住宅维修资金财务制度

PAGE住宅维修资金财务制度一、总则（一）制定目的为加强住宅专项维修资金的财务管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》及国家有关法律法规，结合本地区实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于本地区范围内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督等财务活动。（三）基本原则1.专户存储原则：住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。2.专款专用原则：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。3.所有权人决策原则：住宅专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。4.公开透明原则：住宅专项维修资金的管理和使用应当公开，接受业主监督。二、交存管理（一）交存主体1.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.售房单位应当按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（二）交存标准1.业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。（三）交存方式1.业主可以直接存入住宅专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。2.房地产开发企业应当自收到代收的住宅专项维修资金之日起30日内上缴当地住宅专项维修资金管理部门。（四）专户设立1.住宅专项维修资金管理部门应当委托所在地一家商业银行，作为本地区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。2.专户管理银行应当定期向住宅专项维修资金管理部门报送住宅专项维修资金账户余额对账单。三、使用管理（一）使用范围1.住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.住宅共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地共用设施设备使用、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）使用程序1.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。3.物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。4.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。5.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。6.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（三）费用分摊1.商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。3.售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。（四）紧急使用1.发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主大会提出列支住宅专项维修资金；业主大会依法通过后，由业主委员会持有关材料向专户管理银行申请划转住宅专项维修资金。2.紧急情况包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍的；等等。四、核算管理（一）会计核算1.住宅专项维修资金管理部门应当按照国家统一的会计制度进行会计核算，设立专门的会计账簿，对住宅专项维修资金的收支情况进行详细记录。2.会计核算应当遵循权责发生制原则、配比原则、历史成本原则等，确保会计信息的真实、准确、完整。（二）财务报表1.住宅专项维修资金管理部门应当定期编制财务报表，包括资产负债表、收支明细表、余额调节表等。2.财务报表应当按照规定的格式和内容编制，报送同级财政部门、建设（房地产）主管部门等，并向业主公开。（三）财务分析1.住宅专项维修资金管理部门应当定期对财务状况进行分析，包括资金收支情况、资金使用效益、资金安全状况等。2.通过财务分析，发现问题及时采取措施加以解决，不断提高住宅专项维修资金的管理水平。五、监督管理（一）内部监督1.住宅专项维修资金管理部门应当建立健全内部监督制度，对住宅专项维修资金的交存、使用、管理等环节进行监督检查。2.设立专门的监督岗位或者监督小组，定期对财务收支情况进行审计，确保资金使用合法合规。（二）业主监督1.业主有权对住宅专项维修资金的管理和使用情况进行监督，查阅有关账目。2.住宅专项维修资金管理部门应当定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况，接受业主监督。（三）社会监督1.住宅专项维修资金管理部门应当接受财政部门、审计部门、建设（房地产）主管部门等的监督检查，如实提供有关资料。2.鼓励社会公众对住宅专项维修资金的管理和使用情况进行监督，对发现的违法违规行为及时举报。六、增值收益管理（一）增值收益来源1.住宅专项维修资金在专户存储期间产生的利息收入。2.利用住宅专项维修资金购买国债取得的收益。3.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的收入，但应当优先用于补充住宅专项维修资金。（二）增值收益分配1.住宅专项维修资金增值收益应当单独列账，与住宅专项维修资金分别核算。2.增值收益扣除应当上缴财政的资金后，应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会的工作经费或者物业管理方面的其他需要。七、档案管理（一）档案内容1.住宅专项维修资金的交存、使用、管理等相关文件、资料。2.业主大会或者业主委员会关于住宅专项维修资金使用的决议、记录等。3.财务报表、会计凭证、账簿等财务档案。4.其他与住宅专项维修资金管理有关的档案。（二）档案保管1.住宅专项维修资金管理部门应当建立健全档案管理制度，指定专人负责档案保管工作。2.档案应当