2025年土地登记代理人之土地登记代理实务测测试题附答案

2025年土地登记代理人之土地登记代理实务测测试题附答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.某企业因扩建需要申请国有建设用地使用权变更登记，其地上已建成的厂房未办理房屋所有权登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构应对该申请如何处理？A.仅登记土地使用权变更，房屋所有权待补正后再登记B.不予受理，要求先办理房屋所有权首次登记C.受理并同步登记土地使用权变更，房屋所有权信息备注“未登记”D.受理并登记土地使用权变更，房屋所有权登记需单独申请答案：D2.张某通过继承取得农村宅基地使用权及房屋所有权，拟申请转移登记。登记机构核查发现，张某户籍已迁出本村且在城镇有固定住所。根据现行政策，登记机构应：A.不予登记，因非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权B.予以登记，注明“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承取得”C.要求张某将户籍迁回本村后再受理D.告知需经村民会议三分之二以上成员同意方可登记答案：B3.某银行申请办理建设用地使用权抵押登记，提交的主债权合同约定“担保范围包括本金、利息及实现债权的费用”，抵押合同仅约定“担保范围为本金”。登记机构应如何登记担保范围？A.以主债权合同为准，登记“本金、利息及实现债权的费用”B.以抵押合同为准，登记“本金”C.要求申请人补充协议明确担保范围后登记D.登记“按合同约定”，不具体列明答案：C4.李某申请办理土地预告登记，登记机构依法予以记载。预告登记有效期届满前10日，李某未申请本登记且未办理续期。此时预告登记：A.自动失效B.继续有效至本登记完成C.需经利害关系人申请后失效D.效力待定，由登记机构裁定答案：A5.某县自然资源主管部门发现已登记的集体土地所有权存在权属错误，拟启动更正登记。根据规定，应首先：A.直接登簿更正并通知权利人B.书面通知权利人在15个工作日内办理更正C.公告15个工作日无异议后更正D.经县级以上人民政府批准后更正答案：B6.王某购买二手房申请转移登记，提交的不动产权证书记载用途为“住宅”，但实地查看发现房屋实际用于经营便利店。登记机构应：A.按证书记载登记，用途栏注“实际用途以现状为准”B.不予登记，要求先办理用途变更审批C.受理登记，用途栏仍登记“住宅”D.要求王某提供规划变更证明后登记答案：C7.某公司申请办理土地使用权注销登记，原因是土地被政府依法收回。登记机构应重点核查的材料是：A.公司营业执照副本B.土地使用权收回的批准文件C.地上建筑物处置协议D.原不动产权证书答案：B8.甲、乙按份共有一宗土地，甲占60%份额，乙占40%。甲拟将其份额抵押给银行，申请办理抵押登记。登记机构需审查的关键材料是：A.乙同意抵押的书面证明B.共有份额约定的协议C.甲的身份证明D.抵押合同答案：B9.某村集体申请办理集体经营性建设用地使用权首次登记，提交的材料中缺少“村民会议三分之二以上成员同意的证明”。登记机构应：A.受理登记，备注“缺少村民决议”B.不予受理，要求补正材料C.先登记，后要求补正D.告知需经乡镇政府确认后受理答案：B10.赵某申请办理土地异议登记，登记机构受理并记载于登记簿。异议登记期间，原权利人张某申请转移登记。登记机构应：A.予以办理，异议登记不影响处分B.不予办理，需异议登记失效后再申请C.要求赵某书面同意后办理D.公告30日后办理答案：B11.某企业因名称变更申请土地变更登记，提交的材料包括新营业执照、原不动产权证书、名称变更核准通知书。登记机构还需核查的材料是：A.企业章程B.法定代表人身份证明C.土地使用权出让合同是否涉及名称变更条款D.地上建筑物权属证明答案：C12.某农户承包的耕地被依法征收为国有土地，申请办理土地承包经营权注销登记。登记机构应要求其提交的核心材料是：A.承包经营合同B.征收补偿协议C.身份证复印件D.原土地承包经营权证答案：B13.登记机构在办理土地登记时，发现申请材料中“土地界址点坐标”与权籍调查表不一致。正确的处理方式是：A.以权籍调查表为准登记B.以坐标数据为准登记C.要求申请人重新提供一致的材料D.登记机构自行修正后登记答案：C14.