2025年房产交易与不动产登记实务考试题及答案

2025年房产交易与不动产登记实务考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自（）发生效力。A.合同签订之日B.不动产登记机构受理之日C.记载于不动产登记簿之日D.缴纳税费之日答案：C2.下列关于“预告登记”的表述，正确的是（）。A.预告登记后，债权消灭即可自动失效B.预告登记有效期为1年，不得延长C.预告登记可以对抗任何第三人D.预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力答案：D3.甲将名下住宅出售给乙，双方于2025年3月1日签订买卖合同，3月10日完成网签，3月15日申请转移登记，3月20日记载于登记簿。则乙取得房屋所有权的时间是（）。A.3月1日B.3月10日C.3月15日D.3月20日答案：D4.下列情形中，不动产登记机构应当办理注销登记的是（）。A.房屋被依法征收B.房屋设立抵押权C.房屋出租D.房屋分割答案：A5.关于“带押过户”，下列说法错误的是（）。A.适用于已设定抵押的存量房B.需经抵押权人书面同意C.买方必须一次性付款D.登记机构可合并办理转移登记与抵押权变更登记答案：C6.夫妻一方婚前个人房产，婚后加名，应缴纳的契税税率为（）。A.1%B.1.5%C.3%D.免征答案：D7.下列哪项不属于不动产登记资料查询主体（）。A.权利人本人B.公证机构C.任何网民D.利害关系人答案：C8.依据《不动产登记暂行条例》，登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结。A.3B.5C.10D.30答案：C9.下列关于“居住权”登记的说法，正确的是（）。A.居住权可以转让B.居住权自合同生效时设立C.居住权登记后不得注销D.居住权登记后，可对抗房屋受让人答案：D10.甲以虚假材料骗取登记，造成乙损失，乙可向（）主张赔偿。A.甲B.登记机构C.甲与登记机构承担连带责任D.只能向甲主张答案：C11.下列关于“宗地”概念表述正确的是（）。A.仅指国有土地B.是土地权属界线封闭的地块C.可跨越两个行政区域D.不含地上建筑物答案：B12.存量房交易资金监管账户由（）开设。A.买方B.卖方C.经纪机构D.商业银行答案：D13.下列哪项不属于房屋交易合同网签备案的必要内容（）。A.房屋坐落B.成交价格C.家电品牌D.付款方式答案：C14.甲将房屋出售给乙，约定“成交价为300万元，税费各付”，则契税的计税依据为（）。A.300万元B.评估价C.政府指导价D.双方协商价答案：A15.下列关于“法拍房”的表述，正确的是（）。A.买受人需另行缴纳增值税B.法院裁定书可直接作为登记原因文件C.无需缴纳契税D.不能申请按揭贷款答案：B16.下列关于“继承登记”的说法，错误的是（）。A.法定继承可免契税B.遗嘱继承需提交公证遗嘱C.所有继承人必须到场D.可单方申请答案：C17.下列关于“更正登记”的启动方式，正确的是（）。A.只能由权利人申请B.登记机构可依职权启动C.需经法院调解D.需经公证答案：B18.下列关于“绿色建筑”对交易的影响，正确的是（）。A.必须溢价10%B.可享契税补贴C.不影响登记D.必须重新测绘答案：C19.下列关于“共有产权房”上市交易的说法，正确的是（）。A.满5年可直接出售B.政府享有优先购买权C.无需补缴土地收益D.可赠与他人答案：B20.下列关于“查封登记”的效力，正确的是（）。A.不影响已设立的抵押权B.可以转让C.可以设立居住权D.可以合并办理抵押登记答案：A21.下列关于“不动产登记证明”的说法，正确的是（）。A.等同于不动产权证书B.仅用于抵押权登记C.可用于预告登记D.由申请人自行印制答案：C22.下列关于“土地增值税”的说法，正确的是（）。A.个人销售住房一律免征B.个人销售非住房需缴纳C.按成交价的1%征收D.由买方承担答案：B23.下列关于“房屋套数认定”标准，正确的是（）。A.以网签备案为准B.以登记簿记载为准C.以贷款记录为准D.以户口本为准答案：B24.下列关于“赠与房产”的契税政策，正确的是（）。A.法定继承免征B.直系亲属赠与按1%C.非直系亲属赠与按3%D.