房屋买卖居间协议

房屋买卖居间协议房屋买卖居间协议，通常又称“购房意向书”或“看楼纸”，是指在房屋买卖过程中，由房地产中介机构（居间人）、买方（委托人）和卖方（委托人）三方共同签订，或由中介分别与买方、卖方签订的，旨在明确居间服务内容、报酬支付、交易基本条件及三方权利义务的书面合同。其本质是一种委托合同与居间合同的混合体，核心在于中介机构为买卖双方提供订立房屋买卖合同的媒介服务，并据此获取报酬。根据《中华人民共和国民法典》中关于居间合同（现为“中介合同”）的规定，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。因此，居间协议的签订，标志着中介服务的正式启动，也为后续房屋买卖合同的订立奠定了基础。二、为何需要签订居间协议？在房屋交易初期，许多人可能认为口头约定或简单的看房确认即可，殊不知，一份规范的居间协议至少能在以下几个方面提供保障：1.明确服务边界：清晰界定中介机构应提供的具体服务，如房源信息核实、带看房屋、市场行情分析、协助议价、促成交易、协助办理贷款及过户手续等，避免后续因服务内容产生争议。2.锁定交易意向：协议中通常会约定买方的购买意向价格、卖方的初步出售条件（如房屋基本状况、权属情况），以及交易的大致期限，这有助于稳定交易预期，防止一方临时随意变卦。3.规范报酬支付：居间报酬的金额、支付方、支付条件和支付时间是协议的核心条款之一。明确这些内容，可以有效避免在交易成功后或过程中因中介费产生不必要的纠纷。4.设定行为约束：协议会对三方的行为进行一定约束，例如买方不得绕过中介私下与卖方交易（即“跳单”），卖方不得将同一房源通过多个中介重复委托并恶意压低中介费等。5.初步风险防范：一份完善的居间协议会对交易中可能出现的一些初步风险进行提示和约定，例如房屋产权瑕疵的告知义务、税费承担的初步约定等。三、居间协议的核心内容解析一份标准且严谨的房屋买卖居间协议，应包含以下核心条款。在签署前，务必逐条仔细审阅，确保条款清晰、权责对等。1.当事人基本信息：*包括中介机构的全称、营业执照注册号、地址、联系方式、经办人信息；*买方（委托人）的姓名、身份证号码、联系方式、户籍地址；*卖方（委托人）的姓名、身份证号码、联系方式、户籍地址，以及房屋产权人的详细信息（若卖方非唯一产权人或为代理人，需特别注明并附有相关授权文件）。2.房屋基本情况：*房屋坐落地址、建筑面积（以产权证为准）、房屋用途（住宅、商用等）、房屋结构、朝向、楼层等。*房屋权属状况：产权证号、产权性质（商品房、经济适用房等）、是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。此部分信息至关重要，卖方和中介均有如实告知义务。3.核心交易条件：*买方意向：买方拟购买该房屋的意向价格、付款方式（全款、按揭等）、首付款金额、贷款金额（如有）、期望的交房时间等。*卖方意向：卖方拟出售该房屋的意向价格、可接受的付款方式、期望的收款时间等。此部分为“意向”，最终以正式《房屋买卖合同》为准，但为交易谈判提供了基准。4.居间服务内容与范围：*明确中介机构应提供的具体服务，例如：提供房源信息、陪同看房、促成买卖双方洽谈、协助核实房屋权属信息、协助起草或推荐使用《房屋买卖合同》范本、协助办理贷款（如需）、协助办理产权过户及水电气等附属设施的过户手续、协助交接房屋等。服务内容越具体，越能避免后续推诿。5.居间报酬与支付：*报酬金额或计算方式：通常为房屋成交总价的一定百分比，需明确是由买方支付、卖方支付还是双方共同支付，以及各自承担的比例或金额。*支付条件：是在签订本居间协议时支付一部分（诚意金转化或定金中抵扣），还是在买卖双方签订正式《房屋买卖合同》时支付全部或大部分，抑或是在办理完毕过户手续后支付余款？此条件需明确约定。*支付方式：现金、转账等。*必要费用：除居间报酬外，如协议中约定了其他必要费用（如评估费、公证费等，通常这些费用并非中介费，需明确区分），其承担方和支付方式也应列明。6.定金条款（如有）：*买方为表购买诚意，可能会支付一定数额的定金给卖方或由中介暂为保管。协议中需明确定金金额、支付方式、保管方、定金的性质（是立约定金还是履约定金的预支），以及定金的处理方式（如交易成功如何转为房款，交易失败何种情况下退还、何种情况下不予退还）。此条款需特别谨慎，遵循定金罚则。7.权利与义务：*买方的权利与义务：有权了解房屋真实情况、获取中介提供的约定服务；有义务如实提供购房资格信息、按时支付约定报酬（在符合支付条件时）、遵守协议约定，不得恶意“跳单”。*卖方的权利与义务：有权了解买方真实购买意愿和支付能力；有义务如实提供房屋权属证明及相关信息、配合中介和买方看房及核实信息、遵守协议约定。