某银行申请办理最高额抵押登记，主债权合同约定“最高债权额为500万元”，抵押合同约定“担保的债权确定期间为2025年1月1日至2030年1月1日”。登记机构应在登记簿中记载的最高债权额是：A.500万元B.实际发生的债权总额C.主债权本金D.主债权本金加利息答案：A15.某村因行政区划调整，村集体名称由“XX县XX乡XX村”变更为“XX市XX区XX街道XX社区”。申请集体土地所有权变更登记时，需提交的材料不包括：A.行政区划调整的批准文件B.原不动产权证书C.村民会议决议D.权籍调查表答案：C16.李某通过拍卖取得某工业用地使用权，申请转移登记时，登记机构发现该土地存在未解除的查封登记。正确的处理是：A.不予受理，告知需解除查封后再申请B.受理登记，查封信息同步转移C.要求李某提交法院解封文书后受理D.直接办理登记，查封自动失效答案：A17.某学校申请办理教育用地使用权首次登记，提交的土地权属来源材料为“划拨决定书”。登记机构应在登记簿“权利性质”栏登记：A.划拨B.出让C.批准拨用D.其他答案：A18.张某与李某签订土地使用权转让合同，约定“自合同签订之日起30日内申请登记”。30日后张某未申请，李某拟单独申请登记。根据规定，李某需提交的材料是：A.张某的授权委托书B.转让合同C.张某的身份证明复印件D.书面说明未共同申请的理由答案：D19.登记机构在办理土地登记时，发现申请人提供的“不动产权证书”系伪造。正确的处理是：A.没收伪造证书，继续办理登记B.不予受理，移交公安机关C.告知申请人更换真实证书后再申请D.登记机构留存伪造证书复印件，原件退还答案：B20.某企业申请办理土地抵押权注销登记，原因是主债权已履行完毕。登记机构需核查的关键材料是：A.抵押权人出具的主债权消灭证明B.企业营业执照C.原抵押合同D.土地使用权证书答案：A二、多项选择题（每题2分，共10题）1.根据《不动产登记操作规范（试行）》，下列情形中，可由单方申请土地登记的有：A.因人民法院生效法律文书取得土地权利B.继承取得土地权利C.新建房屋的土地使用权首次登记D.异议登记答案：ABD2.集体土地所有权首次登记需提交的材料包括：A.土地权属来源材料B.权籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标C.村民会议三分之二以上成员同意的决议D.县级以上人民政府的批准文件答案：AB3.土地登记代理机构在代理登记业务时，应重点核查的申请材料包括：A.申请人身份证明的真实性B.权属来源材料的合法性C.权籍调查成果的准确性D.代理合同的有效性答案：ABCD4.下列关于预告登记的说法中，正确的有：A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为90日，自能够进行不动产登记之日起计算C.预告登记可因债权消灭而失效D.预告登记仅适用于商品房预售答案：ABC5.土地登记机构在审核登记申请时，应重点审查的内容包括：A.申请登记的事项是否与权属来源材料一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定D.申请人是否具有完全民事行为能力答案：ABC6.下列情形中，需办理土地使用权注销登记的有：A.土地使用权期限届满未续期B.土地被依法征收C.土地使用权转让D.抵押权实现后土地使用权转移答案：AB7.土地登记代理人在代理过程中，应遵守的职业规范包括：A.保守委托人的商业秘密B.不得同时代理双方当事人C.如实告知登记风险D.协助伪造申请材料答案：ABC8.关于地役权登记，下列说法正确的有：A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权登记需双方共同申请C.供役地被查封不影响地役权登记D.地役权期限不得超过土地承包经营权的剩余期限答案：ABD9.土地登记机构在办理更正登记时，可依职权启动的情形包括：A.登记机构工作人员登记错误B.利害关系人提供确凿证据证明登记错误C.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正D.人民法院生效法律文书确认登记错误答案：AD10.某公司申请办理土地使用权抵押登记，登记机构发现该土地上存在未登记的地役权。正确的处理方式有：A.告知申请人需先办理地役权登记B.抵押登记不影响地役权的效力C.在地役权登记完成后再办理抵押登记D.