不动产登记代理人2025年实操技能考核练习题(含答案)

不动产登记代理人2025年实操技能考核练习题(含答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填写在括号内）1.不动产登记簿记载的权利人甲与乙签订房屋买卖合同，乙已支付全部价款并实际入住，但未办理转移登记。此时，甲又将房屋抵押给丙并办理抵押登记。下列说法正确的是（）A.乙可主张抵押无效，因其已实际占有房屋B.丙的抵押权优先于乙的合同权利C.乙可请求注销抵押登记D.乙的合同权利自动转为所有权答案：B2.某宗土地用途为“工业”，权利人申请将用途变更为“零售商业”，规划部门已出具同意意见。登记机构在审核时应重点查验的文件是（）A.土地出让合同补充协议B.建设工程规划许可证C.环评批复D.消防验收意见答案：A3.下列情形中，登记机构可直接办理注销登记的是（）A.房屋倒塌且已灭失两年B.权利人放弃所有权并提交书面声明C.行政机关作出征收决定并已补偿完毕D.法院判决撤销原登记但尚未生效答案：C4.甲、乙按份共有一套房，份额分别为70%、30%。甲欲转让其份额，乙主张优先购买权，丙亦欲购买。下列关于优先购买权的说法正确的是（）A.乙与丙享有同等优先权B.乙应在收到通知之日起15日内主张C.甲可要求丙一次性付款，乙必须接受分期D.甲转让份额无需乙同意答案：D5.不动产登记资料查询中，下列主体无权查询原始登记资料的是（）A.权利人本人B.权利人委托的律师C.潜在购房人D.因继承需查询的继承人答案：C6.某套房屋登记用途为“住宅”，现权利人申请变更为“民宿”，并提交了业主委员会同意证明。登记机构应（）A.直接办理用途变更B.要求补交土地出让金C.告知其应先办理经营许可D.拒绝登记，因用途变更涉及规划调整答案：C7.下列关于预告登记的说法，错误的是（）A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为自登记之日起90日C.预告登记可适用于预购商品房D.预告登记可对抗法院查封答案：B8.甲以隐瞒真实情况手段取得自建房所有权登记，后邻居乙举报。登记机构经调查核实后，应（）A.撤销登记并公告B.注销登记C.更正登记D.要求甲限期整改答案：A9.某宗土地设定抵押权后，又办理在建工程抵押，二者登记时间间隔3日。若债务人违约，拍卖价款不足以清偿全部债权，清偿顺序为（）A.按债权比例B.土地抵押权优先C.在建工程抵押权优先D.按登记时间先后答案：D10.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是（）A.登记证明与登记簿记载不一致时，以登记证明为准B.登记证明仅用于抵押权设立C.登记证明可补发，但需公告15个工作日D.登记证明遗失后，权利人应登报声明作废答案：C11.权利人甲申请更正登记，称登记簿将其房屋面积记载为120㎡，实际为125㎡，并提交有资质的测绘报告。登记机构应（）A.直接更正B.通知利害关系人乙（已设抵押）C.要求甲先注销抵押D.拒绝更正，因涉及抵押答案：B12.下列关于查封登记的说法，正确的是（）A.查封期限最长为两年，可续封一次B.查封登记自法院送达协助执行通知书时生效C.查封期间可办理抵押权设立D.查封登记需权利人同意答案：B13.甲公司以其名下厂房抵押给银行，后厂房因火灾灭失，保险公司赔付500万元。银行主张抵押权及于保险金，登记机构应（）A.办理抵押权注销B.办理抵押权变更，将保险金作为替代物C.告知当事人另行协议D.拒绝任何登记答案：C14.下列关于异议登记的说法，错误的是（）A.异议登记后15日内未起诉的，异议登记失效B.异议登记可阻止处分登记C.异议登记需提交利害关系证明D.异议登记可反复申请答案：D15.甲通过司法拍卖取得房屋，法院裁定书载明“所有权自裁定书送达时转移”。甲持裁定书申请登记，登记机构应（）A.要求甲提交原产权证B.直接办理转移登记C.先办理注销登记再办理转移D.要求税务机关出具完税证明答案：B16.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的是（）A.由村委会申请B.需全体村民签字同意C.登记簿记载所有权人为“××村农民集体”D.可登记给乡镇政府答案：C17.甲将房屋抵押给乙，后甲死亡，继承人丙放弃继承。乙主张实现抵押权，登记机构应（）A.要求先办理继承转移B.直接办理抵押注销C.告知乙起诉D.办理抵押转移登记答案：C18.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自合同生效时设立，登记对抗第三人B.地役权不得单独转让C.地役权期限不得超过土地使用权剩余期限D.以上均正确答案：D19.某套房屋登记为甲单独所有，现甲配偶乙持结婚证主张为夫妻共有，申请更正登记。