*中介机构的权利与义务：有权在促成交易或提供约定服务后获得报酬；有义务勤勉尽责地提供服务、如实报告与订立合同有关的重要事实（尤其是房屋瑕疵、产权状况、买方支付能力等）、对委托人的个人信息及商业秘密予以保密、遵守行业规范和职业道德。8.违约责任：*买方违约：如无正当理由拒绝签订正式买卖合同、或未按时支付定金/报酬等，应承担何种违约责任，如已支付的定金不予退还（作为对卖方的补偿），或需支付一定比例的违约金给中介。*卖方违约：如无正当理由拒绝签订正式买卖合同、或提供虚假房屋信息等，应承担何种违约责任，如双倍返还定金（给买方），或需支付一定比例的违约金给中介。*中介违约：如未能履行如实报告义务、泄露委托人秘密、提供虚假信息导致合同无法订立或无效，或在约定服务范围内存在重大过失等，应退还已收取的报酬（如有），并可能需承担相应的赔偿责任。*“跳单”行为的约定：若买方或卖方利用中介提供的房源信息、交易机会，绕过中介直接或通过其他中介与对方达成交易，通常会被认定为违约，需向原中介支付约定的居间报酬。9.协议的生效、变更与终止：*协议自三方（或双方，视协议签订主体而定）签字盖章之日起生效。*对协议内容的任何修改、补充，均需三方协商一致并签署书面文件方为有效。*协议终止的条件：如三方协商一致解除、因不可抗力导致合同目的不能实现、一方严重违约导致守约方解除合同、交易成功（即正式买卖合同签订）后部分权利义务终止等。10.争议解决方式：*约定发生争议时，是通过协商、调解解决，还是提交仲裁委员会仲裁，或是依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。11.其他约定条款：*如税费承担的初步约定（最终以正式合同和法律规定为准）、户口迁移问题、房屋内留存设施设备清单、补充协议的效力等。*特别提示条款：中介机构应提示买卖双方仔细阅读协议条款，对有疑问的地方要求解释，并建议在必要时咨询专业法律人士。四、签订居间协议的实务风险与注意事项即便协议条款看似完备，在实务操作中仍需警惕以下风险，并注意相关事项：1.核实身份与资质：*务必核实中介机构的营业执照、备案证明，以及经办人的从业资格。*核实卖方的身份信息与房产证上的产权人是否一致，如有共有权人，需确认其是否同意出售并签署相关文件。若卖方系委托代理人，需查看授权委托书的真实性和权限范围。2.房屋信息的真实性与完整性：*不要轻信中介或卖方的口头承诺，务必要求出示房屋所有权证原件，并到不动产登记部门查询房屋的权属状况、有无抵押、查封等限制信息。*对于房屋的实际状况，如装修、朝向、是否漏水、有无噪音污染等，应亲自实地仔细查看。3.审慎对待“独家委托”：*部分中介会要求卖方签订“独家委托协议”，承诺在一定期限内只通过该中介出售房屋。卖方需谨慎评估，一旦签署，在约定期限内将无法通过其他中介出售，可能错失更好的交易机会。4.明确“定金”与“订金”：*“定金”具有担保性质，适用定金罚则；而“订金”通常视为预付款，不具有担保效力。签订协议时，务必看清是哪个“定/订”，并明确其处理规则。支付大额定金时，建议通过银行转账，并要求收款方出具收据，明确款项性质。5.警惕“阴阳合同”相关暗示：*若中介或对方暗示可以通过签订“阴阳合同”（即备案合同与实际履行合同不一致）来“避税”，需坚决拒绝。此举不仅涉嫌违法，还可能导致后续产权过户、贷款、甚至产生税务风险和法律纠纷。6.中介费的明确与合理性：*中介费的金额和支付方式必须在协议中明确约定。对于中介费的合理性，可以参考当地市场行情，但更重要的是服务质量与价格是否匹配。不要盲目追求低价中介，以免服务不到位或隐藏其他费用。7.“跳单”的认定与防范：*对于买方而言，若通过多家中介了解到同一房源，应注意避免“跳单”风险。如果某中介确实提供了核心的促成服务，应尊重其劳动，按约支付报酬。对于卖方，也应诚信委托。8.条款模糊或不公平：*对于协议中含糊不清、模棱两可的条款，或明显加重一方责任、减轻另一方义务的不公平条款，应要求中介或对方予以明确、修改或删除。例如，只约定买方/卖方违约的责任，却对中介的违约责任轻描淡写或不予约定。9.留存书面证据：*签订协议后，应索要协议原件，并妥善保管。*所有与交易相关的沟通记录，如微信聊天记录、邮件往来、口头承诺的录音（需注意合法性）、补充协议、付款凭证、收据等，都应留存好，以备不时之需。10.区分居间协议与买卖合同：*居间协议的主要作用是促成买卖双方签订正式的《房屋买卖合同》，其本身并不等同于房屋买卖合同。除非协议中明确包含了房屋买卖合同的全部主要条款，且三方同意以此作为买卖合同，否则后续仍需另行签订正式的《存量房/二手房买卖合同》。11.及时沟通与书面确认：*在交易过程中，任何变更、补充或重要的口头承诺，都应通过书面形式予以确认，避免日后空口无凭。五、结语房屋买卖居间协议是房屋交易链条中的重要一环，它承载着规范中介服