房地产公司设计管理制度

房地产公司设计管理制度第一章总则1.1目的为规范公司房地产项目设计管理工作，明确设计流程各环节的职责与要求，确保项目设计成果的质量、进度与成本控制达到预期目标，提升产品市场竞争力，特制定本制度。1.2适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的设计管理活动，涵盖项目从前期策划、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计直至竣工验收及后期评估的全过程。公司各相关部门、项目团队及参与项目设计的合作单位均须遵守本制度。1.3设计管理原则设计管理工作应遵循以下原则：1.客户导向原则：以市场需求和客户潜在期望为出发点，确保产品定位准确，提升用户体验。2.市场适配原则：设计方案需充分考虑项目所在区域的市场环境、文化特征及竞争态势。3.品质优先原则：在成本可控范围内，追求设计品质的卓越，打造精品项目。4.成本优化原则：通过精细化设计和技术创新，实现工程成本与使用成本的综合最优。5.高效协同原则：加强设计、工程、成本、营销等各部门之间的沟通与协作，确保信息畅通，决策高效。6.创新引领原则：鼓励在规划、建筑、景观、室内等各专业领域进行适度创新，提升项目附加值与品牌影响力。7.合规性原则：严格遵守国家及地方的法律法规、规范标准及政策要求。第二章组织架构与职责2.1设计管理部门公司设计管理部门（如设计研发中心或类似名称）是设计管理工作的归口管理部门，主要职责包括：1.制定和完善公司设计管理制度、标准及流程。2.负责项目设计团队的组建与管理，以及外部设计资源的选择、评估与合作管理。3.组织开展项目各阶段设计任务书的编制、评审与下达。4.统筹管理项目各阶段设计成果的评审、优化与确认。5.负责设计过程中的技术支持、重大技术问题的协调与解决。6.监督设计进度，确保设计成果按时交付。7.负责设计成本的初步把控与优化建议。8.组织设计成果的归档管理及设计经验的总结与分享。2.2相关部门职责1.投资发展部：提供项目可行性研究报告、土地获取相关资料，参与项目前期策划与概念设计阶段的评审。2.市场营销部：提供市场调研数据、客户需求分析、产品定位建议，参与各阶段设计成果评审，特别是与市场销售相关的设计内容。3.工程管理部：从工程实施角度对设计方案提出合理化建议，参与设计评审，负责施工图设计交底、现场施工配合及设计变更的现场核实。4.成本控制部：负责编制各阶段设计的目标成本，参与设计评审（重点关注成本），负责设计变更的经济性审核，提供成本测算与优化建议。5.采购部：参与涉及主要材料设备选型的设计评审，根据设计要求进行供应商考察与采购。6.法务部/合规部：提供法律法规支持，审核设计合同，确保设计活动的合规性。2.3项目团队职责项目团队（如项目经理部）在设计管理方面主要负责：1.配合设计管理部门收集项目基础资料，参与设计任务书的编制。2.协助跟进设计进度，及时反馈项目现场对设计的需求与问题。3.参与设计成果的评审，特别是与项目实施直接相关的部分。4.负责施工现场的日常设计问题协调，传递现场信息至设计管理部门及设计单位。2.4设计单位职责受委托的设计单位应严格按照合同约定及设计任务书要求，保质保量完成设计工作，配合各阶段评审并根据评审意见进行修改完善，提供必要的设计交底和现场服务。第三章设计阶段管理3.1项目策划与概念设计阶段1.工作内容：*设计管理部门组织相关部门进行项目深度解读，明确项目核心价值与定位。*编制概念设计任务书，明确设计范围、目标、核心指标、风格意向、成本控制要求等。*组织概念设计方案的比选与评审，邀请公司内部相关部门及外部专家参与。*确定概念设计方案，并以此指导后续方案设计。2.成果要求：概念设计说明、总平面图、主要单体建筑平面概念、立面风格意向、景观概念、主要技术经济指标、投资估算等。3.质量控制：重点关注方案的创新性、与项目定位的契合度、规划指标的符合性、场地利用的合理性及对后续设计的指导性。3.2方案设计阶段1.工作内容：*基于批准的概念设计，编制详细的方案设计任务书。*组织设计单位进行方案深化设计，包括规划布局、建筑平面、立面、剖面、景观方案、主要户型等。*组织多轮内部评审与外部专家咨询，对方案的合理性、经济性、可实施性进行论证。*完成方案设计优化，报请公司决策层审批，并根据需要进行政府相关部门的方案报批工作。2.成果要求：完整的方案设计文本（含设计说明、总平面图、各单体建筑平立剖面图、主要户型图、景观分析图、效果图、主要技术经济指标、初步概算等）。3.质量控制：重点审查方案是否满足规划条件，功能布局是否合理，空间尺度是否适宜，立面造型是否符合项目定位，交通组织是否顺畅，景观效果是否达标，以及主要技术方案的可行性。3.3初步设计阶段1.