登记机构应（）A.直接更正为共有B.要求甲共同申请C.告知其通过民事诉讼确认D.要求提交婚前财产协议答案：B20.下列关于不动产登记信息安全的说法，错误的是（）A.登记信息属于国家秘密B.查询人不得泄露他人隐私C.登记机构应建立日志审计制度D.登记信息可商业化批量出售答案：D21.甲将房屋出售给乙，已办理预告登记，后甲死亡，继承人丙拒绝履行合同。乙申请转移登记，登记机构应（）A.要求丙共同申请B.直接办理转移C.告知乙起诉丙D.要求公证继承答案：C22.下列关于登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.登记机构承担无过错责任B.赔偿范围包括直接损失和间接损失C.登记机构赔偿后可向造成错误的人追偿D.赔偿请求时效为1年答案：C23.某宗土地设立抵押权后，又设立最高额抵押权，二者登记时间相同。清偿顺序为（）A.按债权比例B.一般抵押权优先C.最高额抵押权优先D.由当事人协商答案：B24.下列关于林权登记的说法，正确的是（）A.林权登记由自然资源部门办理B.林权可抵押C.林权期限最长为70年D.林权登记不包括林地使用权答案：B25.甲将房屋出租给乙，租期20年，未办理登记。后甲将房屋出售并过户给丙，丙要求乙搬离。下列说法正确的是（）A.乙可主张买卖不破租赁B.租赁超过20年部分无效C.丙无权要求搬离D.乙可请求注销丙的登记答案：B26.下列关于不动产登记资料复制的说法，正确的是（）A.任何人可复制登记资料B.复制范围不含宗地图C.复制需缴纳工本费D.复制资料可加盖登记机构公章答案：D27.甲以伪造材料取得房屋登记，后乙善意购买并办理登记。真正权利人丙主张权利，登记机构应（）A.撤销甲的登记，注销乙的登记B.维持乙的登记，丙向甲索赔C.更正为丙所有D.告知丙起诉乙答案：B28.下列关于建筑物区分所有权的说法，错误的是（）A.专有部分可单独转让B.共有部分不得分割C.业主可放弃共有权利以免除义务D.屋顶平台一般属于共有答案：C29.甲将房屋抵押给银行，后申请翻建并获规划许可，翻建后面积增加20㎡。银行主张抵押权及于新增部分，登记机构应（）A.办理抵押变更B.告知重新评估C.拒绝变更D.要求甲补缴出让金答案：B30.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）A.纸质档案保存期限30年B.电子档案与纸质档案具有同等效力C.档案可销毁D.档案不得外借答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产登记原始取得的情形有（）A.新建房屋首次登记B.继承转移登记C.征收注销后重新划拨D.法院判决确认所有权E.夫妻财产约定变更登记答案：A、C、D32.下列关于最高额抵押权的说法，正确的有（）A.担保债权范围可约定B.债权确定前可转让C.债权确定后登记为一般抵押D.可约定债权确定期日E.可随债权一并转让答案：A、C、D、E33.下列情形中，登记机构应实地查看的有（）A.在建工程抵押首次登记B.房屋灭失注销C.宅基地使用权首次登记D.异议登记E.地役权首次登记答案：A、B、C34.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有（）A.采用电子介质B.可授权他人查询C.记载事项具有推定力D.可随意更改E.应永久保存答案：A、B、C、E35.下列关于登记程序的说法，正确的有（）A.受理后应出具受理凭证B.记载于登记簿前可撤回C.记载后应核发权属证书D.公告期为15个工作日E.登记完成以记载于登记簿为准答案：A、B、C、E36.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的有（）A.一户一宅B.面积不得超过省定标准C.可抵押给银行D.城镇居民可继承房屋但不得翻建E.转让限于本集体经济组织成员答案：A、B、D、E37.下列关于不动产登记错误的救济途径，正确的有（）A.更正登记B.异议登记C.行政诉讼D.国家赔偿E.信访答案：A、B、C、D38.下列关于查封登记注销的说法，正确的有（）A.法院解除查封应即时注销B.查封期限届满自动失效C.登记机构可依职权注销D.注销后应通知权利人E.注销需法院出具裁定答案：A、B、D39.下列关于不动产登记代理人的义务，正确的有（）A.如实告知风险B.保守商业秘密C.可代签申请书D.可伪造授权书E.应建立业务档案答案：A、B、C、E40.下列关于登记资料查询的说法，正确的有（）A.权利人可查全部信息B.利害关系人需提交证明C.律师凭调查令可查D.查询结果可出具证明E.查询不得收取费用答案：A、B、C、D三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记以（）为原则，以（）为例外。