南宁市房产面积测算细则

南宁市房产面积测算细则

第一章总则

第一条为加强本市房产测绘管理，依法保护房屋所有者H勺合法权益，适应

本市房地产市场发展的J需要，根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理措施》

(建设部、国家测绘局第83号文)、《房产测量规范》(GB/T17986—2023)H勺规定,

结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则合用于本市行政区域内国有土地及集体土地上所有房屋的权

属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。

第三条本细则以中误差作为评估精度H勺原则，以两倍中误差作为限差。房

产面积的精度等级启用二级。

限差：±(0.04+0.002S)

中误差：士(0.02+0.001S)

第四条房产分层分户平面图，图示详见《房产测量规范》。

第五条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包

括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。

（一）房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层H勺外围水平投影面积，包

括阳台、挑廊、地下室等，且具有有上盖，构造牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）

的永久性建筑。

（二）房屋使用面积系指房屋户内所有可供使用时空间面积，按房屋的内墙面水

平投影面积计算。

（三）房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋

产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。

（四）房屋套内建筑面积由套内房屋日勺使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑

面积三部分构成。

1、套内房屋使用面积为套内使用空间日勺面积，以内墙面水平投影面积按如下规

定计算：

a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮

藏室、壁柜等空间面积的总和；

b、跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

c、内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积系指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所

占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）

等共有墙，均按墙体水平投影面积的二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平

投影面积所有计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

（五）房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占有或共同使用H勺建筑面积。

第六条房屋面积以平方米为单位，最终面积取至0.01平方米。

第七条量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能到

达对应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米。

第二章房屋墙体定位及归属确认

第八条房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包

括粉刷、抹灰、贴面等外墙装饰层，不包括凸出外墙面的构造柱、装饰柱或装饰性H勺挂

墙体（如玻璃幕增、大理石、轻质铝扣板等）。

第九条单产权H勺房屋、独立栋或独立宗地H勺连体别墅不存在共有建筑面积,

其房屋外墙体所有归入房屋建筑面积内。毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。

第十条墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。

第十一条房屋的外墙（包括山墙），各套之间日勺分隔墙、套与公共建筑之

间的分隔墙以及归属不一样功能区的公共建筑之间的分隔墙均为共有墙。共有墙H勺权属

线绘于共有墙构造中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入有关建筑面积中，其中房

屋的外墙按水平投影面积二分之一计入共有建筑面积。

第十二条房屋日勺架空楼层、局部架空等无墙体日勺外围，包括底层楼梯入口

处、店面或车库附卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层外墙或承重墙日勺实体厚度

确定，本层无可参照日勺可套用上层外墙实体厚度确定，作为绿化、休憩、观光日勺架空楼

层除外。

地下室外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）可按规划审定的设计图纸中墙

体厚度计算建筑面积。

第十三条玻璃幕墙等作为房屋外墙日勺，以构造楼板外沿至玻璃幕墙等外墙

面的间距确定为外墙体厚度。同一位置外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，则确定主墙

为房屋外墙，主墙厚度为外墙厚度。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

第三章房屋建筑面积测算

第十四条计算所有建筑面积出J范围:

（一）永久性构造的单层房屋，层高2.20米以上（含2.20米），按一层计算建

筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，

层高（高度）在2.20米以上（含2.20米）的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，

超过底板外沿出J,以底板水平投影计算建筑面积。

（二）房屋内的夹层、插层、技术层及其专用楼梯间、电梯间等其高度在2.20米

以上（含2.20米）部位计算建筑面积。运用、占用自然层日勺楼梯间、电梯间通往夹层、

插层、技术层的不视为其专用楼梯间、电梯间。

（三）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、

大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上（含2.20米）H勺，按其水平投影计算建筑面积。

跃层式住宅大厅上空对应的外围墙体，无论其层高，仅按一层计算。跃层式住宅内H勺楼

梯（包括“顾客自理”楼梯）应按自然层数计算建筑面积。

（四）楼梯间、电梯井（观光梯）、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层

计算建筑面积。若层高局限性2.20米，但楼梯间高度在2.20米以上（含2.20米），

该楼梯间应计算建筑面积。

（五）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上（含2.20米）的楼梯间、

水箱间、电梯机房及斜面构造屋顶高度在2.20米以上（含2.20米）的部位，按其外围

水平投影计算建筑面积。

（六）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。封闭与不封闭按如

下措施确定：

1、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是不封闭H勺，但实际上房屋现实

状况的阳台是封闭的，应当按照设计图不封闭阳台计算建筑面积。补办规划变更手续后

则可按封闭阳台计算建筑面积。

2、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是封闭日勺，但实际上房屋现实状

况的阳台是不封闭的，应按不封闭阳台计算建筑面积。

（七）属永久性构造有顶盖的I室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。

（八）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按柱日勺外围水平投

影计算建筑面积。若既有柱又有围护（如栏杆）时，当围护在柱外边以内的，按围护构

造外围水平投影计算建筑面积；当围护构造在柱外边以外日勺，则柱外边以外部份按挑廊

处理。

（九）房屋间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。架空通廊

的外围投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（十）地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20米以上（含2.20米）日勺,

按其外墙外围水平投影计算建筑面积。

（十一）门斗按其围护构造H勺外围水平投影计算建筑面积，门廊按柱H勺外围水平

投影计算建筑面积。

（十二）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一位

置既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙的外围水平投影计算建筑面积。各楼层墙体厚度

不一样步，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

（十三）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。

有柱车棚、货棚应具有两排或两排以上承重的构造柱。

（十四）依坡地建筑的房屋，运用吊脚做架空层，有围护构造H勺，按其高度在2.20

米以上（含2.20米）部位的外围水平投影计算建筑面积。

（十五）与室内相通的变形缝（包括伸缩缝、沉降缝）计算建筑面积。

（十六）建在室内的机械车库高度在2.20米以上（含2.20米）,不管其停放层数,

均按一层计算建筑面积。

（十七）有顶盖的通风井、排气道、采光井，仅按一层计算建筑面积。

第十五条计算二分之一建筑面积的范围：

（一）与房屋相连有上盖及永久性牢固围护构造但无柱日勺外走廊、檐廊（仅两端日勺

墙体不视为其围护），按其围护构造外围水平投影面积的二分之一计算。与房屋相连的

上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是专用的上盖（宽度应不不不小于0.90米），

当围护构造超过顶盖范围且不不小于两倍顶盖宽度时，按其顶盖水平投影面积二分之一

计算建筑面积。走廊、檐廊、挑廊的长度都必须超过两个开间以上（含两个开间），并

且起到通道出J作用。

（二）属永久性建筑的独立柱、单排柱的J门廊、车棚、货棚等，按其上盖水平投

影面积的二分之一计算。

（三）层高在2.20米以上（含2.20米）且有牢固围护构造及上盖H勺未封闭

陀台、挑廊，按其围护构造外围水平投影面积的二分之一计算。阳台、挑廊围护构造H勺

外围尺寸按下图（1）（2）（3）（4）取值：

阳台外围尺寸按a取值阳台外围尺寸按a取值阳台外圉尺寸按a取值阳台外围尺寸按a取值

（图D（图2）（图3）（R4）

住台、挑廊都必须具有上盖，并且与室内相通。其中上盖可以是上层阳台或上层挑廊,

或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐口勺延伸或专用的上盖。

若该阳台的围护构造超过上盖水平投影口勺，按上盖水平投影面积的二分之一计

算。

隔层不封闭的阳台、挑廊、檐廊、通廊，其上盖高度不不小于二个自然层H勺按

其围护构造外围水平投影面积的二分之一计算。

（四）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的二分之一计算。

（五）有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积H勺二分之一计算。

第十六条不计算建筑面积的范围：

（一）层高不不小于2.20米的夹层、插层、技术层和层高不不小于2.20米H勺地

下室和半地下室。若层高在2.20米以上（含2.20米），但局部（如楼梯间等）局限性

2.20米，该部分不计算建筑面积。

（二）突出房屋墙面的构件、配件、烟囱、通风道、管道，装饰柱、装饰性的玻

璃幕增、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

（三）无上盖、无围护构造或围护构造宽度不小于两倍顶盖的走廊、檐廊、挑廊

及房屋之间的架空通廊。

（四）无顶盖的通风井、排气道、天井，以及不小于0.3平方米的孔洞。

（五）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池、水池。

（六）建筑物内的操作平台、上料平台及运用建筑物的空间安顿箱、罐的平台。

（七）骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊的底层用作市政道路、街、巷通行H勺部分,

不管其与否有柱，与否有围护构造，均不计算建筑面积。

（八）运用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。在引桥、高架路、

高架桥、路面下建造房屋超过两层以上的，最上面的一层是运用引桥、高架路、高架桥、

路面作为顶盖，该层不计建筑面积，但其他各层应按规定计算建筑面积。

（九）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（十）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（十一）与房屋室内不相通的变形缝。