工作内容：*在批准的方案设计基础上，编制初步设计任务书，明确各专业设计深度、技术标准等。*组织设计单位进行初步设计，各专业（建筑、结构、给排水、电气、暖通、消防、人防等）完成技术方案的细化。*组织内部评审，重点关注各专业技术方案的合理性、安全性、经济性及与方案设计的一致性。*协调解决各专业间的技术接口问题。2.成果要求：初步设计说明书、各专业初步设计图纸、主要设备材料表、工程概算书等。3.质量控制：审查各专业设计是否符合国家及地方规范标准，结构体系选型是否经济合理，设备系统配置是否优化，有无明显的设计缺陷或安全隐患。3.4施工图设计阶段1.工作内容：*根据批准的初步设计及相关审批意见，编制施工图设计任务书。*组织设计单位进行施工图设计，确保设计深度满足施工要求，并符合现行规范及地方规定。*加强过程管控，定期检查设计进度与质量，组织必要的中间成果审查。*组织施工图设计文件的内部综合评审，邀请工程、成本、营销等部门共同参与。*负责施工图设计文件的送审（如施工图审查机构），并根据审查意见组织修改完善。2.成果要求：完整的施工图设计文件（包括各专业施工图纸、设计说明、计算书、设备材料表、施工图预算等），并通过政府相关部门审查。3.质量控制：严格审查施工图设计的完整性、准确性、规范性，确保无错漏碰缺，各专业图纸协调一致，满足施工要求，同时关注节点构造的合理性与成本控制。3.5设计后续服务阶段1.工作内容：*组织设计单位进行施工图设计交底，解答施工单位提出的疑问。*配合工程管理部门，参与重要部位的隐蔽工程验收、分部分项工程验收。*及时处理施工过程中出现的设计问题，提供设计变更或技术核定单。*参与项目竣工验收，对发现的设计问题进行整改。*协助进行竣工图的审核与确认。2.质量控制：确保设计单位提供及时、有效的现场服务，对设计问题的处理准确、合理。第四章设计成果管理4.1成果标准设计成果应符合国家、地方现行的法律法规、规范标准及行业惯例，满足设计任务书的各项要求，达到合同约定的设计深度与质量标准。文件格式、图幅、图例、字体等应统一规范。4.2成果评审建立分级、分专业的设计成果评审机制。评审应邀请相关部门代表及必要的外部专家参加，形成书面评审意见。设计单位应根据评审意见在规定时间内完成修改和完善，并重新提交复核。未经评审或评审未通过的设计成果不得进入下一阶段。4.3成果归档设计管理部门负责项目各阶段最终确认的设计成果（包括电子文件和纸质文件）的收集、整理、编号、登记与归档。归档范围包括设计合同、设计任务书、各阶段设计成果（含修改版）、评审记录、审批文件、会议纪要、设计变更单等。电子文件应采用公司规定的格式和存储方式，确保其安全性和可追溯性。第五章设计成本控制5.1限额设计推行限额设计管理，在设计任务书中明确各专业、各分项工程的造价限额指标。设计单位应在满足功能和质量要求的前提下，严格控制设计指标，确保设计成果不突破限额。5.2优化设计在各设计阶段，鼓励通过多方案比选、价值工程分析等方法进行设计优化，在保证设计品质的同时，降低工程成本。重点关注影响造价的主要因素，如结构形式、材料选用、设备配置等。5.3材料设备选型主要建筑材料、装饰材料及设备的选型应遵循经济适用、品质可靠、节能环保的原则，进行市场调研和比选，避免盲目追求高档或进口产品，以控制工程造价。第六章设计合规性管理6.1法律法规遵守设计活动必须严格遵守国家及项目所在地的各项法律、法规、政策及强制性标准，包括城乡规划、土地管理、环境保护、消防安全、人防工程、建筑节能等方面的规定。6.2审批手续办理设计管理部门负责组织或配合相关部门完成项目各阶段设计成果的政府审批/备案手续，如规划条件核实、方案报批、初步设计审批、施工图审查等，确保项目合法合规推进。6.3知识产权保护尊重并保护设计过程中产生的知识产权，明确设计成果的所有权、使用权及保密要求。对外合作时，应在合同中对知识产权相关事宜作出明确约定。第七章设计变更管理7.1变更原则设计变更应坚持必要性、合理性、经济性原则。确因政策调整、市场变化、地质条件不符、施工困难或优化提升等原因需要变更的，方可启动变更程序。7.2变更流程1.变更提出：由相关部门或单位填写《设计变更申请单》，说明变更原因、内容、范围及对成本、进度、质量的影响。2.变更评审：设计管理部门组织相关部门（工程、成本、营销等）对变更申请进行评审，评估变更的必要性、可行性及经济性。3.变更审批：根据变更的性质、金额及影响程度，按公司规定的审批权限报请相应层级领导审批。4.变更实施：审批通过后，由设计管理部门组织设计单位出具正式的设计变更文件，经复核无误后下发至相关部门实施。5.变更记录：所有设计变更均应形成书面记录，及时归档，并对变更导致的成本、进度调整进行跟踪。第八章附则8.1制度解释本制度由公司设计管理部门负责解释。8.2制