答案：申请；依职权42.登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结，其中查封登记应当（）办理。答案：5；即时43.不动产登记簿采用（）介质，具有（）效力。答案：电子；推定44.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起（）日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9045.登记错误造成损害的，权利人可以向登记机构申请（），登记机构赔偿后可以向造成错误的（）追偿。答案：国家赔偿；责任人46.地役权自（）时设立，未经登记不得对抗（）第三人。答案：合同生效；善意47.最高额抵押权担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更（）、（）和（），但不得对其他抵押权人产生不利影响。答案：债权范围；最高债权额；债权确定期间48.宅基地使用权转让的，受让人必须符合（）成员身份，且满足（）条件。答案：本集体经济组织；一户一宅49.查封登记注销后，登记机构应当将注销事项记载于（），并（）告知相关权利人。答案：登记簿；书面50.不动产登记代理人应当妥善保管委托人提供的（），保存期限不得少于（）年。答案：原始资料；5四、简答题（共30分）51.（封闭型，6分）简述不动产登记簿的法律效力。答案：不动产登记簿具有推定力和公信力。推定力指记载于登记簿的权利人推定为真实权利人；公信力指善意第三人信赖登记簿取得物权受法律保护。登记簿是不动产物权归属和内容的根据，除有相反证据证明外，登记簿记载事项视为正确。52.（封闭型，6分）简述更正登记与异议登记的区别。答案：更正登记适用于登记簿记载确有错误，由权利人或利害关系人申请，登记机构核实后可直接更正；异议登记适用于利害关系人认为登记错误但无法取得权利人同意，为防止处分而临时限制，有效期15日，需后续诉讼确认。更正登记为实体纠正，异议登记为临时保全。53.（开放型，8分）试述在建工程抵押登记的风险点及防范措施。答案：风险点包括：1.工程进度与抵押价值不匹配，导致抵押不足；2.重复抵押或超额抵押；3.建成后未转为房屋抵押，形成权利真空；4.优先权冲突，如工程款优先权；5.项目烂尾，抵押物灭失或贬值。防范措施：1.实地查看确认工程进度，评估价值；2.查验规划、施工许可，确保合法性；3.设定抵押率上限，定期复评；4.要求开发商提供工程款支付担保；5.在抵押合同中约定竣工后及时转为房屋抵押；6.与住建部门信息共享，监控销售与备案；7.引入第三方监理报告；8.明确债权确定方式，防止争议。54.（封闭型，5分）简述宅基地使用权首次登记的申请材料。答案：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.宅基地批准文件；4.房屋符合规划证明；5.权籍调查表、宗地图、房屋平面图；6.集体经济组织同意证明；7.其他必要材料。55.（开放型，5分）简述不动产登记代理人执业行为规范。答案：1.依法取得职业资格，接受继续教育；2.在授权范围内代理，不得超越权限；3.如实告知委托人风险，不得承诺结果；4.保守商业秘密和个人隐私；5.不得伪造、变造材料或诱导虚假陈述；6.建立业务档案，保存不少于5年；7.不得同时代理利益冲突双方；8.收费明码标价，不得额外收取好处；9.接受行业监管，配合调查；10.发现违法行为及时报告。五、应用题（共50分）56.（计算分析题，15分）甲公司于2020年以出让方式取得一宗工业用地，面积10000㎡，出让年限50年，土地出让金2000万元，规划容积率≤2.0。2023年，甲公司建成厂房8000㎡，并办理房屋所有权首次登记。2024年，甲公司因资金需求，拟以该房地产抵押给银行申请贷款，银行委托评估公司评估，确定土地重新取得单价2500元/㎡，建筑物重置成本3000元/㎡，成新率90%，变现折扣率30%。请计算：（1）土地评估值；（2）建筑物评估值；（3）抵押价值。解答：（1）土地评估值＝10000㎡×2500元/㎡＝2500万元（2）建筑物评估值＝8000㎡×3000元/㎡×90%＝2160万元（3）抵押价值＝（2500＋2160）×（1－30%）＝3262万元57.（综合案例分析，20分）2024年3月，甲与乙签订房屋买卖合同，约定总价300万元，首付100万元，余款按揭。3月15日，双方申请办理预告登记并记载于登记簿。4月1日，甲因民间借贷将房屋抵押给丙，并办理抵押登记，债权额200万元。4月10日，乙的按揭银行审批通过，但发现房屋已设抵押，拒绝放款。乙遂起诉甲要求继续履行合同并注销抵押。法院审理认为甲与丙的抵押合同真实有效，但丙明知房屋已