2025房地产估价师《理论与方法》试题及答案

2025房地产估价师《理论与方法》试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.在房地产估价中，将未来净收益折现到估价时点的价值，所依据的基本理论是（）。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.贡献原理答案：B2.某宗商业房地产年有效毛收入为500万元，年运营费用为150万元，资本化率为6%，则其收益价格为（）万元。A.5833B.5000C.4167D.3500答案：A3.运用比较法估价时，对可比实例成交价格进行权益状况调整，属于（）。A.市场状况调整B.区位状况调整C.权益状况调整D.实物状况调整答案：C4.某宗土地面积为4000m²，规划容积率为2.5，建筑密度为40%，则允许最大建筑基底面积为（）m²。A.4000B.2500C.1600D.1000答案：C5.在成本法中，计算建筑物折旧时，采用“年龄—寿命法”属于（）。A.观察法B.直线法C.指数法D.市场提取法答案：B6.房地产估价报告中，估价结果的有效期自（）起算。A.实地查勘完成日B.估价报告出具日C.估价委托合同签订日D.价值时点答案：B7.某宗工业房地产重建价格为3000万元，经济寿命为40年，有效年龄为10年，残值率为5%，则按直线法计算的折旧额为（）万元。A.712.5B.750C.787.5D.825答案：A8.在收益法中，若净收益每年递增2%，资本化率为7%，则收益乘数为（）。A.20B.25C.14.28D.16.67答案：A9.下列关于价值时点的表述，正确的是（）。A.价值时点必须与实地查勘日一致B.价值时点可以与估价报告出具日相同，也可以不同C.价值时点必须早于估价报告出具日D.价值时点由估价师自行确定，无需委托方同意答案：B10.某宗房地产带长期租约，租约租金低于市场租金，则其抵押价值评估时，应（）。A.直接采用租约租金B.直接采用市场租金C.分别测算租约期内与期外价值后加总D.按成本法重新计算答案：C11.在比较法中，若可比实例成交日期与价值时点相差18个月，该区域同类房地产价格月平均上涨0.4%，则市场状况调整系数为（）。A.1.073B.1.072C.1.074D.1.075答案：A12.某宗土地剩余使用年限为35年，资本化率为6%，则土地使用权年期修正系数为（）。A.0.813B.0.827C.0.840D.0.854答案：B13.下列关于房地产估价原则的表述，错误的是（）。A.合法原则要求估价对象权属合法B.最高最佳使用原则要求估价对象必须按当前用途继续使用C.替代原则是比较法的基础D.价值时点原则强调估价结果的时间对应性答案：B14.某宗房地产采用成本法估价，土地重新购建价格为1200万元，建筑物重建价格为2800万元，折旧为800万元，则估价结果为（）万元。A.3200B.3000C.2800D.2400答案：A15.在收益法中，若净收益为恒定净收益，资本化率为5%，则收益乘数为（）。A.20B.25C.15D.10答案：A16.某宗房地产抵押估价，估价师发现存在法定优先受偿款，则抵押价值等于（）。A.市场价值B.市场价值减去法定优先受偿款C.市场价值减去预期实现债权费用D.快速变现价值答案：B17.下列关于估价报告签章的表述，正确的是（）。A.可由一名注册房地产估价师签章B.至少两名注册房地产估价师签章C.可由估价助理签章D.无需签章，只需加盖机构公章答案：B18.某宗房地产未来5年净收益分别为100、105、110、115、120万元，第6年起每年净收益恒为125万元，资本化率为8%，则其收益价格为（）万元。A.1425B.1500C.1550D.1600答案：C19.在比较法中，区位状况调整的内容不包括（）。A.交通便捷度B.外部配套设施C.朝向D.楼层答案：C20.某宗房地产估价报告出具日为2025年6月30日，价值时点为2025年3月31日，则该报告叙述的市场状况应为（）的市场状况。A.2025年6月B.2025年3月C.2025年1—6月平均D.2024年12月答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产估价基本程序的有（）。A.受理估价委托B.确定价值时点C.实地查勘D.撰写估价报告E.办理抵押登记答案：ABCD22.运用收益法估价时，净收益测算应扣除的项目包括（）。A.房地产税费B.运营费用C.抵押贷款还本付息D.设备更新提拨款E.折旧费答案：ABD23.下列关于建筑物折旧的表述，正确的有（）。A.物质折旧可分为可修复与不可修复B.功能落后属于功能折旧C.