则：严格遵守国家法律法规及相关行业标准，确保公司财务活动合法合规。准确性原则：财务数据记录准确、完整，会计核算符合会计准则，为公司决策提供可靠依据。及时性原则：及时处理各类财务事项，按时编制财务报表，保证财务信息的时效性。安全性原则：加强财务风险管理，确保公司资产安全，防范财务舞弊和资金损失。效益性原则：合理配置资源，降低运营成本，提高资金使用效益，实现公司经济效益最大化。二、财务机构与人员设置1.财务部门职责负责公司财务核算、财务报表编制及财务分析工作，为公司管理层提供财务决策支持。制定和执行公司财务管理制度，规范财务操作流程，确保财务工作有序进行。负责公司资金管理，合理安排资金收支，监控资金流向，保障资金安全。负责公司税务管理，依法纳税申报，合理进行税务筹划，降低税务成本。参与公司房产销售项目的预算编制、成本控制和财务评估工作，为项目决策提供财务依据。负责公司财务档案管理，妥善保管各类财务资料，确保档案的完整性和安全性。2.财务人员岗位设置及职责财务经理全面负责公司财务管理工作，制定财务战略和年度财务计划。组织领导财务团队，确保财务工作的高效运转，完成公司各项财务目标。参与公司重大决策，提供财务专业意见，对公司财务状况和经营成果进行分析和评估。协调与外部金融机构、税务机关等相关部门的关系，维护公司良好的财务形象。会计负责公司日常财务核算工作，按照会计准则和财务制度进行账务处理。编制记账凭证，登记账簿，定期结账，确保财务数据的准确性和及时性。协助财务经理编制财务报表，进行财务分析，提供相关财务数据支持。负责财务档案的整理、归档和保管工作。出纳负责公司现金收付、银行结算等资金收支业务，确保资金收付的准确性和安全性。登记现金日记账和银行存款日记账，定期盘点现金，核对银行账目，做到账实相符。负责保管库存现金、有价证券、空白支票和收据等重要财务票据。协助会计做好其他财务相关工作。三、财务核算1.会计政策与会计估计公司遵循国家统一的会计制度，采用权责发生制进行会计核算。各项资产计价、折旧、摊销等会计估计方法应符合会计准则和公司实际情况，保持一致性和合理性。如有变更，应按规定程序进行审批，并在财务报表附注中予以说明。2.会计科目设置根据房产销售业务特点和财务管理需要，设置合理的会计科目体系。会计科目应涵盖资产、负债、所有者权益、收入、成本、费用等各类财务要素。明细科目设置应满足财务核算和管理要求，便于分类统计和查询。对于房产销售项目，应按项目名称、楼栋号、房号等设置明细科目，详细记录项目成本、收入及销售情况。3.财务核算流程销售收款核算销售人员与客户签订购房合同后，应及时将合同信息传递给财务部门。财务部门根据合同约定的收款方式和时间，跟踪收款情况。客户支付购房款时，出纳应及时开具收款收据，并在收款当日将款项存入公司银行账户。同时，会计根据收款收据和银行回单进行账务处理，确认销售收入。成本费用核算房产项目开发成本应按照成本核算对象进行归集和分配。成本核算对象包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。各项成本费用发生时，应取得合法有效的原始凭证，经相关人员审核签字后，会计进行账务处理。对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照合理的分配方法进行分摊。期间费用（如管理费用、销售费用、财务费用）应在发生时直接计入当期损益，按照费用性质进行明细核算。固定资产与无形资产核算公司购置的固定资产（如办公设备、交通工具等）应按照规定进行入账核算，计提折旧。折旧方法应根据固定资产的性质和使用情况合理确定，一经确定不得随意变更。无形资产（如土地使用权、商标权等）应按照取得成本进行初始计量，在使用寿命内进行摊销。摊销方法应符合会计准则要求，并在财务报表中准确反映。财务报表编制会计应按照规定的结账日进行结账，确保账账相符、账实相符。结账后，根据总账和明细账编制月度、季度和年度财务报表。财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表及附注等。财务报表应真实、准确、完整地反映公司财务状况和经营成果，经财务经理审核后报公司管理层和相关部门。四、资金管理1.资金预算管理公司应建立资金预算管理制度，加强资金收支的计划性。各部门应根据年度经营计划和业务安排，编制本部门的资金预算，经汇总后形成公司年度资金预算。资金预算应包括现金收入预算、现金支出预算、资金结余或不足预测等内容。预算编制应充分考虑房产销售进度、项目开发进度、费用支出计划等因素，确保预算的合理性和可行性。财务部门应定期对资金预算执行情况进行监控和分析，及时发现偏差并采取措施进行调整。如遇重大事项导致资金预算无法执行，应及时修订预算，并报公司管理层审批。2.资金收入管理房产销售收入应按照合同约定及时收取，销售人员应积极协助财务部门做好收款工作。对于逾期未收款的客户，应及时跟进催收，确保资金及时回笼。公司应加强对销售回款的管理，建立销售回款台账，详细记录每笔销售业务的收款情况。财务部门应定期与销售部门核对回款数据，确保数据准确一致。除房产销售收入外，公司其他收入（如租金收入、利息收入等）应按照相关规定及时入账，确保收入的完整性和准确性。3.资金支出管理公司资金支出应严格按照审批程序进行，确保支出的合理性和合规性。所有支出必须取得合法有效的原始凭证，并经相关人员审核签字后，方可办理支付手续。费用报销应按照公司制定的费用报销制度执行，明确报销标准、审批流程和报销期限。