2025下半年全国房地产经纪人考试(房地产交易制度政策)模拟试题及答案

2025下半年全国房地产经纪人考试(房地产交易制度政策)模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易的基本原则？A.自愿平等B.诚实信用C.政府定价D.公开透明答案：C2.某房地产开发企业将未取得商品房预售许可证的房屋进行预售，该行为属于：A.合法销售B.无效民事行为C.可撤销民事行为D.效力待定民事行为答案：B3.下列关于商品房买卖合同备案的说法，正确的是：A.备案是合同生效的前提B.备案后合同不可解除C.备案是行政管理措施，不影响合同效力D.备案由购房人自行办理答案：C4.根据《民法典》，房屋买卖合同中，买方未按约定支付首付款，卖方可以：A.直接解除合同B.要求继续履行或解除合同C.请求法院强制过户D.没收定金并强制过户答案：B5.下列关于住房公积金贷款的说法，错误的是：A.利率低于商业贷款B.只能用于购买首套住房C.贷款额度受缴存余额影响D.可用于建造、翻建自住住房答案：B6.某城市实施限购政策，本地户籍居民家庭已拥有两套住房，再次购房应：A.可再购一套B.可再购两套C.禁止再购D.需缴纳50%首付后可再购一套答案：C7.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项登记类型不属于权利登记？A.首次登记B.转移登记C.预告登记D.查封登记答案：D8.下列关于房地产抵押的说法，正确的是：A.抵押合同自签订之日起生效B.抵押权自抵押合同生效时设立C.抵押权自登记时设立D.抵押合同必须公证答案：C9.某开发商将已设定抵押的商品房出售，未告知购房人，该合同效力为：A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定答案：C10.根据《个人所得税法》，个人出售自用满5年且是家庭唯一生活用房的所得：A.全额征收个人所得税B.减半征收个人所得税C.免征个人所得税D.按20%税率征收答案：C11.下列哪项不属于房地产经纪机构应当公示的信息？A.营业执照B.服务项目C.经纪人婚姻状况D.投诉电话答案：C12.房地产经纪服务合同应当采用：A.口头形式B.书面形式C.电子数据形式D.录音形式答案：B13.根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构收取佣金的时间点为：A.签订买卖合同时B.办理网签时C.完成交易过户后D.看房确认后答案：C14.下列关于“限房价、竞地价”出让方式的说法，正确的是：A.地价无上限B.房价由开发商自主定价C.房价在土地出让前已限定D.不限销售对象答案：C15.某购房人因限贷政策无法办理贷款，要求解除合同，开发商应：A.没收定金B.退还全部房款C.退还房款并赔偿损失D.退还房款不含定金答案：D16.下列关于“带押过户”政策的说法，正确的是：A.仅适用于全款房B.需抵押权人同意C.无需办理转移登记D.仅适用于商业地产答案：B17.根据《房产税暂行条例》，个人出租住房按：A.房产原值计税B.租金收入计税C.评估值计税D.市场指导价计税答案：B18.下列哪项不属于商品房现售条件？A.取得竣工验收备案B.取得预售许可证C.供水供电达到使用条件D.物业管理方案已落实答案：B19.某购房人签订认购书后反悔，认购书约定定金5万元，开发商可：A.退还定金B.没收定金C.要求继续签约D.双倍返还定金答案：B20.下列关于“共有产权住房”的说法，正确的是：A.购房人拥有100%产权B.政府与购房人按比例共有产权C.可自由上市交易D.不限户籍答案：B21.根据《土地管理法》，集体经营性建设用地入市须经：A.村民会议三分之二以上同意B.村委会同意即可C.乡镇政府批准D.自然资源部批准答案：A22.下列关于“烂尾楼”处置的说法，错误的是：A.可引入破产重整程序B.购房人优先受偿权优于工程款C.政府可协调引入接盘企业D.购房人可单方申请退房答案：B23.某购房人通过“假离婚”规避限购，被查实后应：A.不予追究B.取消购房资格C.罚款1万元D.拘留10日答案：B24.下列关于“居住权”的说法，正确的是：A.可转让B.可继承C.需登记设立D.有偿设立答案：C25.根据《商品房销售明码标价规定，标价内容不包括：A.套内建筑面积B.公摊系数C.朝向差价D.经纪人佣金答案：D26.下列关于“法拍房”的说法，正确的是：A.不限购B.需一次性付款C.可贷款购买D.无产权风险答案：C27.某购房人因开发商虚假宣传索赔，诉讼时效为：A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C28.