直接办理抵押登记，地役权信息备注于登记簿答案：BC三、案例分析题（共5题，每题10分）案例12024年12月，村民王某（65岁，户籍在XX村）因子女均在城镇定居，将其宅基地上的房屋以12万元价格转让给同村村民李某（32岁，无宅基地）。双方签订转让合同后，王某向李某交付房屋，但未办理转移登记。2025年3月，王某去世，其独子王某某（户籍已迁出本村，在城镇有固定住所）主张继承该宅基地使用权及房屋所有权，要求李某返还房屋。李某遂委托土地登记代理人申请办理转移登记。问题：1.王某与李某的房屋转让行为是否合法？说明理由。2.李某申请转移登记需提交哪些材料？3.王某某的继承主张是否成立？登记机构应如何处理？答案：1.合法。根据《土地管理法》及相关政策，宅基地使用权可在本集体经济组织成员内部转让，李某为同村村民且无宅基地，符合“一户一宅”要求，转让行为有效。2.需提交：李某与王某的转让合同（或王某继承人王某某认可转让的书面材料）、原不动产权证书、王某死亡证明、王某某放弃继承或认可转让的声明（因王某已去世，需由其继承人配合）、李某的身份证明、权籍调查表等。3.王某某可继承房屋所有权，但宅基地使用权因“地随房走”原则，可基于房屋继承取得，但不得翻建、改建。因王某已将房屋转让给李某且合同有效，王某某的继承主张不成立。登记机构应核实转让合同效力及王某某是否认可，若材料齐全且无争议，应办理转移登记至李某名下。案例22025年1月，某制造企业（名称为“XX市宏发机械有限公司”）因扩大生产规模，向银行申请贷款1000万元，以其名下一宗国有工业用地（证载用途“工业”，面积5000㎡）设定抵押。双方签订抵押合同后，企业委托代理人申请办理抵押登记。登记机构审核时发现，企业营业执照已变更为“XX市宏发智能制造有限公司”，但未办理土地使用权名称变更登记。问题：1.名称变更是否影响抵押登记办理？说明理由。2.代理人应如何协助企业完成登记？3.若企业未办理名称变更直接申请抵押登记，登记机构应如何处理？答案：1.影响。企业名称变更属于主体信息变更，原不动产权证书记载的权利主体与现企业名称不一致，需先办理变更登记，确保登记簿记载的权利主体与实际一致，否则抵押登记的权利主体信息将不准确。2.代理人应协助企业先申请名称变更登记，提交名称变更核准通知书、新营业执照、原不动产权证书等材料，待变更登记完成后，再持新不动产权证书申请抵押登记。3.登记机构应不予受理抵押登记，要求企业先办理名称变更登记，待不动产权证书记载的权利主体与实际一致后，再申请抵押登记。案例32025年2月，某村集体（XX县XX镇XX村）申请办理集体土地所有权首次登记。提交的材料包括：镇政府出具的“土地权属来源证明”（内容为“该宗地自1982年起由XX村集体管理使用，无争议”）、权籍调查表（记载宗地四至为东至公路、南至河流、西至XX村农田、北至XX林场，界址点坐标经测绘公司测量）、村民委员会盖章的申请登记表。问题：1.申请材料是否完整？若不完整，需补充哪些材料？2.登记机构审核时应重点核查哪些内容？3.若权籍调查成果存在界址点误差，登记机构应如何处理？答案：1.不完整。需补充：县级以上人民政府确认集体土地所有权的权属来源材料（如土地改革时期的权属证明、农业合作化时期的权属证明或土地详查、确权文件等）；村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意申请登记的决议（因涉及集体重大事项）。2.重点核查：权属来源材料的合法性（镇政府证明是否足以作为权属依据）；权籍调查成果的准确性（界址点坐标是否符合规范，四至描述是否清晰）；申请主体是否为村集体经济组织（需核实是否有明确的主体资格证明）。3.登记机构应要求申请人重新委托有资质的测绘单位进行权籍调查，提交更正后的权籍调查表、宗地图及界址点坐标，经审核无误后再办理登记。案例42025年4月，张某通过司法拍卖购得某企业名下一宗国有建设用地使用权（证载用途“商业”），法院出具《执行裁定书》确认张某取得该土地使用权。张某委托代理人申请转移登记时，发现原企业因债务纠纷，该土地仍被另一家法院查封（查封期限至2025年12月）。问题：1.法院拍卖的土地存在查封，是否影响转移登记？说明理由。2.代理人应如何协助张某办理登记？3.若查封法院与拍卖法院为不同法院，登记机构应如何处理？答案：1.不影响。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院拍卖成交后，查封效力消