对于大额支出（如项目开发成本、重大采购支出等），应实行集体决策和专项审批制度。资金支付方式应根据实际情况选择合适的方式，如支票、网银转账、现金支付等。对于超过一定金额的大额支付，应采用银行转账方式，确保资金安全。出纳应定期核对银行账户余额，及时掌握资金动态。每月末应编制银行存款余额调节表，对未达账项进行调整，确保银行存款账实相符。4.资金风险管理公司应建立资金风险预警机制，对可能出现的资金风险进行及时预警和防范。财务部门应密切关注资金状况，分析资金流动性、偿债能力等指标，及时发现潜在风险。加强对资金的内部控制，严格执行不相容岗位分离制度，防止资金舞弊和挪用。定期对资金进行盘点和清查，确保资金安全。合理安排资金结构，优化资金配置，降低资金成本。根据公司经营需要，适度进行融资活动，但应严格控制融资规模和融资成本，避免过度负债。五、销售财务管理1.销售价格管理公司房产销售价格应根据市场行情、成本核算、项目定位等因素综合确定。销售价格应报公司管理层审批后执行，确保价格的合理性和竞争力。销售部门应及时掌握市场动态，定期对周边楼盘价格进行调研分析，为公司销售价格调整提供参考依据。价格调整应经公司管理层批准，并及时通知相关部门。2.销售折扣与优惠管理公司如有销售折扣、优惠活动等，应制定明确的政策和审批程序。销售折扣和优惠应在购房合同中明确约定，并经财务部门审核确认。销售折扣和优惠的执行情况应进行详细记录，财务部门应定期核对相关数据，确保折扣和优惠的真实性和准确性。3.销售佣金管理公司应制定合理的销售佣金政策，明确佣金计算标准、支付方式和支付时间。销售佣金应根据销售人员的业绩表现进行计算和发放，激励销售人员积极拓展业务。财务部门应按照销售合同和佣金政策，准确计算销售人员的佣金，并及时支付。支付销售佣金时，应取得销售人员签字确认的收款凭证，确保支付的合规性。4.销售合同管理销售合同是公司房产销售业务的重要依据，应严格按照合同管理制度进行签订、审核和执行。销售合同应明确双方的权利义务、销售价格、付款方式、交房时间等关键条款。财务部门应参与销售合同的审核，重点审核合同中的财务条款，确保合同的财务风险可控。合同签订后，应及时将合同副本交财务部门存档，作为财务核算和收款的依据。销售部门应跟踪销售合同的执行情况，及时反馈合同履行过程中的问题。财务部门应根据合同执行情况，及时确认收入和应收账款，确保财务数据与业务实际相符。六、税务管理1.税务登记与申报公司应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记手续，并根据税务机关要求定期进行纳税申报。纳税申报应准确、完整地填写各类纳税申报表，按时缴纳税款。财务部门应安排专人负责税务管理工作，熟悉税收政策法规，及时掌握税收政策变化，确保公司税务申报和缴纳工作的合规性。2.税务筹划在合法合规的前提下，公司应进行合理的税务筹划，降低税务成本。税务筹划应结合公司业务特点和税收政策，通过优化业务流程、合理利用税收优惠政策等方式，实现税负最小化。税务筹划方案应报公司管理层审批后实施，并及时与税务机关沟通协调，确保筹划方案的可行性和有效性。3.发票管理公司应加强发票管理，建立健全发票管理制度。发票的开具、取得、保管等环节应严格按照发票管理办法执行，确保发票的真实性、合法性和完整性。销售部门在开具销售发票时，应根据实际销售情况准确填写发票内容，确保发票与合同、收款等信息一致。财务部门应认真审核发票开具情况，对不符合规定的发票及时进行纠正。取得的各类发票应及时进行认证和入账处理，不得虚开发票或取得虚假发票。发票保管期限应按照国家规定执行，期满后应按照规定程序进行销毁。七、财务内部控制与监督1.内部控制制度公司应建立健全财务内部控制制度，明确各部门和人员的职责权限，规范财务操作流程，防范财务风险。内部控制制度应涵盖财务核算、资金管理、销售财务管理、税务管理等各个方面。定期对内部控制制度进行评估和完善，确保制度的有效性和适应性。对于发现的内部控制缺陷，应及时采取措施进行整改，防止问题再次发生。2.内部审计监督公司应设立内部审计部门或配备内部审计人员，定期对公司财务状况和经营活动进行审计监督。内部审计应重点关注财务收支的真实性、合法性、合规性，以及内部控制制度的执行情况。内部审计人员应独立开展审计工作，不受其他部门或个人的干扰。审计结束后，应出具审计报告，提出审计意见和建议，督促相关部门进行整改。3.财务监督检查财务部门应定期对公司财务工作进行自查，及时发现和纠正财务核算、资金管理等方面存在的问题。同时，配合公司内部审计和外部审计机构的工作，提供必要的财务资料和信息。公司管理层应加强对财务工作的监督检查，定期听取财务工作汇报，了解公司财务状况和经营成果。对于发现的重大财务问题，应及时进行研究处理，确保公司财务工作的规范运行。八、财务档案管理1.档案分类与归档财务档案应按照类别进行分类管理，主要包括会计凭证、会计账簿、财务报表、税务资料、合同协议、银行对账单、发票存根等。每月末，会计应将当月的会计凭证进行整理、装订，并按照编号顺序归档保管。会计账簿、财务报表等应定期打印成册，归档保存。其他财务资料也应及时整理归档，确保档案的完整性。2.档案保管期限财务档案的保管期限应按照国家规定执行。一般会计凭证、会计账簿等保管期限为30年，财务报表等保管期限为10年，税务资料、合同协议等重要档案应长期保管。档案保管期限届满后，应按照规定程序进行销毁。销毁档案时，应编制销毁清单，经相关部门负责人批准后，由专人负责监销，并在销毁清单上签字确认。3.档案查阅与借阅公司内部人员因工作需要查阅财务档案时，应填