下列关于“绿色建筑”评价标识的说法，正确的是：A.由开发商自行评定B.一星级为最高等级C.由住建部门委托机构评定D.无需公示答案：C29.根据《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁企业单次收取租金不得超过：A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月答案：B30.下列关于“以旧换新”购房政策的说法，错误的是：A.需旧房评估B.可抵扣新房房款C.旧房可由房企收购D.不限旧房产权人答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形导致商品房买卖合同无效？A.开发商未取得预售许可证B.房屋已设定抵押C.房屋被查封D.购房人未按期付款E.房屋属违章建筑答案：A、C、E32.下列关于“二手房交易资金监管”的说法，正确的有：A.强制监管B.保障交易安全C.由银行托管D.经纪人可代收E.完成过户后划转资金答案：A、B、C、E33.下列哪些属于房地产经纪机构禁止行为？A.吃差价B.提供虚假房源C.代签合同D.强制提供金融服务E.公示服务流程答案：A、B、C、D34.下列关于“个人住房贷款利率”的说法，正确的有：A.LPR为基础B.可浮动C.公积金贷款利率固定D.商业银行可自主定价E.二套房利率上浮答案：A、B、D、E35.下列哪些属于房产税征税对象？A.企业自用办公楼B.个人出租商铺C.个人自住别墅D.企业出租厂房E.政府办公用房答案：A、B、D36.下列关于“房屋保修”的说法，正确的有：A.屋面防水保修5年B.电气管线保修2年C.地基基础保修50年D.保修期从交付之日起算E.开发商可约定更长期限答案：A、B、D、E37.下列哪些属于“限购”政策常见措施？A.户籍限制B.套数限制C.面积限制D.贷款限制E.价格限制答案：A、B、D38.下列关于“居住权合同”应包括的内容有：A.当事人信息B.住宅位置C.居住条件D.居住权期限E.居住权转让条款答案：A、B、C、D39.下列哪些情形可申请撤销网签？A.信息录入错误B.买卖双方协商一致C.法院裁定D.经纪人申请E.贷款未获批答案：A、B、C40.下列关于“房地产交易税费”的说法，正确的有：A.契税由买方缴纳B.增值税由卖方缴纳C.个税由买方缴纳D.土地增值税预征率各地不同E.印花税双方缴纳答案：A、B、D、E三、填空题（每空1分，共20分）41.商品房预售资金监管账户由________部门设立。答案：住建42.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期间届满的，________续期。答案：自动43.房地产经纪服务实行________价格，由双方协商确定。答案：市场调节44.个人购买家庭第二套住房，契税税率通常为________%。答案：345.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起________日内，将需要提供的资料报产权登记机关备案。答案：9046.根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行________税率。答案：超率累进47.房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示________证书。答案：备案48.购房人申请商业性个人住房贷款，首付款比例最低为________%。答案：2049.根据《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁企业不得以________方式诱导承租人使用住房租金贷款。答案：租金优惠50.房屋买卖中，卖方隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，买方有权请求________合同。答案：撤销51.根据《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除________%后的余值计算缴纳。答案：10～3052.房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同不少于________年。答案：553.商品房现售条件之一，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定________和________。