外部折旧可能由环境污染引起D.经济折旧与区域规划变更无关E.折旧额等于重建价格减去市场价值答案：ABC24.比较法中对可比实例进行“交易情况修正”的原因包括（）。A.交易税费非正常负担B.关联交易C.急买急卖D.融资条件特殊E.楼层差异答案：ABCD25.下列关于成本法的表述，正确的有（）。A.适用于很少发生交易的房地产B.土地取得成本包括征地补偿费C.开发利润按直接成本利润率计算D.销售费用不计入建筑物重新购建价格E.建筑物折旧包括物质、功能、经济折旧答案：ABCE26.下列关于估价假设和限制条件的表述，正确的有（）。A.应披露权属资料不全的假设B.应说明未进行隐蔽工程查勘C.可假设估价对象无租约限制D.可假设规划条件不变E.可无限扩大假设范围以规避责任答案：ABCD27.下列关于房地产价格影响因素的表述，属于区位因素的有（）。A.交通条件B.外部配套设施C.朝向D.地势E.规划限制答案：ABE28.下列关于估价结果披露格式的表述，正确的有（）。A.应注明币种B.应注明大写金额C.应注明单价D.可仅披露总价E.应注明总价与单价答案：ABCE29.下列关于估价报告使用范围的表述，正确的有（）。A.不得用于其他未经约定的用途B.可为不同委托方重复使用C.未经估价机构同意不得公开D.可为房地产税收提供参考E.可为资产减值测试提供参考答案：ACDE30.下列关于估价师职业道德的表述，正确的有（）。A.应回避与自身利益冲突的估价业务B.不得签署未参与估价的报告C.不得迎合委托方高估或低估要求D.可以泄露委托方商业秘密E.应持续接受继续教育答案：ABCE三、填空题（每空1分，共20分）31.房地产估价的最高最佳使用必须满足法律上许可、技术上可能、________、财务上可行四个标准。答案：经济上可行32.比较法的基本公式为：估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×________×房地产状况调整系数。答案：市场状况调整系数33.收益法中，资本化率＝________＋风险调整值。答案：安全利率34.成本法评估土地价值时，常用的方法有基准地价系数修正法、________、成本逼近法。答案：市场比较法35.某宗房地产年净收益为120万元，资本化率为5%，则其收益价格为________万元。答案：240036.建筑物经济寿命大于有效年龄时，剩余寿命＝________－有效年龄。答案：经济寿命37.在收益法中，若净收益按固定比率g逐年递增，则收益价格＝年净收益/(资本化率－________)。答案：g38.房地产估价报告有效期一般不超过________年。答案：139.某宗土地面积2000m²，容积率3.0，建筑密度50%，则最大建筑基底面积为________m²。答案：300040.运用基准地价系数修正法时，需进行期日修正、年期修正、________、开发程度修正。答案：容积率修正41.房地产估价中，________原则要求估价结果不应使估价机构或估价师受益。答案：独立、客观、公正42.某宗房地产重建价格为4000万元，累计折旧为1000万元，则折旧率为________%。答案：2543.在比较法中，若可比实例成交价格比正常市场价格高5%，则交易情况修正系数为________。答案：0.95244.某宗房地产带租约，租约剩余2年，租约租金每年低于市场租金20万元，则租约限制价值比无租约价值低约________万元（资本化率5%，折现率5%）。答案：37.245.估价报告目录应包括估价结果报告、________、附件三个部分。答案：估价技术报告46.某宗房地产未来5年净收益分别为100、110、121、133.1、146.41万元，第6年起恒为150万元，资本化率8%，则其收益价格为________万元（取整）。答案：175047.房地产估价中，________折旧是指由于消费者偏好变化导致的价值减损。答案：功能48.某宗土地剩余使用年限30年，资本化率6%，则年期修正系数为________（保留三位小数）。答案：0.82749.在成本法中，开发利润通常按________成本的一定比例计算。答案：开发50.估价师在实地查勘时，应拍摄估价对象________照片并归档。答案：外观、内部、周围环境四、简答题（共30分）51.（6分）简述房地产估价中“最高最佳使用”的判断步骤。答案：（1）确定法律上许可的使用类型；（2）筛选技术上可能的使用方式；（3）对每一种可能使用进行经济可行性分析，计算净现值或内部收益率；（4）选择净现值最大或内部收益率最高的使用方式作为最高最佳使用；（5）验证该使用是否满足财务可行性与市场接受度；（6）在估价报告中说明判断过程与结论。52.