（十二）简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯、底层室内楼梯延伸出室外H勺

部分。

（十三）建筑主体构造以外的雨蓬或挑楼等在露台、天面上的投影部分均不计算

建筑面积。

（十四）与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

（十五）类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部

位。

（十六）楼梯下方空间不管与否运用，楼梯已计算过面积的不再反复计算。地下

室入口处坡道下方空间层高在2.20米以上（含2.20米）的，若坡道已计算建筑面积则

不再反复计算。

第四章房屋共有建筑面积测算

第十七条房屋共有建筑面积处理原则：

（一）产权各方有合法权属分割文献或协议的，按文献或协议规定执行。

1、已领取《商品房预售许可证》的商品房，再行分割日勺，若影响有关权利人

利益，须由所有有关房屋权利人到达分割协议。

2、分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有有关权利人的买卖协议，隐

含的I或不明确的协议均不视为有效的分割协议。

3、有关房屋权利人所到达日勺分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。否则,

不视为有效的分割协议。

4、共有建筑面积一经分摊，便不得随意变更原设计日勺使用功能。

（二）无产权分割文献或协议的，可由共有建筑有关日勺房屋按建筑面积比例进行

分摊。

本条中“共有建筑有关”指该共有建筑为满足各套（分户）日勺出入、安全等其

他使用功能提供保障或服务。

第十八条共有建筑面积按比例分摊的I计算公式如下：

6Si=KXSi——（1）式

K=£6Si/£Si——⑵式

式中：K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参与分摊H勺建筑面积，m2；

6Si——为各单元参与分摊所得的分摊面积，m2；

E6Si一—为需要分摊的分摊面积总和，m2；

£Si——为参与分摊的各单元建筑面积总和，m2o

第十九条房屋共有建筑面积H勺分类：

（一）栋共有建筑面积，指为整栋服务（包括不一样功能区）H勺共有建筑的面积，

该面积在整栋范围内进行分摊；

（二）功能区间共有建筑面积，指仅为一栋建筑的某几种功能区服务的共有建筑

面积，该面积在有关的功能区范围内进行分摊；

（三）功能区共有建筑面积，指专为一栋建筑的某一种功能区服务的共有建筑面

积，该面积在该功能区范围内进行分摊；

（四）层间共有建筑面积，指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的共

有建筑面积，该面积在有关楼层范围内进行分摊；

（五）层共有建筑面积，指仅为本层服务的共有建筑面积，该面积在本层范围内

进行分摊；

（六）其他共有建筑面积。

第二十条房屋共有建筑面积的内容:

（一）下列情形之一的属应分摊H勺共有建筑面积：

1、栋内为本栋建筑服务的管理房、变电室、设备间、公共门厅、过道、消防通

道、值班警卫室、电梯井、候梯厅、管道井、楼梯间、垃圾道等的建筑面积；

2、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积二分之一H勺

建筑面积。

（二）下列情形之一的属既不参与分摊也不应被分摊的共有建筑面积：

1、都市公共开放空间的建筑面积；

2、人防地下室、人防工程设施（如滤毒室、扩散室、集气室、洗消间、战时干

厕、战时水箱等）的建筑面积；

3、避难层（室）及构造（设备）转换层的建筑面积；

4、用作公共休憩、绿化等功能的部位的建筑面积；

5、穿过房屋为多栋（或小区）服务的公共通道的建筑面积；

6、建在栋内或栋外为多栋服务的设备间，以及栋外独立H勺配套设施用房H勺建筑

面积。

（三）下列情形之一的不作为共有建筑面积，但应分摊所在栋有关的共有建筑面

积:

1、建在栋内为其他栋或多栋服务的管理用房的建筑面积;