一律免征答案：C25.下列关于“一窗受理”的说法，正确的是（）。A.仅指税务窗口B.集成交易、缴税、登记C.需分别取号D.仅适用于新建商品房答案：B26.下列关于“不动产登记簿”的说法，正确的是（）。A.由权利人保管B.电子介质与纸质具有同等效力C.可以私自更改D.不对外公开答案：B27.下列关于“房屋面积”表述，正确的是（）。A.套内面积=建筑面积×得房率B.建筑面积=套内面积+分摊共有面积C.预测绘与实测绘无差异D.公摊面积不计价答案：B28.下列关于“交易核验”的说法，正确的是（）。A.仅核验产权B.包括查封、抵押、异议登记C.无需核验身份D.由买方自行完成答案：B29.下列关于“资金监管”解除条件，正确的是（）。A.合同签订即可解除B.完成转移登记后依条件划转C.由经纪机构决定D.无需卖方同意答案：B30.下列关于“不动产登记责任保险”的说法，正确的是（）。A.强制投保B.赔偿限额全国统一C.由登记机构投保D.个人必须购买答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请变更登记（）。A.权利人姓名变化B.房屋坐落更名C.房屋面积增加（经规划批准）D.房屋用途改变答案：ABCD32.下列属于不动产登记资料的有（）。A.登记申请书B.不动产权证书C.申请人身份证明材料D.登记簿答案：ACD33.下列关于“抵押登记”的说法，正确的有（）。A.需提交主债权合同B.可以最高额抵押C.登记后抵押权设立D.可以办理顺位登记答案：ABCD34.下列关于“异议登记”的说法，正确的有（）。A.申请人需有利害关系B.有效期15日C.可以多次申请D.登记机构必须实地查看答案：ABC35.下列关于“房屋交易合同备案”的说法，正确的有（）。A.开发企业应在签约后30日内备案B.备案后可防止一房二卖C.备案是征税依据D.备案后可查询合同文本答案：ABD36.下列关于“个人所得税”的说法，正确的有（）。A.满五唯一免征B.按差额20%征收C.核定征收率1%D.由卖方承担答案：ABCD37.下列关于“国有建设用地使用权”登记的说法，正确的有（）。A.出让方式取得需登记B.划拨方式取得需登记C.登记后颁发不动产权证书D.可与房屋所有权一并登记答案：ABCD38.下列关于“房屋安全鉴定”对交易的影响，正确的有（）。A.C级危房限制转让B.D级危房不得转让C.鉴定报告需公示D.买方可以解除合同答案：ABD39.下列关于“继承登记”需提交的材料，正确的有（）。A.死亡证明B.亲属关系证明C.遗嘱（如有）D.继承人身份证明答案：ABCD40.下列关于“不动产登记信息查询”的说法，正确的有（）。A.权利人可查全部信息B.利害关系人可查登记簿C.律师凭调查令可查D.公众可查自然状况信息答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记遵循“________、________、________、________”的原则。答案：依申请、一体登记、连续登记、属地登记42.房屋抵押合同自________时生效，抵押权自________时设立。答案：成立、登记43.存量房交易资金监管期限自________之日起至________完成之日止。答案：资金存入、转移登记44.不动产登记簿以________为单元，实行________编码。答案：宗地、不动产单元号45.夫妻一方婚前贷款购房，婚后共同还贷，离婚时另一方可就________部分请求补偿。答案：共同还贷及其增值46.个人销售购买满2年普通住房，增值税政策为________。答案：免征47.不动产登记机构应当自出具受理凭证之日起________个工作日内办结，特殊情况可延长________个工作日。答案：10、1048.房屋预测绘成果用于________，实测绘成果用于________。答案：预售、确权登记49.查封登记的有效期为________年，可续封________次。答案：3、多50.不动产登记费按________收取，住宅每件________元。答案：件、80四、简答题（每题6分，共30分）51.简述“带押过户”的操作流程及风险控制要点。