（6分）说明收益法估价时确定资本化率的三种常用方法。答案：（1）市场提取法：通过多个可比实例的净收益与售价之比求取平均资本化率；（2）累加法：在安全利率基础上加风险调整值、管理负担补偿、缺乏流动性补偿等累加得到；（3）投资收益率排序插入法：将房地产投资与银行存单、国债、股票等投资收益率排序，通过比较插入确定。53.（6分）比较法中“房地产状况调整”包含哪些内容？答案：（1）区位状况调整：交通、外部配套、周围环境、楼层、朝向等；（2）实物状况调整：建筑结构、面积、装修、成新度、设施设备、空间布局等；（3）权益状况调整：土地使用年限、租约限制、抵押权、地役权等。54.（6分）简述成本法估价时建筑物折旧的测算方法。答案：（1）年龄—寿命法（直线法）：按经济寿命与有效年龄计算年均折旧额；（2）观察法：实地查勘打分，区分可修复与不可修复项目，分别计算修复成本与剩余贬值；（3）市场提取法：通过可比实例售价与重建价格之差反推折旧额；（4）综合法：将上述方法结果加权平均，得出最终折旧额。55.（6分）房地产估价报告中的“估价假设和限制条件”应披露哪些主要内容？答案：（1）权属资料完整性与真实性假设；（2）未进行隐蔽工程查勘的说明；（3）规划条件、用途、容积率不变的假设；（4）无未告知的租赁、抵押、查封等限制假设；（5）市场稳定、无重大变化假设；（6）报告使用范围、有效期、责任限制等声明。五、计算题（共30分）56.（10分）某宗商业房地产于2025年3月31日估价，已知：（1）年有效毛收入600万元，空置与租金损失率5%；（2）年运营费用包括：管理费为有效毛收入的3%，维修费为重建价格的2%，保险费为重建价格的0.3%，房产税为有效毛收入的12%；（3）建筑物重建价格5000万元，经济寿命40年，有效年龄10年，残值率5%，按直线法折旧；（4）土地剩余使用年限35年，资本化率7%。请用收益法计算该房地产收益价格（取整到万元）。答案：年有效毛收入＝600×(1－5%)＝570万元管理费＝570×3%＝17.1万元维修费＝5000×2%＝100万元保险费＝5000×0.3%＝15万元房产税＝570×12%＝68.4万元年运营费用合计＝17.1＋100＋15＋68.4＝200.5万元年净收益＝570－200.5＝369.5万元建筑物剩余寿命＝40－10＝30年土地剩余年限35年，收益年限取短者为30年资本化率7%，净收益恒定，收益价格＝369.5÷7%×[1－1/(1+7%)^30]＝369.5÷0.07×0.873＝4606万元57.（10分）某宗土地面积3000m²，规划容积率2.5，建筑密度40%，拟开发建设甲级写字楼。已知：（1）土地取得成本：征地补偿费1200万元，税费100万元；（2）开发成本：前期工程费200万元，建筑安装工程费3500元/m²建筑面积，基础设施配套费500万元，公共配套设施费300万元；（3）开发期间税费：增值税及附加为销售收入5.5%，土地增值税按销售收入2%预征；（4）开发期为2年，管理费用为土地取得成本与开发成本之和的3%，销售费用为销售收入的2.5%，年贷款利率6%，按复利计息，开发成本均匀投入；（5）开发利润率为直接投资成本的15%；（6）预计销售均价12000元/m²建筑面积。请用成本法测算该宗地开发完成后销售时的单位楼面地价（取整到元/m²）。答案：建筑面积＝3000×2.5＝7500m²销售收入＝7500×12000＝90000万元土地取得成本＝1200＋100＝1300万元开发成本：建筑安装＝7500×3500＝26250万元前期200＋基础500＋公共300＝1000万元开发成本合计＝26250＋1000＝27250万元管理费用＝(1300＋27250)×3%＝856.5万元销售费用＝90000×2.5%＝2250万元投资利息：土地取得成本1300万元，一次性投入，2年复利：1300×[(1+6%)^2－1]＝160.68万元开发成本27250万元均匀投入，平均占用1年：27250×6%＝1635万元利息合计＝160.68＋1635＝1795.68万元开发利润＝(1300＋27250)×15%＝4282.5万元销售税费＝90000×(5.5%+2%)＝6750万元成本总计＝1300＋27250＋856.5＋2250＋1795.68＋4282.5＋6750＝44484.68万元单位楼面成本＝44484.68万元÷7500＝5931元/m²单位楼面地价＝(1300＋856.5＋160.68＋4282.5×1300/28550)÷7500＝(1300＋856.5＋160.68＋195)÷7500＝2512元/m²58.（10分）某宗住宅用比较法估价，选取三个可比实例，资料如下：实例A