2、托儿所、居委会、活动中心、物管人员用房（如宿舍、食堂等）、会所等小

区配套服务用房或经营性用房以及市政设施配套用房的建筑面积；

3、独立使用的地下室（如地下车位，车库，仓库，自行车或摩托车集中停放部

位等）、车棚、停车场（库）的建筑面积；

4、转换层中可独立使用部位的建筑面积。

第二十一条房屋共有建筑根据经规划部门审定的建筑施工图确认，若规划部

I二审定的建筑施工图中电梯井、设备间等现场勘测时未安装设备H勺，应由开发企业作出

限期安装承诺，测绘单位可按规划审定的建筑施工图进行计算并分摊至有关部位。若开

发企业申明取消设备安装，则须由原设计单位出具设计变更并经规划主管部门重新审

定。若取消的设备间仅为某一层服务或变化设备间、管理用房等面积大小H勺，可由原设

计单位出具设计变更及对应阐明。

第二十二条房屋共有建筑面积的I分摊原则

（一）房屋共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，非本栋H勺共有建筑面积或

与本栋房屋不相连的公用建筑（如独立的变电房、水泵房、门卫室等）不得分摊到本栋

房屋内，本栋的共有建筑面积也不能分摊到其他栋。

（二）根据共有建筑的规划审定功能和服务对象，确定其所属分摊级别及其分摊

范围。

（三）根据共有建筑面积的分摊级别进行逐层分摊，低级H勺共有建筑面积须参与

分摊高一级的共有建筑面积。

（四）共有建筑面积按有关建筑面积的比例分摊，计算措施见第十八条H勺（1）式

（2）式。

（五）一栋房屋或其局部，在进行变更测绘时，除非原测绘中存在明显的分摊原

则错误，否则应遵照相似的分摊原则。

第二十三条房屋共有建筑面积分摊计算，根据其楼房类型分别按照住宅楼、

商住楼、多功能综合楼，采用对应的计算措施。

（一）住宅楼共有建筑面积计算措施：

1、确认栋共有、单元共有、层共有等各级共有建筑面积；

2、根据第二十二条分摊原则进行逐层分摊；

3、根据第十八条（1）式（2）式按套内建筑面积计算各套的共有建筑面积。

若住宅楼底层为附属层（如架空层、杂物房层等），层高2.20米以上（含2.20米），

上部为住宅单元构成，应将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。

（二）商住楼（底部为商业层，上部为住宅楼）的共有建筑面积计算措施：

1、根据住宅和商业等的不一样使用功能以及各共有建筑面积H勺服务范围精确划

分功能区，功能区一般分为地下部分，商业部分，住宅部分，附属部分等;

2、确定各共有建筑面积所属分摊级别，根据已划分H勺功能区，将各共有建筑面

积由高到低逐层分摊至各权属单元。

（三）多功能综合楼（其构成重要有地下层，商业层，写字楼层，住宅楼层及配

套楼层等）的共有建筑面积分摊计算按照各自的功能，参照商住楼H勺分摊计算措施进行

分摊。

第二十四条共有建筑面积分摊的若干详细规定

1、凡列为不分摊及I共有建筑面积，一律不参与分摊其他日勺共有建筑面积；

2、房屋共有建筑面积不划分各产权单位分摊所得面积日勺详细部位。共有建筑面

积一经分摊并确权后，若无合法手续，不得变化原始设计的使用功能；

3、商住楼中贯穿商业部分和住宅部分日勺垂直交通通道按如下原刻处理：

a）除贯穿商业部分和住宅部分的垂直交通通道外，商业部分无其他专用垂直交

通通道时，贯穿商业部分和住宅部分的垂直交通通道的建筑面积应全楼分摊（如下图1

所示）;

b）除贯穿商业部分和住宅部分的垂直交通通道外，商业部分尚有其他专用垂直

交通通道的，则将贯穿商业部分和住宅部分的垂直交通通道日勺建筑面积分割为A、B两

部分，B山商业部分和住宅部分共同分摊，A山住宅部分独自分摊（如下图2所示）。

住

道

宅垂直通

商业

(图

）

（图2

分封

场部

在商

，若

部位

公用

交通

垂直

间等

楼梯

井、

电梯

楼的

穿全

中贯

住楼

4、商

。

分摊

独立

部分

住宅

积由

筑面

其建

闭，则

积分

筑面

其建

分，

两部

地下

上和

成地

划提

道，

通通

直交

等垂

梯间

或楼

键筒

5、关

。

分摊

各自

单元

权属

有关

部分

下两

、地

地上

别由

走廊

若该

廊，

柱走

的有