答案：（1）流程：①买卖双方及抵押权人签订三方协议；②买方申请按揭贷款；③银行出具同意带押过户函；④网签备案；⑤资金监管账户设立；⑥合并申请转移登记与抵押权变更登记；⑦登记机构登簿；⑧监管资金划转结清原贷款；⑨原抵押权注销。（2）风险控制：①核验原抵押登记信息；②确保资金足额覆盖剩余贷款；③约定违约责任；④监管银行与登记机构系统对接；⑤出具保函或保险；⑥设置共管账户密码；⑦明确顺位风险；⑧提前锁定利率；⑨法院查封预警。52.列举导致登记机构承担赔偿责任的五种情形，并说明依据。答案：（1）因登记错误造成他人损害；依据《民法典》第222条。（2）因未尽合理审查义务造成虚假登记；依据《不动产登记暂行条例》第29条。（3）因系统故障导致数据丢失；依据《电子签名法》第28条。（4）因泄露登记资料造成损失；依据《个人信息保护法》第68条。（5）因拖延办理导致他人损失；依据《国家赔偿法》第4条。53.说明“居住权”登记对二手房交易的影响及经纪人应尽提示义务。答案：（1）影响：①居住权设立后，买受人不得驱逐居住权人；②房屋使用价值下降；③难以交付实物；④银行拒贷；⑤价格折让10%—20%。（2）提示义务：①查询登记簿是否记载居住权；②告知存续期限及居住条件；③写入风险披露书；④建议买方与居住权人签订补充协议；⑤协助办理居住权注销或变更；⑥留存书面告知证据。54.简述“法拍房”尽职调查清单（不少于10项）。答案：①查封法院及案号；②拍卖裁定书真实性；③房屋权属及面积；④占用情况（是否有人居住）；⑤欠缴物业费、水电费金额；⑥租赁登记情况；⑦户籍占用情况；⑧土地性质及剩余年限；⑨税费承担方式；⑩过户限制政策；⑪学位是否被占用；⑫小区未来拆迁计划；⑬银行贷款余额；⑭是否有异议登记；⑮房屋质量瑕疵。55.说明“一房二卖”中第一买受人救济路径及登记机构注意义务。答案：（1）救济路径：①申请异议登记；②提起确权之诉；③申请财产保全；④要求出卖人双倍返还定金；⑤主张已装修添附损失；⑥申请强制执行登记；⑦刑事控告合同诈骗。（2）登记机构注意义务：①核查网签备案信息；②比对受理时间先后；③告知在先受理人风险；④对后申请人书面提示；⑤发现涉嫌诈骗及时移送公安机关；⑥留存询问笔录；⑦启动实质审查；⑧通知法院查封。五、综合应用题（共50分）56.（计算题，12分）甲于2021年6月购买一套普通住宅，建筑面积120m²，总价360万元，契税按1.5%缴纳。2025年6月甲以500万元出售给乙，乙为首套，面积120m²，评估价480万元。已知当地个人所得税核定征收率1%，增值税及附加5.3%（满2年免），契税1.5%，土地增值税核定5%。请计算：（1）甲应缴税费合计；（2）乙应缴税费；（3）双方总税费。答案：（1）甲：增值税0（满2年免），个税按核定1%×500=5万元，土地增值税核定5%×500=25万元，合计30万元。（2）乙：契税按成交价1.5%×500=7.5万元。（3）双方总税费=30+7.5=37.5万元。57.（分析题，12分）案例：A房登记在甲名下，甲于2025年2月1日与乙签订买卖合同并网签，乙支付定金30万元。2月5日甲又将房屋抵押给丙银行并登记。2月10日乙申请转移登记时发现抵押，遂起诉甲要求继续履行并赔偿。问：（1）乙能否取得所有权？（2）抵押权是否有效？（3）乙如何救济？答案：（1）乙不能取得所有权，因抵押权设立在先，未经丙同意无法过户。（2）抵押权有效，登记完成即设立。（3）乙可：①代甲清偿债务消灭抵押权后要求过户；②主张解除合同并要求双倍返还定金60万元；③申请财产保全防止甲转移资产；④要求赔偿差价损失（评估价与合同价差额）。58.（流程设计题，13分）设计“继承+出售”组合登记流程图（文字描述），要求在一窗完成继承转移、资金监管、出售转移、买方按揭抵押四件事项，时间不超过5个工作日，并说明材料清单。答案：流程：①所有继承人携带材料到一窗申请继承转移，同步申请资金监管账户开设；②登记机构同步核验房屋查封、抵押情况；③税务部门核定继承环节契税0；④登簿后即时生成新产权证书电子版；⑤继承人当场与买方签订买卖合同并网签；⑥买方申请按揭，银行推送抵押信息；⑦登记机构合并办理出售转移与抵押权首次登记；⑧登簿后监管资金划转至继承人账户；⑨银行放款至监管账户结清；⑩出具纸质证书给银行。材料清单：（1）继承：死亡证明、亲属关系证明、遗嘱、继承人身份证