答案：施工进度，交付日期54.根据《城市房地产管理法》，房地产转让应当签订________合同。答案：书面55.房地产经纪机构未在经营场所公示服务内容的，由县级以上住建部门责令限期改正，逾期不改正的，处________罚款。答案：5000～10000元56.根据《个人所得税法》，个人出租住房减按________%的税率征收个人所得税。答案：1057.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起________日内，到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案。答案：3058.商品房预售合同应当载明商品房的________面积和________面积。答案：套内建筑面积，分摊的共有建筑面积59.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记费按________收取。答案：件60.房地产经纪机构提供代办贷款、代办不动产登记等其他服务的，应当向委托人说明________、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。答案：服务内容四、简答题（每题10分，共30分）61.简述商品房预售资金监管制度的主要内容。答案：（1）监管账户设立：由住建部门在合作银行设立专用账户，开发企业不得自行设账。（2）资金存入：购房人支付的定金、首付款、按揭贷款等全部存入监管账户。（3）资金使用：按照工程进度节点申请拨付，需经监理、银行、住建三方审核。（4）资金用途：仅用于本项目建设，不得挪作他用。（5）风险防控：防止“烂尾”，保障购房人权益；若企业违规，住建部门可暂停网签、预售。62.简述房地产经纪机构在二手房交易资金监管中的职责。答案：（1）告知义务：向买卖双方说明资金监管政策、流程及必要性。（2）协助开户：协助交易双方在指定银行开设监管子账户。（3）信息传递：及时将网签信息、监管协议编号等提交银行。（4）风险提示：不得诱导放弃监管，不得代收代付交易资金。（5）资料归档：保存监管协议、银行回执等资料不少于5年，接受主管部门检查。63.简述“带押过户”政策的适用条件及办理流程。答案：适用条件：（1）房屋已设定抵押，剩余贷款未结清；（2）抵押权人（银行）同意办理转移登记与抵押变更登记；（3）买方具备购房资格，贷款银行同意发放新贷款；（4）当地不动产登记机构已开通“带押过户”系统。办理流程：（1）签订买卖合同：约定“带押过户”方式；（2）银行出具同意函：原贷款银行同意抵押人变更，新银行出具贷款承诺；（3）办理网签备案：同步标注“带押过户”；（4）资金监管：买方首付款及新贷款存入监管账户；（5）同步登记：不动产登记机构一次性完成转移登记、新抵押设立、原抵押注销；（6）资金结算：监管资金优先清偿原贷款，剩余部分划转卖方，完成交房。五、应用题（共50分）64.计算题（20分）张先生2025年10月出售位于北京市海淀区的家庭唯一住房，房屋原值300万元，本次售价800万元，持有时间6年。该地区核定原值凭证完整，核定费用为本次交易增值税及附加、中介费、公证费等可扣除金额合计50万元。要求：（1）计算应纳增值税及附加（税率5.3%）；（2）计算应纳个人所得税；（3）说明是否符合“满五唯一”优惠并给出最终税额。答案：（1）增值税及附加：销售额800万元，购入价300万元，差额500万元。增值税及附加=500×5.3%=26.5万元。（2）个人所得税：应纳税所得额=售价原值合理费用增值税及附加=8003005026.5=423.5万元；税率20%，个税=423.5×20%=84.7万元。（3）“满五唯一”优惠：房屋为家庭唯一生活用房且持有满5年，符合免征个人所得税条件，故个税实际应纳税额为0。最终税额：仅缴纳增值税及附加26.5万元。65.案例分析题（30分）背景：2025年8月，李女士通过甲经纪机构购买王先生名下位于深圳市南山区的二手房，建筑面积90m²，总价900万元。签约时房屋已设立抵押，贷款余额300万元，王先生承诺自行筹款解押。甲机构未告知“带押过户”政策，亦未建议资金监管。9月10日，李女士支付定金50万元至王先生个人账户。9月20日，王先生以投资失败为由表示无力解押，提出解除合同，愿双倍返还定金共100万元，但仅退50万元后失联。房屋被法院查封，李女士诉至法院要求继续履行合同并赔偿损失。问题：（1）指出甲机构在居间服务中的违规行为及依据；（2）分析王先生是否构成违约及李女士可主张的权利；（3）若法院认定合同无法继续履行，李女士可获得的赔偿范围如何确定？（4）结合案例说明“带押过户